ВВЕДЕНИЕ
Переход жилищной сферы на рыночные условия функционирования и развития предопределяет необходимость разработки методической поддержки принятия решений в сфере жилищной экономики в целом и в сфере воспроизводства жилищного фонда в частности.
Анализ современного состояния жилищного фонда показывает, что в последнее время в России происходило существенное падение объемов нового жилищного строительства по различным источникам финансирования, в тоже время наблюдается резкое увеличение темпов старения и выбытия существующего жилищного фонда. По данным специалистов, прогнозируемый объем ввода нового жилья не в состоянии будет покрыть объемы преждевременного выбытия существующего жилищного фонда. С учетом того, что потребность в жилье является первостепенной потребностью любого человека, необходимость воспроизводства жилищного фонда становится одной из актуальных проблем как строительной отрасли в отдельности, так и экономики России в целом.
Принятая ранее практика сохранения и восстановления жилья включала следующие чисто технические составляющие: текущий ремонт, капитальный ремонт, реконструкция. В связи с развитием рыночных отношений к техниче- скому аспекту сохранения и восстановления жилья добавились: экономический, правовой, социальный, финансовый, экологический аспекты. В этом плане целесообразно говорить о воспроизводстве жилищного фонда как процесса, отражающего сущность новых экономических отношений.
Актуальность выполнения настоящего научного исследования обусловлена необходимостью разработки комплексного подхода к процессу воспроизводства жилищного фонда с учетом не только технико-технологических, но и правовых, социальных, экономических и финансовых процессов.
Существующая методическая основа формирования инвестиционных программ капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда, а также нового строительства разрабатывалась в условиях плановой экономики. Адап-
тация к рыночным условиям происходит с большими трудностями - с изменением форм собственности в экономике страны, процесс воспроизводства жилищного фонда существенно усложнился, а уровень методического обеспечения управления процессом существенно отстал от потребностей практической деятельности.
В связи с этим развитие методической базы формирования и совершенствования структуры воспроизводства жилищного фонда крупного города приобретает важное народнохозяйственное значение.
Проблема формирования и совершенствования структуры воспроизводства жилищного фонда крупного города нашла свое отношение в работах Боголюбова B.C., Бузырева В.В., Горбунова А.А., Егоровой Н.Е., Коробейникова О.П., Обозова С.А., Сазонова А.,А., Смирнова Е.Б.. Хачатряна СР., Чекалина B.C. и других.
Таким образом, актуальность, практическая значимость определили выбор темы, логики и структуры диссертационного исследования.
Цель и задачи исследования. Основная цель диссертационного исследования - разработка научно-методических основ по совершенствованию структуры воспроизводства жилищного фонда крупного города, которые должны способствовать развитию процесса воспроизводства жилищного фонда крупно-го города в современным условиям.
Для достижения целей исследования были сформулированы и решены следующие задачи:
• анализ проблемы развития жилищной сферы с выявлением основных факторов и закономерностей формирования рынка жилищного фонда и жилищных услуг;
• изучение и анализ существующих методических подходов к формированию механизма воспроизводства жилищного фонда;
• исследование отдельных элементов воспроизводства жилищного фонда крупного города;
щ
6
• разработка аналитических моделей управления элементами воспроизводства жилищного фонда;
• разработка методических основ формирования механизма воспроизводства жилищного фонда;
• разработка экономико-математической модели оптимизации структуры инвестиционного капитала в сфере воспроизводства жилищного фонда крупного города;
• формирование основных направлений совершенствования структуры воспроизводства жилищного фонда.
Предметом исследования являются формы процесса воспроизводства жилищного фонда крупного города.
Объектом исследования является состояние жилищного фонда г.Санкт-Петербурга в условиях формирования отношений рыночного типа и проводимой жилищной реформы.
Методическая база и методика исследования. Теоретической и методической основой диссертационного исследования послужили аналитические работы как отечественных, так и зарубежных ученых по проблемам капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда, а также жилищного строительства. Были использованы также нормативные и законодательные акты, методические документы по вопросам капитального ремонта, реконструкции, а также материалы периодической печати по проблемам нового строительства, реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда крупного города.
Для обоснования выдвинутых в работе положений применялись методы логического, сравнительного и системного анализа, экономико-математическое моделирование, математические методы обработки статистических данных и метод экспертных оценок.
Информационную базу исследования составили данные Министерства строительства и архитектуры РФ, Госкомстата РФ, Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, Комитета по жилищной политике
Санкт-Петербурга и Комитета по содержанию жилищного фонда Санкт-Петербурга, специализированные отчеты.
Основные научные результаты, полученные лично автором и их научная новизна:
• разработаны методические основы формирования экономического механизма воспроизводства жилищного фонда крупного города;
• разработана методика формирования структуры жилищного строительства в крупном городе;
• предложена модель ремонтно-реконструктивных мероприятий жилищного фонда крупного города;
• разработаны рекомендации по формированию стратегии развития системы управления процессом воспроизводства жилищного фонда;
• предложена модель управления структурой воспроизводства жилищного фонда;
• предложена модель оптимизации структуры инвестиционного каптала в сфере воспроизводства жилищного фонда;
• предложена методика экономической оценки реализации мероприятий по совершенствованию структуры воспроизводства жилищного фонда.
Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретическая значимость результатов диссертационного исследования обусловлена универсальностью предложенного методического подхода к анализу процесса воспроизводства жилищного фонда. Предлагаемая методика позволяет эффективно управлять процессом воспроизводства жилищного фонда, Практическая значимость работы заключается в том, что на основе проведенного анализа состояния жилищной сферы, исследования тенденций ее развития, реализация предложенных автором рекомендаций по регулированию процесса воспроизводства жилищной сферы и применение разработанных методик позволят создать организационно-экономические предпосылки для совершенствования структуры жилищного фонда.
8
Выводы и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании муниципальной и ведомственной жилищной политики администрациями регионов и городов.
Апробация диссертационной работы. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на международных научных конференциях: «Проблемы менеджмента и рынка» (Оренбург, 2001), «Наука-Техника-Технологии на рубеже третьего тысячелетия» (Находка,2001), «Управление устойчивым развитием социально-экономических систем» (Челябинск, 2001), всероссийских научно-практических конференциях «Стратегия управления предприятием» (Пенза, 2001), «Стратегия развития предприятия в условиях рынка»(Пенза, 2001), на Петербургском Экономическом форуме «Современное экономическое и социальное развитие стран СНГ на рубеже XXI века (проблемы и перспективы)» ( Санкт-Петербург, 2001).
Публикации. По теме диссертации опубликовано 16 печатных работ общим объемом более 4 п.л.
Структура и объем диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы из 222 наименований.
ГЛАВА 1. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ
ВОСПРОИЗВОДСТВА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА КРУПНОГО
ГОРОДА В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ
1.1. Анализ состояния жилищного фонда Санкт-Петербурга
После финансового кризиса 1998 года экономика России в целом и Санкт-Петербурга, в частности, претерпела значительные изменения. Начиная с 1999 года, на фоне улучшения макроэкономической ситуации в стране, в динамике основных социально-экономических показателей Санкт-Петербурга наблюдается устойчивая позитивная тенденция, см. табл. 1.1 С начала 1999 года важнейший индикатор состояния экономики Санкт-Петербурга - валовой региональный продукт (ВРП) - имеет положитель-
ную тенденцию устойчивого роста (в 1999 году рост составил 6,2% в 2000
прочие
отрасли
22%
промышлен ность 29%
торговля 23%
строительс
тво
связь транспорт 8% 4%
14%
Рис.1.1. Прогнозируемая структура ВРП в Санкт-Петербурге в 2002 году
году - 11,4%). Прогнозируемая в 2002 году структура ВРП представлена на рис. 1.1
Таблица 1.1
Динамика основных социально-экономических показателей Санкт-Петербурга
Показатель 1997г. 1998г. 1999г. 2000г. 2001г.* 2002 г. (прогноз)
Валовой региональный продукт (млрд.руб.) н/д н/д 161.749 202.095 241.613 284.5
Денежные доходы в месяц, тыс.руб. на 1 чел. 1021.8 1.178 1.804 2.424 2.821 3.01
Объём промышленной продукции млрд.руб. 37381 46.038 99.182 126.2 163 194
Оборот розничной торговли млрд.руб 33310 37.966 63.031 86.438 117.89 138.7
Инвестиции в основной капитал млрд.руб. 11344 13.385 32.671 29.029 36.985 45.13
Индекс потребительских цен (декабрь/декабрь) 113 178 141.1 123.5 113.6 112
Источник: Госкомстат РФ
10
В основе роста ВРП заложен рост выпуска продукции в таких отраслях экономики, как связь, оптовая торговля, промышленность, розничная торговля. С учетом сложившейся положительной тенденции, оцениваемый рост ВРП в 2001 году составит к предыдущему году не менее 103,6 %. Прогнозные расчеты на2002 год- 104,0%.
Инвестиции. Развитие промышленного производства в Санкт-Петербурге невозможно без активизации инвестиционной деятельности в регионе. Прогнозируемый рост инвестиций в основной капитал в 2002 году составит 6-8% или 45-46 млрд.руб.
Перспективы развития инвестиционного процесса в Санкт-Петербурге связаны с двумя основными источниками: средства государственных бюджетов и средства внебюджетных инвестиций. Следует отметить, что ожидаемый рост инвестиций связан в основном с ростом инвестиций за счет государственных средств - прогнозируемый рост инвестиций за счет бюджетных средств составит порядка 36-39%. Тогда как рост инвестиций за счет собственных средств предприятий составит всего 2-3%.
В 2000 году доля инвестиций из бюджетных источников составила 21%. Рост в 1999-2000 гг. был вызван поступлением средств федерального бюджета на подготовку спортивных объектов для проведения чемпионата мира по хоккею с шайбой в Санкт-Петербурге.
В 2002 году доля федерального участия в общем объёме инвестиций в основной капитал запланирована в размере 6%. Важнейшим направлением инвестиционной политики Санкт-Петербурга в 2002 году является строительство восточного полукольца КАД вокруг Санкт-Петербурга. В связи с этим прогнозируется увеличение инвестиций в основной капитал (за счет федерального бюджета) до 2.3 млрд.руб. Кроме этого из федерального и городского бюджетов планируется выделить значительные средства на подготовку празднования 300-летия Санкт-Петербурга
11
Другой позитивной составляющей развития инвестиционного процесса в Санкт-Петербурге являются иностранные инвестиции. За последнее время наблюдался устойчивый рост зарубежных инвестиций в экономику города. В 2000 году поступления иностранных инвестиций в экономику города составили - 1,15 млрд. долл. США и 0,35 млрд. рублей, что превысило показатели 1999 года в 1,7 раза. В 2001 году темпы роста иностранных инвестиций существенно снизились (рост составил около 1%), в 2002 году прогнозируется рост в 5-8%, т.е. рост до 1,5 - 1,6 млрд. долл. Прогноз роста иностранных инвестиций формируется исходя из позитивного отношения Администрации Санкт-Петербурга, * к проектам с участием иностранного капитала. К таким проектам относятся:
- продолжение работ за счёт инвесторов в освоении зоны деловой активности вокруг аэропорта "Пулково";
- строительство и реконструкция терминальных комплексов в Морском порту Санкт-Петербурга;
- развитие международного гостиничного комплекса в центральной части города.
Сдерживающим фактором роста иностранных инвестиций могут быть: несовершенство процедур согласования инвестиционных процессов (в недвижимо-сти), чрезмерная централизация регулирования инвестиционной деятельности со стороны Федеральных органов власти или городских властей.
Строительная отрасль. Одной из наиболее инвестиционно-привлекательных отраслей в Санкт-Петербурге в 2002 году будет являться отрасль строительства (прогнозируемый рост 8-11%, к примеру, в одной из базовых отраслей города — машиностроении прогнозируемый рост составит лишь 2,5-3,5%). С момента кризиса 1998 года объем работ, выполненных по договорам строительного подряда постоянно возрастал: с 16.4 млрд.руб (в 1999 году) до 30.09 млрд.руб. (по оценкам в 2001 году), планируется, что в 2002 году рост продолжится и составит 6-8%.
12
Динамика капитальных вложений и прогнозируемые объемы жилищного строительства и объемы выполненных строительных работ представлены на рис. 1.2 и рис. 1.3 соответственно.
Общее число строительных организаций на 1.01.2001 года составляет 21631 единиц (9,9% от общего числа предприятий города). Численность занятых в строительном комплексе составляет порядка 165 тыс. человек. В 2000 году удельный вес полностью изношенных основных фондов в строительстве составлял 16.9% от общего объема основных фондов в строительстве (для сравнения в целом по
5 000' 5000
4 500' 3 999^
4 000'
ю 3 500 i L 3 235 ш
>» 3 000 2 726L 1
^"2 500 Ни
С 2 000 I--------1 II 1
5 1500 В
1000 П 1
500' I 1 р
0 Ми-—ет^ш шщт
1998 1999 2000 2001 2002
(прогноз)
Рис.1.2. Динамика капитальных вложений в
строительство Санкт-Петербурга
промышленности
Санкт-Петербурга
удельный вес
полностью
изношенных
фондов составляет
19.4%).
Начиная с 1998 года в строительной отрасли Санкт-Петербурга наблюдается устойчивая тенденция к снижению доли убыточных предприятий. За последних 3 года доля нерентабельных предприятий снизилась с 24.4% до 12.5%.
40 000 -I 1x110
35 000 ¦ ^^л 072 1 081 1095 ^^^В-1 ооо
30 000, 1 VI fa ШИШ Объем
849 И__?_]2Л~ 8оо строительных
«О 25 000 - работ
я-РУ 20 000 ¦ и -600 ^ (млн.руб.)
5 1 rg ^^¦21 837 1^н
15 000-1 _^ Нн HHI -400 2 ¦ Объем
mi ¦¦1 жилищного
¦HI HHI |^Н -200 строительства
HHI IHS (тыс.кв.м)
¦ЦН1 HP ¦¦^Щ-о
1998 1999 2000 2001 2002 (прогноз)
Рис .1.3. Динамика объемов жилищного строительства и объемов
выполненных строительных работ
13
Суммарная прибыль крупных и средних строительных предприятий в 2000 году увеличилась до 2,1 млрд.руб. (по сравнению с 1999 годом рост составил 47,7%). В 2001 году оценочный объем работ, выполненных по договорам строительного подряда составляет 30,1 млрд. руб. средний уровень рентабельности по строительной отрасли составляет 16-18%.
Прогнозируемые на 2002 год объемы жилищного строительства составляют порядка 15,5 - 16 млрд руб. (из расчета средней цены 440-450 долл. за кв. м.), т.е. 30-35% от всего объема строительных работ. Крупнейшими строительными организациями в Санкт-Петербурге (по основным застройщикам за последние 3 года) являются: ДСК-3, Строительный трест, ЛенСпецСМУ, далее с большим отрывом идут Инжстрой и Невский Синдикат.
В 2001 году динамично развивалась промышленность строительных материалов. Прибыль предприятий работающих в этой отрасли выросла за январь-сентябрь 2001 года выросла на 33.5% по сравнению с аналогичным периодом 2000 года и составила 250.2 млн.руб.
Рост инвестиционной привлекательности строительной отрасли связан с реализацией ряда программ и проектов федерального и городского значения:
• строительство КАД
• программа подготовки к 300-летию празднования Санкт-Петербурга
• проекты развития транспортно-технологических портовых комплексов
• развитие международного гостиничного комплекса в центральной части города
• программа создания федеральных свободных экономических зон в Санкт-Петербурге («Кронштадская», «Царскосельская», «Ижора», «Верфи Санкт-Петербурга»)
Развитие инженерной инфраструктуры. Расходы на развитие инженерной инфраструктуры осуществляются в основном из бюджета Санкт-Петербурга.
14
Прогнозируемая на 2002 год функциональная структура капитальных расходов на дорожное хозяйство и ЖКХ представлена в таблице 1.2.
Таблица 1.2
Прогнозируемая функциональная структура капитальных расходов на развитие инфраструктуры Санкт-Петербурга в 2002 году
Экономические статьи Расходы, млн.руб. Расходы (в % от всех расходов)
Жилищно-коммунальное хозяйство: 2316 24,32%
• жилищное хозяйство 1048 11,00%
• коммунальное хозяйство 1247 13,09%
Дорожный фонд: 1701 17,86%
• автомобильный транспорт 251 2,64%
• прочие виды транспорта 1361 14,29%
• дорожное хозяйство И 0,12%
• прочие расходы 78 0,82%
Итого капитальных расходов 9 523 100
По материалам Комитета Финансов СПб В настоящее время в рамках реформирования ЖКХ Санкт-Петербурга осуществляется реформирование инженерной инфраструктуры города. В соответствии с распоряжением губернатора Санкт-Петербурга районным жилищным агентствам была предоставлена возможность выполнять работы по техническому обслуживанию и санитарному содержанию объектов жилищного и нежилого фонда. Одновременно проводится реорганизация существующих государственных унитарных ремонтно-эксплуатационных предприятий (ГУРЭ-Пов), в результате которой значительно сократится их количество. Для контроля за расходованием бюд-
жетных средств осуществляется перевод отрсли на казначейскую систему. Жилищное строительство. Жилищное строительство в Санкт-Петербурге в 2001 году не претерпело значительных изменений
тыс. кв. м
I всего В новое строительство
I реконструкция
400
200-
1996 1997 1998 1999 2000 Рис.1.4. Динамика жилищного строительства в Санкт-Петербурге
2001
15
(см. рис. 1.4). В общей сложности в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 1.1 млн. м2 жилья, из которых около 85% - новое строительство, 11% - реконструкция, 4% - индивидуальное жилье.
Основная часть объемов жилищного строительства осуществлена за счет негосударственного сектора.
Крупнейшими застройщиками жилищного строительства являются следующие компании: «ЛенспецСМУ», «Строймонтаж», ЛЭК, Строительный трест, «Петербургстрой», «РОССТРО», RBI, «Ленстройматериалы» и «Ленст-ройреконструкция». На долю этих компаний приходится порядка 60% жилищного строительства Санкт-Петербурга.
Наиболее интенсивно строительство жилья ведется в Приморском, Выборгском, Невском, Кировском районах. Такая география строительства обусловлена главным образом наличием свободных пятен.
Кроме этого, большое количество застройщиков одновременно обратило внимание на стабильно высокий спрос и недостаток предложения на квартиры в престижной части Московского района. Как следствие, в следующем году ожидается увеличение предложения жилья в этом районе до 200 тыс. м2.
В 2001 году средняя цена 1 м2 жилья в Санкт-Петербурге возросла на 22 % (см. рис. 1.5), в т.ч. средняя цена 1м2 в панельных домах выросла на 15,2%, в кирпичных - на 17,5%. Прирост индекса цен, отражающего динамику всех цен предложения на рынке, составил: на элитное жилье - 29%, на типовое жилье -28%. Динамика индекса цен показывает, что темпы роста цен сокращаются, и рынок стремиться к стабилизации, которая может быть достигнута, по разным оценкам, к середине 2002 года.
16
620 570 520 470 420 370 320
a I
I
00 00
a s
ON
Рис. 1.5. Динамика средней удельной цены предложения квартир в Санкт-Петербурге ($/кв. м)
Структура спроса, как на вторичном, так и на первичном рынке оставалась стабильной - наибольшую долю продаж составляют одно- и двухкомнатные квартиры (см. рис. 1.6). Колебания в течение 2001 года были незначительными и не оказывали влияния на общую тенденцию.
Однокомнатные квартиры. В 2001 г. повышенным спросом пользовались малогабаритные однокомнатные квартиры студийного типа. В настоящее время интерес к таким квартирам со стороны покупателей остается высоким, однако, их совсем немного в предложении. Что касается размеров квартир, то спрос практически поровну разделился между квартирами общей площадью 36-42 м2 в кирпичных домах, 38-43 м2 - в панельных и квартирами общей площадью от 42 м2 в кирпичных домах, от 43 м2.
Двухкомнатные квартиры. В сегменте двухкомнатных квартир преимущество в течение года сохраняли квартиры общей площадью 55-66 м2 кирпичных домах., в панельных домах - 58-62 кв. м.
Трехкомнатные квартиры. Среди трехкомнатных квартир лидировали по объему продаж дорогие квартиры - общей площадью в типовых кирпичных домах - более 90 м , в панельных домах - более 82 м , однако потребители чаще интересуются недорогими небольшими квартирами.
17
Четырехкомнатные квартиры. На этом сегменте рынка наибольшее количест-
во сделок происходило с квартирами общей площадью от 130 м2. Данный факт связан с тем, что 85% предлагаемых квартир имеют общую площадь 130-220 м2. По мнению большинства специалистов большинство покупателей ориентировано на квартиры пло-
4-х и более 12%
трехкомнат
ные 19%
однокомнат ные 43%
двухкомнат ные 26%
Рис.1.6. Типовая структура спроса на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга
щадью 100-120 м2, поэтому в случае расширения предложения квартир площадью 100-120 м2 можно ожидать существенного роста продаж квартир.
Более 60% от общего объема продаж составляют квартиры в кирпичных и кирпично-монолитных домах. В тоже время, спрос на квартиры в панельных домах в течение года медленно рос, однако их предложение невелико.
24
Рис.1.8. Структра продаж на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга
Распределение потребительских предпочтений относительно районов Санкт-Петербурга представлено на рис. 1.8, наиболее популярными в 2001 г. были Приморский, Кировский, Выборгский районы. Это обуславливается тем, что строительство в данных районах ведется наиболее интенсивно, тем самым количество продаж квартир в этих районах постоянно увеличивается. |
