ВВЕДЕНИЕ.
Актуальность исследования. Актуальность исследования, связанного с правовым регулированием залога сельскохозяйственных земель в США, продиктована логикой проводимых в России в последнее десятилетие рыночных реформ в сельском хозяйстве и последовавших за ними конституционных изменений, в том числе и законодательства, предоставившего всем собственникам земельных участков право свободно осуществлять все не запрещенные законом сделки с земельными участками. Это в равной мере распространяется на залог земель сельскохозяйственного назначения - правовой институт, который используется во всех правовых системах в качестве важнейшего инструмента эффективного распределения земельной собственности и надежного способа защиты прав кредиторов.
С начала 90-х годов начинается развитие общего и специального законодательства, предоставившего право собственнику отчуждать государству, сдавать в залог земельному банку, передавать в аренду, а также дополнительно покупать земельные участки в пределах установленного размера. ГК РФ вслед за законом РФ «О залоге» не только положил начало кодификации законодательства об ипотеке, но и предопределил форму ее проведения в виде Закона «Об ипотеке», регулирующего залог недвижимого имущества, в том числе и земельных участков сельскохозяйственного назначения.
По ряду позиций с принятием данного закона российский законодатель пошел по пути расширения перечня объектов, изъятых из гражданского оборота. Для сравнения отметим, что Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» называл лишь пять категорий объектов, изъятых из гражданского оборота. Современный законодатель в состав
имущества, которое не может быть предметом залога, включает также земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, сельскохозяйственных коммерческих организаций, крестьянских * (фермерских) хозяйств и полевые земельные участки личных подсобных
хозяйств.
Законодательная и исполнительная власть не выработали до сих пор государственной стратегии о контурах регулируемого земельного рынка и пределах государственного вмешательства в регулирование отношений земельной собственности. Свидетельством тому служат не прекращающиеся в Федеральном собрании дискуссии о том, может ли собственник земельного участка совершать все, не запрещенные законом сделки с сельскохозяйственными землями или законодатель вправе не только ограничить, но и запретить право собственника на совершение сделок с земельными участками. На уровне субъектов Российской Федерации также имеет место бессистемность законодательства о залоге сельскохозяйственных земель, нарушающего принцип конституционности, в соответствии с которым субъект РФ не вправе издавать собственные нормативные правовые акты по вопросам установления правовых основ единого рынка, регулирования сделок с земельными участками, условий и порядка пользования землей, | являющихся исключительной прерогативой федеральной
законодательной власти.
I Очевидно, что научная концепция залога сельскохозяйственных
; земель только формируется и юридическая наука призвана в связи с
; этим разработать комплекс правовых мер, позволяющих расширить базу
для долгосрочного кредитования сельского хозяйства, упорядочить
•* оборот земли, установить оптимальные размеры земельной
собственности сельскохозяйственных коммерческих организаций и
! крестьянских (фермерских) хозяйств, существенно повысить
социальную эффективность и рациональность использования и охраны земельных ресурсов.
Определенным ориентиром при подготовке такой концепции может быть признан правовой опыт США, в котором наиболее полно и последовательно реализованы такие признанные в современной России конституционные права, как свобода предпринимательской деятельности, свобода земельного оборота, право частной собственности на землю, право на выбор рода занятий и профессий, составляющих основу правовой инфраструктуры рынка. Этими обстоятельствами в значительной мере определяется актуальность настоящего исследования, в котором предпринимается попытка проанализировать теоретические и практические проблемы организации ипотечного земельного кредитования как важнейшего рыночного инструмента, обеспечивающего надежность и эффективность ипотеки для кредитора-залогодержателя, дополнительную защиту имеющим особую социальную значимость интересам собственников
сельскохозяйственных земель, стабильность и определенность регулирования ипотечных отношений.
Необходимость изучения американской модели организации ипотечного кредитования, именуемой в литературе как «расширенная открытая модель», стимулирующей приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, вызвана также потребностями разработки комплекса защитных и экономических мер, обеспечивающих надежный и конкурентоспособный источник кредитов для производителей сельскохозяйственной продукции.
Проектируя российскую модель организации ипотечного земельного рынка, следует, однако, принимать во внимание национальные традиции Российского государства и остроту нерешенных
социально-экономических проблем, связанных с тяжестью перехода от административно-командной системы к рыночной экономике и ошибками, допущенными в ходе проводимых на селе реформ. Тем не менее, исследование «расширенной открытой модели» организации ипотечного кредитования может быть полезным, хотя и не все ее элементы могут быть применены на российском ипотечном земельном рынке.
Состояние научной разработанности проблемы и круг источников. В российской правовой литературе до сих пор отсутствуют работы, посвященные правовым проблемам организации ипотечного земельного рынка в США. Показательно, что в учебниках по аграрному праву, в которых традиционно выделяется глава об аграрном праве зарубежных стран, исследования кредитования сельскохозяйственного предприятия ограничивается, как правило, кредитными системами, предоставляющими краткосрочные и среднесрочные кредиты. В ряде случаев читатель найдет здесь краткое упоминание о предоставлении кредитов под твердое обеспечение в виде залога недвижимости и применении судебных и внесудебных процедур для взыскания долгов с залогодателя в случае неуплаты им задолженности. Единичные юридические монографические исследования по зарубежной аграрно-правовой проблематике, изданные в начале 70-х годов, касаются преимущественно общей правовой теории методов государственного регулирования сельского хозяйства, публичного и частного сельскохозяйственного кредитования, за пределами которой остался правовой институт залога сельскохозяйственных земель.
Учитывая междисциплинарный характер диссертационного исследования, немаловажное значение имеет использование работ таких российских американистов в области аграрной экономики и финансов как Б. А. Черняков, Е. Н. Васильева, А. А. Володин, А. Ю. Давыдов, Б. А. Рунов, Н. Г. Первов, А. А. Коротких, А. В. Корнеев, В. Ф. Лищенко,
B. Г. Ларионов, Е. А. Шевлягин, Е. С. Шершенев, О. Г. Овчинников, С. Н. Строгов, С. В. Сотников, И. Ю. Соколова, Т. В. Стрелец, Б. Г. Федоров, Е. Г. Хлебутин, Р. Г. Янбых, О. Г. Строгова, А. С. Терентьева,
A. А. Тулупников и другие.
При создании теоретической базы и понятийного аппарата диссертационного исследования использовались положения и выводы российских специалистов по теории государства и права, государственному, гражданскому, финансовому, земельному, аграрному праву - С. С. Алексеева, А. И. Васильчикова, М. Я. Герценштейна, Л. В. Гантовера, А. С. Звоницкого, Л. А. Кассо, О. А. Хауке, Д. И. Мейера, К.П. Победоносцева, Г. Ф. Шершеневича, А. М. Агаркова, Т. Е. Абовой,
C. Н. Братуся, М. М. Богуславского, Г. Е. Быстрова, 3. С. Беляевой, М. Ю. Галятина, Д. М. Генкина, С. П. Гришаева, Л. И. Дембо, О. С. Иоффе,
B. А. Кикотя, Б. Д. Клкжина, И. А. Иконицкой, А. И. Масляева, В. П. Мозолина, А. А. Мишина, Л. С. Мамута, В. А. Туманова, Г. А. Тосуняна, Р. О. Халфиной и других исследователей.
В работе активно использовались работы таких американских юристов как Нил Харл, Ж. П. Дейли, Джон Луни, Арнольд А. Паулсен, А. М. Поллард, Чарльз Е. Эртсингер, Н. Хайнс, Дебор Л. Питерсен, Мэриэнн Б. Калхейн, Лэрри Е. МакКиббен, Гэрри Стрэйт, Ричард Ф. Стэйджмен, Ж. Г. Пассейк, Анита Шодин, Джеймс Р. Монро, Орвилл Бройс, Нил Д. Хамильтон, Роберт Гелбрейт, Ричард М. Кэлкинс, Джон Н. Дэйвидсон, Джейс Б. Уэлди, Чарльз Р. Айриш, Кис Мейер и Том Хамптон, Эдгар Ф. Хэнсел, Марк С. Кэди, К. X. Эллис, Г. Осборн, Х.Хис, М. Мэдисон, П. Варрон, Р. Кратовил, Р. Вернер, Р. Пауэр.
Предмет исследования — органичная, динамичная и развивающаяся целостная система принимаемых законодательными и исполнительными органами Федерации, штатов, местными органами нормативных правовых актов, регулирующих залог
сельскохозяйственных земель. Предметом данного исследования
10
выступает также практика разрешения судебных споров, связанных с применением законодательства о залоге сельскохозяйственных земель.
В соответствии с предметом исследования его основная цель заключается в том, чтобы обобщить и проанализировать основные положения американского законодательства о залоге сельскохозяйственных земель, выявить основные факторы, влияющие на развитие «расширенной открытой модели» организации ипотечного кредитования, определить общие перспективы развития американской модели залога сельскохозяйственных земель.
Для достижения поставленной цели в рамках диссертационного исследования решаются следующие задачи:
• дается характеристика проблем, связанных с развитием американской прецедентной правовой системы, рассматриваются особенности правового регулирования залога сельскохозяйственных земель, подпадающего в основном под действие законодательства о недвижимости штатов;
• формулируется понятие «залог сельскохозяйственных земель» и определяется, насколько действующая модель «расширенной открытой модели» организации ипотечного кредитования соответствует его сущности;
• устанавливается правовой статус кредитных учреждений, фермерских хозяйств, семейных товариществ, корпораций и кооперативов - участников ипотечного земельного рынка;
• исследуются особенности формирования ипотечного земельного рынка и его правовой регламентации;
• рассматрваются общие принципы и область применения государственного регулирования залога сельскохозяйственных земель;
• раскрываются права и обязанности сторон по соглашению о залоге сельскохозяйственных земель;
11
• проводится изучение особенностей правового регулирования несостоятельности фермерских хозяйств;
• определяется очередность удовлетворения интересов кредиторов в соответствии с Единообразным торговым кодексом (ЕТК) и соглашением сторон;
• рассматривается порядок обращения взыскания через судебную процедуру и через продажу без обращения в суд;
• определяются возможность и способы использования американского опыта правового регулирования залога сельскохозяйственных земель в Российской Федерации.
Методологическая база исследования. Методологической основой исследования является общенаучный диалектический метод познания и вытекающие из него частнонаучные методы: системно-структурный, сравнительно-правовой анализ, технико-юридический, лингвистический. Их применение позволило диссертанту выявить широкий круг взаимосвязанных проблем в области правового регулирования залога сельскохозяйственных земель, проанализировать в комплексе правоотношения по организации земельного ипотечного кредитования.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в том, что в нем впервые на современном этапе общественного развития с позиции науки аграрного и гражданского права рассматривается американская «открытая расширенная модель» организации ипотечного кредитования, реализация которой стала возможной благодаря созданию расширенной инфраструктуры ипотечного рынка сельскохозяйственных земель и частичному контролю государства за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.
Диссертант ввел в научный и практический оборот ряд правовых источников, доктринальных положений, судебных прецедентов, не исследовавшихся ранее в отечественной литературе.
12
Основные выводы, сделанные в результате исследования, выносимые на защиту, состоят в следующем:
1. В составе аграрного права, регулирующего предпринимательскую деятельность фермеров, семейных фермерских полных товариществ, коммандитных товариществ, корпоративных предприятий и сельскохозяйственных кооперативов специфическими для этой самостоятельной отрасли права правовыми методами регулирования земельных и кредитных отношений выделяется институт залога сельскохозяйственных земель, по которому обещание землевладельца погасить кредит обеспечивается путем предоставления кредитору залогового права (залоговой доли) на землю. Показано широкое использование в специальном законодательстве о залоге сельскохозяйственных земель норм частноправового характера, регулирующих использование земли в качестве предмета свободного имущественного оборота и объекта свободного приложения частных инвестиций в земельную недвижимость и предпринимательскую деятельность, связанную с обработкой земли. Одновременно при регулировании залога сельскохозяйственных земель действует и другая тенденция, связанная с подчинением отношений по передаче прав на землю в качестве обеспечения возврата займа или иного обязательства действию публично-правовых норм.
2. В США со времен депрессии господствовала специализация кредитных учреждений в сфере жилищного строительства. В настоящее время американский законодатель отказался от специализированного ипотечного кредитного бизнеса для того, чтобы бороться с риском, связанным с такой односторонностью и содействовать развитию конкурентной борьбы, развитию новых форм финансирования и возникновению новых участников ипотечного рынка. Эта тенденция четко выражена в Законе о холдинговой компании, который предусматривает, что Федеральная резервная система не может
13
одобрить какое-либо приобретение, результатом которого может быть существенное уменьшение конкуренции или появление тенденции к возникновению монополии в какой-либо части страны или которое каким-либо образом ограничивает свободу торговли.
Прямо противоположная тенденция наблюдается в сфере сельскохозяйственного ипотечного кредитования, где наряду с универсальными кредитными учреждениями на ипотечном земельном рынке доминируют специализированные кредитные учреждения, существование которых специалисты оправдывают тем, что они являются доступным источником кредитования покупки недвижимого имущества и деятельности фермерских кооперативов, а также финансирования развития систем электрической и телефонной связи в сельской местности.
3. Понятие залога сельскохозяйственных земель как гражданско-правовой сделки, в соответствии с которой землевладелец-залогодатель заимствует деньги у определенного кредитора-залогодержателя и заключает письменное соглашение с залогодержателем о том, что его земельный участок, обремененный залогом, станет имущественным обеспечением возврата займа. Если залогодатель в ипотечном кредите не в состоянии возвратить заемные средства под недвижимое имущество, залогодержатель для защиты своего права может прибегнуть к специальной судебной процедуре, в результате применения которой залогодатель утрачивает права на недвижимость, включая право выкупа, его имущество реализуется и за счет вырученных средств возмещается долг залогодержателю.
4. В последние три десятилетия XX века наблюдается значительное увеличение на ипотечном земельном рынке роли сельскохозяйственных корпораций. Выявлены преимущества деятельности корпоративных предприятий, для которых характерны долгосрочный характер их деятельности; централизация управления в
14
руках совета директоров; свободная передача долей во владение, представленных в виде «акций» корпорации; ограниченная ответственность владельцев акций по долгам и обязательствам корпорации. Корпоративное законодательство содействует расширению ипотечных операций с участием корпоративных организаций, которые признаются юридическим лицом, отделенным от любого из ее акционеров. Благодаря этому у акционерного предприятия возможности привлечения заемного капитала шире, чем у любого отдельно взятого акционера.
5. Современное законодательство в полной мере учитывает уроки фермерского кризиса 80-х годов, главный из которых состоит . в осознании, как залогодателем, так и залогодержателем, необходимости реструктуризации долга, включая пролонгацию, увеличение процентных ставок и даже прощение долга. Такова основная направленность законодательства о несостоятельности фермерских хозяйств, включающего в себя такие положения, как извещение и возможности заемщика исправить положение, сложившееся вследствие неисполнения обязательств; запреты в отношении мультипликации долга; временные отсрочки; примирение до момента перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя; мораторий (когда неисполнение обязательств произошло вследствие стихийных бедствий); право первого отказа, предоставляющее залогодателю возможность сравнить предложения после перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя; право выкупа недвижимости.
6. В процессе исследования установлено значительное расширение предоставляемых федеральной системой фермерского кредита услуг, в результате чего стала полностью независимой деятельность Администрации по делам кредитования фермеров; был расширен доступ к кредитной правительственной линии через частные институты финансового рынка; были введены ежегодные отчисления банков в
15
страховой фонд федеральной системы фермерского кредита; была создана основа для формирования Федеральной корпорации финансирования банков, на которую возложены функции по продаже ценных бумаг Федеральной системы фермерского кредитования; проведена консолидация банков; установлены особенности правового режима кредитования начинающих фермеров и фермеров, находящихся в тяжелом финансовом положений в результате последствий стихийных бедствий, фермеров, относящихся к так называемой социально «неблагоприятной» группе населения, в которую включаются женщины, американцы африканского, испанского и азиатского происхождения, американские индейцы, аборигены Аляски.
7. В числе особых схем организации ипотечного кредитования, в рамках которых основной залогодержатель обращается к другим кредиторам за получением соответствующих фондов под недостающую часть кредита, важнейшим следует признать ипотечный заем с несколькими кредиторами. Одновременно проводится анализ сложных схем организации ипотечного кредитования, по которым права залогодержателя принадлежат продавцу земельного участка, а покупатель принимает на себя обязательство выплатить продавцу разницу между продажной ценой строения и принятыми на себя покупателем обязательствами. Залогодержатели принимают последующие ипотеки в качестве обеспечения кредитов только в том случае, если рыночная стоимость заложенной собственности превышает неоплаченный остаток по предыдущим ипотечным займам. Автор оперирует в связи с этим термином «сумма ипотечного покрытия» или «платежеспособность залогодателя», применяя его к таким специальным схемам организации ипотечного кредита, как вторичное и последующее финансирование, дополнительные ипотеки.
8. Предложения о возможности использования американского опыта правового регулирования залога сельскохозяйственных земель в
16
специальном законодательстве Российской Федерации, в которое в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 36 Конституции РФ, п. 2 ст. 129 и п. 3 ст. 209 ГК РФ должны быть включены нормы, не запрещающие, а разрешающие свободный залог сельскохозяйственных земель при сохранении ряда ограничений на ипотечные операции с землей.
Активное регулирующее воздействие на становление рынка земли института ипотечного кредитования, по ряду причин затруднено, и, прежде всего, потому, что в последнее десятилетие в России сформировался нелегальный криминальный оборот земли, не регулируемый ни государством, ни муниципальными органами. Потому столь неотложной и актуальной является задача завершения всеобщей и частичной кодификации земельного законодательства. В данном случае речь идет о подготовке и принятии Федеральных законов «О государственном регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения» как специальных источников правового регулирования, призванных перевести криминальный нелегальный рынок земли в цивилизованное русло, упорядочить процесс перераспределения сельскохозяйственных земель на основе рыночных механизмов для того, чтобы каждый землевладелец использовал закрепленные за ним земли рационально и эффективно.
В основу формирования современной ипотечной системы, обеспечивающей надежный и конкурентоспособный источник долгосрочных кредитов для сельскохозяйственных
товаропроизводителей, предлагается положить узкое понимание ипотечной деятельности как самостоятельного действия по кредитованию под залог земли с возложением на залогодателя обязательства уплаты платежей по ссуде и предоставлением права банку получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, включая проценты, от продажи заложенного земельного участка с
17
публичных торгов.1 В рамках специального земельного и ипотечного законодательства должны быть решены также вопросы о сбалансированном механизме защиты прав и законных интересов залогодателя и залогодержателя; формировании ипотечной системы, связанной с созданием Государственного земельного банка, коммерческих банков, других кредитных учреждений, осуществляющих залоговые операции с землей, и обеспечивающей доступность дешевых кредитов для сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств; создании благоприятного правового режима деятельности функционирующих в сфере ипотечного кредитования небанковских организаций (пенсионных и инвестиционных фондов, страховых компаний), связанного с предоставлением им льгот в области налогообложения; усиления публично-правового регулирования залоговых операций с землями сельскохозяйственного назначения, обеспечивающего стабилизацию финансового положения сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств, фондового рынка через регулирование процентных ставок, реализацию государственных программ финансовой поддержки сельского хозяйства при освоении ипотечного механизма.
Основное содержание работы
Во введении обосновывается выбор темы, ее актуальность, излагаются цели, задачи и методы исследования,, раскрываются методологическая основа и эмпирическая база исследования, научная новизна, практическая значимость, апробация результатов проведенного исследования, формулируются основные положения, выносимые на защиту.
1 Быстров Г. Е. Исторический опыт и современное законодательство об ипотеке земли. В кн. Залог и ипотека в российском и зарубежном праве. Материалы Международной научной конференции. М. 1999, С. 81. |
