Введение
Актуальность темы исследования. За последние несколько лет проблема доступного и комфортного жилья вышла на первый план, являясь одновременно одним из важнейших экономических, социальных и политических вопросов. С начала 2006 г. в Российской Федерации стартовал приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», рассчитанный на шесть лет (до 2012 г.).
Одной из важнейших предпосылок для создания рынка доступного жилья в России является принятие пакета жилищных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья. В стране появилась материальная база жилищного рынка: 71,5% жилья находится в частной собственности, и более 90% строительных организаций являются частными компаниями.
В настоящее время жилищная проблема стоит перед 61% российских семей. Общая потребность населения России в жилье составляет 1569,8 млн.кв.м., и, чтобы удовлетворить ее, жилищный фонд надо увеличить на 46,1%. При этом лишь 12,4% семей в состоянии приобрести жилье самостоятельно или с помощью заемных средств. Сами собой эти проблемы не решатся. Для обеспечения достойной жизни граждан от государства необходимы колоссальные усилия и средства.
Как экономическая категория ипотека решает три основные задачи. Во-первых, это привлечение средств для финансирования долгосрочных кредитов. Во-вторых - предоставление ссуд населению. И, в-третьих -инвестирование средств в развитие рынка жилья.
В то же время эффективная система долгосрочного жилищного кредитования в России еще не успела сложиться. Нынешних объемов жилищного строительства не хватает для удовлетворения потребностей населения. Качество жилищных и коммунальных услуг остается очень низким, а уровень износа коммунальной инфраструктуры - высоким.
Социальное жилье и жилье для инвалидов, ветеранов и других категорий граждан выделяется очень низкими темпами. Граждане слабо защищены от махинаций при покупке и продаже жилья. Решить эту проблему призвана система ипотечного жилищного кредитования населения.
Сегодня ипотека развивается в России медленными темпами. Несмотря на то, что объем выданных ипотечных кредитов в России вырос почти в 20 раз (с 3,6 млрд. руб. в 2002 г. до 60 млрд. руб. в 2006 г.) под ипотеку не хватает жилья, а темпы строительства крайне малы. Решение проблемы реальной доступности жилья для большинства нуждающихся невозможно без принятия ряда новых законов и доработки уже существующих. Речь идет и о придании «массовости» (насколько это возможно) ипотеке, и о других способах повышения доступности жилья, например с помощью так называемых стройсберкасс.
После принятия в 1998 году Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в судах рассмотрено большое количество гражданских дел, связанных с ипотекой, появились различные точки зрения и толкования терминов, которые ранее казались понятными и не требующими разъяснений. Перед правоведами встала задача осмысления нормативной базы, регулирующей залог недвижимости и кредитование на приобретение жилья, разработки четких и ясных рекомендаций по ее совершенствованию.
Одним из факторов, обусловливающих актуальность темы исследования, является, на наш взгляд, и недостаточная развитость залоговых ипотечных отношений, связанная не только с такими объективными причинами, как высокие процентные ставки за пользование банковским кредитом, несовершенство законодательства, но и с недостаточной информированностью основной массы граждан об этом виде правоотношений.
Степень научной разработанности темы. Рост числа научных публикаций (книг и статей в специализированных юридических изданиях) за последнее десятилетие однозначно свидетельствует о неподдельном интересе исследователей и ученых к проблеме развития ипотечного жилищного кредитования в условиях реформы жилищного законодательства в России.
Правовые и организационные вопросы ипотеки как правового института на общетеоретическом уровне достаточно глубоко разработаны в ряде монографий и диссертационных исследованиях.
Формирование современного российского рынка ипотечных отношений происходит в соответствии с теорией отечественного ипотечного права дореволюционного периода. Проект Вотчинного Устава до сих пор считается образцом ипотечного права. Поэтому особое значение имеют для настоящего диссертационного исследования работы Базанова И.А.1 и Фрейтага Л.А.2
По проблемам ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательства защитили диссертации такие ученые, как А.В.Черных, Л.Ф.Нетишинская, О.С.Царапкина, В.Ф.Понька, А.А.Киселев, С.В.Прокфьев, З.В.Хрулева, О.В.Чижова. Банковскими аспектами применения ипотечного законодательства на монографическом уровне занимались В.В.Кулаков, Л.Б.Ратманова. Несколько диссертационных исследований были посвящены вопросам государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок ипотеки (Головин Ю.И., Фадеев
1 Базанов И А. происхождение современной ипотеки: новейшие течения в вотчинном праве, в связи с современным строем народного хозяйстваб Дисс... Магистра гражданского права. - М., 1900.
2 Фрейтаг АЛ. Материальное право проекта Вотчинного устава Т.1. Введение. Основные начала вотчинной системы. Право собственности и права чужой недвижимости. Договоры найма и продажи леса на сруб. Т.2 Залоговое право. Заключение: Дисс.... докт. юрид. наук. - Юрьев, 1914.
А.В.). Достаточно подробно были исследованы вопросы ипотеки сельскохозяйственных земель (Пономарев М.Г.), залога предприятия (Григорьева А.Г.), морских судов (Фалилеев П.А., Абрамова М.В.).
Проблемам ипотеки в жилищной посвящена работа М.М.Орловой3 и в некоторой части - работа Е.С.Роговой4, в которых не учитываются новые положения законодательства, а также современная правоприменительная практика. В указанных работах также не рассматривался специально договор приобретения жилья по ипотеке.
Таким образом, ипотечная тематика в жилищной сфере является сравнительно новой для российской правовой доктрины и практики. Несмотря на обилие отечественных публикаций по ипотечной тематике, особенно в последнее время, наблюдается определенная недостаточность комплексных специализированных исследований в российской правовой науке в данной области.
Вышеизложенное предопределило актуальность избранной темы исследования.
Целью исследования является определение правовых и организационных основ ипотечного жилищного кредитования в условиях реформы жилищного законодательства в России, а также выявление особенностей ипотечного жилищного кредитования и выработка конструктивных правовых предложений по их решению.
Достижению поставленной цели способствует решение следующих основных задач:
- исследовать исторические этапы развития ипотечных отношений в Российской Федерации, а также современные тенденции их развития;
3 Орчова ММ Некоторые проблемы правового регулирования ипотечного жилищного кредитования: Автореф.... канд. юрид. наук. - Волгоград, 2001.
4 Рогова ЕС. Гражданско-правовые проблемы вторичного рынка ипотечного кредитования: Автореф. канд. юрид. наук. - М., 2002.
- выявить понятие и сущность договора приобретения жилья по ипотеке с учетом современного нормативно-правового регулирования порядка его заключения, изменения и расторжения;
- дать правовую характеристику и оценку ипотечного кредитования как способа осуществления гражданами права на жилище;
- выявить и систематизировать основные источники нормативно-правового регулирования ипотечного жилищного кредитования;
- определить особенности развития ипотеки в условиях реформы жилищного законодательства;
- выявление и анализ проблем формирования рынка доступного жилья в России, а также предложение путей их решения;
- определение роли государства в развитии системы ипотечного жилищного кредитования;
- выявить и проанализировать проблемы реализации в России ипотечных жилищных программ и предложить пути их решения;
- разработать конкретные механизмы совершенствования правового регулирования ипотечного кредитования в России.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере ипотечного жилищного кредитования, и в частности в условиях реформы жилищного законодательства в Российской Федерации.
Предмет исследования составляют нормы гражданского и жилищного законодательства, с помощью которых регулируется ипотечное жилищное кредитование в России.
Методологическую основу диссертационного исследования составили современные общенаучные и специальные методы познания, в частности: диалектический, исторический, системно-структурный, формально-логический, анализ, синтез, социологический
(интервьюирование), историко-юридический, метод сравнительного правоведения и другие.
Теоретическая база исследования. Выводы, сделанные в диссертационном исследовании, основываются на достижениях как дореволюционной, так и советской, и современной научной мысли, выраженной в работах ученых-цивилистов: М.М. Агаркова, Б.С. Антимонова, СИ. Аскназия, И.А. Базанова, С.А. Бабкина, А.А.Башмакова, В.В. Безбаха, В.А. Белова, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, А.В. Бенедиктова, В.В. Витрянского, А.А. Вишневского, М.Ф. Владимирского-Буданова, Л.В. Гантовера, Б.М. Гонгало, И.Д. Грачева, В.П. Грибанова, Д.М. Генкина, Г. Дернбурга, Д.Д. Дювернуа, B.C. Ема, Б.Д. Завидова, А.С. Звоницкого, О.С. Иоффе, Ю.Х.Калмыкова, Л.А. Кассо, Г.М. Кесельмана, Н. Косаревой, О.С. Красавчикова, Л.А. Лунца, Д.И. Мейера, А.А.Молчанова, В.В. Меркулова, В.М. Минца, И.О. Нерсесова, А.Н. Никитина, И.Б. Новицкого, Е.А. Павлодского, Н. Пастуховой, О. Плешановой, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Н. Рогожиной, В.А. Рыбакова, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, В.А.Тархова, P.O. Халфиной, В.А. Хохлова, З.И. Цыбуленко, Б.Б. Черепахина, В.В. Чубарова, Г.Ф. Шершеневича и др.
Эмпирическую базу исследования составили Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г., федеральный закон от 16 июля 1998 года №103-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; Федеральный закон от 11 ноября 2003 года №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»; Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»; Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации» и др., а также опубликованные и неопубликованные материалы судебной практики.
Автором также были исследованы статистические данные коммерческих банков Москвы и Санкт-Петербурга, опубликованные на их официальных сайтах в Интернете, относительно реализации 105 ипотечных программ (спроса на них, порядка и особенностях оформления по каждой их них ипотечного жилищного кредита), выявившее основные направления деятельности ипотечного банковского кредитования, а также автор принимал участие в обработке результатов интервьюирования более чем ста сорока работников коммерческих банков, осуществляющих ипотечные жилищных программы на тему «Правовые основы построения в России эффективного механизма ипотечного жилищного кредитования населения», в результате которого были определены сильные и слабые стороны набирающей обороты ипотеки, а также выявлены механизмы совершенствования отношений между коммерческими банками и потенциальными заемщиками денежных средств на покупку жилого помещения (квартиры) (2004-2006 гг.), проводившегося с участием Московского государственного университета сервиса.
Научная новизна диссертации состоит в том, что она является одним из первых комплексных исследований монографического уровня, посвященных выявлению и систематизации правовых и организационных особенностей ипотечного жилищного кредитования в условиях реформы жилищного законодательства в России.
Автором самостоятельно определена природа договора о приобретении жилья по ипотеке как трехстороннего договора особого рода, определено место этого договора в системе гражданско-правовых договоров. Проведена классификация временных периодов развития представлений об ипотеке жилья в Росси. Выявлены юридические причины, препятствующих развитию системы ипотеки и ипотечного
10
жилищного кредитования в России, недостатки и пробелы действующего российского законодательства в этой сфере, выработаны конкретные предложения по внесению в него изменений и дополнений, предложены правовые механизмы для более эффективного функционирования ипотечной системы.
На защиту выносятся следующие выводы и предложения:
1. По происхождению и своей сущности как явление объективной реальности договорные отношения, опосредующие переход права собственности на жилье с условием об ипотеке (договор приобретения жилья по ипотеке), возник и существует самостоятельно, вне зависимости от иных форм организации коммерческой деятельности.
2. Договор купли-продажи жилья с одновременным включением в него условий об ипотеке (договор приобретения жилья по ипотеке) является многосторонней сделкой, договором со специфической целью, выраженным организационным характером и наличием в своей конструкции вещно-правовых элементов. Такой договор не целесообразно рассматривать как договор с элементами двух договоров - договора приобретения жилого помещения (купли-продажи, мены, долевого участия в строительстве) и договора ипотеки, действия сторон по которому направлены на реализацию условий этих договоров. Договор ипотеки жилья в этом смысле является самостоятельным вводом договоров, договором sui generis.
Поэтому наиболее приемлемым вариантом оформления приобретения жилого помещения за счет кредитных или заемных средств в соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является трехсторонний договор купли-продажи жилого помещения с одновременной ипотекой.
3. Для нормального функционирования системы жилищного ипотечного кредитования необходимо государственное вмешательство в
11
эту сферу, а именно: скорейшая разработка и утверждение на уровне Правительства РФ паритетных, справедливых, доступных и действенных для широкого круга лиц типовых кредитного договора, договора ипотеки, договора о долевом строительстве, а также Положения о порядке их заключения и исполнения.
Хотя указанные типовые договоры будут иметь рекомендательный характер, они могут послужить основой для дальнейшего формирования нормативных требований к существенным и иным условиям указанных видов договоров.
4. Применение банками льготного жилищного ипотечного кредитовании за счет своего капитала следует стимулировать путем введения для них благоприятного налогового режима, поощрения использования смешанного кредита с одновременным участием частного и государственного капитала, закрепления пониженной учетной ставки на кредитные ресурсы Банка России, ограничения уровней максимальных размеров дивидендов для банков, которым предоставлена лицензия на осуществление ипотечных операций, как это практикуется в США.
5. Целесообразно на региональном и муниципальном уровнях разработать и активно внедрять модели жилищного кредитования населения, по которым весь первоначальный взнос или его часть выплачивается государством или работодателем гражданина с последующим удержанием из его доходов или имущества различными законными способами.
6. Необходимо ввести и законодательно закрепить правила обязательного страхования риска кредитора в договоре ипотеки жилья.
Соответствующие изменения потребуется внести в п. 1 ст. 9, п. 2 ст. 32 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Теоретическое значение диссертационного исследования заключается в том, что полученные в ходе исследования выводы и
12
сформулированные на их основе предложения, углубляют теорию российского гражданского и жилищного права и могут быть использованы в дальнейшей научной разработке затронутых вопросов в целях совершенствования законодательства.
Приведенная теоретическая разработка отдельных проблем ипотеки жилья отвечает запросам судебной правоприменительной практики, а изложенные в работе выводы могут использоваться при разрешении конкретных судебных споров. Кроме того, содержащиеся в диссертации предложения могут быть использованы в научно-педагогической деятельности, при преподавании курса «Гражданское право», «Жилищное право». Предложения, сформулированные в диссертационном исследовании, направлены на развитие российского законодательства в сфере ипотеки жилья.
Апробация результатов исследования. Результаты исследования были обсуждены и одобрены на заседании кафедры гражданского права и процесса Московского городского университета управления Правительства Москвы. Материалы диссертации используются в учебном процессе указанного университета при проведении лекционных, семинарских и практических занятий по гражданскому и жилищному праву. Основные идеи и научные положения данного исследования нашли свое отражение в научных публикациях автора, а также легли в основу его выступлений на международной научно-практической конференции «Российская Конституция и развитие законодательства» (29 октября 2003 г., г. Москва), общероссийской научно-практической конференции «Правовые проблемы экономической, административной и судебной реформы в России» (20-21 декабря 2004 г., г. Москва), конференции «Современное состояние российского законодательства и его систематизация» (май 2005 г., г. Москва).
13
Глава 1.
Правовые и организационные основы регулирования жилищной ипотеки
§ 1. возникновение и развитие ипотечных отношений в
России
Возникновение и развитие залогового права, а в последующем и совершенствование его форм было обусловлено постоянными изменениями и усложнениями экономических отношений в обществе. Одним из первых способов обеспечения исполнительности должника была его личность и лишь в 326 году до н.э. император Петеллий запретил обращать взыскание на личность должника. С тех пор ответственность за неисполнение принятых им на себя обязанностей могла распространяться только на его имущественную сферу.
Именно тогда возник такой способ обеспечения исполнения обязательства, как поручительство, при котором третье лицо -поручитель - обязывалось отвечать за долги другого. Римлянам оно казалось лучшим средством обеспечения исполнения обязательства, «так как поручительство материальной гарантии прибавляет моральную, ибо люди, не заслуживающие доверия, не легко находят надежных поручителей».5 Однако и оно не всегда было эффективным, в связи с чем постепенно возникла необходимость наряду с личным поручением применять вещное.6 Наиболее распространенной с древних времен из всех форм залога была ипотека.
5 См.: Дерибург Г. Пандекты. Т.1. - СПб., 1905. - С.270.
6 Это выражалось в форме залога, в силу которого кредитор имел право обратить взыскание на заложенное имущество с целью удовлетворения своею требования преимущественно перед другими кредиторами.
14
Само слово «ипотека» указывает на греческое происхождение этого понятия и переводится как основание, залог. Данный термин введен в обиход знаменитым афинским реформатором и законодателем, одним из так называемых семи мудрецов Солоном в VI веке до н.э. Он придумал радикальный способ обращения личной ответственности должника по обязательству в имущественную. На границе имения должника устанавливался столб с надписью, что это имущество служит обеспечением претензии залогодателя на сумму заключенной кредитной сделки. Такой столб назывался «ипотекой» (подставкой), и слово в переносном смысле стало употребляться для обозначения любого залога под кредит.7
Возникновение ипотеки было обусловлено появлением частной собственности, прежде всего, на земельные участки. Эти процессы наиболее активно развивались в Древней Греции, что и явилось предпосылкой развития залогового права. При залоге движимых вещей они передавались во владение кредитора и находились у него до уплаты долга.8 Для защиты прав кредитора недвижимое имущество, обремененное ипотекой, должник-залогодатель не имел права продавать третьим лицам.9
Возникшая в Древней Греции ипотека получила свое дальнейшее распространение в гражданском праве Древнего Рима. Однако ей предшествовали другие формы залога недвижимого имущества - фидуция и пигнус. В связи с этим необходимо отметить, что на разных этапах развития залога недвижимого имущества правоотношения между его субъектами складывались по-разному, а следовательно, имели различные наименования и содержание. Общим для залога недвижимого имущества было то, что он давал кредитору вещное право на заложенное недвижимое имущество,
7 Ставился такой столб на участке земли в знак запрета заемщику вывозить с него все приведенное, привезенное, принесенное.
8 В случае неуплаты долш кредитор продавал их для удовлетворения своих требований. При залоге недвижимости применялась ипотека, то есть залог с оставлением ее во владении должника и с предоставлением кредитору права распорядиться ею в случае неуплаты долга в срок.
9 См.: Кожина Ю.А. Договор ипотеки жилых помещений: Дисс... канд. юрид. наук. -Волгоград, 2002.-С. 21.
15
заключающееся в возможности удовлетворения своего требования к должник) за счет стоимости данного имущества в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своего обязательства преимущественно перед другими кредиторами.
Несмотря на то, что потребность в реальном кредите возникла в древнем обществе очень рано, такая потребность удовлетворялась в других формах в связи с тем, что ранее ему не было известно закладное право. Древнейшей формой являлась продажа вещи с правом обратного выкупа: лицо, желающее получить взаймы, продавало кредитору какую-либо вещь за сумму займа с тем, чтобы по уплате долга вещь была ему возвращена.10
Первоначальной формой залога была фидуция, суть которой состояла в следующем. Посредством манципации должник передавал в обеспечение долга вещь на праве собственности с оговоркой, что в случае удовлетворения по обязательству, обеспеченному залогом, заложенная вещь должна быть передана обратно в собственность должника. В древнейшую эпоху эта оговорка имела только моральное значение: верность своему слову требовала от лица, получившего таким образом вещь в залог, исполнения дополнительной оговорки. Если долг не был уплачен, обязанность возврата вещи для кредитора отпадала. Если же долг был выплачен, но кредитор вещи вернуть не пожелал, то какого-либо иска должник не имел, а кредитор признавался недобросовестным."
Самым важным из преторских нововведений в области прав на чужие вещи явилось усовершенствование данного института тем, что должнику предоставлялось право личного искового обвинения, по
10 См.: Аверченко В., Весели Р., Наумов Г., Файкс Э., Эртл И. Принципы жилищною кредитования. - М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. - С. 14-15.
1 Позднее должнику, исполнившему обязательство, была предоставлена возможность предъявить иск к кредитору о возврате вещи.
16
которому сверх возмещения материального, навлекало на кредитора и бесчестие моральное.
Однако положение должника оставалось крайне невыгодным. Получивший вещь был ее собственником и потому мог передать ее третьему лицу. К третьим лицам должник предъявить иск не мог. От залогополучателя должник не мог добиться возвращения вещи, а только вправе был получить возмещение ущерба. В случае неисполнения должником обязательства вещь оставалась в собственности лица, получившего ее, хотя бы сумма долга была значительно меньше стоимости заложенной вещи.
Как заметил И.А. Покровский, «с описанными чертами фидуция отражает на себе строгий характер примитивного кредита. Она одностороння: интерес, которому она служит, есть исключительный интерес кредитора, желание возможно сильнее обеспечить кредитора приводит к забвению справедливого интереса должника. Все это вполне понятно для того времени, когда кредитные сделки были редкостью, представлялись не обычным явлением деловой жизни, а собственным чрезвычайным признаком экономической крайности. Естественно, с изменением условий и с увеличением капиталов фидуция должна была оказаться недостаточной».12
Все это способствовало возникновению более прогрессивной формы залога, получившего название пигнуса, суть которого состояла в том, что должник передавал кредитору какую-либо из своих вещей не в собственность, а в простое владение (держание), причем вся обеспечительная сила залога заключалась только в том, что кредитор мог удерживать вещь у себя, пока долг не был уплачен. Процедура передачи предмета залога не требовала соблюдения торжественной формы, как при фидуции.13
12 См.: Покровский И.А. История римского права. - Петроград, 1917. - С. 278.
13 В данном случае при своевременной уплате долга вероятность возврата предмета залога должнику была большей, так как кредитор не имел права продавать его. При
17
Как разновидность пигнуса в Древнем Риме применялся антихрезис. При нем должник передавал кредитору плодоносящую вещь с целью уплаты процентов за счет приносящих ею плодов. Однако и при установлении пигнуса должник лишался возможности эксплуатировать заложенное имущество и получать доходы, необходимые для покрытия своего долга. Кредитор, в свою очередь, был обременен заботами по содержанию переданного ему во владение имущества, что не всегда отвечало его интересам. Как при фидуции, так и при пигнусе, при всем их глубоком юридическом различии между собой, было одно общее -необходимость для лица, нуждающегося в кредите, лишиться на время вещи. Получить ссуду и в то же время удержать в своих руках заложенную вещь для должника возможно лишь обходным путем, передавая вещь кредитору, он должен был выпросить ее себе во владение до востребования. Это ставило должника в полную зависимость от кредитора, который мог в любой момент потребовать выдачи вещи и тем самым разрушить все хозяйственные расчеты должника.14
Однако развитие экономических отношений требовало создания и такой формы реального обеспечения, при которой вещь, считаясь заложенной кредитору, до наступления срока платежа оставалась в руках должника. Особенно сильна была нужда в этом для ссуд под залог недвижимости. Если потребность в такой форме ощущалась все сильнее, то в окружающей действительности встречались и образцы для надлежащего разрешения задачи.15
Так, государство и муниципии, вступая в договор (например, подряда) с компаниями капиталистов, естественно, нуждались в таком обеспечении со стороны последних в исправном исполнении договора. Такое
просрочке исполнения обязательства должником кредитор приобретал право самостоятельной продажи предмета залога
14 См.: Аверченко В., Весели Р., Наумов Г., Файкс Э., Эртл И. Принципы жилищного кредитования. - М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. - С. 17.
См.: Кожина Ю.А. Договор ипотеки жилых помещений: Дисс... канд. юрид. наук. -Вол1оград,2002.-С.23.
|
