Введение
• Актуальность темы исследования
Переход от плановых к рыночным условиям хозяйствования в последнее время способствовал бурному развитию предпринимательства. Предпринимательская деятельность на основе рыночных принципов может эффективно осуществляться только при наличии развитого гражданского законодательства, закрепляющего необходимые для этого правовые начала. В Конституции Российской Федерации установлены такие принципиальные правовые начала как возможность иметь в частной собственности землю, признание и защита равным образом всех форм собственности, право на предпринимательскую деятельность и беспрепятственное осуществление гражданских прав.
Гражданский Кодекс Российской Федерации - это основополагающий акт всего гражданского законодательства, направленный на становление нового экономического порядка в стране, предусмотрел необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с целью обеспечить более строгий правовой режим недвижимости по сравнению с правовым режимом движимых вещей. Данное положение предопределено особенностями недвижимости как вещи.
Эффективное осуществление предпринимательской деятельности невозможно без охраны отношений собственности, подразумевающей законодательное закрепление пределов владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом1. Любой собственник недвижимости должен быть уве-
1 См.: об этом: Иоффе О.С. Избранные труды. - М.: Статут. 2000. С. 558 - 559; Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. - М.: Статут. 2000. С.381.
рен, что для нарушающих права его собственности наступят неблагоприятные последствия, если право собственности подтверждено актом государственной регистрации, ведущим к устойчивости гражданского оборота недвижимости.
.Признание и подтверждение со стороны государства факта возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимость дает дополнительные гарантии по защите интересов иностранных инвесторов, особенно в условиях нестабильной экономики, которая до сих пор не отнесена мировым сообществом к рыночной.
Государственная регистрации прав на недвижимость и сделок с ней способствует также становлению нормального цивилизованного гражданского оборота недвижимых вещей, позволяющего учитывать как публичные интересы, так и частные.
Земля есть недвижимость и важнейший невосполнимый ресурс человеческого сообщества. Поэтому любое регулирование земельных правоотношений, в том числе и в области государственной регистрации актуально, учитывая, что правовой институт государственной регистрации недвижимости в нынешнем виде появился недавно и находится в стадии становления, что и определяет высокую актуальность заявленной темы.
Степень разработанности правовых проблем
Правовой институт государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в современной России берет свое начало от дореволюционного института «укрепление вещных прав», согласно тогдашней терминологии цивилистов. «Укрепление вещных прав» регулярно исследовалось такими выдающимися дореволюционными российскими учеными как А.В. Гантовер, Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, И.А. Покровский, О.А. Хауке, Г.Ф. Шершеневич в основном с общих гражданско-правовых позиций.
В советский период вопросами сбора и систематизации сведений о правах на землю регулярно занимались Г.Я. Аксененок, Л.И. Дембо, Б.В.Ерофеев, Н.Д. Казанцев, В.А. Кикоть, Е.Н. Колотинская, Н.Т. Осипов, А.А. Ржаницын. При этом с учетом приоритета государственной собственности на землю сбор и систематизация сведений о правах на землю носили сугубо учетную функцию. Последние работы современных российских юристов - Г.Е. Быстрова, И.А. Иконицкой - посвященные исследованию проблем земельного и аграрного права, затрагивают вопрос о регистрации прав на землю с точки зрения государственного земельного кадастра, который, согласно i / действующему гражданскому законодательству может рассматриваться не как государственная регистрация прав на землю, а как специальная регистрация либо учетная функция.
Современные юристы-цивилисты - М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.Д. Завидов, В.А. Егиазаров, А.Г. Калпин, А.И. Масляев, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой - рассматривают вопросы государственной регистрации прав на недвижимость (землю) с позиций основ гражданского права.
Следует подчеркнуть, что детальное изучение вопросов государственной регистрации прав на земельные участки и иную недвижимость и сделок с ними до сих пор не проводилось из-за небольшого периода времени, прошедшего с момента вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принятого Государственной Думой Российской Федерации 17 июня 1997 г. и подписанного Президентом Российской Федерации 21 июля 1997 г.1
1 СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
Цель и задачи настоящего исследования
Цель исследования - комплексное рассмотрение порядка, условий и оснований государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними на основе анализа действующего гражданского и земельного законодательства и выявление возможности использования испанского и немецкого опыта при правовом регулировании вопросов государственной регистрации сделок
Для достижения поставленной цели в рамках диссертационного исследования проанализированы:
источники правового института государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе и на земельные участки, и сделок с ней;
особенности государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними и дается ее развернутое определение;
условия и основания государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними;
порядок государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними;
судебная практика по разрешению споров в случае отказа компетентными государственными органами в государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними;
принципы совершенствования структуры учреждений юстиции, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, в том числе и на земельные участки;
особенности государственной регистрации перехода прав на земельный участок в г. Москве;
8
возможность и способы использования испанского и германского опыта правового регулирования государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними в Российской Федерации.
Предмет исследования
Предмет исследования составляют: система правовых норм, регулирующих государственную регистрацию прав на земельные участки и сделок с ними, содержанием которых являются принципы государственной регистрации прав, порядок ведения Единого государственного реестра прав, условия и основания регистрации; опыт становления системы государственной регистрации прав на недвижимость в г. Москве; практика применения нормативных актов, направленных на регулирование общественных отношений по совершенствованию структуры учреждений юстиции, осуществляющих государственную регистрацию прав.
Методологическая основа исследования
Она базируется на общей философии основополагающих естественных прав человека и активной роли государства в правовом регулировании общественных отношений, связанных с признанием прав собственности и иных вещных прав на недвижимость граждан и их объединений. В процессе работы использовались методы анализа и синтеза, метод комплексного подхода, а также частные методы исследования - исторический, сравнительный, формально-логический .
Теоретические основы диссертации
В настоящее время проблема устойчивости гражданского оборота земли стоит весьма остро, что подтверждают дискуссии вокруг вопросов правового
регулирования рынка недвижимости и купли-продажи земельных участков в России. Эти вопросы подробно исследовались и обсуждались многими юристами, в частности, Г.Е. Быстровым, З.С. Беляевой, А.К. Голиченковым, Ю.Г. Жариковым, Б.В. Ерофеевым, И.А. Иконицкой, В.А. Кикотем, Б.Д. Клюки-ным, М.И. Козырем, Е.Н. Колотинской, Н.И. Красновым, Н.Н. Осокиным, М.И. Палладиной, В.В. Петровым, О.А. Самончик, Н.А. Сыродоевым, Л.П. Фоминой, А.Е. Черноморцем, Г.В. Чубуковым и др.
Гражданско-правовые аспекты правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе и на земельные участки, были отражены в трудах М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, В.А. Дозорце-ва, Б.Д. Завидова, А.И. Масляева, О.И. Крассова, О.Н. Садикова, Е.А. Суханова, P.O. Халфиной, В.Ф.Яковлева.
Правовые проблемы регулирования отношений защиты публичной властью прав собственности при владении, пользовании и распоряжении землей исследовались такими выдающимися российскими правоведами, как А.В. Гантовер, Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, И.А. Покровским, О.А. Хауке, Г.Ф. Шер-шеневич.
В ходе исследования нами изучались научные труды и нормативно-правовые акты ученых Германии (К. Цвайгерта, X. Кётца, Я. Шаппа, Л. Эн-некцеруса) и Испании (Висенте Хосе Гарсиа Лопез, Селестино Пардо Нуньез, ФернандоДГ. Мендез Гонсалес и др.).
Кроме того, автор проанализировал более пятидесяти решений арбитражных судов и судов общей компетенции различных инстанций по спорам, связанным с регистрацией недвижимости.
Глава I. Развитие государственной регистрации прав на земельные участки и иную недвижимость в Российской Федерации
§ 1.. Дореволюционный опыт России при попытке становления системы публичной регистрации сделок с недвижимостью
Правовой институт государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней является для России новым институтом в его современном правовом смысле. Любая государственная регистрация есть публичный акт власти, направленный на фиксирование на определенный период каких-либо значимых, с точки зрения самой власти и общества, правоотношений.
Понятие государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней определено в ст.2 Федерального закона и является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Такое понятие государственной регистрации прав является новацией для отечественного законодательства. Исторически наша публичная власть впервые взяла на себя такую обязанность, хотя данный правовой институт в ведущих экономически развитых странах существует давно. Это связано с особенностями политического и общественного развития нашей страны.
Ведущие дореволюционные ученые-цивилисты А.В. Гантовер, Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, И.А. Покровский, Г.Ф. Шершеневич еще в начале века внимательно изучали проблему участия публичной власти в обеспечении надежности гражданского оборота земли. По их терминологии это называлось «укреплением вещных прав», т.е. «публичное, при посредстве органов общественной власти, гласное утверждение соединения права с известным субъ-
11
ектом»1. В учебниках по русскому гражданскому праву Д.И. Мейера и Г.Ф. Шершеневича «укреплению вещных прав» посвящены отдельные параграфы с анализом не только российского, но и зарубежного опыта в данной сфере2.
Понятие «укрепление вещных прав» в дореволюционном законодательстве имело в своем историческом развитии несколько значений. Изначально термин «укрепление» употреблялся в более широком смысле, а именно, как «укрепление прав на имущество...: 1) крепостными и явочными актами ... крепостями, записями, договорами и всякого рода обязательствами, 2) актами домашними..."3. Используем термин «укрепление вещных прав» в качестве гласного, доступного для неопределенного круга лиц подтверждения публичной властью прав на недвижимое имущество.
В Европе необходимость защиты гражданского оборота земли публичной властью появилась значительно раньше, что было связано с неэффективностью рынка недвижимости в связи с отсутствием гарантий со стороны публичной власти по ее отчуждению в части надежности товара, а также гласности и достоверности информации о наличии юридически значимых прав на эту недвижимость. Часто земля была обременена скрытыми ограничениями, превращавшими ее рынок в азартную игру. Выяснить досконально наличие всех имеющихся прав, обременении или ограничений, в том числе и скрытых ипотек, не всегда представлялось возможным. Это и вызвало радикальные реформы в ^бласти правоотношений, связанных с недвижимостью4.
С конца XVIII в. ведутся ипотечные записки (книги), которые давали любому заинтересованному лицу публично и гласно информацию о наличии
1 Шершеневич. Г.Ф. Учебник русского гражданского права. По изд. 1907. - М.: Спарк, 1995. С. 143.
2 См.: Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 1 и 2. По изд. 1902. - М: Статут. 1997. С. 185; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. По изд. 1907. - М.: Спарк, 1995.
3 Проект Вотчинного устава с объяснительной к нему запиской. - С-Пб. 1893. С.46.
4 См.: Селестино Падро Нуньез. Внедрение испанской регистрационной системы//сборник статей. 1998. С.З.
12
ипотеки на интересуемом земельном участке. Ведение ипотечных записок (книг) было прерогативой официальных учреждений публичной власти. Отсутствие информации об ипотеке на недвижимость в ипотечных записках (книгах) давало приоритет на удовлетворение из этой недвижимости тому, кто первый осуществит свою запись, что привело к необходимости указывать в них не только такое важное обременение прав на земельные участки как ипотека, но и другие вещные права на нее, так как добросовестный залогодержатель в итоге мог оказаться без надлежащих прав на земельные участки в виду наличия неизвестного ему ранее другого собственника. В результате в XIX в. в Европе ипотечные записки (книги) превратились в поземельные.
Поземельные книги являлись точным и официальным отображением всей правовой информации на земельные участки. Например, в Германии в отношении института поземельных книг был издан в 1897 году особый имперский закон1. Изменения в поземельную книгу вносились на основании соответствующих правовых актов и приобретали юридическую силу для любых третьих лиц. Изменения считались юридически значимыми до тех пор, пока в них не вносились исправления по определенной и весьма трудной процедуре2.
И.А. Покровский в своей книге «Основные проблемы гражданского права» указывает на два основных принципа ведения поземельных книг в западной Европе - «принцип публичности (внесения)» и «принцип достоверности»3. Согласно «принципу публичности (внесения)» любые вещные права на земельные участки являются законными для общества, если они записаны в поземельной книге. Г.Ф. Шершеневич называет это «началом законности»4.
1 См.: Савельев В.А. Гражданский кодекс Германии. - М.: Юрист, 1994. С. 48.
2 См.: в частности. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. По изд. 1917 - М.: Статут, 1998. С.200.
3 См.: там же.
4 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. По изд.1907. - М.: Спарк. 1995. С. 149.
13
При внесении в поземельную книгу всех случаев возникновения, изменения и прекращения прав на земельные участки органы публичной власти, занимающиеся ведением поземельных книг, могли допустить ошибки. До внесения исправлений в ошибочную запись для всех третьих лиц она считалась действующей. И.А. Покровский называет это «принципом достоверности», а Л.А. Кассо - «победой момента гласности над материальным правом»1.
В германском праве «принцип публичности» и «принцип достоверности" объединены в один - «принцип публичного доверия поземельной книге», т.е. содержание поземельной книги признается законным для всех кто приобрел право на землю2.
В начале XX в. ведущие российские ученые выступали за привлечение публичной власти в целях обеспечения общественной потребности «в прочности и уверенности» гражданского оборота земли3. В этих целях был подготовлен соответствующий проект Вотчинного устава, однако до стадии реализации он не дошел. Существующее в России на тот момент «укрепление прав» на недвижимость производилось путем так называемого крепостного порядка, который предполагал, что все акты на недвижимость в виде купчих, закладных и иных крепостей совершались младшим нотариусом, затем утверждались старшим нотариусом с внесением последним в свои реестры. Эти реестры старших нотариусов можно считать неким подобием поземельных книг, принятых в Европе, но подобием довольно слабым и относительным.
1 См.: Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. По изд.1898. - М.: Статут. 1999. С.254.
2 Цит. по автореф. канд. дисс. Кузнецова А.В. Правовое регулирование купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в Германии. - М. 1997. С.20.
3 См.: Покровский И.А. Цит. соч. С. 199; Труды Высочайше утвержденной при Министерстве юстиции ипотечной комиссии. - СПб. 1873. Т. 1 - 2; Фрейтаг-Лоринговен. А.Л. Проект Вотчинного устава и мобилизация недвижимости//Журнал Министерства юстиции. 1911. № 6; Фрейтаг-Лоринговен А.Л. Основные начала вотчинной системы по проекту Вотчинного устава//Журнал Министерства юстиции. 1913. № 3.
14
Форма сделки с недвижимостью в виде участия общественной власти путем «укрепления вещных прав» является обязательной и придает ей «больше твердости и дает более ручательства за ее соответственность законам, а потому права, вытекающие из сделки, получают более прочное бытие»1. Столь категорическое требование законодательства дореволюционной России означало общественную значимость такого специфического объекта гражданского оборота как недвижимость.
«Укрепление вещных прав» на недвижимость крепостным порядком в России регулировалось Положением о нотариальной части от 14 апреля 1866 г. Нотариальные части организовывались в губернских городах, иногда и в уездах при окружных судах. Нотариусы состояли на государственной службе, но содержались за счет вознаграждения за предоставляемые нотариальные услуги, а не за счет казны. При окружном суде состояли один старший нотариус и остальные младшие нотариусы. Касательно недвижимости старший нотариус вел две книги - Крепостную книгу и Реестр крепостных дел.
Реестр велся в порядке в установленном министерством юстиции России по объекту недвижимости. Лист Реестра крепостных дел заводился на отдельный объект недвижимости и состоял из нескольких разделов, касающихся сведений о самом объекте, собственниках, ограничениях прав собственности, о залоге и других обременениях. Крепостные книги и реестры крепостных дел заводились на определенную территориальную единицу - город, уезд в пределах соответствующего судебного округа. Все сделки о праве собственности на земельные участки оформлялись младшими нотариусами. Далее акты, оформленные младшими нотариусами, утверждались старшим нотариусом.
'См.: Мейер Д.И Цет. соч. С.185.
15
Сделки с землей могли совершиться в любом месте, но утверждались только старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости. Для этого старшему нотариусу представлялась в течение года выписка из книги актов с записью о совершении в нотариальной форме сделки с землей. Старшему нотариусу необходимо было удостовериться, что выписка является подлинной, соответствует законодательству, и продавец действительно является собственником отчуждаемой земли. После оплаты соответствующей пошлины старший нотариус утверждал выписку из книги актов, делал запись в свою крепостную книгу и отметку об этом в Реестре крепостных дел.
О произведенной операции "по укреплению вещных прав" старший нотариус сообщал в местные органы власти (земской или городской управе) и в столицу для опубликования в установленном порядке. На руки сторонам сделки выдавалась выписка о внесенной в крепостную книгу сделке об отчуждении земли, что являлось удостоверением права покупателя на этот земельный участок.
Однако крепостная система не была прямым аналогом поземельных книг, принятых в Европе по двум моментам:
во-первых, внесение старшим нотариусом в крепостную книгу записи о произведенном «укреплении вещного права» не являлось должным юридическим фактом в силу материального права, так как при совершении нескольких сделок отчуждения земли в разных местах, вещное право приобретал тот, кто ранее был предъявлен к утверждению у старшего нотариуса;
во-вторых, отсутствовала надлежащая гласность о произведенном укреплении права для любых третьих лиц, так как кроме публикации в Сенатских Ведомостях получить информацию о конкретных правах на земельные участки из крепостных книг можно только с согласия собственника.
16
Кроме того, крепостное «укрепление вещных прав» не способствовало к полному охвату всех сделок с землей ввиду чрезмерной сложности самой бюрократической процедуры и длительности затрачиваемого на это времени1.
Дореволюционные ученые-цивилисты обращали внимание на недостатки существующего крепостного порядка «укрепления вещных прав» на недвижимость и признавали необходимость перехода к более совершенной системе, подобной европейской системе поземельных книг. Как определил И.А. Покровский, «наше русское право и в этом отношении (регистрация вещных прав -А.Д.) стоит далеко позади»2. Г.Ф. Шершеневич указывал, что крепостной порядок «укрепления вещных прав» собственности на приобретаемую недвижимость «не только не обеспечивает твердости за приобретенными правами, но, напротив, затрудняя выяснения в точности юридического состояния недвижимости, подвергает каждого приобретателя опасности лишиться права, вследствие незамеченного им препятствия к совершенной сделке»3.
Основными недостатками порядка "укрепления вещных прав" являлись отсутствие единой целостной законодательной системы, наличие противоречивых друг другу правовых норм, недостаточная гласность в предоставлении информации об установленных земельных правах, неопределенность и неоднозначность прав на недвижимость, их недостаточная надежность, а также излишняя усложненность и дороговизна процедуры "укрепления вещных прав"4. у
Между тем, в Европе общественная потребность иметь гласное и документальное подтверждение для любых заинтересованных лиц наличия всех обременении на земельные участки позволяло развивать ипотечную систему
1 См.: Шершеневич Г.Ф. Цит. соч. С. 148.
2 См.: Покровский И.А. Цит. соч. С. 201.
3 См.: Шершеневич Г.Ф. Цит. соч. С. 148.
4 См.: Проект Вотчинного устава с объяснительной к нему запиской. - С-Пб. 1893. С. 18 - 30.
17
кредитования - стимулирующий инструмент развития зарождающихся капиталистических отношений.
Как указывал дореволюционный ученый А.В. Гантовер, ипотечная система кредитования может выполнять свои функции там, где «залоговое право построено на началах гласности, специальности и бесповоротности»1. В России крепостной порядок «укрепления вещных прав» на земельные участки не позволял активно развивать ипотечную систему ввиду отсутствия однозначного законодательного закрепления формального факта юридического приоритета записи в крепостной книге о наличии права собственности, его обременении или ограничении перед всеми остальными фактами материального плана.
Кроме того, право залога рассматривалось «не как право, непосредственно тяготеющее на имении и потому безразличное с точки зрения того, кто в данный момент существования этого права будет обладателем как последнего, так и самого имения, а как право по преимуществу с личным характером»2. Юридическая дореволюционная практика отдавала преимущество материальному праву перед достоверностью крепостной записи, что по мнению Л.А. Кассо означало «отсутствие безусловного значения этих сведений (из крепостного реестра. - А.Д.)»3.
Для устранения недостатков действующего крепостного порядка «укрепления вещных пшв» был подготовлен в 1892 году проект Вотчинного устава. В то время в Западной Европе существовали три системы регистрации земельных прав: система транскрипционная и инскрипционная, система залоговых книг и система поземельных книг.
1 Гакговер А.В. Залоговое право. - С-Пб. 1890. С. 5.
2 Там же. 1890. С. 7.
3 Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. По изд. 1898. - М.: Статут. 1999. С. 271. |
