ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования
В настоящее время в числе первоочередных задач социально-экономического развития Российской Федерации стоит задача формирования рынка доступного жилья через повышение спроса населения с помощью развития жилищного кредитования при одновременном увеличении объёмов жилищного строительства.
В своём послании Федеральному Собранию в 2004 году Президент Российской Федерации подчеркнул, что необходимо активизировать работу финансовых механизмов, позволяющих гражданам улучшать жилищные условия не только за счёт текущих заработков и имеющихся сбережений, но и в счёт будущих доходов. Ипотека, по мнению Президента, должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами, и к 2010 году минимум треть граждан страны должны получить возможность приобретать жильё, отвечающее современным требованиям, как за счёт собственных накоплений, так и с помощью жилищных кредитов. [47]
В России уже существуют финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счёт текущих заработков и имеющихся сбережений, но и в счёт будущих доходов граждан. Однако жилищная проблема для подавляющего числа россиян по-прежнему остаётся крайне актуальной. Свидетельством является неуклонный рост цен на жильё в различных регионах страны и, особенно, в Московском, подогреваемый неудовлетворённым спросом со стороны населения. [14]
Лишь немногие россияне имеют опыт получения банковского кредита. Большинство по-прежнему даже при совершении столь крупных покупок, как жильё, предпочитают обращаться за финансовой помощью не в банк, а к родственникам, друзьям или знакомым. Поведение российских домохозяйств является крайне неоднородным: есть группы, которые охотно берут деньги в долг для решения своих текущих материальных проблем. Другие, возможно, хотели бы взять кредит, но опасаются, что не смогут вернуть его вовремя или
4
считают действующие процентные ставки слишком высокими. Третьи принципиально никогда не берут деньги в долг. В этих условиях многосторонний анализ факторов потребительского поведения россиян и потребительского спроса на банковские ипотечные продукты представляется весьма актуальным.
В 1993 году С. Левингстоун и П. Лунт провели ряд исследований, показавших, что традиционное разделение на сбережения и долги неадекватно в современных условиях. Ими было обнаружено много комбинаций различных видов сбережений и долгов и сделан вывод о том, что, «стратегии потребления людей составляют некоторый континуум; от тех, кто не имеет ни долгов, ни сбережений - до тех, кто имеет различные формы того и другого. По-видимому, тенденция к многообразию форм кредита и долга будет сохраняться и в будущем. Потребителю будет предлагаться все возрастающее многообразие схем сбережений и кредитов на различные сроки и на разных условиях» [71].
В исследовании С. Ли, П. Уэбли и К. Уолкер, посвященном изучению основных причин долга, было выделено восемь факторов, детерминирующих подобное поведение:
- социальное одобрение долгов: поскольку общество движется от осуждения долгов к поддержке кредитов, в современном мире к долгам относятся терпимо (и даже поощряют их);
- экономическая социализация: семьи, в которых к долгам относятся терпимо, воспроизводят подобную модель в следующих поколениях;
- социальное сравнение: если люди ориентируются на более богатые референтные группы и стараются жить «не хуже других», им гораздо проще залезть в долги;
- управление денежными средствами: финансовые проблемы могут являться следствием неспособности индивида контролировать свои расходы и рационально распоряжаться деньгами;
5
- потребительское поведение: слишком высокие потребительские запросы (например, уверенность в необходимости предметов роскоши) неизбежно приводят к долгам;
- временной горизонт: чем менее реалистичным он является, тем проще человеку залезть в долги;
- отношение к долгу: если человек не испытывает чувство беспокойства, неловкости или сожаления, когда ему приходится брать в долг, то он чаще прибегает к подобному поведению;
- фатализм: чем больше у человека выражен внешний локус контроля, тем выше вероятность, что он залезет в долги [70].
В России интерес к изучению спроса на рынке потребительского ипотечного кредитования появился в 1990-х годах с началом первого этапа реформ в стране. Ряд исследовательских проектов был проведён в середине 1990-х годов сотрудниками сектора экономической социологии Института экономики РАН (Радаев В, Кузина О., Луценко А.), сотрудниками психологического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова (Алавидзе Т, Антонюк Е., Гозман Л.). В последние годы проведено несколько исследований (ВЦИОМ, Фонд «Общественное мнение, Фонд «Институт экономики города», Независимый институт социальной политики), посвященных изучению спроса на рынке жилой недвижимости, доступности жилья и объёмов жилищного строительства. Однако задача изучения потребительского спроса на рынке банковского ипотечного кредитования осталась до конца так и не решена вследствие отсутствия необходимой эмпирической базы. Процесс анализа рынка ипотечного кредитования осложняется и с методологической точки зрения - слишком малое число потребителей попадает в категорию граждан, уже имеющих опыт приобретения жилья с использованием ипотечного кредита.
Опубликованные книги, монографии или исследования, затрагивающие проблематику процесса ипотечного кредитования (Пономарёв В.Н., Покопцева Е.Б., Павлова И.В., Довдиенко И.В., Южелевский В. К.), как
6
правило, имеют обзорный характер и представляют собой попытки переложить на российские условия хорошо известные из мировой практики схемы и методы организации ипотечного бизнеса без должного учёта особенностей отечественного рынка кредитования населения. Поэтому концептуальная база в этой области остаётся пока ещё недостаточно разработанной. Рассмотренные в ходе подготовки диссертации ранее выполненные исследования содержат серьёзный недостаток. Объектом исследования в них, как правило, является потенциальный заёмщик, имеющий теоретическое представление о процессе приобретения жилья с использованием ипотечного кредита. Однако автор уверен, что разработать действительно конкурентоспособную ипотечную программу можно лишь на основе всестороннего анализа опыта заёмщиков, которые уже воспользовались подобным способом решения своей жилищной проблемы.
Развитие рынка ипотечного кредитования, усиление конкуренции, делают задачу по изучению характеристик потребительского спроса на кредиты и управления им особенно актуальной. Научная и практическая необходимость в анализе факторов, формирующих спрос на ипотечные кредиты как одного из ключевых инструментов повышения доступности жилья с последующей разработкой комплекса методических рекомендаций по управлению спросом, обусловили выбор темы исследования. Цель диссертационной работы
Целью диссертации является разработка методических рекомендаций по управлению спросом на рынке ипотечных кредитов на основе комплексного исследования заёмщиков в условиях развивающегося рынка жилой недвижимости. Задачи исследования
Поставленная в работе цель обусловила необходимость решения следующих научных задач:
7
- выделить, классифицировать и проанализировать факторы спроса на рынке жилой недвижимости Московского региона и рынке ипотечного кредитования физических лиц;
- рассмотреть основные факторы (параметры банковских ипотечных программ), формирующие предложение в сегменте рынка ипотечного кредитования физических лиц;
- исследовать коэффициент доступности жилья в качестве ключевого фактора спроса, скорректировать существующую методику его расчёта и прогнозирования;
- сформировать базу из числа заёмщиков, воспользовавшихся ипотечным кредитом для покупки жилья и на её основе исследовать предпочтения граждан при выборе ими банка или ипотечной программы;
- составить портрет потенциального заёмщика в сфере ипотечного кредитования физических лиц в Московском регионе с целью выработки практических рекомендаций по управлению спросом;
- разработать комплекс методических рекомендаций по управлению спросом на ипотечные кредиты банков и оценить их влияние на повышение доступности жилья. Объект исследования
Объектом исследования является рынок банковских ипотечных кредитов, направляемых на приобретение жилой недвижимости в Московском регионе. Рынок ипотечного кредитования физических лиц включает в себя такие основные характеристики, как спрос и предложение. Предложение кредитов на покупку жилья рассматривается в работе как заданное системное окружение исследуемого элемента.
Выбор объекта исследования был обусловлен практической необходимостью изучения влияния спроса со стороны потенциальных покупателей жилья на банковские ипотечные кредиты с учётом их реальных предпочтений.
3
Предмет исследования
В качестве предмета исследования выступают экономические процессы и отношения, имеющие место в сфере оборота недвижимости и связанного с ним рынка предоставления финансовых услуг населению. Элементом данных отношений является поведенческая модель покупателя жилья, воспользовавшегося ипотечным кредитом в условиях различных программ кредитования (на примере Московского региона). Теоретическая и методологическая основа исследования
В качестве методологической основы исследования использованы работы известных отечественных и зарубежных специалистов в сфере экономики, финансов, банковского кредитования, маркетинга услуг, доступности жилья, жилищного строительства, операций с недвижимостью и ипотеки: Довдиенко И. В., Кольева А.А, Косаревой Н.Б., Павловой И.В., Пономарёва В.Н., Стребкова Д., Стерника Г.М., Хачатряна СР., Фёдоровой H.JL, Черняка В.З., Ф. Котлера и X. Лебенстайна.
Эмпирическую основу работы составили: действующие федеральные законы и другие нормативно-правовые акты; данные Федеральной службы государственной статистики (ФСГС) и Федеральной антимонопольной службы (ФАС); исследовательские и аналитические материалы, полученные в процессе практической работы автора.
В ходе исследования использованы публикации специалистов рынка ипотечного кредитования, материалы мероприятий (конгрессов, конференций), посвященных рынку недвижимости и ипотеки, данные базы компании СТК, сформированной из заёмщиков, чьи квартиры были оценены в процессе получения ими ипотечных кредитов. Для решения поставленных задач в работе применены различные математико-статистические методы, а также методы логического системного и факторного анализа.
9
Научная новизна работы
Научная новизна исследования состоит в формировании комплексного подхода к разработке методических рекомендаций по управлению спросом на рынке ипотечных кредитов.
К основным результатам, полученным в диссертации и составляющим новизну исследования, относятся следующие:
1. обосновано, что доступность жилья, в т.ч. её прогнозные значения, является одним из ключевых показателей для оценки спроса и управления им на рынке ипотечного кредитования;
2. выявлены и проанализированы основные параметры существующих ипотечных программ, влияющие на выбор потребителем банка;
3. обоснована необходимость всестороннего изучения потребительских предпочтений с последующим формированием портрета (портретов) потенциального заёмщика для эффективного управления спросом на банковские ипотечные кредиты;
4. обоснована необходимость разработки и внедрения в деятельность банка, кредитующего граждан, плана управленческих и маркетинговых мероприятий, повышающих эффективность сбытовой политики и механизмов управления спросом на рынке жилищного ипотечного кредитования. Положения, выносимые на защиту
В результате выполненных исследований на защиту выносятся следующие научные положения:
- скорректированная методика расчёта коэффициента доступности жилья, позволяющая оценивать и прогнозировать перспективы спроса на ипотечные кредиты, как на инструмент улучшения гражданами своих жилищных условий;
- социально-демографический портрет потребителя услуг в сфере ипотечного кредитования, а также сформированный в соответствии со
10
степенью влияния на предпочтения потребителей перечень основных параметров банковских ипотечных программ;
- комплекс методических рекомендаций по формированию и управлению спросом на рынке жилищного ипотечного кредитования Московского региона. Практическая значимость работы
Результаты проведённого исследования процесса формирования потребительского спроса на банковские ипотечные кредиты в условиях развивающегося рынка жилой недвижимости и сформулированные на его основе рекомендации позволяют перейти от интуитивной к научно обоснованной схеме взаимодействия банка со своими заёмщиками. Банк получает в своё распоряжение эффективный инструментарий, позволяющий с помощью проведения маркетинговых, управленческих и иных мероприятий создать и реализовать на практике уникальные конкурентные преимущества на рынке ипотечного кредитования, сделав жильё более доступным. Реализация и апробация работы
Основные положения и выводы диссертационной работы были оформлены в виде пакета рекомендаций, дающих возможность банкам получать конкурентные преимущества при работе с заёмщиками в процессе реализации собственных программ ипотечного кредитования и переданы в банки с целью их последующего использования на практике. Материалы работы неоднократно использовались автором для подготовки и проведения различных выступлений и докладов на официальных мероприятиях, посвященных развитию ипотечного кредитования и формированию рынка доступного жилья в Российской Федерации. Публикации
Отдельные результаты диссертационного исследования были опубликованы в работах [15, 38, 44, 55, 64, 65, 66, 67].
11
Структура и объём диссертационной работы
Работа изложена на 160 страницах печатного текста, включает 23 таблицы, 31 графика и диаграммы и состоит из введения, трёх глав, включающих 10 параграфов, заключения, списка библиографических источников, в котором 71 наименование, и приложений.
Подобная структура работы позволяет наглядно представить, рассмотреть и проанализировать теоретические и методологические аспекты, практические проблемы, предложить возможные варианты решения и сформулировать результаты исследования.
Анализ ситуации, ранее
проведённых исследований и
нерешённых проблем
Рассмотрение факторов предложения на рынке ипотечного кредитования
Рассмотрение факторов спроса на рынке ипотечного кредитования
Рассмотрение факторов спроса на рынке жилой недвижимости
Анализ составляющих КДЖ, уточнение методики расчёта
Исследование предпочтений заёмщиков, воспользовавшихся ипотечным кредитом для покупки при выбора ими банка или ипотечной программы
Составление портрета потенциального потребителя (заёмщика) с целью выработки практических рекомендаций по управлению спросом на жилищные
ипотечные кредиты
Разработка комплекса методических
рекомендаций по управлению спросом на
жилищные ипотечные кредиты
Принципиальная схема проведения исследования
12
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛИЩНОГО ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ
1.1. Основные принципы ипотечного кредитования
Понятие кредита происходит от латинского «kreditium» - ссуда, долг. Кредит обслуживает движение капитала, т.е. обеспечивает трансформацию денежного капитала в ссудный, т.е. денежный капитал, предоставленный в ссуду на условиях возвратности и платы за пользование. Слово «kreditium» переводится с латыни ещё и как «верую», «доверяю». Кредит - это форма экономических отношений, связанных с возвратным предоставлением ресурсов и погашением возникающих в связи с этим обязательств. [6]
Субъектами кредитных отношений являются кредитор (ссудодатель) и заёмщик (ссудополучатель). Первый предоставляет финансовые ресурсы заёмщику на определённое время, а второй - получает ссуду и обязуется в установленные сроки погасить задолженность в размере, эквивалентном ссуде. Банковское кредитование основывается на следующих принципах:
Возвратность - ипотечный кредит должен быть возвращён заёмщиком после его использования. Без возвратности кредит не может существовать. Кредит, как определённая система экономических отношений, отличается тем, что движение денег осуществляется на возвратной основе. В данном принципе заключена сущность кредитных отношений. Экономической основой возврата ссуд лежит непрерывность кругооборота средств и их наличие к сроку, определённому условиями кредитного договора.
Срочность - форма отражения возвратности. Кредит возвратен, и он должен быть возвращён не абстрактно, а в строго определённый срок. Соблюдение принципа срочности обеспечивает постоянное воспроизводство денежных средств; соблюдение ликвидности и повышения надёжности кредитной организации.
13
Дифферещированность — предполагает неоднозначный подход к принятию решения о выдаче ипотечного кредита заёмщику. Поэтому при принятии такого решения учитывается кредитная история клиента, его платеже- и кредитоспособность, обеспечение кредита и другие факторы.
Целевое использование кредита — ипотечный кредит выдаётся на конкретные цели. Банк не допускает использование ипотечного кредита на иные, не предусмотренные кредитным договором цели.
Обеспеченность - выражает необходимость защиты имущественных интересов кредитора при возможном нарушении со стороны заёмщика принятых на себя обязательств. Обеспеченность - это гарантия возврата ссуды в определённый срок. Обеспеченность означает наличие у заёмщика юридически оформленных обязательств, например, договора залога жилой недвижимости. Важное значение имеет не только наличие обеспечения, но и грамотно оценённое, юридически оформленное обязательство заёмщика, гарантирующее своевременный возврат кредита в полном объёме.
«Право залогопринимателя, ядро залога, состоит в праве требовать при неисправности должника продажи заложенного имущества с публичного торга и из выручки получить удовлетворение». «Но чтобы право на получение удовлетворения из выручки могло считаться обеспечением по договору, нужно, чтобы оно было предоставлено верителю предварительно -до нарушения им права по договору: в этом-то и состоит обеспечение, в противном случае можно говорить только о взыскании».1 [11]
Платность - плата за временное пользование денежными средствами, предоставленными банком в распоряжение заёмщика. Данный принцип реализуется через банковский процент. Ставка процента — это цена ипотечного кредита. Банковский процент выступает в виде определённой суммы денег, получаемой кредитором от заёмщика за «товар», в качестве которого выступают временно ссуженные денежные средства. [6]
1 См. из серии «Классика российской цивилистики». Мейер Д.И. Русское гражданское право, по изд. 1902 г. МГУ им. М.В. Ломоносова - кафедра гражд. Права юрид. фак. - «Статут». - ч.2. - 1997. - С.213.
14
Между ценой банковского кредита и прибылью предприятия существует тесная связь. Обе категории представляют собой вновь созданную стоимость. Однако прибыль предприятия используется для удовлетворения его производственных нужд, ссудный же процент используется, в первую очередь, на покрытие банковских расходов, во вторую, - на уплату налогов, выплату дивидендов и формирование фондов. Последний элемент, в свою очередь, используется банком в качестве кредитных ресурсов. Таким образом, процент выступает как эквивалент потребительной стоимости кредита.
Плата за пользование кредитом складывается из двух компонентов: банковских издержек и нормы прибыли, которая показывает уровень необходимой доходности активных операций. Норма прибыли может быть и заданной, прогнозируемой величиной, достичь которую необходимо банку в соответствии со стратегическим планом развития. [6]
При определении процентных ставок по ипотечным кредитам банки ориентируются на уровень ставок, который бы, с одной стороны, не вынудил заёмщика предпочесть другую кредитную организацию; с другой - позволил бы банку не только возместить свои издержки, но и получить прибыль, желательно не ниже средней. Здесь уже можно вести речь о некотором подобии рыночного механизма формирования цены банковского ипотечного кредита, хотя в её основе всё равно лежит т.н. «затратное» ценообразование.
Действительно рыночное ценообразование основывается на изучении потребительского спроса, влияния на него ценовых факторов, а процентная ставка становится результатом ответа на вопрос: «Сколько должен стоить кредит, чтобы им воспользовалось максимальное количество заёмщиков, а банк покрыл все издержки и получил соответствующую норму прибыли?».
В современной банковской практике залог является наиболее распространённой формой обеспечения возврата кредита заёмщиками. Залог - это способ исполнения обязательства, при котором кредитор —
15
залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счёт заложенного имущества.
Согласно ПС РФ под ипотекой понимается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Ипотека - один из способов обеспечения обязательств, вид залога, где предметом выступает недвижимое имущество, например, квартира или загородный дом. Ипотечный кредит - это кредит, обязательства по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой). В свою очередь, долгосрочный банковский ипотечный жилищный кредит - это кредит, предоставляемый на срок от трёх лет и более банком физическому лицу для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства. [9] Как и иные виды кредитов, банковский ипотечный жилищный кредит выдаётся на условиях платности, срочности и возвратности, при строгом контроле над использованием кредитных средств.
В общем случае, схема жилищной ипотеки такова: ипотечный банк выдаёт кредит на приобретение жилой недвижимости должнику, который покупает жильё за счёт кредита. Приобретенное имущество оформляется в виде залога по полученному кредиту, оставаясь при этом во владении и пользовании у должника, но с ограничениями возможности продажи.
Объектом ипотечного рынка выступает ипотечный кредит, представляющий собой движение временно свободных денежных средств в виде ссудного капитала или предоставление их в долг на принципах возвратности, срочности и платности под залог недвижимого имущества.
«Классический» ипотечный рынок имеет двухуровневый характер, поскольку на каждом из уровней, благодаря специфике ипотечного жилищного кредитования, происходят соответствующие экономические процессы. В соответствии с ними ипотечный рынок принято делить на первичный и вторичный, а его структура может быть представлена в виде схем взаимодействия участников на двух уровнях.
16
В настоящий момент вторичный рынок имеет слабое отношение к процессу формирования спроса со стороны потенциальных заёмщиков, поэтому подробно останавливаться на его описании не имеет смысла.
Первичный рынок ипотечных кредитов, являясь сегментом ипотечного рынка, охватывает всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество. На Рис. 1 приведена классическая схема первичного рынка жилищного ипотечного кредита. [55]
Расчет с продавцом: собственный капитал + кредит банка
Возможность субсидирования первичного взноса или ипотечного кредита _____
Выдача ипотечного кредита в соответствии с договором
J
Продавец жилья
Покупатель жилья -заемщик ипотечного кредита
Договор купли-продажи недвижимости между продавцом и покупателем
Активы
Пассивы
Залог недвижимости
Банк-кредитор
Другие операции
банка
Первичный рынок ипотечного кредита
Кредиты, займы, эмиссия, собственные средства и т.д.
Рис. 1
На сегодняшний день сумма кредита, как правило, не превышает 80% рыночной стоимости приобретаемого жилья, являющегося предметом залога. Остальную сумму при покупке квартиры заёмщик вносит из собственных средств. Ипотечный кредит и проценты по нему выплачиваются ежемесячно
17
и рассчитываются по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платёж включает полный платёж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Данный расчёт и оплата услуг за предоставление кредита, осуществляемая на его основе, удобны и для заёмщика (он может планировать свой семейный бюджет), и для кредитора.
Договор об ипотеке считается заключённым и вступает в силу с момента его государственной регистрации, и с этого же момента у залогодержателя возникает право залога на заложенное имущество (предмет ипотеки). [43] В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, т.е. принимает платежи от заёмщика, ведёт бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.
В случае невыполнения заёмщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жильё в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заёмщик.
В случае выполнения заёмщиком своих обязательств по кредитному договору в срок и в полном объёме, либо в случае досрочного погашения, кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чём делается соответствующая запись.
Таким образом, можно выделить три ключевых фактора банковского жилищного ипотечного кредитования: стоимость заёмных средств (процентная ставка), срок погашения кредита и размер первоначального взноса. В дальнейшем исследовании планируется выяснить их влияние на выбор заёмщика в пользу того или иного ипотечного банка.

Получить работу