ЖК РСФСР дублировал положения ГК РСФСР о вселении временных жильцов, которые сейчас применяются с учетом норм ГК РФ. В
действительности вселение временных жильцов прикрывает фактические отношения поднайма. Вселение "квартирантов" прикрывается вселением временных жильцов, гостей, родственников и т.д. Доказать наличие возмездного договора поднайма в таком случае, равно как и принудить заключить такой договор практически невозможно. Привлечь к ответственности за фактическое использование жилого помещения в социальном жилищном фонде с коммерческими целями также невозможно.
Проект ЖК РФ этот пробел не устранил, добавив, лишь к положениям ГК
• v ' t 4
РФ условие заключения дополнительного соглашения с наймодателем об оплате проживания при вселении временных жильцов.
Отдельного внимания заслуживают вопросы сохранения прав членов семьи нанимателя жилого помещения при производстве его капитального ремонта. При отселении нанимателя и членов его семьи в другое благоустроенное жилое помещение предоставляется на основании и с учетом договора найма на время ремонта жилого помещения. Если в случае произведенного ремонта площадь жилого помещения нанимателя может уменьшиться или увеличиться, нанимателю может быть предоставлено иное жилье, обязательно до начала производства ремонта.
В период капитального ремонта в семье нанимателя, который проживает в предоставленном на время помещении, могут произойти определенные изменения (рождение ребенка, заключение брака или его расторжение, переезд в другое место на постоянное место жительства и т.д.). Как отражаются такие изменения на праве нанимателя или членов его семьи на отремонтированное жилое помещение? Было бы неверным полагать, что лишь те лица, которые во время отселения были прописаны и проживали в квартире, сохраняют право возвратиться в нее после капитального ремонта; что наниматель может вселить
• v ' * ." 4-
других лиц только на постоянную жилплощадь, поэтому проживание одной семьей и ведение общего хозяйства с нанимателем в квартире, куда он был переселен на период капитального ремонта, не создает для новых членов его семьи никаких прав на отремонтированное жилое помещение. Оценка факта
сохранения договора найма жилого помещения на период капитального ремонта лишь как основания для возвращения нанимателю прежнего жилого помещения после ремонта противоречит действующему законодательству. Поскольку договор найма на ремонтируемое жилое помещение сохраняется, наниматель во время ремонта не может осуществлять только право пользования жилым помещением. Он сохраняет все права, связанные с договором найма, кроме тех, которые непосредственно вытекают из права пользования. Поэтому все изменения в семье нанимателя в период его отселения на время капительного ремонта должны регулироваться так же, как и изменения вовремя его" проживания в прежней квартире. Если наниматель вселил в предоставленное ему на время капитального ремонта жилое помещение новых членов семьи, они приобретают право требовать возвращения им сохранившегося после капитального ремонта жилого помещения.
Далее, по общему правилу ст.ст.91-93 ЖК РСФСР нанимателю и членам его семьи в случае отселения из домов, подлежащих сносу, переоборудованию в нежилой, грозящих обвалом, предоставляется иное благоустроенное жилое помещение. Оно в соответствии со ст.96 ЖК РСФСР должно быть в черте данного населенного пункта и быть размером не менее занимаемого ранее. При этом излишки жилой площади не восстанавливаются, а при наличии права на дополнительную жилплощадь и пользование таковой - она предоставляется.
Говоря о праве на дополнительную жилплощадь следует отметить, что оно было закреплено в нормативно-правовых актах еще в 20-30 гг. 20 века, некоторые из них действуют и по сей день. Право на дополнительную жилплощадь, на наш взгляд, появилось в период повальной коммунизации, изъятия и расселения владельцев многокомнатных квартир. Право на дополнительную жилплощадь использовалось как возможность сохранения приемлемых человеческих условий, борьбы с "коммуналками". Статьей 39 ЖК РСФСР предусмотрена возможность предоставления отдельным категориям граждан дополнительной площади сверх нормы (12 кв.м.) в размере 10 кв.м.
Это научные работники; лица, страдающие тяжелыми формами заболеваний; военнослужащие; творческие работники и т.д.
В проекте ЖК РФ предоставление дополнительной жилой площади не предусмотрено, что на наш взгляд, неправильно, поскольку решение проблемы создания необходимых условий для таких категорий граждан отвечает как их собственным интересам, так и интересам проживающих с ними жильцов.
Следующее право нанимателя жилья - право обмена жилого помещения с согласия членов его семьи. Отличие права члена семьи от права нанимателя на обмен жилья состоит в том, что член семьи вправе ставить вопрос об обмене не всего жилья, а лишь его доли в нем, причем вселяющийся по обмену гражданин должен поселяться именно в качестве члена семьи нанимателя, а не меняющегося лица. Закрепление в ГК РСФСР, ЖК РСФСР, проекте ЖК РФ положений об обмене жилого помещения практически не изменились, однако изменились условия реализации этого права в настоящее время.
До принятия в 1991г. закона о приватизации жилья, до признания частной формы собственности, распада СССР, граждане активно пользовались этим правом и меняли жилье в пределах всего СССР. Сейчас такие обмены крайне редки, потому что объекты общественного и ведомственного жилищного фонда переданы в муниципальную собственность, большинство жилых помещений в которых приватизированы, в связи с чем продаются либо обмениваются в порядке отношений гражданского оборота. По существу обмен жилых помещений нанимателями в гражданско-правовом'смысле меной не является, так как собственники жилых помещений объектами собственности не меняются, происходит обмен лишь со стороны их пользователей, оформляется сделка заявлением, распорядительным актом органа местного самоуправления и заключаемым в дальнейшем договором социального найма жилого помещения. При этом член семьи нанимателя жилья также вправе пользоваться предоставленным правом, но даже в случае не достижения согласия между нанимателем и членами его семьи, любой из них вправе требовать обмена занимаемого помещения на помещение в различных домах в судебном порядке.
Таким образом, права нанимателя и членов его семьи неразрывно связаны друг с другом и влияют на отношения в семье складывающиеся не только по поводу использования жилья. Так, например, льготы по оплате коммунальных услуг, правом на которые располагает хотя бы одни из членов семьи нанимателя, косвенно распространяются и на всю семью, так как льготы будут влиять на формирование бюджета всей семьи. Дополнительной жилплощадью, положенной одному из членов семьи нанимателя, будут пользоваться все члены семьи нанимателя.
§ 2 Прекращение прав и обязанностей членов семьи нанимателя жилого помещения.
Не достаточно исследованным и тем интересным представляется вопрос сохранения прав и обязанностей членов семьи нанимателя, в случаях, когда они перестают быть таковыми, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении. При этом краеугольным в жилищном праве признается положение о том, что прекращение семейных отношений само по себе не влечет прекращения права пользования жилыми помещениями бывших членов семьи59.
2 Чубаров B.B. Правопрекращающие юридические факты в советском жилищном праве. Дисс.канд.юрид.наук, Свердловск, 1985. С.4-5.
Исследуя правовое положение таких лиц, следует сказать, что прекращение жилищного правоотношения члена семьи нанимателя в связи с тем, что он перестал быть членом его семьи, не происходит, поскольку прекращением жилищного правоотношения следует считать утрату составляющих его прав и обязанностей сторон . "Понятия "член семьи" и "субъект семейных правоотношений" не тождественны, так как часто субъекты жилищных правоотношений не приходятся друг другу членами одной семьи"60. Определяя категорию "бывший член семьи", логически следует понимать то,
что такой субъект не содержит уже хотя бы один из признаков его связи с семьей.61
Иными словами, члены семьи, становясь бывшими, теряют один или несколько признаков, характеризующих их как членов семьи, кроме одного признака - совместного проживания с нанимателем. Этому признаку некоторые авторы уделяют особое внимание.
Кроме того, из системного толкования ст.53 и ст.54 ЖК РСФСР следует, что лицо утратит права, вселившись к другому нанимателю в качестве члена его ремьи, даже если при этом оно останется в родственных или супружеских связях с прежним нанимателем. В таком случае понятие член семьи в жилищно-правовых отношениях отличается от того же понятия в семейно-правовых отношениях: для целей жилищного законодательства важно не наличие супружеских или родственных связей, а реальное (не мнимое) вселение с целью проживать одной семьей и вести общее хозяйство".62
Справедливо полагать, что отсутствие семейно-правового основания как бы подменяется иными обстоятельствами (совместным проживанием и ведением общего хозяйства), но они могут свидетельствовать о наличии только .одного признака семьи - общности жизни63, никакой иной личностной связи у таких лиц уже нет.
Следует отметить, что членами семьи перестают быть супруг нанимателя, их дети и родители, другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы, иные лица, признаваемые членами семьи в исключительных случаях. Согласно букве закона все указанные категории граждан сохраняют свои права и обязанности в полном объеме по отношению к жилому помещению, если перестают быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать с ним в одном жилом помещении. При этом сфера применения понятия "бывший член
семьи" не безгранична, потребность в его использовании существует главным образом в жилищных отношениях64.
•Здесь присутствует проблема с установлением момента прекращения статуса члена семьи нанимателя, пропорционально сложности определения членов семьи нанимателя среди тех, кто прямо отнесен к ним законом, и тех, кто может быть признан таковыми. Установить прекращение семейных отношений между нанимателем и его супругом, их детьми и родителями гораздо проще, нежели признать то, что иные граждане, признанные судом членами семьи нанимателя, перестали быть таковыми.
Прекращение отношений свойства и родства между нанимателем, его супругом, их детьми и родителями легко установимо, поскольку является юридическим фактом и имеет документальное оформление. В соответствии с установленной классификацией юридические факты делятся на события и действия. События не зависят от воли людей в отличие от действий, которые совершаются людьми. По собственной воле можно расторгнуть брак (это правомерные действия). В силу неправомерных действий могут произойти те же факты, однако они будут носить принудительный характер (лишение родительских прав и т.д.).
Во всех случаях прекращение статуса члена семьи будет подтверждено документально оформленным юридическим фактом (свидетельством о расторжении брака, решенйем суда о - лишении -родительских прав и т.д). Иными словами, в указанном случае прекращение отношений нанимателя и члена его семьи подтверждается соответствующим актом регистрации, и при дальнейшем совместном проживании нанимателя и бывшего члена его семьи, объем прав и обязанностей бывшего члена семьи нанимателя сохраняется.
2 Матузов Н.И., Малько А.В. Теория государства и права. М.,1997. С. 496-497.
Не так однозначно указывается на решение этого вопроса в случае со второй и третьей категориями членов семьи - лицами, которые могут быть
признаны таковыми при наличии обязательных и дополнительных условий: совместное проживание и ведение общего хозяйства, а также наличие фактически родственных, семейных отношений. Проблемным представляется решение вопроса о прекращении этими лицами отношений члена семьи с нанимателем; порядке признания их прекратившими такое членство и др.
Согласно п.2 ст.53 ЖК РСФСР обязательными условиями признания других родственников, нетрудоспособных иждивенцев, а в исключительных случаях иных лиц членами семьи является ведение общего хозяйства и совместное проживание. Такие члены семьи должны перестать вести общее хозяйство с нанимателем, но продолжать проживать с ним, чтобы сохранить права и обязанности применительно к жилью. Однако условие совместного с нанимателем проживания являлось ключевым для признания этих граждан членами его семьи. Здесь создается неблагоприятная ситуация для нанимателя и его прав по поводу занимаемого жилья. В жизни это,может быть следующим примером: лицо, не находилось в кровном родстве или свойстве, но с нанимателем проживавшее, вело с ним общее хозяйство, участвовало в совместных расходах и т.д. Решением суда оно признано членом семьи нанимателя, после чего включено в ордер нанимателя на занимаемое помещение, зарегистрировано по месту жительства, поставлено в очередь на улучшение жилищных условий и т.д. Затем это лицо прекращает вести общее с нанимателем хозяйство, но остается проживать с ним и согласно закону сохраняет все права и обязанности как и наниматель.
При этом вопрос о том, что признанные решением суда члены семьи нанимателя перестали являться таковыми, будет решаться вновь судом. Для членов семьи исход дела не суть важно, поскольку в случае признания их бывшими членами семьи они сохранят весь объем прав и обязанностей наравне с нанимателем. Налицо реальная возможность злоупотребления законом.
Представляется необходимым изменить положение о том, что п.З ст.53 ЖК РСФСР распространяется и на граждан, не относимых законом к членам семьи, и признаваемых таковыми в силу совместного проживания и ведения общего
хозяйства. Признак совместного проживания носит двойственный противоречивый характер, так как при признании членами семьи - это обязательное условие, а при признании обратного - он теряет свое значение и становится условием сохранения правоспособности членов семьи нанимателя.
Однако не стоит забывать и о сохранении, защите прав бывших членов семьи нанимателя. "Семейные отношения, как и любые другие социальные связи, претерпевают изменения. Может случиться, что лица, которые одновременно либо в разное. время поселились с нанимателем на предоставленную в наем жилую площадь как члены единой семьи, впоследствии перестали быть таковыми. Распад некогда единой семьи может произойти по самым различным причинам - в результате расторжения брака, образования выросшими детьми самостоятельных семей и т.д. В то же время права и интересы лиц, переставших быть членами семьи нанимателя, также должны быть надежно защищены законом.
В проекте ЖК РФ к сохранению прав и обязанностей членами семьи нанимателя за лицами, переставшими быть таковыми, добавлено условие такого сохранения - признание его в установленном порядке малоимущим. В случае, если он таковым признан быть не может, наймодатель заключает с ним дополнительное соглашение о порядке и условиях оплаты занимаемого жилого помещения и коммунальных услуг.
Нередки случаи, когда лица, ставшие друг другу чужими, годами вынуждены "пребывать" на общей площади (например, в однокомнатной квартире или, что еще хуже, в комнате коммунальной квартиры). В указанных случаях особенно важно четко определить взаимоотношения между бывшими членами одной семьи, чтобы свести к минимуму возможные конфликты на почве оплаты жилья и коммунальных услуг, распределения обязанностей по уборке и ремонту мест общего пользования и т.д. При этом ни один из бывших членов семьи не должен подвергаться дискриминации по тем основаниям, что он вселился в жилое помещение позднее других и тем более вследствие физической немощи, невысокого материального достатка и т.д.
С этим мнением следует согласиться, однако нельзя не отметить, что если • супруг, дети и родители1 нанимателя перестают* быть членами семьи нанимателя, то оставаясь проживать с ним в одном жилом помещении сохраняют по закону равные с нанимателем права и обязанности как бывший супруг, "бывший ребенок" и "бывший родитель", как ни странно это звучит. Иные лица, признанные судом членами семьи нанимателя, переставая быть членами семьи, но оставаясь проживать в одном с нанимателем жилом помещении, сохраняют равные с нанимателем права и обязанности, но уже как посторонние, чужие люди. Это происходит потому, что закон не устанавливает требования того, чтобы признаваемые в качестве членов семьи нанимателя все
' • другие лица, кроме супруга,1 родителей и детей, должны быть с нанимателем именно в супружеских или родительских отношениях.
В противном случае, как сейчас и происходит, бывшие члены семьи - другие родственники нанимателя, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица, сохраняют равные права с нанимателем, в том числе и право пользования жилыми помещениями, по большому счету "никем" нанимателю уже не приходясь.
В зависимости от момента приобретения членами семьи права на жилое помещение, его называют первоначальным или производным.1 Указанное
: . обстоятельство дало основание некоторым ученым необоснованно полагать, что, при включении членов семьи нанимателя в ордер, они являются фактическими сонанимателями жилого помещения без заключения отдельных с ними договоров.2
Правосубъектное положение членов семьи нанимателя позволяет сделать
вывод о том, что они не могут быть сонанимателями по договору найма жилого
помещения, поскольку в любом случае (и будучи бывшими членами семьи)
фактически не равны в правах и обязанностях с нанимателем. Нельзя не
согласиться с Б.М. Гонгало, полагающим, что в данном случае смешиваются
. . ^ • , '
1 Кичихин А.Н. и др. Жилищные права: Пользование и собственность. M., 1997. С. 157-158.2 Потоков А.Г. Жилищные споры в судебной практике. Л., 1962. С.32.
понятия договора как юридического факта и понятия правоотношения, возникающего в результате заключения договора. "Но и в жилищном правоотношении все пользователи не могут считаться нанимателями (сонанимателями) по следующим ¦ причинам: в нормах жилищного законодательства говорится о нанимателях и членах его семьи но не о пользователях вообще; нанимателем может стать лишь лицо, на имя которого выписан ордер, но не любой член его семьи, что не исключает возможности замены нанимателя в будущем; лицо, вселяющееся в жилое помещение в порядке ст.54 ЖК РСФСР, может и не приобрести равное с нанимателем право пользования и в результате окажется в неравном с ним положении; если всех членов семьи нанимателя признать сонанимателями, то станет излишней норма ст.88 ЖК РСФСР о порядке и условиях признания нанимателем другого члена семьи".65 Основной причиной необоснованности признания членов семьи нанимателя сонанимателями по заключенному догбвору найма жилья является фактическое неравенство в правах и обязанностях нанимателя и членов его семьи.
