115 а свыше 2000 долл. - «элит-класса». Таким образом, в Нижнем Новгороде 80 % населения являются потребителями социального жилища, 17 % - жилища «Эконм-класса», 2 % - «Бизнес-класса», 1 % - «Элит-класса». В историческом центре города население имеет доход несколько выше, чем в целом по городу (Т. 2, табл. 31. рис. 1, 2).
При сопоставлении процентного соотношения населения со средним и высоким уровнем доходов в Нижнем Новгороде (исключая социально-незащищенные слои, для которых строится социальное жилище) и предложение коммерческого жилья различных классов выявлены близкие значения соответствующих категорий (Т. 2, табл. 31, рис. 3, 4). Населению с достатком 300 - 1000 долл. в месяц, составляющему 83 % от рассматриваемой аудитории людей соответствует жилье «Эконом-класса», объем строительства которого 80 % от общего по городу. Населению с достатком 1000 - 2000 долл. в месяц, составляяющему 12 % от рассматриваемой аудитории, соответствует жилье «Бизнес-класса», составляющее 17 % от рынка жилья Нижнего Новгорода. Население с уровнем доходов свыше 2000 долл. в месяц - 5 % от аудитории, а соответствующее ему жилье «Элит-класса» - 3 % от предложений. Аналогичная ситуация прослеживается в историческом центре города. Полученные данные позволяют сделать вывод, что предложение в различных сегментах рынка жилья практически соответствует спросу на него со стороны потребителей. Предложение жилища «Бизнес-класса» несколько превышает возможный спрос, здесь наблюдается наибольшая конкуренцию за его сбыт. Имеет место недостаточного предложения жилья «Элит-класса», хотя следует учитывать, что потребности в нем удовлетворяются в некоторой степени за счет загородных индивидуальных жилых домов, которые выходят за рамки исследования. Сравнительно менее конкурентным сегментом рынка является жилье «Эконом-класса», которое активно развивается.
«Социальный портрет» людей, которые являются основными потребителями коммерческого жилища в историческом центре города, можно охарактеризовать следующим образом: в целом по России, в том числе и в.Нижнем
Новгороде - это люди по своему материальному благополучию, привычкам, жизненной позиции и ценностям аналогичные европейскому среднему классу. По профессиональному признаку - это руководители высшего и среднего уровня, владельцы бизнеса, квалифицированные специалисты. Они стремится к улучшению жилищных условий, приобретению автомобилей (65 % уже их владельцы), зарубежному туризму (27 % выезжали за границу), приобретению технических новинок (65 % имеют компьютер, 56 % - большой телевизор). Высокий заработок во многом определяется высоким уровнем образования (71 % имеет высшее образование), способностью работать и с готовностью принимать самостоятельные решения. Эти люди активно трудятся (81 %), любят свою работу (66 %), готовы продолжать работать, не взирая на достигнутую материальную обеспеченность (68 %). Основными ценностями среднего класса являются: интеллект, профессионализм, ответственность, стабильность, независимость и материальное благополучие. За качество жилища готовы платить более высокую цену 92 % из них [170].
Информация о людях высшего экономического класса практически недоступна, однако можно предположить, что это руководители высшего уровня, владельцы крупного бизнеса, банков, предприятий. Они имеют высокий уровень образования, высокую трудоспособность, решительность и не останавливаются на достигнутом в карьерном росте и бизнесе вне зависимости от достигнутого. Основными ценностями для них также являются профессионализм, ответственность, стабильность, независимость и материальное благополучие. Качество жилища для них имеет большое значение. Они являются потребителями жилища «Элит-класса» и класса «Люкс» (пока отсутствующего в Нижнем Новгороде), но пользующееся спросом в столичных городах.
Социально-демографические исследования спроса на эюилъе «Эконом-класса» и «Бизнес-класса» в историческом центре Нижнего Новгорода
Для дальнейшего совершенствования архитектуры коммерческих многоквартирных жилых домов в историческом центре города необходимо детальное исследование потребностей и финансовых возможностей, предпочте-
117 ний, образа жизни, социально-демографического и возрастного состава семей, планирующих покупку такого жилья.
В качестве целевой аудитории опрашивались семьи с уровнем дохода от 500 долларов на одного члена семьи в месяц, планирующие покупку жилья «Эконом-класса» и «Бизнес-класса» в ближайшие годы (потенциальные покупатели жилья «Элит-класса» были опрошены устно в личных беседах автором исследования).
Задачи социологического исследования:
- определение количественно-качественного портрета целевой аудитории (география проживания, демографический состав семьи; уровень дохода, образование и социальный статус);
- определение требований целевой аудитории к приобретаемому жилью и инфраструктуре (площадь квартир и количество комнат, техническое оснащение жилого дома, инфраструктура, номенклатура помещений общественного пользования).
Метод сбора информации: личное формализованное глубинное интервью продолжительностью 1-1,5 часа.
Опросные листы для анкетирования разработаны автором данного исследования по заказу инвестиционно-строительной компании «Терем», опрос проведен исполнительной группой маркетингового агентства «Медиа навигатор» (Прилож. 10). Объем выборки - 220 респондентов.
Проведенное социологическое исследование позволило определить социально-демографический и возрастной состав интервьюированных семей. Учитывая, что требования к жилью во многом определяются социально-демографическим составом семьи, важное значение приобретает структура семей среднего класса. Путем анкетного опроса по количественно-качественному составу семей в Нижнем Новгороде выявлены основные типы и их процентное соотношение (Т. 2, табл. 31, рис. 7).
118 Процентное соотношение семей различного демографического состава:
- семьи с детьми до 18 лет - 47 % от общего числа респондентов (пара с одним ребенком - 25 %, пара с двумя детьми - 22%); одинокие - 15 %; пара без детей - 15 %; семья из двух поколений (пара с детьми старше 18 лет) - 13 %;
- одинокие с детьми до 18 лет - 5 %; семья из трех поколений (пара с детьми и родителями) - менее 5 %. Доля семей иного состава незначительна и поэтому не учитывалась.
Определено, что удельный вес различных по количественному составу семей в Нижнем Новгороде (Т. 2, табл. 31, рис. 8) следующий: семьи из одного человека - 15 %; из двух человек - 19 %; из трех человек - 33 %; из четырех человек — 30 %; из пяти человек - 2 %; из шести человек и более - 1 %.
При сравнении результатов исследования по Нижнему Новгороду с данными по стране за предыдущие периоды установлено, что резко сократилось количество больших семей, увеличилось количество семей из одного человека по сравнению с 1980 - 1990-ми годами. Удельный вес семей из 2 - 4-х человек всегда был наиболее значимым, эта тенденция сохранилась (Прилож. 9, табл. 9).
По данным ЦНИИЭП жилища в городах Европейской части России средний состав семьи на 1990-й год составлял 3,2-3,6 человека. Исследованием выявлено, что на данном этапе в Нижнем Новгороде среднестатистическая семья среднего и высокого достатка - 2,8 человека. Это наглядно отображает тенденцию сокращения количественного состава семей.
Возрастной состав семей среднего класса в Нижнем Новгороде выглядит следующим образом: работающие - 58 % от всех опрошенных, школьники - 16 %, студенты - И %, пенсионеры - 9 %, дошкольники - 6 % (Т. 2, табл. 31, рис. 9). Средний возраст семейных пар в семьях с высоким и средним достатком в Нижнем Новгороде: 20-30 лет - 25 %; 30-40 лет — 51 %; старше 40 - 24% (Т. 2, табл. 31, рис. 10).
Социальный статус главного члена семьи, по результатам опроса в Нижнем Новгороде (Прилож. 9, табл. 10): владелец бизнеса, руководитель
119 высшего звена - 27 %; руководитель среднего звена, служащий - 73 %.
В качестве причин приобретения новой квартиры выделены следующие (Т. 2, табл. 32, рис. 1):
- возникновение потребности в отдельном жилье для членов семьи (46 % - в «Эконом-классе» и 28 % - в «Бизнес-классе»);
- возникновение потребности в квартире большей площади (35 и 25 %);
- появление финансовой возможности приобретения жилья более высокого класса (17 и 24%);
- появление жилья более высокой комфортности и появление достойного жилья в более удобном месте (7 и 25 %);
- вложение свободных денег в недвижимость (4 и 5 %).
Большинство респондентов - 70 %, не зависимо от места проживания в настоящий момент, планируют покупку квартиры в Нижегородском и Советском районах (территориально они соответствует историческому центру города) (Т. 2, табл. 32, рис. 2). Это доказывает привлекательность исторического центра города в качестве места проживания для людей среднего класса.
Дальнейшее исследование среди потенциальных покупателей квартир в коммерческих жилых домах в историческом центре Нижнего Новгорода позволило определить их вкусы, потребности и экономические возможности, которые необходимы проектировщикам, поскольку являются основой для создания оптимального жилища с точки зрения потребителя.
Большинство потенциальных покупателей квартир «Эконом-класса» (более 70 %) согласны жить в жилых домах повышенной этажности, всего 4 % предпочитают дома средней этажности, а 25 % аудитории этот вопрос не интересует. Представители «бизнес» класса больше внимания уделяют жилью меньшей этажности: 10 % планируют покупку квартиры в домах средней этажности, 57 % согласны жить в домах повышенной этажности и 34 % аудитории не придают значения этому вопросу (Т. 2, табл. 32, рис. 3).
При этом наиболее предпочтительными этажами проживания для опрошенных обоих классов жилища являются 3-й, 4-й, 5-й и 6-й. Доля желаю-
120 щих жить на других этажах значительно меньше (Т. 2, табл. 32, рис. 4). Таким образом, жилые дома средней этажности не только наилучшим образом вписываются в исторический контекст (по сравнению с высотной застройкой), но и квартиры в них более востребованы.
Отношение к количеству квартир лестничной площадке среди опрошенных распределилось следующим образом (Т. 2, табл. 32, рис. 5):
- 41 % покупателей «Эконом-класса» и 43 % покупателей «Бизнес-класса» хотят, чтобы на площадке было не более 2-х квартир;
- 47,5 % покупателей «Эконом» класса и 40 % покупателей «Бизнес-класса» хотят, согласны, чтобы на площадке было не более 3—4 квартиры;
- 10 % и 9 % покупателей «Эконом-класса» и «Бизнес-класса» не придают значения этому параметру.
При сопоставлении полученных результатов с существующим современным коммерческим жилищным фондом в историческом центре Нижнего Новгорода, где имеется существенное преобладание двухквартирных секций, выявлена существенная возможность увеличения удельного веса трех- и че-тырехквартирных секций, имеющих большую экономическую эффективность (Прилож. 9, табл. 11).
Анкетированием установлена потребность в квартирах с различным количеством жилых комнат (Т. 2, табл. 32, рис. 7):
- однокомнатных «Эконом-класса» - 23 %
- двухкомнатных «Эконом-класса» - 36 %, «Бизнес-класса» - 33%;
- трехкомнатных «Эконом-класса» - 32 %, «Бизнес-класса» - 50 %;
- четырехкомнатных «Эконом-класса» - 7 %, «Бизнес-класса» - 12%;
- пятикомнатных «Эконом-класса» - 2 %, «Бизнес-класса» - 4 %;
- шестикомнатных и более «Бизнес-класса» - 1 %.
Как видно, в целом в жилище «Бизнес-класса» существует потребность в квартирах большей комнатности по сравнению с «Эконом-классом». Сопоставляя данные, полученные путем социологического опроса и анализа практики строительства коммерческого жилья последнего десятилетия в истори-
121 ческом центре Нижнего Новгорода (Т. 2, табл. 32, рис. 8) в целом выявлена тенденция уменьшения необходимости в квартирах большой комнатности. Возросла необходимость в квартирах с одной и особенно с двумя комнатами, практически стабилен спрос на трехкомнатные квартиры и резко уменьшился спрос на квартиры с 4-мя комнатами и более (Прилож. 9, табл. 12).
В результате опроса потенциальных покупателей выявлены оптимальные площади квартир «Эконом-класса» и «Бизнес-класса» (Прилож. 9, табл. 13). В среднем площади квартир «Эконом-класса» составляют: 1-комнатной -
9 9 9 953 м , 2-комнатной - 69 м , 3-комнатной - 83 м , 4-комнатной и более -101м и более. Оптимальная площадь квартир «Бизнес-класса» по мнению респондентов: 2-комнатной - 66 м2, 3-комнатной - 89 м2, 4-комнатной - 111 м2 (Т. 2, табл. 32, рис. 8). При сравнении полученных средневзвешенных значений площадей квартир различной комнатности с существующей практикой современного коммерческого жилищного строительства в историческом центре Нижнего Новгорода налицо тенденция потребности в квартирах с относительно небольшими площадями.
Оптимальной высотой потолка для большинства опрошенных является: 2,8 м в чистоте - в «Эконом-классе» и 3,0 м - в «Бизнес-классе» (Прил. 9, табл. 14).
Наиболее предпочтительными летними помещениями являются остекленные лоджии (Прилож. 9, Табл. 16). Необходимым количеством летних помещений в зависимости от количества комнат в квартире большинством было названо (Прил. 9, табл. 15):
- в квартирах «Эконом-класса»: в 1-комнатных - 1шт., в 2-комнатных - 1-2 шт., в 3-комнатных и более - 2-3 шт.;
- в квартирах «Бизнес-класса»: в 2-комнатных - 1-2 шт., в 3-комнатных - 1-3 шт., в 4-комнатных и более - 2 и более.
Большинство потенциальных покупателей квартир «Эконом-класса» не считают наличие подземной автостоянки обязательным. Только 1/4 опрошен-
122 ных не предъявляют требований к ее наличию в жилье «Бизнес-класса» (Т. 2, табл. 33, рис. 5).
Оценка возможности включения в структуру жилого дома встроенных, встроено-пристроенных и пристроенных предприятий общественного обслуживания открытого типа производилась по 5-бальной шкале и показала, что наиболее значимыми для покупателей квартир как «Эконом-класса», так и «Бизнес-класса» являются продовольственный магазин, аптека и спортивный клуб. Далее в порядке убывания: хозяйственный магазин, детский сад, отделение банка, парикмахерская и салон красоты, поликлиника, приемный пункт химчистки и прачечной, кабинет стоматолога, бар, кафе, ресторан и промтоварный магазин (Т. 2, табл. 33, рис. 1).
Оценка возможности устройства в структуре жилого дома предприятий общественного обслуживания закрытого типа показала, что 86 % потенциальных покупателей квартир «Эконом-класса» и 100 % потенциальных покупателей квартир «Бизнес-класса» готовы к материальному содержанию инфраструктуры (Т. 2, табл. 33, рис. 2). Для подавляющего большинства (порядка 80 %) наиболее удобной формой является возможность избирательной оплаты нескольких видов сервисов из всех имеющихся (Т. 2, табл. 33, рис. 3)
Из представленного списка сервисов, предназначенных только для жильцов дома по 5-бальной шкале значимости выявлены наиболее необходимые (Т. 2, табл. 33, рис. 4). Для «Эконом-класса» - это хорошо оборудованная детская площадка, огороженный и благоустроенный двор, детская игровая комната, место для охранника и консьержа в подъезде. Для «Бизнес-класса» наиболее значимыми оказались огороженный благоустроенный двор, детская площадка, открытая парковка, место для охранника и консьержа в подъезде, индивидуальные кладовые, колясочная и велосипедная.
Большинство современных средств технического оснащения жилья в значительной степени интересуют потенциальных покупателей квартир рассматриваемых классов (Т. 2, табл. 33, рис. 6).
123 Потенциальные покупатели жилья «Элит-класса» были опрошены в количестве 10 семей в личных беседах автором исследования. Это вызвано затруднением с точки зрения доступа к этой категории людей. Результат опроса нельзя подвести к усредненному потребителю по причине глубокой индивидуализации такого жилища. Однако можно проследить основные тенденции. Эта категория людей стремится к высочайшему уровню комфорта, следит за процессом совершенствования не только объемно-планировочных решений самого жилища, но и его технического оснащения. Очень большое значение придается средствам, обеспечивающим охрану жилища и надзор за придомовой территорией. Определяющими в выборе жилища являются: удобное градостроительное расположение жилого дома (удобные подъезды и подходы); наличие развитой инфраструктуры прилегающих территорий; яркий запоминающийся архитектурный облик жилища, чистый стиль, дорогая долговечная наружная отделка; малоквартирность и маложтажнось жилого дома; однородный социально-экономический состав соседского коллектива и общность интересов, позволяющие совместно проводить досуг, содержать инфраструктуру жилого дома в виде помещения совместного пользования закрытого типа в районе первого этажа: вестибюль с консьержем и службой охраны, фитнес, косметический салон. При этом в значительной степени проявляется стремление к изоляции, которое проявляется в необходимости самостоятельных входов в квартиры с улицы. При этом предлагалось администрацию, службы технического оснащения и обслуживания располагать в отдельном объеме типа «флигеля» во дворе. Отмечалось, что квартиры независимо от комнатности должны иметь развитый состав вспомогательных, хозяйственных и санитарно-гигиенических помещений. Квартиры и их поме-щения должны быть просторными, но иметь разумные пределы: холл - 20 м , гостиная - 30-40 м2, кухня-столовая - 20 м2, спальня - 20-30 м2, ванная - 10-15 м2, гардероб - 5-7 м2, хозяйственное помещение - 3-4 м2, остекленное летнее помещение - зимний сад - 20 м2. В качестве тенденции можно отметить перемещение центра ипологических предпочтений жилища «Элит-класса» от124 многоквартирных жилых домов к малоквартирным блокированным и городским виллам, а также частичный исход в пригород.
Проведенный автором социологический опрос в Нижнем Новгороде среди населения со средним и высоким достатком позволил определить: портрет целевой аудитории (география проживания, демографический и возрастной состав семьи; уровень дохода, образование и социальный статус) и требования потребителей к приобретаемому жилью. Опрос методом анкетирования потенциальных покупателей коммерческого жилища в историческом центре Нижнего Новгорода в зависимости от классов комфортности проживания позволил выявить следующие предпочтения: оптимальные площади квартир с различной комнатностью; оптимальную высоту потолка; потребность в летних помещениях; необходимость в подземных и наземных автостоянках; возможность включения в структуру жилого дома предприятий общественного обслуживания открытого типа для жилища «Эконом-класса» и «Бизнес-класса», а также предприятий общественного обслуживания закрытого типа для жилища «Бизнес-класса» и «Элит-класса».
3.2 Функционально-планировочные схемы коммерческого
жилого дома и квартиры. Социально-типологические схемы коммерческих квартир различных классов комфортности
Функционально-планировочная схема коммерческого жилого дома На основании проведенного исследования составлена схема развития функциональных зон коммерческого жилого дома, которая отражает его функциональную насыщенность. Наличие в структуре жилища различных помещений обслуживания открытого или закрытого типа повышает или понижает удобства проживания в нем, тем самым является одним из критериев определения класса комфортности жилища (Т.2, табл. 34).
Жилой блок коммерческого жилого дома включает в себя квартиры и межквартирные коммуникации (лестницы, лифты, холлы, коридоры, галереи, что зависит от типа жилого здания).
Коммерческие квартиры, помимо оборудования, предусмотренного СНиП 31-01-2003, пункт 5.10 для зданий государственного и муниципальных фондов (в кухне - мойка или раковина, плита для приготовления пищи; в ванной комнате - ванная или душ, умывальник; в уборной - унитаз со смывным бочком; в совмещенном санузле - ванная или душ, умывальник и унитаз), в зависимости от класса комфортности жилища оснащаются средствами, повышающими удобство проживания - системой очистки воды; централизованным электробойлером горячего водоснабжения на случай отключения горячего водоснабжения; централизованной системой климат-контроля (включающей систему кондиционирования воздуха и систему приточно-вытяжной вентиляции); системой видеонаблюдения за домом, помещениями и придомовой территорией; телефонными линиями и отдельно выделенными линиями Интернет, спутниковым телевидением.
К дополнительному обслулсиванию в структуре жилого дома относятся подземная парковка автомобилей, помещения для охраны, консьержа, личных водителей и прислуги.
Хорошо оборудованная детская площадка, ландшафтный дизайн площадки для отдыха взрослых, огороженная и охраняемая придомовая территория в составе внешнего рекреационного пространства коммерческого жилого дома также влияют на степень комфортности проживания.
Поскольку исследованием установлено, что большая часть коммерческих жилых домов имеет в своей структуре предприятия общественного обслуживания, имеет смысл отобразить их на функциональной схеме.
Предприятия или помещения обслуживания закрытого типа характерны для жилища «Элит-класса», иногда «Бизнес-класса». Они связаны с жилым блоком структурно и функционально и могут быть встроенными, встроено-пристроенными и пристроенными к основному объему жилого дома. Их количество увеличивается с повышением класса комфортности жилища от наличия велосипедной и колясочной до включения в структуру жилого дома детской игровой; комнаты для приема гостей; комплекса трена-
