ВВЕДЕНИЕ
Актуальность исследования определяется тем, что в современных условиях разработка теоретических основ по рациональному использованию объектов имущественного комплекса с учетом их жизненного цикла является одним из приоритетных направлений деятельности собственников имущественных комплексов.
В настоящей работе целью владения имущественным комплексом является реализация собственного бизнеса владельца путем осуществления деятельности «вла-дение» и «управление», а так же сложный состав самого имущественного комплекса. В исследуемой системе в качестве управляющей компании выступает структурное подразделение собственника, имущественного комплекса, которое осуществляет эксплуатацию всех объектов имущественного комплекса (его части) и обеспечивает его техническое обслуживание.
Основными задачами управляющей компании в рамках исследуемой системы является обеспечение рационального использования имущественного комплекса в соответствии с целями собственника с учетом жизненного цикла объектов входящих в имущественный комплекс.
- В настоящем исследовании определены основные направления реконструкции объектов имущественного комплекса обеспечивающего транспортировку газа с учетом их жизненного цикла; разработаны рекомендации по реконструкции и техническому перевооружению вспомогательной системы объектов недвижимости входящих в имущественный комплекс объектов осуществляющих транспортировку газа с учетом их жизненного цикла; произведен расчет объемов финансирования под реконструкцию и техническое перевооружение недвижимых объектов имущественного комплекса обеспечивающих транспортировку газа, что позволило разработать концепцию реконструкции объектов имущественного комплекса обеспечивающего транспортировку газа с учетом их жизненного цикла.
Цель диссертационного исследования - Рациональное использование комплексов недвижимого имущества и газотранспортной системы за счет совершенствования организационно-технических решений по их реконструкции с учетом жизненного цикла объектов составляющих имущественный комплекс.
Исходя из поставленной цели были определены и решены основные задачи диссертационного исследования:
- раскрыта экономическая сущность и содержание категорий «имущественный комплекс», «объекты имущественного комплекса», «жизненный цикл объекта имущественного комплекса» и разработаны основные принципы управления имущественным комплексом;
- изучена методология и методические подходы к оценке стоимости комплекса недвижимого имущества с учетом жизненного цикла объектов недвижимости в-ходящих в имущественный комплекс;
- определена взаимосвязь прогнозируемого спроса и ресурсных возможностей систем магистральных газопроводов и разработан прогноз объема добычи и транспортировки газа на долгосрочную перспективу до 2020 года;
- дана объективная научная оценка технического состояния имущественного комплекса систем магистральных газопроводов, а также доказана необходимость проведения их реконструкции;
- разработана концепция и предложена методика определения оптимальных сроков и объемов реконструкции объектов имущественного комплекса обеспечивающего транспортировку газа с учетом их жизненного цикла.
Объектом исследования выступают объекты комплексов недвижимого имущества, газотранспортной системы
Предметом исследования являются управленческие отношения и организационно-экономические решения по реконструкции объектов недвижимости составляющих имущественный комплекс газотранспортной системы с учетом жизненного цикла, исследуемых объектов.
4
Теоретической и методологической основой исследования явились труды зарубежных и отечественных экономистов. Проблемы развития инвестиционно-строительного комплекса на протяжении многих лет находятся в центре внимания таких исследователей, как М.К. Беляев, В.В. Бузырев, А.И. Вахмистров, Б.В. Генералов, A.A. Горбунов, В.А. Заренков, Т.А., Ивашенцева, Л.М. Каплан, A.B. Карасев, Н.И. Пасяда, A.M. Платонов, A.C. Роботов, В.М. Серов, Н.М. Чикишева и др.
Вопросам формирования и функционирования систем управления в строительстве посвящены разработки И.В. Брянцевой, В.В. Бузырева, В.М. Васильева, В.М. Власовой, Е.Б. Смирнова, И.Г. Шепелева и др.
В трудах А.Н. Асаула, П.Г. Грабового, СВ. Грибовского, С.Н. Максимова, Е.С. Озерова, И.В. Смирновой, В.Н. Старинского, Е.И. Тарасевича рассматриваются различные аспекты экономики, оценки и управления недвижимыми объектами, развиваются экономические основы науки в сфере недвижимости.
В методологию экономического обоснования развития строительства зданий непроизводственного типа существенный вклад внесли члены научной школы «Методологические проблемы эффективности инвестиционно-строительной деятельности в непроизводственной сфере» (Ю.П. Панибратов, Н.И. Барановская, Ю.Н. Казанский, А.Ф. Клюев и др.). Научные разработки данной школы способствовали формированию взглядов автора по исследуемой проблеме.
Изучение научных трудов российских и зарубежных ученых позволило выявить новые нерешенные актуальные вопросы и выработать организационно-технические решения по реконструкции и техническому перевооружению объектов транспортировки газа.
Нормативную базу исследования составило хозяйственное законодательство Российской Федерации, Постановления Правительства РФ, нормативные акты Госстроя РФ, законодательство и постановления, принятые на региональном уровне.
В ходе диссертационного исследования были использованы экономико-статистические, графические методы, системный подход, методы экстраполяции, нормативный метод, рассмотрение материалов, иллюстрирующих деятельность 000 «Тюментрансгаз».
Научная новизна диссертационного исследования определяется самой сущностью авторского подхода к анализу проблемы, а также разработкой и теоретическим обоснование организационно-экономических решений по реконструкции объектов недвижимости с учетом их жизненного цикла, предложениями по реконструкции объектов недвижимости имущественного комплекса по транспортировке газа с учетом их жизненного цикла и долгосрочного прогноза объемов добычи.
Элементы научной новизны заключаются в следующем:
- уточнена сущность и содержание терминов «имущественный комплекс», «объекты имущественного комплекса», «жизненный цикл объекта имущественного комплекса», что позволило раскрыть экономическое значение имущественного комплекса;
- научно обоснована взаимосвязь ожидаемого спроса и ресурсных возможностей объектов имущественных комплексов газотранспортной системы на разных этапах их жизненного, цикла;
- определены основные направления рационального использования имущественных комплексов газотранспортной системы с учетом их жизненного цикла и долгосрочного прогноза объемов добычи и транспортировки газа;
- предложены и научно обоснованы рекомендации по реконструкции и техническому перевооружению объектов недвижимости с учетом их жизненного цикла и вспомогательной системы объектов имущественного комплекса обеспечивающего транспортировку газа;
- разработана концепция реконструкции и технического перевооружения объектов недвижимости с учетом их жизненного цикла составляющих имущественный комплекс газотранспортной системы,на период до 2020 года.
Практическая значимость работы состоит в том, что посредством теоретического и методологического обоснования разработаны практические рекомендации по реконструкции и техническому перевооружению объектов имущественных комплексов осуществляющих транспортировку газа ООО «Тюментрансгаз».
С учетом прогноза транспортировки газа на долгосрочную перспективу на период до 2020 года определены основные направления реконструкции объектов недви-
6
жимости осуществляющих транспортировку газа, объемы проведения реконструкции основных и вспомогательных компрессорных цехов, а также вспомогательных систем обеспечивающих техническую эксплуатацию объектов недвижимости имущественного комплекса газотранспортной системы.
Концепция, разработанная в настоящей работе используется в программах «Технико-экономические соображения по реконструкции объектов ООО «Тюментранс-газ» на период до 2020 года» и «Капитального ремонта объектов транспорта газа ООО «Тюментрансгаз» на период до 2010 года».
Диссертационная работа выполнена в соответствии с шифром специальности 08.00.05, областью исследования 15.73 согласно Паспортам номенклатуры специальностей научных работников (экономические науки), утвержденными протоколом первого заместителя министра промышленности, науки и технологий Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. №МК-1-пр.
ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РАЦИОНАЛЬНОГО
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ИМУЩЕСТВЕННОГО
КОМПЛЕКСА С УЧЕТОМ ИХ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА.
1.1 Сущность и основные принципы управления имущественным комплексом
В настоящем исследование имущественный комплекс рассматривается как — совокупность принадлежащих одному собственнику объектов недвижимости, включающих в себя земельный участок (или несколько участков) с совокупностью функционально связанных между собой зданий, сооружений, передаточных устройств, технологического оборудования и предназначенных для хозяйственной деятельности
В состав имущественного комплекса, как фактора производства относится имущества которые необходимы для производственного функционирования, и принадлежащую предприятию материальную собственность. Кроме земельных участков, зданий, сооружений машины и оборудование, передаточные устройства, транспорт, хозяйственный инвентарь, сырье, производимые товары; полученные в результате производственного процесса доходы, права требования, права долга; а также принадлежащую предприятию интеллектуальную собственность. [9,10]
В рамках настоящей работы мы рассматриваем единичные объекты управления
'7s- '
составляющие имущественный комплекс. Единичный объект - объект недвижимости, состоящий из земельного участка и расположенного на нем строения (его части), принадлежащий одному собственнику и предназначенный для автономного использования;
Независимо от способа комплектования единичных объектов и имущественных комплексов как объектов управления целесообразно их рассмотреть по четырем ос-
8
новным параметрам, общим для всех рассматриваемых объектов управления: юридическому (правовому), физическому, экономическому и управленческому.
Юридический аспект. В качестве объекта права имущественный комплекс может принадлежать любым субъектам - участникам предпринимательской деятельности, т.е. одному субъекту может принадлежать несколько предприятий - имущественных комплексов, и изготавливающие разные виды продукции, или осуществляющие разные виды предпринимательской деятельности. Так же может иметь место ситуация когда права владения и пользования переданы собственником другому лицу (например, в рамках хозяйственного ведения), которое будет выступать управляющим (в рамках законодательства) имущественным комплексом В таком случае корректно использовать термин «владелец» вместо термина «собственник». [13, 26]
Физический аспект. Физической субстанцией единичного объекта управления выступает земельный участок, в совокупности, как правило, с расположенным на нем строением или его частью (например, помещением). Применительно к наличию и ключевым параметрам улучшений можно выделить следующие основные типы объектов: 1) без улучшений (только земельный участок), 2) объект незавершенного строительства, 3) функционирующее строение, 4) часть функционирующего строения. Наиболее типичными объектами управления являются функционирующее строение и часть функционирующего строения Особенностью единичных объектов управления (с улучшениями) является высокая степень физической или иной связи с соседними объектами недвижимости: общие инженерные коммуникации, взаимосвязанные основания и конструкции, общие подъезды, проезды или пешеходные пути. Предприятие как объект недвижимости, используемую для производственно-хозяйственной деятельности нельзя сводить ктсом-плекту оборудования для выпуска определенной продукции, потому что для превращения такого комплекта оборудования в предприятие необходимы дополнительные действия по организации на его основе процесса производства.
Имущественный комплекс физически состоит из одного или нескольких земельных участков с расположенными на них строениями (зданиями и соору-
жениями)и характеризуются:
- расположением на едином обособленном земельном участке (нет свободного прохода или проезда по территории комплекса) либо на едином необособленном участке, либо на отдельных участках (обособленных или нет);
-участками, пригодными для застройки (не полностью застроенными) либо с объектами незавершенного строительства, либо полностью застроенные и функционирующие (возможны комбинации).
В состав имущественного комплекса обязательно включается специфическое оборудование, необходимое для осуществления предусмотренной предпринимательской деятельности. В отличие от единичных объектов управления, составные части имущественных комплексов физически более автономны от внешней среды (например, имеют общеинженерные и транспортные коммуникации, взаимосвязанные основания и конструкции), за счет чего более эффективно решаются многочисленные задачи: технической эксплуатации и капитального ремонта, охранах и доступа, бесперебойного снабжения энергоресурсами и т.п. [49,50]
Экономический аспект Единичные объекты имеют следующие основные характеристики: рыночная стоимость, валовой доход, уровень использования, эксплуатационные расходы и пр. Ключевой характеристикой объекта выступает наиболее эффективное его использование.
Особенностью выбора наиболее эффективного использования для единичных объектов является высокая степень детерминированности такого выбора окружением объекта (находится, как правило, вне сферы прямого влияния собственника или управляющего) и специфическими целями собственника. С экономических позиций единичные объекты недвижимости можно классифицировать:
. - по виду текущего использования;
- по принадлежности к сектору рынка недвижимости (обычно для коммерческой недвижимости);
- по соответствию принципу наиболее эффективного использования соответствует полностью, находится в процессе развития (не полностью соответствует) или не соответствует (требует развития);
10
- по виду аренды (для коммерческой недвижимости): сдача в аренду одному или множеству арендаторов; чистая, полная или распределенная аренда, а также по другим параметрам. [33,42]
Так как для имущественных комплексов основная задача - обеспечение функционирования бизнеса владельца, то набор основных экономических характеристик несколько отличается от приведенных для единичных объектов.
Наиболее важная характеристика - вклад объектов недвижимости в бизнес для коммерческой недвижимости может измеряться как арендная ставка, например, в денежных единицах за единицу пощади в единицу времени. В российской практике нередки ситуации, когда рыночная арендная ставка для объектов имущественного комплекса превышает вклад этих объектов в действующий бизнес, т.е. целесообразно реализовывать на этих объектах иной бизнес или реформировать существующий в целях повышения рентабельности.
Важными характеристиками являются операционные расходы и рыночная стоимость имущественного комплекса. Специфика выбора наиболее эффективного использования для имущественного комплекса как объекта управления состоит в необходимости учета сложных взаимосвязей внутри объекта и зачастую в игнорировании целей собственника. Целью собственника имущественного комплекса является нормальное функционирование и развитие осуществляемого на объекте бизнеса, что существенно ограничивает возможности выбора экономически перспективных вариантов использования объектов недвижимости. Поэтому целесообразно рассматривать имущественный комплекс с точки зрения «типичного» инвестора, абстрагируясь от конкретных предпочтений владельца.
С экономических позиций имущественные комплексы можно классифицировать: по виду текущего использования; монофункциональное (типы функций аналогичны указанным выше для единичных объектов) или многофункциональное (например, торгово-развлекательный комплекс, гостиничный комплекс, инновационно-технологический парк); по соответствию принципу наиболее эффективного использования.
В случае, когда часть имущественного комплекса может использоваться для
11
сдачи в аренду, важными являются экономические характеристики, описывающие доходную недвижимость: валовой доход, уровень заполняемости и арендных ставок, коэффициент рационных расходов, коэффициент капитализации и т.п.
Управленческий аспект:
Единичные объекты различаются как по форме организации управления, так и по технологичности управления.
Объекты, входящие в имущественный комплекс, объединенный общей «бизнес-идеей» или единым технологическим циклом и являются реальными активами (не финансовыми), т.е. используются для организации собственного бизнеса. При этом не исключается возможность сдачи аренду отдельных объектов в составе имущественного комплекса
Варианты управления имущественными комплексами несколько отличаются от указанных для единичных объектов. Наиболее распространенный вариант - самостоятельное управление силами собственника/владельца. Имеет место и вариант привлечения одной или нескольких управляющих компаний (например, для управления различными функциональными составляющими). Управляющие компании выполняют либо функцию организации содержания комплекса т.е. технической эксплуатации либо функцию обеспечения доходного использования части комплекса, не задействованной в основном бизнесе. [71]
Имущественный комплекс рассматривается нами как способ удовлетворения потребительских требований и как источник дохода. В экономической теории под понятием «удовлетворение потребительских требований» подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное, удовлетворение потребителю. Объектами такого рода могут выступать как предметы, так и действия (в данном случае — объекты недвижимости, технологическое оборудование, и услуги, оказываемые этими объектами).
Способность имущественного комплекса удовлетворять потребительские требования связана с определенными затратами и риском. На собственника возлагается обязанность содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в
12
должном состоянии и т.п.) если только законом или договором это "бремя" или его часть не возложена иное лицо.
Собственник также несет риск случайной гибели или порчи объекта недвижимости, т.е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом. Перенос риска случайной гибели или порчи имущества на других лиц возможен по договору собственника с ними.
Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от несвязанных с землей объектов.
Имущественный комплекс как объект управления состоит их множества управляемых подсистем. Состояние объекта управления на момент времени зависит от управляющих воздействий и воздействий внешней (окружающей) среды. Объекты внешней среды мы разделяем на четыре основные группы, предложен-• ные профессором Е.С. Озеровым [105]
-правовая среда — система государственного нормативно-правового регулирования и органы государственного управления, контроля и надзора;
-физическая среда - окружающий материальный мир и система окружения объектов энергетическими и водными ресурсами;
-экономическая среда - макроэкономическая и рыночная ситуация, унциальные клиенты и рыночная инфраструктура управления недвижимостью;
-социальная среда - общественность, СМИ и различные социальные образования.
Уточним состав элементов каждой из указанных групп в привязке к имущественным комплексам.
Правовая среда Система государственного нормативно-правового регулирования включающая: федеральные законы и законы субъектов федерации, указы Президента РФ, постановления высших судебных инстанций, нормативные акты органов исполнительной власти (федеральных, региональных и местных): положения, постановления, инструкции, ведомственные «правила и нор-
13
мы», методические рекомендации и т.п.
Органы государственного управления, контроля и надзора включают:
-федеральные органы исполнительной власти; администрации регионов;
-органы, регулирующие, градостроительное развитие, устройство и землепользование;
-органы, регулирующие использование памятников истории, культуры и архитектуры;
- органы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- налоговые органы;
- правоохранительные органы;
- надзорные органы: технический, пожарный, санитарно-эпидемиологический надзор (по нашему мнению, некорректно относить их в категорию объектов физической среды как предлагает профессор Е.С. Озеров). [105]
Имущественные комплексы, как правило, взаимодействуют с большим числом объектов правовой среды, чем единичные объекты управления. Причем чем выше степень функциональной и территориальной диверсификации имущественного комплекса, тем больше количество органов государственного управления, надзора и контроля, в поле влияния которого находится данный объект управления и тем шире нормативно-правовая база, влияющая на функционирование имущественного комплекса и принятие управленческих решений. Соответственно, управляющий имущественным комплексом вынужден обеспечивать ведение более обширного мониторинга нормативной базы и коммуникаций с более значительным количеством органов государственного управления, надзора и контроля - в Различных регионах (населенных пунктах) и функциональных областях. [73, 75].
Физическая среда. Окружающий объекты недвижимости материальный мир включает в себя следующие основные элементы:
-геологические характеристики,
-климатические условия и природные катаклизмы, физические характеристики ближайших зданий и сооружений (в особенности, имеющих основания и конструкции): степень износа, конструктивные особенности, инсоляция, внешний вид и
14
т.п.
Система снабжения энергетическими и водными ресурсами состоит из них инженерных систем, обеспечивающих такое снабжение, и ряда специализированных организаций (как правило, естественных монополий):
- поставщики электрической и тепловой энергии;
- поставщики воды (горячей и холодной);
- поставщики природного газа;
- организации, обеспечивающие возведение и вывоз отходов;
Также в эту категорию могут быть отнесены структуры железнодорожного сообщения (для объектов складского и промышленного назначения).
По аналогии с правовой средой, управление имущественным комплексом по сравнению с управлением единичным объектом подразумевает владение более крупным массивом информации об окружающем объекты недвижимости материальном мире, о системе снабжения объектов ресурсами, а также осуществление коммуникаций с более значительным количеством ресурсоснабжающих организаций. Чем менее компактно расположены объекты, входящие в комплекс, тем больше объем подобной информации и сложнее сеть таких коммуникаций соответственно. [72]
Экономическая среда - наиболее сложная и комплексная среда в области управления как единичным объектом так и имущественным комплексом, особенно в сфере управления объектами доходной недвижимости, т.к. экономические параметры последних в более значительной степени зависят от параметров внешней экономической среды - макроэкономической ситуации, ситуации на рынке движимости, потенциальных"клиентов, рыночного окружения и инфраструктуры.
Макроэкономическая ситуация характеризуется: международными экономическими процессами, темпами роста национальной (региональной) экономики, темпами инфляции, курсом национальной валюты по отношению к ведущим мировым валютам, изменением уровня жизни, населения, государства (региона) структурными изме-
15
нениями в экономике и т.п.
Ситуация на рынке недвижимости определяется основными параметрами: объем и структура спроса и предложения, значимые ценообразующие факторы, уровень арендных ставок и стоимости объектов недвижимости, новые проекты и их параметры, а также динамика перечисленных показателей. При этом управляющего, как правило, интересуют конкретные региональные рынки (рынок) и конкретные сектора рынка (например, только торговая и офисная недвижимость или промышленная), а не весь национальный или международный рынок здесь важно отметить, что внешняя среда объекта управления будет являться лишь подмножеством всего национального рынка недвижимости. При этом будет логично отнести вышеперечисленные параметры к экономической среде объекта управления.
Потенциальные клиенты управляемых объектов недвижимости. Так как реальные клиенты по большому счету являются не внешней, а внутренней средой объекта управления, то выделяем здесь именно потенциальных. Тем не менее, и те и другие совместно как субъекты спроса определяют требования к соответствующим объектам недвижимости, обладают определенными (покупательскими) предпочтениями, формируют цену спрос и общий платежеспособный объем спроса.
Рыночное окружение и инфраструктура (включают и конкурентов): единичные объекты имущественные комплексы, управляющие компании, кредитные учреждения, страховые компании, подрядные и обслуживающие организации, консультанты, оценщики и эксперты, рекламные и кадровые агентства, высшие учебные заведения, центры на подготовки и повышения квалификации и т.п.
Так как, имущественный комплекс, отличается существенно более широкой сетью коммуникаций с объектами экономической среды то возникает необходимость владеть более крупным массивом информации. При этом может достигаться эффект экономии за счет масштабов (сокращение затрат ресурсов в расчете на один объект), например:
- экономия ресурсов на исследование макроэкономической ситуации и ситуации на региональном рынке складской недвижимости (несколько складских объектов в регионе);
16
- централизованная система страхования, позволяющая снизить тарифы и сократить трудовые затраты персонала.
Социальная среда управления недвижимостью состоит из общественности, средств массовой информации (СМИ) и различных социальных образований, прямо или косвенно влияющих на объекты управления. В качестве общественности могут выступать, например, жители соседних домов и представляющие их интересы органы местного самоуправления. СМИ - преимущественно региональные деловые печатные издания (в том числе специализированные в области недвижимости).
К социальным образованиям отнесем: различные общественные организации, профессиональные объединения участников рынка, саморегулируемые организации, профессиональные союзы работников и т.п.
Кроме того, к социальной среде (на пересечении с экономической и правовой средой) можно отнести обычаи делового оборота в данной сфере и различные профессиональные стандарты практики управляющих недвижимостью.
Сказанное выше относительно особенностей взаимоотношения имущественных комплексов с внешней средой в существенной мере справедливо и применительно к социальной среде: сложность коммуникативной сети имущественного комплекса, объемы информации, экономия на масштабах, эффект компактного расположения объектов.
Научная организация управления имущественным комплексом предполагает знание принципов управления, приемов и методов руководства организацией.
Основными принципами управления организацией как имущественным комплексом, мы выделяем:
- соответствия стратегии развития имущественного комплекса и основных направлений осуществления производственно-хозяйственной деятельности осуществляют на основе управления имущественным комплексом:
- сочетание отраслевых и территориальных интересов в управлении объектами имущественного комплекса;
17 |
