3 Введение
Актуальность темы исследования
Экономика России в настоящее время находится в процессе глубоких системных преобразований. Россия стремится коренным образом перестроить хозяйство на основе многоукладное™, современных рыночных принципов регулирования. На этом фоне растут число субъектов хозяйствования, количество и разнообразие связей между ними. Отношения в системе должник - кредитор принимают качественно новый смысл в сравнении с аналогичными отношениями при командно-административной системе в экономике. В связи с этим появляется необходимость в гарантированной стабильности
гражданско-правовых и финансовых отношений в системе кредитор -должник. Одним из важнейших инструментов правового регулирования этих отношений является система средств, обеспечивающих исполнение обязательства должника перед кредитором. «В свою очередь ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства и др.»1.
Таким образом, совершенно очевидной представляется необходимость научного исследования способов обеспечения исполнения обязательств, в частности, ипотеки как одного из наиболее надежных и стимулирующих из них.
На протяжении семидесяти лет данный способ обеспечения исполнения обязательств не нашел должного отражения в науке российского гражданского права. Законодательство существенным образом нарушало интересы кредитора, исключив возможность *
1 Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В.С.Ема. -М.: Статут, -1999. - С. 6.
4
обращения взыскания на имущество. Лишь с принятием Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года появился правовой механизм, позволяющий использовать ипотеку в качестве важного института, гарантирующего права кредитора. Благодаря этому законодательному акту начал возрождаться институт ипотеки, являющийся наиболее действенным средством обеспечения условий договоров. Институт ипотеки крайне важен в настоящий период, когда в условиях рынка России особенно необходимо банковское кредитование предприятий, предпринимателей и граждан. Ипотека является важнейшим инструментом кредита и без его надлежащего развития как института права невозможно говорить о существовании нормальной рыночной экономики.
Основной функцией ипотеки в соответствии с современным законодательством России является стимулирование должника к точному и неуклонному исполнению обязательства, а также предотвращение или уменьшение размера негативных последствий, которые могут наступить в случае его нарушения. Иными словами, ипотека обеспечивает интересы кредитора-залогодержателя по обязательству, которые состоят в надлежащем исполнении должником-залогодателем лежащих на нем обязанностей. Должник под угрозой наложения взыскания на ипотечное имущество побуждается к надлежащему исполнению своих обязательств.
Следующий важный принцип ипотеки заключается в ее безусловной акцессорное™: ипотека носит зависимый от основного обязательства характер, то есть может возникать только тогда, когда существует основное обязательство. Таким образом, являясь дополнительным, ипотечное обязательство вступает в действие только тогда, когда должник нарушает основное обязательство. Субсидиарное обязательство - ипотека полностью зависит от основного обязательства,
5
и недействительность основного обязательства влечет за собой недействительность ипотеки.
Залог недвижимого имущества долгое время не допускался к применению в России, в связи, с чем в настоящее время этот способ обеспечения исполнения обязательств еще не принял массового характера в хозяйственных отношениях. Кроме того, отсутствие практической базы (механизма) его применения не позволяет усовершенствовать законодательство в данной сфере, что подтверждает актуальность данного исследования. В этой связи особую важность приобретает вопрос использования опыта зарубежных стран в области ипотечного кредитования, а также при создании ипотечной системы Российской Федерации.
Ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства и др. Для абсолютного большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения извечного для россиян жилищного вопроса.
Решению именно этих проблем посвящено Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации", в котором определена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.
На настоящее время по вновь принятому Закону РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и связанным с ним экономическим и правовым аспектам диссертационных исследований не проводилось. Думается с учетом развития законодательства, требуется всестороннее
исследование данного правового института и практики его применения, что будет способствовать разработке современной научной концепции
6
развития ипотеки в России. Целью данной работы является всестороннее, комплексное рассмотрение залога недвижимости как способа обеспечения исполнения обязательств.
Степень научной разработанности проблемы
Отдельные положения, касающиеся залога недвижимости, содержатся в опубликованных ранее работах ученых-цивилистов, посвященных рассмотрению юридической природы залога в дореволюционный период истории России: В.Гантовера, К.Победоносцева, Л.И.Петражицкого, Г.Ф.Шершеневича, И.А.Покровского, Д.И.Мейера, Л.Кассо, Е.В.Васьковского, А.С.Звоницкого, В.И.Синайского, Н.Н.Товстолеса и Л.С.Таля, А.В.Карасса, С.М.Прушицкого и С.И.Раевича. Юридическую природу залога исследовали в советский период В.К.Райхер, Т.Свердлов, Макуня, М.М.Агарков, Д.М.Генкин и др.
Опубликован ряд научных статей и отдельных работ, посвященных современным проблемам залога, в том числе залога недвижимости. Это работы ученых и практиков, юристов и экономистов В. Ема, С.Дудкина, Н.Захаровой, М.Орловой, А.Смолянникова, Д.Медведева, Е.Терновской, Ю.Юмашева и многих других. Они касаются лишь отдельных сторон исследуемой проблемы.
Правовым вопросам ипотеки посвящено диссертационное исследование Царапкиной О.С.
В настоящее время сравнительный анализ залогового права России и ФРГ проведен В.М.Будиловым. Залогу движимости в Канаде и России посвящена работа Д.Д.Вервиля.
Цели и задачи исследования
Исходя из актуальности обозначенной темы, целью данной работы является глубокое и всестороннее исследование юридической природы залога, концептуальных основ правового механизма ипотечного
7
кредитования, определение и конкретизация в этом аспекте основных принципов создания и функционирования ипотечной системы, а также возможность внедрения выработанных в ходе исследования рекомендаций по законодательному или иному нормативному регулированию правоотношений, возникающих по договору об ипотеке. С соответствии с этим, автор в рамках настоящей диссертации ставит перед собой следующие задачи:
- определить юридическую природу залога согласно современному законодательству России;
- определить место и роль системы ипотечного кредитования в современной экономике России;
исследовать преимущественные аспекты залога недвижимости в сравнении с другими способами обеспечения исполнения обязательств в гражданско-правовых отношениях;
- исследовать роль ипотечных банков как основных субъектов в механизме ипотечного кредитования России.
Объект диссертационного исследования — залог недвижимого имущества (ипотека) как способ обеспечения исполнения обязательств, его юридическая природа и особенности залога отдельных объектов недвижимости (земельных участков, жилых домов, имущественных комплексов предприятий и т.д.).
Предмет исследования
Предметом исследования является нормативно-правовая база российского законодательства, регулирующая ипотеку, судебная и арбитражная практика, деятельность органов исполнительной власти в механизме ипотечного кредитования.
Методологическую основу исследования составили историко-сравнительный, аналитический, формально-логический, сравнительный, рациональный, сравнительно-правовой, системно-структурный методы. Их применение в сочетании с последними достижениями юридической
8
мысли позволило определить механизм ипотечного кредитования в России и, в конечном счете, предложить решение поставленных автором задач.
Источниковедческую основу исследования составили научные труды отечественных и зарубежных авторов по гражданскому праву, теории государства и права, римскому праву и др. Исследованию подвергалось гражданское законодательство, подзаконные нормативно-правовые акты, определяющие правовой режим ипотечного кредитования.
Теоретической базой исследования являются работы следующих ученых-цивилистов: Л.В.Гантовера, В.К.Райхера, В.М. Хвостова, А.С.Звоницкого, Г.Ф.Шершеневича М.И.Брагинского, В.В.Витрянского, О.СИоффе, В.В.Лунца, Л.Кассо, Д.И.Мейера, В.И.Синайского и других.
Эмпирической базой исследования являются данные о практике применения юридическими лицами, в частности, банками и кредитными организациями, ипотеки с целью обеспечения возвратности выданных ими кредитов гражданам и юридическим лицам, практика судов Москвы, Московской области, Ленинградской области, Верховного суда Российской Федерации,
Научная новизна исследования. Существует несколько статей о залоговом праве2, незначительное число работ3 и одно
диссертационное исследование4, посвященные комплексному изучению проблем ипотечного права. С учетом данного обстоятельства в науке
2 См. список использованной литературы.
3 См.: Черных А.В. Залог недвижимости в российском гражданском праве. М., 1995; Вишневский А.А. Залоговое право. М, 1996; Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. М., 1993; Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В.С.Ема. М.,1999.
4 См.: Царапкина О.С. Правовое регулирование ипотеки: Автореф. дисс. ... канд. юрид, наук. М., 1998.
9
гражданского права необходимо проводить дальнейшее теоретическое обоснование ипотечного кредитования.
Данная работа является самостоятельным продолжением научных исследований ипотеки с учетом современного законодательства России и зарубежных стран.
В диссертации сделан комплексный анализ действующего федерального законодательства об ипотеке, а также законодательства г.Москвы, раскрыты значение и особая роль ипотеки в системе способов обеспечения исполнения обязательств.
Научная новизна данной работы заключается в том, что в ней: 1) дается понятие недвижимого имущества как объекта ипотеки; 2) предложены основные принципы, обеспечивающие правовое регулирование ипотечной системы и регистрацию залога недвижимого имущества; 3) дается анализ деятельности ипотечных банков как основных субъектов ипотечного кредитования; 4) рассматриваются способы и особенности ипотеки предприятий как имущественного комплекса; 5) обосновывается необходимость совершенствования механизма ипотеки жилых домов и квартир, являющихся единственным местом жительства залогодателя, а равно сдаваемых в аренду или наем; 6) подтверждается и обосновывается необходимость ипотеки земельных участков как способа обеспечения любых обязательств с участием всех субъектов гражданских правоотношений; 7) дается подробный анализ порядка регистрации ипотеки морских судов как особой формы регистрации недвижимого имущества.
Автором разработан ряд предложений по совершенствованию действующего законодательства России, относящихся к ипотеке.
Автор исследовал опыт ипотечной системы Германии, Франции, Великобритании, Японии, ипотеки по законодательству США для сравнительного анализа и использования положительного опыта по созданию ипотечной системы России.
10 На защиту выносятся следующие положения:
1. Обосновывается обязательственная природа ипотеки (залога недвижимости) по современному законодательству.
2. Важнейшим отличием ипотеки от других видов залога является характеризующий ее предмет залога.
3. Основным правом кредитора (залогодержателя) является получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства преимущественно перед другими кредиторами.
4. Ипотека предусматривает удовлетворение требований кредитора (залогодержателя) и стоимости недвижимого имущества после его реализаци.
5. Обосновывается особая роль ипотечных банков в механизме российской ипотечной системы.
6. Предлагается внести ряд изменений и дополнений в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Теоретическое и практическое значение проведенного исследования. Теоретическое значение работы заключается в том, что в диссертации формулируются и обосновываются предложения, связанные с дальнейшей разработкой в правовой науке института залога недвижимости. Работа также будет способствовать внедрению разработанных в ней принципов в ипотечную систему России. Практическое значение проведенного диссертационного исследования состоит в том, что субъекты ипотечных правоотношений получат в свое распоряжение конкретный научно разработанный информационный и рекомендательный материал, который позволит им более действенно обеспечивать свои интересы в данном правоотношении. Результаты работы также могут быть эффективно использованы в законотворческой деятельности по совершенствованию нормативно-правовой основы
11
залога недвижимого имущества. Материалы диссертации можно использовать при чтении спецкурса по ипотечному кредитованию (ипотечному праву).
Апробация результатов исследования. Основные теоретические выводы, рекомендации и положения диссертации обсуждались на заседании кафедры гражданского права Российского института интеллектуальной собственности.
Кроме того, некоторые предложения диссертанта по ипотечному 'кредитованию использованы в деятельности таких предприятий как ООО «Аукцион» СБ РФ, ЗАО «М гранд риэлти», Фонд «Правозащита информации».
По теме диссертации автором опубликованы семь статей в научных сборниках. Общий объем 3,2 п.л.
Структура диссертации обусловлена целью исследования и вытекающими из нее задачами. Работа состоит из введения, трех глав, включающих шесть параграфов, заключения, приложения и списка использованной литературы.
12
ГЛАВА 1. ЗАЛОГ - ГРАЖДАНСКОЕ
ПРАВООТНОШЕНИЕ
§1. Становление и развитие залогового права
Залог как гражданско-правовой институт имеет длительную историю развития. Не меняя своей сущности как средство обеспечения обязательства под ссуды, он значительно изменил свои элементы. Анализ залогового законодательства показывает, что институт залога возник одновременно с появлением частной собственности.
История залога исчисляется вследствие этого столетиями. Еще в Вавилоне в VI веке до нашей эры существовали банкиры, выдававшие ссуды под залог ценностей, В древнем индийском источнике права - Законах Ману II век до н.э. - залогу были уже отведены отдельные нормы. Так, сдача имущества под залог рассматривалась как одно из восемнадцати оснований судебного разбирательства.
Однако наиболее развитую форму залоговое право получило в Древнем Риме. Представляется, что этот факт является закономерным итогом развития экономических отношений в римском обществе, уровень которых востребовал необходимость регулирования их правовыми способами с минимальным вмешательством административных мер.
С того момента, как началась практика предоставления ссуд, кредиторы вплотную столкнулись с вопросом о гарантиях их возврата.
А когда предоставление кредитов стало неотъемлемой частью экономических отношений, выработка правовых способов обеспечения интересов кредиторов стала предметом деятельности юристов. В числе таких способов особое место занимает залог.
13
Закладное (или залоговое) право представляло собой особый вид так называемого реального кредита5.
Существуют два вида кредита: личный и реальный. В случае если кредитор уверен в способности должника возвратить долг только на основании своего мнения о его личности, то речь идет о личном кредите. Если же обязательство обеспечивается определенным имуществом, из которого кредитор получит удовлетворение в случае его нарушения, то кредит называется реальным.
Постепенно в римском праве выработались (помимо предиатуры) три юридических формы реального кредита:
- фидуция (Fiducia cum creditore);
- пигнус/ручной заклад (Pignus);
- ипотека (Hypotheca).
При фидуции кредитор получал право собственности на вещь с обязанностью возвратить это право должнику по прекращении долга.
В такой сделке положение должника было чрезвычайно невыгодным, поскольку кредитор становился собственником заложенной вещи и имел возможность передавать ее третьим лицам. К последним залогодатель не мог предъявить иск, так как они являлись добросовестными приобретателями. За ним сохранялось лишь право получить с бывшего залогодержателя возмещение убытков, если к моменту исполнения обязательства должником заложенная вещь принадлежала третьим лицам. Поэтому при фидуции обязанность кредитора по возврату вещи при исполнении обязательства носила моральный, а не правовой характер.
5 См.: Ю.Барон. Система римского гражданского права / Перевод Петражицкого Л.,-Спб.-1908.-С131.
14
Отмеченное качество фидуциарной сделки вызывало значительную неопределенность в положении должника, оказывало на ее использование сдерживающее воздействие. Ведь в действительности единственной гарантией должнику того, что он по оплате долга получит предмет залога обратно было то, что претор давал должнику, обманутому в своем доверии.
В менее важных случаях прибегали к еще одному средству обеспечения: pignus. Суть пигнус состояла в том, что должник передавал кредитору имущество не в собственность, как при flducia, а в простое фактическое владение (держание). Однако в некоторых случаях в договоре могло быть указано основание, при возникновении которого эта вещь могла перейти в собственность к кредитору, а именно, если долг своевременно не будет уплачен. Такое соглашение называлось lex commissoria.
Однако, для появления «настоящего залогового права» недоставало двух условий: 1) чтобы установление залога не сопровождалось непременно передачей заложенной вещи во владение кредитору; 2) чтобы кредитор получил на заложенную вещь особое абсолютное право, которое давало бы ему защиту против виндикационного иска залогодателя, а также возможность истребования заложенной вещи у третьих лиц6.
Такое право было выработано не сразу и установилось в Риме при помощи претерского эдикта, получив название hypotheca.
Ипотека как форма залога, при которой заложенное имущество остается во владении и пользовании должника, зародилась в Греции. Эта форма залога возникла и развивалась неразрывно с земельными отношениями, в частности, с арендой земельных участков, а потому ассоциировалась с любыми
6 См.: В.М.Хвостов. История римского права. - М, -1910. - С.291.
15
залоговыми отношениями, где объектом являлось недвижимое имущество. Между тем, ипотека как форма залога возникла впервые там, где объектом являлось вовсе не недвижимое имущество, а сельскохозяйственный инвентарь.
Арендодатель получал закладное свидетельство, которое давало ему правомочие, в случае неисполнения обязательства должником, захватить самому владение ввезенным на его участок инвентарем. Впоследствии хозяин участка стал пользоваться по преторскому правом на иск о передаче ему владения в судебном порядке, то есть не был уже вынужден самостоятельно предпринимать захват владения, а требовал его передачи должником (судом)7.
Ипотека по сравнению с другими формами реального кредита получила наибольшее распространение и была объявлена применимой ко всем обязательствам.
Правовое действие ипотеки проявилось в двух важнейших формах:
- jus possidendi (право удержания), которое возникало при ипотеке в моменте истребования ее предмета,обусловленного нарушением основного обязательства;
- jus distrahendi (право распоряжения).
После появления ипотеки другие формы залога не вышли из употребления8. Сохранился pignus, которому стало так же, как и ипотеке присуще право при неуплате долга истребовать заложенную вещь у третьих лиц. Pignus применялся в основном к движимым вещам.
7 См.: В.М.Хвостов. История римского права. - М., - 1910. - С.292.
8 См.: В.М.Хвостов. История римского права. - М., -1910. - С.293.
16
В применении остался и договор fiducia. Значение этого договора было еще усилено тем, что появились особые обязательственные иски для защиты возникающих из него отношений. Залогодатель получил actio fiduciae directa для того, чтобы требовать обратно переноса собственности в случае исполнения условий договора; залогодержатель, в свою очередь, получил actio fiduciae contraria, для возмещения издержек и убытков, которые он понес по договору фидуции9.
Таким образом, римское залоговое право является по общему правилу вещным правом на чужую вещь, которое принадлежит залогодержателю для обеспечения его требований и состоит в правомочии реализации предмета залога с целью удовлетворения из вырученной суммы этих требований.
Это правило является общим, но не абсолютным, так как римскому частному праву был известен не только залог телесных вещей, но и прав требований (pignus nominis). Например, применялось соглашение, по которому лицу, предоставившему кредит домовладельцу для ремонта дома, предоставлялось право на квартирную плату, подлежащую взносу от жильцов10.
Тем не менее, четко прослеживается обеспечительная функция римского залогового права. «Закладное право имеет целью обеспечение определенного требования. В этом состоит интерес кредитора в закладном праве»11, его акцессорность, зависимость от основного обязательства. «Закладное право относится к требованию как побочное право к главному, оно
9 См.: В.М.Хвостов. История римского права. - М., -1910. - С.293.
10 См.: Римское частное право (учебник) / Под общ. ред. И.Б. Мовицкого, И.СПеретерского. - М.: Юристь, -1997. - С.346.
11 Барон Ю. Указ соч. -С.135.
17
неразрывно связано с последним», - писал Ю.Барон в «Системе римского права»12.
Между тем необходимо отметить, что залоговое право в отношении недвижимого имущества было одним из наиболее слабых звеньев коммерческой деятельности в римском обществе, в рамках которой римлянам так и не удалось сколько-нибудь удачно приспособить свои правовые нормы к требованиям финансово-кредитной системы той эпохи13.
В силу изложенного исследованный выше институт залога, представлял собой, на наш взгляд, правовое учреждение с весьма слабо развитой гарантией надежности функционирования в римской кредитной системе, а, что касается залогового права в области недвижимого имущества, то оно, естественно, так и не смогло занять должного места в кредитной системе. Все это, в свою очередь, стало тормозом в дальнейшем развитии экономической жизни и гражданско-правового оборота римского государства.
Рассмотрение института залогового права в Древнем Риме позволяет раскрыть основные аспекты и направления развития залога во французском и германском гражданском законодательстве. Цивилисты разных стран, в том числе и России, внедряли в национальные системы законодательства ряд существенных положений римского залогового права и обращались к нему для решения спорных вопросов.
Развитие залогового права России можно соотнести с развитием римского залога. Оно проистекало так же сложно и
12См.:Тамже.-С135.
13 Э.Аннерс. История Европейского права. - М., - 1994. - С.97; См. также: Римское
частное право / учебник. - С.347. |
