3 ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы. Стратегическое управление недвижимостью направлено на максимизацию экономического эффекта от инвестирования в объекты недвижимого имущества. При этом возникает потребность в обосновании решений по вложению инвестиций в развитие объектов недвижимости с разным уровнем дохода и риска, что обуславливает необходимость разработки методов комплексного анализа на основе портфельного подхода. Объекты недвижимости могут быть представлены как элементы портфельного управления активами, каждый из которых имеет свои отличительные характеристики. Характерной особенностью портфельного подхода является то, что риск портфеля может быть значительно меньше, чем риск инвестирования в отдельные активы, входящие в его состав. Вместе с тем существующая методология портфельного подхода в основном используется для управления финансовыми активами. Анализ нормативно-законодательной базы и научных публикаций показывает, что к настоящему времени недостаточно полно разработан экономический инструментарий управления .совокупностью объектов недвижимости.
Формирование методов управления портфелем, состоящим из земельно-имущественных объектов (комплексов), является актуальной темой исследования в условиях отечественного рынка недвижимости. Использование портфельного подхода позволит значительно уменьшить риски на рынке недвижимости и повысить инвестиционную активность в строительстве.
Актуальность решения этих проблем и их значимость отмечена в п. 15.68 «Развитие теории и методологии управления недвижимостью» и п. 15.71 «Управление объектами недвижимости» паспортов специальностей ВАК. Необходимость практического разрешения проблемы формирования управленческих решений в сфере недвижимости, обеспечивающих наибольшую отдачу от реализуемой стратегии по эффективному
использованию недвижимости, и ее недостаточная теоретическая проработка определили выбор темы исследования.
Целью диссертации является формирование методов стратегического управления совокупностью земельно-имущественных объектов (комплексов) на основе портфельного подхода.
В соответствии с поставленной целью сформулированы следующие задачи:
- провести анализ применяемых методов управления земельно-имущественными объектами (комплексами) на основе выбора стратегии их эффективного использования на рынке недвижимости;
- предложить механизм выбора стратегии эффективного управления объектами недвижимости на основе портфельного подхода;
- разработать методику определения оптимального соотношения риска и доходности в структуре портфеля земельно-имущественных объектов (комплексов);
- сформировать методику определения конкурентной позиции элементов портфеля на поле стратегических событий рынка недвижимости;
- разработать экономико-математическую модель оценки эффективности диверсификации портфеля земельно-имущественных объектов (комплексов).
Предметом исследования являются процессы управления совокупностью объектов недвижимости на основе выбора эффективных портфельных стратегий.
Объектом исследования являются коммерческие организации, управляющие развитием земельно-имущественных объектов (комплексов) на рынке недвижимости г. Нижнего Новгорода.
Методологической основой диссертации служат законы и нормативно-правовые документы Российской Федерации, труды российских и зарубежных исследователей по теории и практике стратегического управления недвижимостью, материалы научно-исследовательских учреждений и экспертные оценки.
При разработке положений диссертации применялись следующие методы исследования: системный анализ, экономико-математическое моделирование, пошаговая оптимизация, статистические методы (сравнение), а также экспертные и графические методы.
Научная новизна работы состоит в формировании методов стратегического управления портфелем недвижимости, состоящим из земельно-имущественных объектов (комплексов).
В соответствии с этим:
- установлены основные тенденции изменений в экономической среде на рынке недвижимости, определяющие необходимость формирования комплексного подхода к стратегическому управлению портфелем земельно-имущественных объектов (комплексов);
- предложен механизм выбора стратегии эффективного управления земельно-имущественными объектами (комплексами) на основе портфельного подхода, реализация которого позволяет обеспечить оптимальное соотношение доходности и риска инвестирования в недвижимость;
- сформирована методика обеспечения рационального соотношения риска и доходности портфеля недвижимости на основании выбора наиболее эффективного варианта использования земельно-имущественных объектов (комплексов);
- разработана методика конкурентного позиционирования элементов портфеля на поле стратегических событий рынка недвижимости, что позволяет выбрать оптимальную стратегию использования земельного участка для условий конкретного инвестора (застройщика);
- предложена экономико-математическая модель оценки эффективности диверсификации структуры портфеля земельно-имущественных объектов (комплексов).
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что его основные положения и результаты могут быть использованы региональными законодательными и исполнительными органами власти, органами местного самоуправления при разработке нормативных документов, регламентирующих функционирование рынка недвижимости.
Практическое применение предлагаемых разработок позволит реализовывать экономические стратегии управления портфелем недвижимости, состоящим из земельно-имущественных объектов (комплексов).
Отдельные положения диссертации могут быть включены в программы обучения студентов по специальностям «Экспертиза и управление недвижимостью», «Экономика и управление на предприятии (в строительстве)», «Земельный кадастр», «Менеджмент организации», а также при повышении квалификации и переподготовке специалистов.
Апробация работы. Основные положения диссертационного исследования докладывались на научно-технической конференции ППС, докторантов, аспирантов, магистрантов и студентов «Архитектура и строительство - 2000» (г. Н.Новгород, 2000 г.), на Пятой Всероссийской научно-практической конференции студентов, аспирантов, соискателей, молодых ученых и специалистов 26-27 мая 2004г. (г. Н.Новгород, 2004 г.), на Третьей Международной научно-практической конференции «Инновационные процессы в управлении предприятиями и организациями» (г. Пенза, 2004 г.), научно-практической конференции «Перспективные разработки науки и техники» (г. Белгород, 2004 г.) и на научно-практической конференции «Инвестиции и землепользование в развитие исторического центра Нижнего Новгорода» (г. Н.Новгород, 2005 г.).
7 Публикации. Основные положения диссертации отражены в 14
научных публикациях объемом 1,8 печатных листа.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.
На защиту выносятся результаты исследований по развитию методологии стратегического управления земельно-имущественными объектами (комплексами) на основе портфельного подхода, включающие в себя:
- механизм выбора стратегии эффективного использования земельно-имущественных объектов (комплексов) на основе портфельного подхода к управлению недвижимостью;
- методика обеспечения оптимального соотношения риска и доходности портфеля земельно-имущественных объектов (комплексов) на основании определения их рационального состава;
- методика конкурентного позиционирования комбинации продукт-рынок в структуре портфеля на поле стратегических событий рынка недвижимости;
экономико-математическая модель оценки эффективности диверсификации структуры портфеля земельно-имущественных объектов (комплексов).
ГЛАВА 1. СОСТОЯНИЕ ВОПРОСА И ЗАДАЧИ ИССЛЕДОВАНИЯ 1.1. Подходы к стратегическому управлению недвижимостью
Основной целью стратегического управления совокупностью объектов недвижимости является достижение экономического эффекта от реализации инвестиционных проектов по развитию земельных участков. Объекты инвестиций (недвижимость) являются элементами портфельного управления активами и имеют различия в заданных характеристиках (экономическое местоположение, функциональное назначение возводимого объекта и т.д.).
Портфелем недвижимости может управлять коммерческая организация на правах частной собственности, долгосрочной аренды или согласно договору доверительного управления (траст). Управление портфелем недвижимости направлено на получение максимального уровня доходности.
Портфель - это совокупность объектов недвижимости, каждый из которых характеризуется различными функциями, положением на рынке и степенью риска. Центральным аспектом управления портфелем являются инвестиции и, таким образом, получение максимального уровня доходности. Для обозначения объектов инвестиций введем понятие земельно-имущественный объект (комплекс).
Земельно-имущественный объект (комплекс) - земельный участок без каких-либо строений либо участок с тесно связанной с ним прочей недвижимостью разного состава, типа и степени завершенности строительства.
Основой стратегического управления является система стратегий на корпоративном, функциональном и инструментальном уровнях. Правильно выбранная стратегия является важнейшим результатом исследования, а также эффективным инструментом управления, так как она позволяет обеспечить активное использование научно-технического, производственного, организационного, экономического и социального потенциала управляющей организации на рынке недвижимости.
Под управлением недвижимостью понимается деятельность в сфере недвижимости, включающая постановку целей и определение задач, планирование, организацию и контроль за исполнением решений, а также последующий анализ пути их достижения [16].
Такого рода управленческая деятельность по своей природе является многосторонней, согласовывающей цели и задачи владельцев, пользователей, обслуживающих фирм и прочих лиц так или иначе связанных с недвижимостью. Целью управления недвижимостью является максимальная поддержка основной деятельности пользователя. Жилая недвижимость должна обеспечить эффективный вариант проживания. Жильцы сравнивают предлагаемый им уровень комфорта и требуемые для этого расходы. В сфере услуг, например, образовании и здравоохранении, основной функцией недвижимости является обеспечение учебного и лечебного процесса, протекающего в здании школы или больницы.
В основной производственной деятельности главным является получение максимальной доходности по выпуску продукции. С этой целью предприятие оптимизирует производственный процесс, ориентируясь на длительную перспективу с учетом развития собственного производства, персонала и клиентов.
Следующую группу образуют владельцы, сдающие свои объекты в аренду другим сторонам. Целью этой группы является получение максимально высокой прибыли с вложенного в недвижимость капитала. В книге «Facilities Management» П. Барретт показывает, как с помощью управления недвижимостью можно наилучшим образом достичь выполнения основных поставленных задач (см. рис. 1.1).
10
ОРГАНИЗАЦИЯ
УПРАВЛЕНИЯ
НЕДВИЖИМОСТЬЮ (УН)
ОКРУЖЕНИЕ В ЦЕЛОМ
УН
Поиск и анализ внешних изменений-технологий, идей или законов, влияющих на управление недвижимостью
ДЕЛОВАЯ Cf ЕДА БЛИЖАЙШЕГО
Принятие УН-стратегии исходя из будущих отребностей
Определение будущих изменений для \
подразделений, занятых в
ОСНОВНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ Определенной области Влияние внешних факторов (конкурентов, законодательства) на основную деятельность -обсудить стратегию коммерческой деятельности для лучшего выяснения возможных изменений
СНАРУЖИ И В БУДУЩЕМ
ОСНОВНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
Регулярные встречи в различных подразделениях с целью лучшего выяснения существующих потребностей
ВНУТРИ И СЕЙЧАС
РОЕ для
подтверждения существующих потребностей
Исполнение работ по
недвижимости/ УН Бенч-маркинг (согласование основных целей и показателей внутреннего и внешнего управления недвижимостью с целью их оптимизации)
ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЕ
ПОДРАЗДЕЛЕНИЯ
ТЕКУЩАЯ ДЕЛОВАЯ СРЕДА
Обеспечение нужного владения исполнительными подразделениями существующих технологий и законодательства
Рис. 1.1. Модель деятельности по управлению недвижимостью
Данный пример лучше всего соответствует деятельности крупного предприятия, которое является владельцем, пользователем или арендатором своей недвижимости, но он подходит и как модель деятельности для других владельцев, прежде всего страховых компаний или пенсионных фондов. Согласно П.Барретту, управление недвижимостью является отчасти оперативной и отчасти стратегической деятельностью.
11
Сферы строительства и недвижимости составляют основную долю национальной экономики, недвижимость составляет 60-70% активов страны [5]. Основными задачами работы с недвижимостью являются ее доходное использование, экономически эффективное управление собственностью, своевременный уход и текущий ремонт, а также организация строительного производства, способная удовлетворить будущие потребности в недвижимости. Объекты недвижимости нужно постоянно обновлять, организовывать уход за ними, осуществлять их текущий и капитальный ремонт. Владение недвижимостью всегда рентабельно [83]. Строительство чаще всего ведется на заемные средства. Потребность как в жилых, так и в рабочих помещениях обеспечивает их владельцам достаточный арендный доход. В большинстве стран уровень инфляции ниже темпов роста стоимости недвижимости. Реальный доход, приносимый недвижимостью, всегда достаточно высок, а риск — минимален.
Управление недвижимостью - искусство и профессиональное умение хозяйствующего субъекта руководить и координировать материальные, финансовые и трудовые ресурсы на протяжении жизненного цикла объекта с учетом достижения определенных результатов по стоимости, срокам и качеству.
Воспроизводство объектов недвижимости может осуществляться путем нового строительства, реконструкции, модернизации и капитального ремонта.
Существует ряд определений термина «проект», в недвижимости под проектом понимается комплекс взаимосвязанных мероприятий с четко определенными целями, направленными на выполнение сформированных задач, связанных с воспроизводством основных фондов.
До недавнего времени в отечественной практике с термином «проект» связывалось представление о комплекте технической и сметной документации для создания сооружений, зданий, машин и оборудования. В мировой практике для обозначения такого проекта используется термин desing, а понятие «проект» трактуется более широко и обозначается термином project [40].
12
Проекты развития недвижимости, целью которых является создание новых объектов, обладающих стоимостью большей, чем издержки по их созданию, вполне могут рассматриваться как разновидность инвестиционных проектов, отличающаяся определенными особенностями.
В числе этих особенностей высокая капиталоемкость проектов, длительность инвестиционного цикла, неделимость создаваемого объекта, инновационный характер, делающие проекты развития недвижимости сложными для реализации.
Понятие «инвестиционный проект» связано с термином «инвестиции» (понятие инвестиции по своему содержанию шире, чем капитальные вложения). Принято различать следующие типы инвестиций:
• реальные инвестиции (вложения в основной капитал и на прирост материально-производственных запасов);
• финансовые инвестиции (вложения денежных средств в ценные бумаги, выпущенные государственными, муниципальными органами и частными компаниями);
• инвестиции в нематериальные активы (вложения денежных средств, связанных с приобретением патентов, торговых марок, программного обеспечения, получения лицензий, прав на разработку природных ресурсов и т.п.).
Инвестиционный проект в основном связан с реальными инвестициями. Объектами реальных инвестиций могут служить здания, земля, оборудование, природные ресурсы. Основные фазы реализации проекта строительства следующие:
1. Прединвестиционная (начальная) фаза, включающая предварительное изучение жизнеспособности проекта (общая информация и концепция проекта, анализ рынка и технологических возможностей, выбор площадки, анализ материальных факторов производства и трудовых
13 ресурсов, сроки осуществления проекта,
предварительное технико-экономическое обоснование).
2. Инвестиционная фаза, состоящая из трех стадий: планирования, реализации и завершения.
• Фаза планирования проекта включает разработку структуры проекта, основных его компонентов и подготовку к реализации. На этой фазе определяются последовательность этапов работ, сроки их выполнения и исполнители; составляются смета и бюджет проекта; выполняются проектные и опытно-конструкторские работы; рассчитывается потребность в ресурсах; распределяются риски между участниками проекта; назначается руководитель проекта и формируется команда проекта.
• Фаза реализации включает: организацию и проведение торгов; заключение контрактов; детальное проектирование; организацию выполнения работ и оперативное планирование; установление системы учета и контроля за ходом работ; организацию и управление материально-техническим обеспечением.
• Фаза завершения или окончания проекта включает: пусконаладочные работы, подготовку эксплуатационных кадров, сдачу объекта и ввод его в эксплуатацию.
3. Эксплуатационная фаза, включающая содержание и обслуживание проекта (передача недвижимости владельцу, работа владельца по управлению собственностью и управление недвижимостью со стороны пользователя).
4. Ликвидационная фаза, включающая прекращение и изменение жизнедеятельности проекта (реконструкция, демонтаж).
На начальном этапе реализации проекта основное внимание специалиста по недвижимости должно быть сосредоточено на выборе сегмента рынка и определении его потенциала как возможной сферы деловой активности. Исходным пунктом для такого выбора является исследование ситуации на
14 региональном рынке недвижимости. Критериями принятия решения по
реализации проекта являются: прогнозируемая доходность, возможные риски проекта и ликвидность создаваемого объекта недвижимости. Эти показатели определяются на основе исследования рынка недвижимости посредством использования статистических данных, характеризующих развитие рынка. Роль специалиста по недвижимости заключается в определении и выполнении следующих оптимальных соотношений:
- между потребностями рынка и характеристиками объекта недвижимости;
- между местоположением объекта и его характеристиками;
- между характеристиками объекта и его ценой.
Определяющим для достижения оптимальной величины данных соотношений является выбор проекта и его оценка, что обусловливает необходимость экспертизы проекта.
Под экспертизой проекта понимается оценка предполагаемого к реализации проекта с точки зрения его физической осуществимости, правовой допустимости, финансовой целесообразности и доступности, а также экономической (коммерческой) эффективности.
Оценка физической осуществимости проекта предполагает выявление физических возможностей для реализации проекта с учетом местоположения, пространственных параметров, состояния инфраструктуры, технологических характеристик, имеющихся строительных возможностей (материалов, мощностей и т.д.) и влияния этих возможностей на параметры проекта, затраты, сроки реализации и т.п.
Оценка правовых возможностей реализации проекта включает в себя определение возможностей достижения соглашения с собственником земли об условиях ее вовлечения в проект, проверка соответствия предполагаемого проекта существующим правилам землепользования (например, требованиям зонального регламента), согласование проекта органами государственного управления и контроля, получение разрешения на производство работ.
15
Оценка финансовой целесообразности и осуществимости проекта предполагает определение потенциальной выручки от реализации предполагаемого проекта, возможного уровня доходности проекта, периодов поступления и оттока денежных средств, возможностей привлечения внешних источников финансирования проекта.
Экспертиза физических, правовых и финансовых аспектов проекта производится в сравнении с альтернативными вариантами (иными возможностями использования земельного участка или местами реализации задуманного проекта).
Анализ реализуемости проектов в области недвижимости осуществляется с учетом влияния местоположения [44]:
• на ценность создаваемой недвижимости с точки зрения ее потребителя;
• на издержки (расходы) создания недвижимости;
• на эксплуатационные издержки.
Удачное местоположение - это фактор повышения стоимости проекта. Поиск подходящего места больше, чем просто нахождение земельного участка, на котором физически возможно реализовать проект. Он подразумевает знание географических особенностей, градостроительных требований, социальных и финансовых проблем окружающих этот участок пространства. Следует различать географическое местоположение и экономическое.
Географическое расположение недвижимости - это привязанность объекта недвижимости к определенным топографическим характеристикам.
Экономическое местоположение недвижимости — это расположение объекта относительно факторов, которые могут повлиять на выгоды и издержки, связанные с недвижимостью.
Объекты недвижимости могут быть совершенно как различны по географическому положению и близки по экономическому, так и наоборот.
16
Преимущества или недостатки местоположения прямо связаны с предназначением недвижимости, поэтому удачное местоположение — это оптимальное расположение объекта недвижимости в соответствии с его функциональным предназначением.
Целью проектного анализа является получение общей оценки целесообразности реализации проекта. Полученные в результате проектного анализа данные используются в дальнейшем для составления бизнес-плана и технико-экономического обоснования инвестиций.
Центральной задачей проектного анализа является установление ценности проекта. Для ее решения необходимо оценить все результаты проекта и установить их превышение над затратами. При этом следует учитывать, что сравниваются выгоды, получаемые в будущем через длительные промежутки времени, с производимыми в настоящее время затратами по проекту.
Проектный анализ включает следующие разделы: технический, организационный, коммерческий, социальный, экологический, финансовый и экономический.
Технический анализ изучает техническую возможность реализации проекта. В ходе технического анализа рассматривается месторасположение объекта, масштабы и сроки его осуществления, технология производства, поставка материально-технических ресурсов и оборудования, условия, необходимые для расширения производства. В рамках технического анализа также определяется смета расходов на осуществление проекта и график работ по проекту.
Организационный анализ определяет степень соответствия организационных структур, задействованных в проекте, целям и требованиям проекта, а также организационным, правовым и политическим условиям его осуществления. В рамках организационного анализа определяются методы и способы управления проектом, потребности в изменениях организационной структуры, рекомендации по обучению персонала и координации
17 взаимоотношений, как между организациями-участниками, так и с
внешним окружением проекта.
Коммерческий анализ ставит перед собой задачу оценить инвестиции с точки зрения потребителя продукции, а также возможности по обеспечению проекта ресурсами. Изучение рынка ресурсов, используемых проектом, означает определение надежности существующей системы поставок, выявление потенциального круга поставщиков, возможности проведения торгов, определение требований к контрактной документации, а также изучение действующих государственных и отраслевых норм и стандартов, регламентирующих обеспечение проекта ресурсами.
Социальный анализ изучает социокультурные, демографические характеристики населения, попадающего под влияние проекта, социальную структуру, культурные традиции, существующий производственный потенциал региона, включая наличие производственной деятельности, уровень подготовки рабочей силы. Результаты анализа намечают оптимальную в социальном отношении стратегию реализации проекта, касающуюся создания рабочих мест, развития инфраструктуры и жилищно-гражданского строительства в регионе.
Экологический анализ определяет размер потенциального ущерба, наносимого проектом окружающей среде. При его проведении оцениваются различные альтернативы, касающиеся месторасположения, технологии, организации осуществления проекта с точки зрения воздействия проекта на экологию. В результате экологического анализа создается план уменьшения или нейтрализации ущерба, включающий состав и порядок проведения мероприятий, и определяется остаточный ущерб после проведения этих мероприятий.
Финансовый анализ основывается на результатах рассмотренных выше разделов проектного анализа. В нем определяются: финансовая рентабельность проекта, потребность в финансировании, финансовое состояние участников проекта. Финансовая рентабельность проекта определяется на основании сопоставления выявленного потока доходов и затрат по проекту со стоимостью |
