Введение
Актуальность темы исследования. Ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Система ипотечного кредитования представляет сегодня сложный механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем. Актуальность исследования обусловлена во многом тем положением, которое занимает система ипотечного кредитования в национальной экономике. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и иных кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и падежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Известно, что Соединенные Штаты Америки в 1936 году после великой американской депрессии вышли из глубокого кризиса во многом благодаря именно своей программе ипотечного кредитования. Многие политики, проводя аналогию, рассматривают подобную программу как способ выхода из экономического кризиса для России. Наконец, ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, протекающие в обществе - человек, имеющий в собственности жилье, заинтересован в стабильности общества.
Развитие ипотечного кредитования является одной из основных задач национальной программы социально-экономического развития во многих странах. Особую актуальность приобретает вопрос формирования и развития ипотечного жилищного кредитования в странах с переходной экономикой. Комплекс мер, направленных на стимулирование развития ипотечного кредитования связан и с необходимостью развитая рынка недвижимости и фондового рынка, и с необходимостью проведения налоговой и пенсионной реформы, с банковской реформой и развигием банковского дела в стране.
До сих пор в России не было механизма ипотечного кредитования жилья по
4
ряду причин, I? числе которых - отсутствие длинных, недорогих ресурсов (доступных для конечных заемщиков) и самого рабочего механизма таких операций, недоработанноеть законодательной базы и должного интереса самих банков. Жильё строилось и распределялось в основном бесплатно, а кроме того, около 60-70% затрат на содержание жилья оплачивалось из бюджетных источников. Таким образом, бюджетные средства расходовались как на строительство "бесплатного" жилья, так и на компенсацию затрат по содержанию этого жилья, что пи в коей мере не улучшало «бюджетной картины», не лучше ситуация и в социальном плане.
Введение в действие ряда законов позволило существенно изменить ситуацию в этом вопросе. Отметим два основных момента. Во-первых, появилась возможность приватизировать свое жилье, а значит, превратить его в ликвидный товар. Это обстоятельство существенно расширяет возможности 1раждан для улучшения своих жилищных условий. Во-вторых, Закон "Об ипотеке" дает возможность гражданин) получить недостающую ему сумму в виде ипотечного кредита под залог недвижимости. Как только начнёт работать программа ипотечного жилищного кредитования, часть жилья будет строиться на внебюджетные средства, а главное, к ним добавятся средства населения. Эти средства граждан могут и должны быть направлены на развитие российской экономики через развитие стройиндустрии и смежных с ней отраслей промышленности. Нет необходимости выстраивать финансовые пирамиды или заинтересовывать граждан вкладывать сбережения в ценные высокодоходные бумаги, гораздо надежнее предложить им вложить средства в свои дома (товар с высокими потребительскими свойствами). Важный довод при этом -положительный многолетний опыт в области ипотеки зарубежных стран. Однако основные противоречия возникают при выборе моделей и способов внедрения программы ипотечного кредитования в России.
В данной работе раскрываются основные понятия, исследуются рынок и «механизм ипотечного кредитования, рассматриваются и анализируются проблемы организации системы ипотечного кредитования и пути их решения в основном применительно к жилищной сфере.
Таким образом, в работе раскрывается возможность и необходимость организации ипотечного кредитования в Российской Федерации как целостной
5
системы, основанной на развитии рыночных кредитно-финансовых механизмов, включая основные принципы развития системы ипотечного кредитования, рассматривается мировой опыт и практика российских банков, с учетом действующего российского законодательства и социально-экономических условий вносятся предложения по развитию операций в этой сфере. В работе учитывается опыт создания и функционирования механизма ипотечного кредитования как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в странах, еще только перестраивающих экономику на основе рыночных принципов.
Степень разработанности проблемы. Теоретическим и историческим основам организации ипотечного кредитования, анализу мировой практики, прежде всего в развитых странах, а также исследованию проблем развития ипотечного кредитования в России и залогового права посвящены работы отечественных ученых Вишневского А.А. (вопросы залогового права), B.C. Ема, Н.Б. Косаревой (в основе - анализ опыта развития ипотеки в Америке, исследование рисков и инструментов ипотечного кредитования). В.А. Кудрявцева, Е.В Кудрявцевой (затрагивают в своих работах основы ипотечного кредитования, опыт зарубежных стран), В.И Лимарснко. С.Н. Максимова (рассматривают как историю развития ипотеки за рубежом, так и механизмы реализации в России, особенности и проблемы рынка недвижимости) и др. Данные вопросы рассматриваются и зарубежными авторами: М. Дестресс, А. Солее. Дж. Куммингс. Р. Страйк, Б. Фергюсон, Ф. Фабоцци и др. Несмотря на наличие работ вышеуказанных авторов, немалого количества материалов по вопросам развития ипотечного кредитования, имеющихся в отечественных периодических изданиях, среди специалистов, занимающихся данным вопросом, не сформировалось единого мнения по поводу наиболее целесообразной модели ипотечного кредитования в России.
Значимость анализа специфики ипотечного кредитования, оценки возможности эффективного функционирования данной системы в современных российских условиях обусловило выбор темы исследования.
Цель исследования - на основе комплексного анализа организации ипотечного кредитования в мире, имеющегося опыта и специфики в РФ, выявления основных трудностей и п\тей их решения, исследования рынка ипотечного кредитования и законодательной базы, регулирующей отношения ипотеки, ситуации в экономике и методов правового регулирования отношений в данной области, выработать
6 предложения относительно возможности использования зарубежного опыта в РФ и
предложения по формированию и развитию национальной ипотечной системы в России.
Для реализации поставленной цели в работе решаются следующие задачи:
- проведение анализа и сравнение существующих в мире способов кредитования с использованием недвижимости, заслуга в создании которых принадлежит банкам, исследовательским институтам и отдельным строительным и девелоперским компаниям с выделением характерных черт различных форм «ипотек».
- оценка имеющегося опыта организации ипотеки в регионах РФ и исследование рынка ипотечного кредитования (на примере региона), выделение и характеристика объективных и субъективных трудностей на пути внедрения системы ипотечного кредитования в России,
- оценка возможности применения западного опыта в отечественной практике ипотечного кредитования и перспектив развития ипотечного кредитования в РФ,
- проведение анализа и разработка предложений по ресурсному обеспечению ипотечного кредитования в РФ.
- разработка предложений по развитию рынка закладных, ипотечных ценных бумаг, организации и структуре оператора ипотечного рынка (работающего как на первичном, так и на вторичном рынке).
- формулировка предложений по развитию в РФ модели ипотечного кредитования с учетом национальной специфики, основных стандартов ипотечного кредитования в РФ,
- разработка предложений по совершенствованию законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования.
Объектом исследования является система ипотечного кредитования, состоящая из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем, к которым относятся: рынок недвижимости, элементы финансового рынка, обеспечивающие функционирование рассматриваемой системы. комплекс операций по предоставлению и обслуживанию кредитов, а также секъюритизации ипотечных активов, нормативно-правовой блок.
Пре д м его м исследован и я являются закономерности и проблемы формирования системы ипотечного кредитования.
7
В качестве инструментария исследования в работе использованы методы системного, ретроспективного, логического и исторического анализа. Научная новизна исследования:
В исследовании проведен комплексный анализ ипотечного кредитования в мире, выявлены тенденции и выработан комплекс мероприятий по его развитию в России в условиях формирования рыночной экономики, что вносит определенный вклад в развитие системы знаний о механизмах организации ипотечного кредитования на основе рыночных принципов.
В процессе исследования получены следующие научные результаты
- выявлены условия и возможности использования зарубежных моделей
организации ипотечного кредитования в России;
выработаны предложения по ресурсному обеспечению ипотечного
кредитования в РФ.
разработана структура и механизм функционирования подразделения
кредитной организации, ответственного за организацию работы по
проведению ипотечных сделок:
разработаны предложения по регулированию рынка закладных, внедрению
в оборот в России ипотечных ценных бумаг;
определена доступность кредитов и возможные объемы рынка ипотек на
примере субъекта РФ Санкт-Петербурга,
выработаны основные направления и формы участия государства и
субъектов РФ в становлении и развитии системы ипотечного кредигования. В работе раскрыты проблемы развития системы ипотечного кредитования в стране и определены направления ее формирования как единой целостной системы с учетом национальной специфики нашей страны, разработан комплекс предложений по развитию ипотечных операций в РФ, в том числе по организации процесса, ресурсному обеспечению, участию государства. Положения и выводы диссертационной работы использованы при подготовке Целевой программы Санкт-Петербурга «Развитие долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2002-2012 гг.» (утверждена Законом Санкт-Петербурга от от 26.10.2001г. №707-90). подготовке проекта Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 11.02.2002г. №18-ФЗ. подготовке проекта Федерального закона
«Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах». Материалы работы могут быть использованы в учебных целях, а также для дальнейшей разработки программных материалов в данной сфере (в частности, для разработки региональной целевой программы развития долгосрочного жилищного кредитования), что подчеркивает практическую значимость проведенного исследования.
Диссертационное исследование состоит из трех глав:
В первой главе проводится исследование основ организации ипотечного кредитования, анализ мирового опыта и развития ипотечного кредитования в современной России за годы реформ, оцениваются основные подходы к ипотечному кредитованию, существующие в стране, в отдельных ее регионах, поскольку проведение указанного анализа служит основой для дальнейшего исследования данной работы.
Вторая глава посвящена исследованию и анализу спроса на ипотечные кредиты и объема рынка ипотек (на примере субъекта РФ Санкт-Петербург), а также определению проблем и перспектив развития ипотечного кредитования в РФ. Проводится анализ возможности внедрения зарубежных моделей организации систем ипотечного кредитования в РФ,
В третьей главе разработан ряд предложений с целью развития системы долгосрочного ипотечного кредитования в РФ. В ней отражены основополагающие моменты организации целостной системы ипотечного кредитования с изложением основных целей, принципов и задач формирования системы ипотечного кредитования, организационно-экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в сферу ипотечного кредитования, подходы к совершенствованию законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования, роль субъектов РФ и органов местного самоуправления в содействии становлению системы ипотечного кредитования в РФ.
В заключении работы содержатся основные выводы по проведенному исследованию и обоснована необходимость дальнейших исследований по данной теме.
Глава 1. Основы организации и практика ипотечного кредитования
1.1. Ипотечный рынок и мировой опыт развития ипотечного кредитования
В историческом процессе развития института залога, ипотека представляет собой наиболее совершенную форму. Само понятие ипотека пришло в мировую финансово-экономическую систем}' из Древней Греции. Цель ипотеки как формы обеспечения заключается в предотвращении опасности, связанной с негласными способами установления прав на недвижимость. Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, гак как обеспечение заключалось не в личности собственника- а в стоимости его имущества. С течением времени слово стало употребляться для обозначения залога.
Римляне расширяю! юридическое поле ипотеки. Ее могли устанавливать на все имущество должника. С одной стороны, это лишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежности необходимо, чтобы оно простиралось на известное и определенное имущество. С другой стороны, некоторым лицам (по особому отношению к ним кредитора или особому свойству долга) римский закон, независимо от договора, присваивал ипотечное право.
Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIY столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции - с конца XYI века действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости: во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить "обеспечение по долгам", не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца.
Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечении которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение
10
требования влечет за собой нелсйствителыюсть или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. При рецепции римского права ипотека перешла в европейское законодательство. В дореволюционной России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу- Кредитор, в случае невыполнения должником обязательства, имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось. В США и Великобритании ипотека (mortgage) имеет свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства все нрава на владение имуществом и титул собственности автоматически переходят от должника к кредитору по ипотеке.
Таким образом, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями, как наиболее падежная форма обеспечения обязательств должника. Современный термин «ипотека» означает форму обеспечения исполнения каких-либо обязательств должника недвижимым имуществом. Российское законодательство определяет ипотеку как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами.1 Удовлетворение прав кредитора по возврат) долга может осуществляться как за счет средств, вырученных от продажи заложенной недвижимости на торгах (норма, принятая в законодательстве России и ряда других стран), так и путем автоматической, с соблюдением принятых процедур, передачи титула собственности кредитору (подход, используемый в США).
Существует несколько подходов, определяющих ипотечное кредитование и рынок, на котором формируется спрос и предложение на ипотечные кредиты. «Ипотечное кредитование» в узком смысле означает разновидность потребительского крсдитоваЕ-шя. являющегося сегментом ссудного рынка. В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается как целостный
! [4. стр. 2J
11 механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и
кредиторов, но и включает инвесторов, риэлтеров, застройщиков, страховые компании и других субъектов рынка. Во втором случае, правильнее говорить о системе ипотечного кредитования - многофакторной модели, включающей и сам процесс выдачи ипотечных кредитов, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов и операции на рынке недвижимости. Несмотря на существование второго, более широкого определения ипотеки и безусловную важность других блоков системы ипотечного кредитования, ее основу все же составляют непосредственно кредитные отношения. В связи с этим, более правильно рассматривать ипотечное кредитование как систему отношений, возникающих па нескольких рынках по поводу выдачи, обслуживания, продажи и секьюритшацип ипотечных активов. Именно такое комплексное рассмотрение ипотечного кредитования в системе рыночных отношений наиболее соответствует сегодняшнему уровню развития ипотечного рынка. В современных условиях в экономически развитых странах сформировался и активно развивается ипотечный рынок (рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениями домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью привлечения ресурсов в ипотечное кредитование). Ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная условность. Однако, несмотря на это, руководствуясь теоретическим определением рынка - как системы отношений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке".
Для проведения последующей оценки опыта организации ипотеки, выделения субъективных и объективных трудностей, целесообразно, по мнению автора, отразить функции н назначение одного из основных субъектов рынка -государства. Государство является одним из основных участников ипотечных программ в большинстве стран мира. Активное участие государства объясняется
Например, сегодня, основными пиликаторами. характеризующими конъюнктуру на данном рынке являются процентные ставки но ипотечным облигациям с одной стороны и ставки по ипотечным кредитам -с другой.
12
тем, что ипотеки является социально-ориентированной системой, позволяющей государству решать жилищную проблему. Именно государство обычно дает начало ипотечным программам федерального уровня. От того, насколько грамотно осуществляется государе i венная политика в области ипотечного кредитования, во многом зависит успешная реализация той или иной схемы на практике. Вмешательство государства в процесс осуществляется в основном тремя путями:
во-первых, это законодательное регулирование вопросов, связанных с
ипотекой.
во-вторых, государство, ючнее - госбюджет, может послужить источником
дешевых кредитных ресурсов для старта ипотечной программы - особенно
на первых этапах формирования рынка,
в-третьпх - стимулирование участников программ (в частности,
предоставление льгот).
Осуществление длительного кредитования возможно благодаря организованной системе ипотечного кредитования (по-сути, - это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком). Сравнивая различные подходы к организации системы ипотечного кредитования, автор приходит к мнению, что основное различие в разных странах в организации ипотечного рынка заключается в формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд (см. Таблицу Г). Различными специалистами в России высказываются разнообразные мнения по поводу формирования системы ипотечного жилищного кредитования в России. Одни говорят о необходимости при построении национальной системы ипотечного жилищного кредитования использовать т.н. немецкую модель, основанную на целевых сбережениях (надо отметить, не менее развитую в США. - в форме ссудно-сберегательных ассоциаций). Источниками кредитных средств выступают в основном счета до востребования и срочные вклады как физических, так и юридических лиц. Другие специалисты высказывают мнение о необходимости создания полноценного вторичного рынка закладных, когда привлечение ресурсов осуществляется на рынке капитала, которое обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка.
Таким образом, вопрос заключается не только в том. какая из этих систем -
13
жилищные контрактные сбережения или институты вторичного рынка - больше подходит для развития в России с учетом специфических условий, сложившихся в настоящее время в стране, но и возможно ли использование их в чистом виде в России, либо требуется формирование некоего промежуточного варианга.
Модель системы ипотечного кредитования, основанную на ипотечных ценных бумагах и механизме секьюритизации ипотечных активов, в свою очередь, можно разделить на одноуровневую и двухуровневую'.
Сравнивая обе модели, можно отметить следующее:
модель вторичного рынка является более гибкой по сравнению с одноуровневой системой, так как стандарты выдачи и обслуживания ипотечных кредитов здесь не определяются специальным законом, а устанавливаются на рынке его участниками (при безусловном воздействии на их формирование государством через агентства-операторов вторичного рынка, поддерживаемых государством).
одноуровневая модель требует прямого контроля со стороны специальных представителей государства за качеством и достаточностью ипотечного покрытия ценных бумаг.
в одноуровневой модели используется один вид ценных бумаг, указанных в законе, тогда как система, основанная на вторичном рынке закладных, позволяет использовать различные инструменты привлечения средств с рынка.
Основные характеристики сисгем ипотечного кредитования приводятся в таблице 1.
Таблица 1. Сравнение сисгем ипотечного кредитования
Сравниваемые параметры Сшмема сбережений Система вторичного рынка
Стоимость привлекаемого ресурса Дешевле Дороже
Получение кредита После прохождения сберегательной стадии Сразу после обращения
Форма привлечения средств для кредитования Сберегательные счета Обеспеченные ипотекой бумаги
Основная форма ; Премиальные выплаты по ! государственной поддержки ! вкладам Государственные гарантии ло бумагам
Объемы кредитования 1 Ограничены объемом i сбережений В соответствии со спросом на вторичном рынке
Доступность ипотечных ! Повышается за счет кредитов : прохождение клиентом ! сберегательной стадии Ограничена формализованными банковскими процедурами
[47. 54. 60]
14
Исходя из анализа мирового опыта ипотечного кредитования, автор отмечает, что принципиально различающихся между собой моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем в сущности всего три, и различаются они прежде всего в принципах формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования (одноуровневая модель, когда банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска закладных листов /ценных бумаг облигационного типа/, система сбережений и двухуровневая модель с формированием пакетов закладных и выпуском на этой основе ценных бумаг, обеспеченных закладными /т.н. Mortgage Backed Securities/, MBS). (В рамках проводимого анализа автором предлагается сводная таблица сравнительных характеристик различных систем, существующих за рубежом в Приложении №Г). Говоря о России, очевидно, что если такие ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, не получат госгарантию (либо гарантии субъектов РФ), инвесторы сочтут их высокорискованными инструментами, требующими высокой доходности. Кроме того, необходимо отметить, что указанный механизм привлечения ресурсов работает в условиях: стабильной экономики, надежной кредитно-финансовой системы, высокоразвитого фондового рынка, поддержки государства.
Несмотря па принципиально различный подход к процессу мобилизации кредитных ресурсов и организации самого кредитования, общим для рассмотренных выше моделей является то. что процесс их практического функционирования сильно и всесгороннс поддерживается государством, включая систему правового, лицензионного и финансового регулирования данной деятельности, предоставление государственных гарантий.
Мировой опыт
Механизмы реализации принципов технологии инвестирования в жилищную сферу могут значительно отличаться. Например, различные модели контрактных сбережений особенно широко применяются в странах Западной Европы. Классическая форма контрактных сбережений — строительные сберегательные кассы — появилась в Германии. Они начали возникать еще в конце XVIII столетия в шахтерских поселках по простом) принципу: если для строительства одного дома требовалось 10 000 тысяч денежных единиц, а каждый желающий обзавестись
15
собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй — через два и т. д, Таким образом, в выигрыше оказываются все, кроме последнего.
Современные сфшпельные сберегательные кассы — один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии. Сегодня строительство каждых трех из четырех единиц жилья финансируется с участием системы жилищных стронебережепий. Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XYIII веке. Ипотечное кредитование Германии основывается на широкой сети кадастровых служб, которые занимаются описанием и регистрацией всех земельных участков по определенным критериям.
Финансирование ипотечного кредитование через выпуск
специализированными банками ипотечных облигаций помимо Германии активно развивалось в Дании, Швеции. Финляндии и ряде других стран. Ипотечным облигациям в Гвропе присущ ряд характеристик:
- они выпускаются только ипотечными банками,
- их оборот регулируется специальными органами надзора,
- они имеют обеспечение в качестве жилой недвижимости,
- удовлетворение держателей облигаций производится в первоочередном порядке в случае банкротства банка,
- качество облигаций должно быть подтверждено в комиссии ЕС.
Данным характеристикам отвечают ипотечные облигации, выпускаемые в Германии, Дании. Австрии. Франции, Испании, Италии и Люксембурге. Ипотечные облигации, обращающие в Португалии, Нидерландах, Швеции и Норвегии, не отвечают общим требованиям, описанным выше. Гарантии по ипотечным облигациям дополнительно обеспечиваются тем, что ипотечные банки ограничены в перечне выполняемых операций и в объемах выпускаемых облигаций, а вес ипотечные кредиты, обеспечивающие облигации, заносятся в специальные реестры и постоянно проверяются органами надзора. За счет ипотечных облигаций в 1998 году было профинансирована более 19% всех ипотечных сделок в странах ЕС на сумму 511 млрд. евро4.
Иные модели контрактных жилищных сбережений функционируют во
• 16
Франции и Великобритании. Во Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов: на первом (гак называемая сберегательная книжка А) можно накапливать до 100 тыс. франков и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тыс. франков под 3.75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи франков; второй вид жилищных сберегательных счетов — гак называемые счета PEL (план жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс. франков и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600 тыс. франков под 4,8% годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4—5 процентов. Крупнейший земельный банк (Креди фонсье де Франс) и его филиал - Контора предпринимателей (Контуар
дез антрепренер) предоставляют ссуды землевладельцам и строительным Ф
компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции
связаны с выдачей - среднесрочных и долгосрочных - ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет5.
В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ. Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком сгроительпого общества. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ все больше пересекается с деятельностью коммерческих банков.
За счет сберегательных обществ в Европе в настоящее время финансируется: в Бельгии 50% ипотечных сделок, во Франции 76% ипотечных сделок, в Норвегии 38%, в Австрии 35%. В целом следует отметить, что ипотечный рынок играет важную роль в современной Европе, объем непогашенной ипотечной задолженности сегодня составляет 3 триллиона евро или 30% ВВП6. Как и по другим рынкам, страны ЕС пытаются унифицировать правила регулирования рынка ипотечного кредитования, гармонизировать стандарты оценки кредито- и платежеспособности, стандарты выпуска ипотечных облигаций. Однако различия в правовой и налоговой системе, в механизмах финансирования в традициях и
! [76] 5 [47] ¦'[76]
17
историческом опыте сдерживают формирование единого рынка ипотечного кредитования в рамках НС.
Среди последних тенденций на европейском ипотечном рынке следует отметить рост объема выпуска облигаций, обеспеченных закладными (MBS Mortgage Backed Securities). Лидером здесь является Великобритания. Общее направление движения в таких странах как Германия, Великобритания и ряд других, показывает, что все большое распространение получают более передовые фондовые технологии привлечения средств. Однако, роль традиционной ссудно-сберегательной сие темы в Европе продолжает оставаться важной.
Американский опыт кредитования существенно отличается от опыта, имеющегося в Европе. В США еще во времена Ф.Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность. Сегодня система финансирования жилья в США — это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.н.
Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования — проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации — Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Фредди Мэк) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Gitmie Мае). Все эти организации наделены полномочиями покупать
7 Федеральная I {ашнчииьнпя Ипотечная Ассоциация была учреждена Американским правительством в lv.*.S т.п. Она начинала как филиал государственной корпорации Reconstruction Financ Corporation. Скача:;:; она была налилнл National Mortgage Association of Washington Вашиштонская Национальная Ипотечная Ассоциация. Однако в том же году ее название изменилось на Federal National Mortgage Association il annie Mac) - Федеральная Наниональнаг Ипотечная Ассоциация, Главной целью Fannie Mac была покупка и продажа закладных, застрахованных Federal Housing Administration (FHA) -Федеральной Жмлнншой Администрацией. В 1451 году Fannie Мае стала корпорацией со сметанной собственностью: ее обыкновенные акции находились п частном владении, а привилегированные - в собственности госч дарства.
В 1468 гиду Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация была разделена на два отдельных предприятия. Одно in них сохранило название Fannie Мае. изъяв из обращения государственные акции и став полное i ып коммерческим налогоплательщиком и полностью частной компанией. Lc акциями торгует Нью-йоркский биржа. Лр>;.:м предприятием счала Государственная Национальная Ипотечная Ассоциация (Снпеттсн! National Moriuage Association - GNMA - или Ginnic Мае) - государственная корпорация, еочдпнна.!! для управления ипотечными программами, которые не могли бы развиваться в частном секторе. |
