3 ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Кардинальные изменения, происшедшие в экономическом и социальном укладе России за годы реформ, вызвали потребность в использовании таких гражданско-правовых институтов, которые могли бы содействовать удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде всего в слоях малоимущего населения. В числе таких институтов особое внимание вызывает институт залога недвижимости (ипотеки), способный служить средством привлечения кредитов для реализации различных социальных проектов, особенно в жилищной сфере. И зарубежная практика применения ипотеки в качестве способа обеспечения обязательств, и целый ряд материалов, опубликованных российскими исследователями, показывают, что сама по себе конструкция залога, как и любая иная юридическая конструкция, не может вызвать экономического оживления, притока инвестиций, оздоровления социальной инфраструктуры, повышения занятости и достижения иных сходных целей, жизненно важных для экономического и общественного бытия любой страны. Для реализации таких целей необходим целый комплекс мероприятий, воплощающих эффективную экономическую политику государства. В то же время даже самая продуманная политика не станет действенной, если для ее реализации не используются надежные правовые инструменты. В настоящей работе отстаивается тезис, согласно которому ипотека способна быть именно таким инструментом, прежде всего в сфере привлечения кредитов для жилищных целей.
Актуальность темы настоящего исследования обусловлена совокупным действием целого ряда факторов. Первый из^ них - появление в Российской
4 Федерации в 1998 г. специального Закона об ипотеке,1 существенно
расширившего диапазон гражданско-правового регулирования отношений, связанных с залогом, определявшихся ранее общими нормами Закона о залоге 1992 года, Гражданского кодекса Российской Федерации, а также рядом специальных актов, в частности, Постановлением российского правительства 1996 г. Новый закон поставил перед отечественными правоведами задачу его глубокого концептуального осмысления, выработки соответствующей правореализационной стратегии, разработки рекомендаций по его совершенствованию. Второй фактор обусловлен давно назревшей потребностью обобщения имеющейся в различных регионах России и, прежде всего, в Москве, реальной практики предоставления целевых кредитов под залоговое обеспечение. Эта практика накапливается как государственными2, так и негосударственными учреждениями и организациями". Третий фактор отражает действие социальных императивов, причем в самом широком спектре, - от трудностей, связанных с ограниченной платежеспособностью подавляющей части населения страны в условиях действия рыночных цен на жилье, до необходимости предлагать меры, отвечающие ожиданиям малоимущих и средних слоев населения, у которых сохраняется доверие к ипотечному кредитованию. Не случайно поэтому, что
1 Федеральный Закон об ипотеке (Залоге недвижимости) от 16 июля 1998 года№102-ФЗ //Российская газета. № 137. 22.07.98 г.
2 В 1997 году в России было учреждено Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования, которое стало активно развивать сотрудничество с рядом отечественных и зарубежных организаций и финансовых институтов.
С 1993 г. в Москве функционирует некоммерческая организация - Фонд "Институт экономики города" (ЙЭГ), - занимающаяся развитием долгосрочного ипотечного кредитования в России, опыт которой лег в основу разработки Программы "Аттестованный ипотечный кредитор".
5 вопрос об ипотечном кредитовании давно находится в иоле зрения
российского законодателя.4 Четвертый фактор связан с потребностью в юридическом анализе богатой и насыщенной тщательно проработанными документами и актами программы, осуществляемой Правительством Москвы.5 Наконец, пятый фактор заключается в необходимости анализировать программы обеспечения различных кредитных проектов залогом недвижимости с целью привлечения иностранных инвестиций и кредитных ресурсов, что, в свою очередь, предполагает вовлечение в сферу анализа нормативных актов отдельных зарубежных стран, а также международных соглашений.
Кроме названных факторов следует учитывать и иные обстоятельства, также придающие актуальность теме исследования. Так, ипотечное кредитование призвано, по-видимому, стать средством привлечения средств для сельского хозяйства России, требующего скорейшего подъема, но испытывающего острый недостаток денежных средств из-за резкого сокращения государственного бюджетного финансирования.
Ипотечное кредитование стало предметом специального рассмотрения в Совете Федерации в 1997 г. в рамках двухдневных парламентских слушаний, посвященных программе жилищного строительства в России "Дом для вашей семьи".
5 Помимо законодательных и подзаконных актов, разработанных и принятых Московской городской Думой и Правительством Москвы, обращают на себя внимание организационные мероприятия. Так, создано Московское ипотечное агентство (МИА), в котором представлено правительство Москвы (51 % в уставном капитале), иностранные и московских банки. По предложению Мосстройэкономбанка планируется создание # рамках указанного Агентства специального Фонда ипотечного кредитования, подконтрольного в своей деятельности Московской городской Думе.
6
Цель и задачи исследования. Настоящее исследование направлено на проведение правового анализа складывающейся в России системы ипотечных отношений в сопоставлении с аналогичными зарубежными системами с тем, чтобы выявить резервы совершенствования соответствующей нормативной базы в России.
Указанная цель определяет задачи, которые ставит перед собой диссертант: исследовать правовую природу, понятие и виды ипотеки, выявить основные принципы и источники регулирования ипотечных отношений; определить положительные черты и недостатки формальных аспектов ипотечных правоотношений: охарактеризовать содержание конкретных прав и обязанностей участников ипотечных правоотношений, устанавливаемое не только российским, но также и иностранным законодательством, с целью заимствования позитивного опыта; определить гарантии соблюдения условий договоров об ипотеке; охарактеризовать роль государственного контроля в организации ипотечных отношений; обосновать направления льготной налоговой политики в области ипотечного кредитования, и др.; оценить роль ипотечных учреждений и выработать рекомендации по формированию системы ипотечных учреждений в России, в том числе специальных банков; обосновать наделение правом кредитования под залог недвижимости как государственных (федеральных), так и коммерческих банков и иных кредитных учреждений; проанализировать порядок принудительного лишения владения недвижимостью неисправного должника.
Методологической основой работы является системно-структурный подход к анализу объекта исследования, применение историко-правового, логического, сравнительно-правового методов исследования.
Теоретическую основу диссертации составляют труды отечественных правоведов: Абовой Т.Е., Безбаха В. В., Бездумного М.А., Боботова СВ., Брагинского М.М., Будилова В.М., Васильева Е.А., Венедиктова А.В., Вишневского А. А., Водолагина СВ., Гаджиева Г.А., Гребенникова В.В.,
7 Зайцевой В.В., Зинченко С.А., Иоффе О.С., Кабатова В.Л., Калпина А.Г.,
Караваевой Н.В., Карташкина В.А., Кикотя В.А., Колюшина Е.И., Костина А.А., Крассова О.И., Лебедева С.Н., Лунца Л.А., Маковского А.Л., Мамута Л.С., Маслова Г.А., Михайлова Е.Д., Мозолина В.П., Нарышкиной Р.Л., Нерсесянца B.C., Новицкого И.Б., Рахмиловича В.А., Рубанова А.А., Свядосца Ю.И., Скрипко В.Р., Суханова Е.А., Тонорнина Б.Н., Четвернина В.А., Фалилеева Л.А., Фогельсона Ю.Б., Халфиной P.O., Чиркина В.Е., Шершеневича Г.Ф., Школьника С.Я., Юмашева Ю.М., Яковлева В.Ф., Яфаева Л.И. и других, а также зарубежных юристов Ф. Праузе, А. Вайчерт, X. Абрахам, Н. Мисон, П. Стомс, У. Тетли, А. Бертонэ, К. Дучи Кларос и др.
Материалы диссертации, содержащиеся в ней выводы и предложения, основаны на анализе законодательных и подзаконных актов Российской Федерации, её субъектов, а также законодательств зарубежных стран.
Научная новизна. Настоящая диссертационная работа является первым комплексным исследованием обеспечения залогом недвижимости кредитов, получаемых для использования в социально значимых целях с привлечением российских и зарубежных источников кредитования.
Практическая значимость настоящей диссертации определяется тем, что ее материалы могут использоваться для целей совершенствования текущего законодательства, при чтении курсов гражданского и земельного права, в практической деятельности юристов, занимающихся вопросами правового регулирования сделок с недвижимостью. Кроме того, материалы диссертации могут представлять интерес для судей, адвокатов, работников правоохранительных органов.
Апробация работы. Материалы диссертации обсуждались на заседаниях кафедры гражданского и трудового права Российского университета дружбы народов; использовались при подготовке справок, представлявшихся по запросам Комиссии Московской городской Думы и Московской городской администрации по нормативной базе земельных и имущественных
: 8
правоотношений.
Положения, выносимые на защиту:
1. В ходе совершенствования регулирования ипотечных отношений в Российской Федерации, осуществляемом с учетом зарубежной практики такого регулирования, целесообразно не замыкаться на соответствующем опыте стран какой-либо одной системы права (континентальной или англосаксонской), а ориентироваться на комбинированный подход.
Смысл состоит, во-первых, в том, чтобы использовать наиболее эффективные правовые решения но мобилизации кредитных ресурсов, что подтверждается практикой и одновременно с очевидностью отвечает отечественным потребностям, и во-вторых, в том, чтобы нацеливать ипотечный механизм в России на то, чтобы он был понятен, узнаваем, в определенной мере привычен и привлекателен ддя потенциальных иностранных инвесторов из самых разных стран.
1 2. Ипотечное регулирование в Российской Федерации должно осуществляться на основании специального закона о земельной ипотеке, предусматривающего обязательную регистрацию сделок, опосредующих земельный оборот несельскохозяйственных земель.
Значимость данного положения исключительно высока в России, где "земельный вопрос" всегда был и останется кульминационным не только в экономической, но и в политической сфере. А с учетом активного процесса ипотеки объектов, прикрепленных к земле, без одновременной ипотеки земельных участков, вопрос о принятии указанного закона приобретает особую актуальность.
3. Принудительная реализация прав по залогу недвижимости не должна допускать вступления залогодержателя во владение ипотечным имуществом, а также внесудебной реализации прав на такое имущество при наличии спора между сторонами ипотечного правоотношения.
Имеющийся "ипотечный опыт" показывает, что и то и другое на
практике имеет место в то время как указанный спор ещё не разрешен. Соответственно должны быть усилены законодательные нормы, предусматривающие недействительность указанной реализации прав.
4. Закон Российской Федерации об ипотеке 1998г. нуждается в дополнении нормой, предусматривающей обращение взыскания на предмет ипотеки по решению суда только посредством процедуры публичных торгов, проводимых специализированными организациями, обладающими лицензией Министерства юстиции РФ.
Необходимость такого дополнения вызвана реальной (и на практике проявляющейся) возможностью различного рода махинаций в отношении предмета ипотеки в случае отказа от процедуры публичных торгов, проводимых указанными организациями исключительно по лицензии Минюста РФ.
5. Налоговое законодательство Российской Федерации целесообразно дополнить нормой, предусматривающей предоставление льгот по ипотечным ссудам для определенных категорий граждан (военнослужащих, пострадавших от стихийных бедствий, катастроф и др.).
Данное положение продиктовано крайне обостренной экономической ситуацией в стране, в результате чего для определенной категории граждан льготные ипотечные ссуды нередко являются единственным способом решения, например, жилищной проблемы.
6. Из числа моделей регулирования ипотечных отношений, созданных к настоящему времени различными субъектами РФ, наиболее эффективной и пригодной для унификации в общероссийском масштабе следует признать ту, которая разработана под эгидой Правительства Москвы (первая московская модель).
В пользу такого решения говорит правовая отработанность данной модели; привлекательность ипотечного кредита - на 10 лет под 10% годовых на сумму, составляющую 70% стоимости квартиры;
10 возможность приобретения квартиры в кредит как в новостройке, так и
на вторичном рынке; непосредственное участие Правительства субъекта РФ (в данном случае - Москвы) в ипотечной программе (120 млн. рублей из столичного бюджета в 1999 году). То, что данная модель рассчитана лишь на москвичей, только повышает её рейтинг, поскольку сегодня существует острейшая необходимость в решении жилищной проблемы на местах с помощью изыскания собственных средств (на федеральный бюджет рассчитывать не приходится).
Jj Нуждается в скорейшей унификации ипотечное законодательство и иные
S> нормативные акты, изданные субъектами Российской Федерации с тем,
\ чтобы обеспечить системность законодательства РФ о залоговом
( (ипотечном) кредитовании недвижимости на основе Федерального Закона
РФ об ипотеке 1998 года.
В настоящее время соответствующее законодательство различных субъектов РФ по многим позициям различается. Это вызывает четыре негативных последствия: 1 .Сокращается возможность проведения единой федеральной политики в ипотечной сфере. 2. Граждане Российской Федерации, вступающие в ипотечные правоотношения в различных субъектах РФ, оказываются реально неравными в своих правах в данной области. 3. Вполне реальны коллизии норм ипотечного законодательства разных субъектов РФ в случае, например, получения ипотечного кредита в банке на территории одного субъекта РФ при нахождении объекта ипотеки на территории другого субъекта РФ и т.п. 4. Различие в нормах ипотечного законодательства субъектов РФ в определенной мере снижает готовность потенциальных иностранных партнеров вкладывать свой капитал в данную сферу.
Структура работы состоит из введения, трех глав и списка литературы.
и
ГЛАВА I. ПРАВОВЫЕ ВОПРОСЫ РЕГЛАМЕНТАЦИИ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
§ 1. Понятие, объекты и виды ипотеки
Этимологически термин "ипотека" (hypotheke) - греческого происхождения. Он означает "залог", "заклад" и издавна применяется в зарубежном законодательстве для обозначения трех правовых категорий: 1. Залога недвижимости имущества (земли, строений и др.) для получения ссуды. 2. Ипотечной ссуды (ипотечный кредит) - денежной ссуды, выдаваемой банком под залог недвижимости. 3. Закладной - долгового свидетельства о залоге недвижимости, выдаваемого банком заемщику.6
В последующем, в англо-саксонской системе права "строгое значение" термина "ипотека" (mortgage) в наиболее общем плане стало раскрываться через понятие размещения определенного имущественного интереса на земельный участок или иное имущество "в качестве гарантии выплаты долга или покрытия какого-либо иного обязательства, в отношении которого она выдана".7
Соответственно предполагается, что кредитор в обеспеченном ипотекой обязательстве (залогодержатель) находится в преимущественном положении перед прочими кредиторами должника, обладая приоритетом перед кредиторами залогодателя в случае удовлетворения требования,
6 См.: Словарь иностранных слов. М.: Русский язык. 1984. С. 202.
7 См.: Судебные прецеденты: Santley v Wilde (1889) 2 Ch 474 per Lindley I. J.; Swiss Bank Corp v Lloyds Bank Ltd (1982) AC 584 at 595C - D per Buckley I. J. -In: Kevin Grey. Elements of Land Law. Butterwortlis. London, Dublin, Edingburgh. 1993. P. 931.
12 обеспеченного залогом, преимущественно и перед требованиями,
обеспеченными иными способами.
Для целей возврата залога залогодержатель обладает не только личным правом, основанным на договоре займа с заемщиком, но также вещным правом, которое потенциально может осуществляться и в принудительном порядке с тем, чтобы реализовать стоимость заложенного имущества путем продажи.
Тем самым институт ипотеки превращается в один из наиболее надежных способов гарантий интересов кредитора, "поскольку в любом случае кредитор имеет право на удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости недвижимого имущества должника, заложенного в качестве обеспечения обязательства".8
Обязательным условием предоставления ипотечной ссуды является внесение предварительного единовременного взноса, размер которого определяется соглашением между кредитором и должником.
Единовременный взнос по обычным (конвенциональным) ссудам в настоящее время за рубежом колеблется от 10 до 25 % оценочной стоимости жилища. По страхуемым государством кредитам допускается такой взнос даже в размере 5 %, а по гарантированным ссудам (для ветеранов войн) банки могут не затребовать взнос вообще.
Практика показывает, что правосознание значительной части не только рядовых российских граждан, но и юристов ещё не адаптировалось к предметной стороне института ипотеки, а положительная реакция на него объясняется, в основном, острой заинтересованностью в возможности стать собственником хорошей квартиры или земельного участка. В этом плане / сохраняется насущная потребность просветительской работы, которая б;
8 Bevham Investment Pty v Belgot Pry Ltd (1982) 149 CLR 494 at 499. - In: Kevin Grey. Op. Cit. P. 931-932.
13 тяжелых экономических условиях российской действительности, поможет
гражданам России быть более подготовленными к восприятию чрезвычайно полезного и пока по достоинству неоценённого института ипотеки.9 J
Как отмечает Мишель Дестресс, Генеральный советник Международного Валютного Фонда при Центральном Банке Российской Федерации, "Основной задачей ссудодателя является получение от заемщика самых надежных гарантий возврата ссуды в срок исполнения долгового обязательства... Операции, связанные с частичной потерей имущества, имеют место чаще, чем это молено себе представить, и по самым разнообразным причинам (безработица, нетрудоспособность, развод, экономический кризис). Причем они могут неожиданным образом ухудшить даже устойчивую финансовую ситуацию. И даже если дебитор не разорен окончательно, кредитор при необеспеченной ссуде может потребовать возмещения долгов, подлежащих возврату в первую очередь."10
Таким образом, ипотека является формой гарантии погашения ссуды под залог недвижимого имущества. Хотя владелец такого имущества не лишается по договору ипотеки права распоряжения своим имуществом, кредитор, в случае неуплаты ему долга в срок исполнения обязательства, имеет право взыскать и продать собственность.
О.М. Олейник предлагает следующую общую оценку залога, применимую и к ипотеке: "Залог является одним из основных способов
Рассматриваемая здесь проблематика неизбежно поднимает общетерминологические вопросы, связанные с кредитованием. В данном случае можно воспользоваться обстоятельным материалом, опубликованным в 1997 году в газете "Бизнес-адвокат". См.: Ахметшин И. Понятие и объект кредита./ТБизнес-адвокат. № 20. Октябрь 1997. С. 8-9.
0 Мишель Дестресс. Ипотека и ипотечный кредит//Материалы II Международного банковского конгресса ATP. M. 1996. С. 48.
14 обеспечения обязательства и представляет собой договор между должником
(залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого залогодатель передает залогодержателю определенное имущество, за счет которого последний может удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательства. За последнее время залог приобрел широкое распространение в практике предпринимательской деятельности".1'
В англо-саксонской системе права ипотечный залог развивался из общего, статутного права и права справедливости. Здесь земля издавна могла быть залогом для имущественного обеспечения денежного займа. Так, уже к двенадцатому столетию такой залог мог существовать в форме vivum vadium. (oicueou залог), по которому пользование залогодержателем землей, а также доходами от нее (земельной рентой и прибылью) засчитывается как уплата суммы долга, и в форме moriuum vadiwn (мертвый или ипотечный залог),, по которому кредитор земельную ренту и прибыль от предоставленной ему в залог землю засчитывает только как уплату процентов по займу.
В пятнадцатом столетии в ипотеку стали включать передачу безусловного права собственности залогодержателю, при условии прекращения этого права в согласованный день оплаты ссуды. Залогодатель лишался своего имущественного права на недвижимость в случае неуплаты долга в назначенный день.
Институт ипотеки (в варианте, ориентированном на романо-германское право), был известен российскому праву до 1917 года. ИВ. Караваева, давая общее определение залога, особо отмечает, что в отношении недвижимости и земельных участков существует правило, по которому "залоговое имущество находится в руках собственника - залогодателя (практика ипотеки
11 Олейник О.М. Комментарий к статье 334 ГК РФ. См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации.//Под ред. Садикова О.Н. М.: ЮРИНФОРМЦЕНТР. 1996. С. 346.
15 исторически сложилась в России еще в конце XIX века, после реформы
1862 г.)".12
Поэтому можно считать, что в 1992 году указанный институт был восстановлен в России с изданием Федерального Закона "О залоге" 1992 года, регулировавшем ипотечные отношения сравнительно недолго, до выхода Закона об ипотеке 1998 года.
Согласно Закону РФ об ипотеке 1998 года "по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо)".13
Ипотека, по сути дела, является способом обеспечения исполнения обязательства по возврату долга (кредита) по договору займа.
Предметом залога выступает уже построенный дом, а не кредит под строительство. Ипотечный кредит предоставляется на срок, в течение которого заемщик обязан вносить ежемесячную плату в погашение кредита, иначе на дом может быть обращено взыскание. При этом земельный участок и строение на нем могут рассматриваться и как единое целое, и раздельно.
12 Караваева И.В. Сравнительный анализ российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования.//Право и экономика М. 1995. № 11/12. С. 45.
13 См. Федеральный Закон от 16. 07. 98 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)'У/Российская газета, № 137. 22.07.98.
16
Чем дольше срок погашения ссуды, тем меньше размер ежемесячных выплат и доступнее сама покупка дома. Однако, с другой стороны, заемщик в конечном счете расплачивается за такое облегчение существенным увеличением общей суммы долга.
В целом, ипотека возникает там, где недвижимое имущество передается в качестве залога по возмещению долга или исполнению иных гарантированных обязательств. Её появление является основанием для возникновения особых правоотношений между залогодержателем и залогодателем, выражающихся во взаимных правах и обязанностях.
Важнейшим моментом для оценки возможности возникновения ипотечных отношений является выявление самого имущества, которое может стать предметом ипотеки. На этот вопрос отвечает Статья 5 Закона РФ об ипотеке 1998 года, согласно которой:
"1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации,14 права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:
1)земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
14 Данная статья ГК РФ определяет "1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты".
17 2)предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое
имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3)жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4)дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5)воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты".
Легко заметить, что законодатель, ссылаясь на указанное в статье 130 ГК РФ имущество,15 на самом деле, используя метод толкования, имел в виду общее определение такого имущества. Большинство из видов имущества, перечисленного в Законе РФ об ипотеке 1998 года, (ранее это было дано в Статье 4 Основ гражданского законодательства РФ) в действительности не указано в статье 130 ГК. В принципе, это - обычная практика законодательной техники. Но данный Закон создает своего рода прецедент для судебного и иного толкования конкретного содержания статьи 130 ГК РФ.
Правда, последнее предложение Статьи 130 ГК предусматривает, что "Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество". Но поскольку в Законе РФ об ипотеке 1998 года дается прямая ссылка на "имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации,., в том числе:", в данном случае нельзя ставить вопрос таким образом, что законодатель использует свое право, которое он сам же себе предоставил по статье 130 ГК - расширять перечень вещей,
15 Как нам представляется, правильнее было бы использовать язык названия данной статьи - "недвижимые вещи", а не "имущество". Последний термин в ГК раскрывается в скобках как видовой по отношению к термину "недвижимые вещи". |
