ВВЕДЕНИЕ
Настоящая работа посвящена одному из вопросов, пока неисследованных в современной российской юридической литературе, - гражданско-правовым проблемам вторичного рынка ипотечного кредитования.
В настоящее время перед российской экономикой стоит задача поиска и оформления новых секторов финансового рынка. Одним из главных таких секторов является широко известный в иностранной практике сектор ипотечного кредитования. Предпринимаемые до сего времени усилия в этой области увенчались несколькими законодательными инициативами, к сожалению, так и не получившими своего развития в полной мере. Между тем, встающие на практике проблемы, связанные с формированием вторичного рынка ипотечного кредитования, настоятельно требуют своего решения. В различных регионах России предпринимаются попытки создания целостной системы ипотечного кредитования, содержащей элементы рефинансирования выданных ипотечных кредитов. К сожалению, такие попытки наталкиваются на отсутствие адекватной нормативной базы и должного теоретического обоснования.
При выдаче банками ипотечных кредитов, средством обеспечения которых является залог недвижимости, образуется первичный рынок ипотечного кредитования, на котором формируются имущественные требования, обеспеченные правом залога недвижимого имущества (ипотечные активы). Но, выдавая ипотечные кредиты, банки испытывают недостаток кредитных ресурсов. Эта задача решается ¦ в" организованных правопорядках путем функционирования вторичного рынка ипотечного кредитования. Рефинансирование кредиторов производится за счет размещения среди инвесторов ценных бумаг, имеющих особое обеспечение -ипотечные активы в виде имущественных прав требования по кредитам и правам залога недвижимого имущества. •
На вторичном рынке ипотечного кредитования посредством использования специальных ценных бумаг происходит привлечение средств, необходимых для выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке. Обеспечением исполнения обязательств по таким ценным бумагам служит имущество в виде прав требо-
вания по ипотечным кредитам, в том числе по их обеспечению, полученное в процессе осуществления ипотечного кредитования на первичном рынке.
Таким образом, первичный и вторичный рынки ипотечного кредитования необходимо взаимосвязаны: на первичном рынке ипотечного кредитования производится выдача ипотечных кредитов, т.е. образуется имущество, необходимое для обеспечения прав кредиторов по. ценным бумагам на вторичном рынке ипотечного кредитования, а на вторичном рынке ипотечного кредитования привлекаются средства, необходимые для выдачи ипотечных кредитов на первичном ипотечном рынке. Вторичный рынок ипотечного кредитования - явление сложное и многоплановое, обладающее большой спецификой. Экономические отно-* шения субъектов вторичного рынка ипотечного кредитования опосредуются
правовыми нормами, закрепляющими особенности правового положения субъектов ипотечного рынка, правового режима недвижимого имущества, ценных бумаг, регулирования залога недвижимости, механизмов цессии и др.
Рассмотрение указанных проблем осложняется отчасти тем, что применение многих институтов гражданского права было ограничено в период существования СССР, тогда как в капиталистических странах развитие экономических отношений в области ипотечного кредитования и их регулирования продолжалось. С развитием отношений по ипотечному кредитованию в России особенно заметными становятся пробелы в нормативном регулировании многих отраслей, связанных с осуществлением ипотечного кредитования. Однако, сложившаяся ситуация имеет и свои преимущества - учитывая современный зарубежный опыт, Россия могла бы избежать целого ряда ошибок.
Безусловно, современное российское законодательство значительно продвинулось вперед в области регулирования отношений в сфере недвижимости, в том числе ее залога. Вместе с тем, сделан только первый шаг. Без должного решения остались вопросы организации целостной системы ипотечного кредитования, включающей рефинансирование ипотечных кредитов и механизмы регулирования вторичного рынка ипотечного кредитования.
) - ¦¦ ¦ J 5
Построение такой системы требует совершенствования правовой регламентации отношений, складывающихся при предоставлении кредитов и их обеспечения посредством залога недвижимости, привлечении средств в область ипотечного кредитования с финансовых рынков.
У кредитования под залог недвижимости в России большие перспективы. Во-первых, в России в результате приватизации жилья появился большой, слой собственников жилья. Зачастую это единственное их имущество, которое может служить обеспечением исполнения обязательств по возврату кредита, вьщанного на покупку другого жилья. Во-вторых, недвижимость - это практически единственное, что могут предложить лица, занимающиеся сельским хозяйством, для получения кредита на хозяйственные нужды, что связано с сезонным характером производства в этой сфере. В-третьих, ввиду того, что России пока не грозит ситуация "перенасыщения" рынка недвижимости, и, как следствие этого, риски падения ставок по ипотечным кредитам невелики, ситуация для развития ипотечного кредитования весьма благоприятна для рынка капиталов. Кроме того, доступность ипотечных кредитов оказывает большое влияние на рост стоимости жилой (более чем любой иной) недвижимости за счет повышения платежеспособного спроса1. .
Материальные условия развития отношений по ипотечному кредитованию уже созрели в "недрах ... общества" . В связи с этим задачей правового регулирования является содействие дальнейшему развитию существующих экономических отношений. Чтобы ипотечные кредиты были более доступны, и ипотечное кредитование приобрело массовый характер, необходима организация системы рефинансирования ипотечных кредитов. Как постройка железных дорог.была осуществлена "в один миг"3 при помощи аккумуляции средств акционерными обществами, так и решение проблем финансирования недвижимости, в частности, жилищной сферы, может быть эффективно и достаточно быстро осуществлено при создании вторичного рынка ипотечного кредитования. В связи с этим
1 Харрисон Генри С. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. М.: РИО Мос-облупрполиграфиздата, 1994. С.40.
2 Маркс К„ Энгельс Ф. Соч., изд.2. Т. 13. С.7.
3 Маркс К., Энгельс Ф. Соч. Т.23. С.642.
/ , .. / 6
одной из первоочередных задач является разработка и принятие законодательства, которое бы должным образом регулировало эти отношения. В работе анали- зируется опыт в области ипотечного кредитования как европейских стран, так и стран англо-американской системы права. Мы убеждены, что изучение тех проблем, которые поставила практика перед законодательными и судебными органами в странах с высокоразвитой системой ипотечного кредитования безусловно будет полезно с точки зрения учета их опыта:
Существенную роль в развитии ипотечного кредитования, на наш взгляд, сыграло становление и развитие капиталистических отношений. «Совокупность ... производственных отношений составляет экономическую структуру общества, реальный базис, на котором возвышается юридическая и политическая надстройка... С изменениями экономической основы... происходит переворот во всей громадной надстройке»4. По отношению к ипотеке эти изменения состояли не только в "унификации" довольно-таки самобытных норм различных национальных законодательств, но и в том, что капиталистические отношения потребовали от ипотеки большей гибкости и, выражаясь современным экономическим языком, большей ликвидности. Об этом еще в 1890 г. (т.е. в период раннего развития капиталистических отношений в России) писал Л.В. Гантовер: «Развитие отечественной промышленности и торговли, постройка железных дорог, устройство банков, наконец, государственные займы, - все эти обстоятельства потребовали значительную часть того ... запаса капиталов, коими обладает наша страна. В обстоятельствах этих, следовательно, поземельный кредит нашел себе конкуренцию тем более опасную, чем более преимуществ заключала в себе покупка государственных фондов, всякого рода акций и облигаций... Преимущества эти станут особенно очевидны, если сравнить, например, возможность легкой и быстрой продажи означенных бумаг,... не сопряженной с какими-либо издержками и формальностями, а следовательно, возможность обратного во, всякое время по- лучения своего капитала и нового помещения его, с тою неподвижностью, кото-
4 Маркс К., Энгельс Ф. Соч., изд.2. Т.П. С.5-9.
/ . ¦ ¦ ¦ ¦ ; ¦ /7
рая, ... составляет отличительную особенность поземельного кредита»5. И если Л.В. Гантовер под "неподвижностью" имел ввиду законодательный запрет переуступки ипотечного долга (в современном российском законодательстве такого запрета нет), то сегодня осталась другая "неподвижность", которая, на наш взгляд, не меньше тормозит развитие ипотечного кредитования - это отсутствие вторичного рынка ипотечного кредитования. Решение проблемы оборотоспо-собности и ликвидности ипотечных кредитов и организации вторичного рынка ипотечного кредитования невозможно без серьезной, тщательно разработанной научной и правовой базы. Эта проблема должна быть решена в первую очередь посредством норм гражданского права как отрасли права, прошедшей многовековой путь развития и специально приспособленной для регулирования имущественного оборота6.
Вышесказанное свидетельствует об актуальности темы исследования и предопределяет его предмет и выбор методологической основы.
Предметом диссертационного исследования являются условия и способы практической организации рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации, характер складывающихся в сфере недвижимости отношений с точки зрения их влияния на деятельность вторичного рынка ипотечного кредитования, характер отношений между участниками вторичного рынка ипотечного кредитования и обеспечения устойчивости оборота с позиций теории гражданского права, действующего законодательства, складывающейся правоприменительной практики.
5 Гантовер Л.В. Залоговое право. Объяснения к положениям главы IV раздела I проекта Вотчинного устава. СПб, Государственная типография, 1890. С.З.
6 Суханов Е.А. О проекте Федерального закона "О земле". // Вестник МГУ. Серия "Право", 1994, спец. выпуск. С.175.
Методологическая и теоретическая основа исследования
При формировании теоретической основы исследования основное внимание уделялось трудам российских ученых-цивилистов: И.А. Базанова, Е.В. Вась-ковского, Л.В. Гантовера, A.M. Гуляева, Н.Л. Дювернуа, Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, Л.А. Петражицкого, К.П.Победоносцева, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича, и многих других. Обращение к трудам российских ученых обусловлено глубиной разработки проблем гражданско-правового регулирования недвижимости и стремлением к преемственности правовых традиций России.
Значительное внимание уделено концепциям организации рынка ипотечно- го кредитования европейских стран и США.
В работе были использованы труды советских и современных российских ученых: М.М. Агаркова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Е.Н. Гендзехадзе, В.П. Грибанова, B.C. Ема, М.И. Кулагина, ¦ А.Л. Маковского, КБ. Новицкого, В.К. Райхера, В.И. Серебровского, Е.А. Суханова, Е.А. Флейшиц и других.
Информационной базой работы послужило действующее российское законодательство, относящееся к регулированию отношений в сфере ипотечного кре- дитования, зарубежное законодательство, отечественная и зарубежная правоприменительная практика, а также проекты законодательных актов, отражающие основные тенденции развития ипотечного рынка. В работе отражены материалы практики арбитражных судов и современные данные экономической публицистики.
Методологическую основу исследования составляют метод материалистической диалектики как общенаучный метод познания и некоторые частно-научные методы: историко-правовой, сравнительного исследования, сравнительного правоведения, технико-юридический, системного подхода, юридического прогнозирования и моделирования.
В работе предпринята попытка дать обоснованную оценку позитивных и негативных элементов состояния изучаемого явления и отразить необходимость системного подхода. Эта позиция позволяет предположить объективную карти-
х ' ' > •¦ • . ' • . ¦
ну рассматриваемого явления и является критерием для оценки сделанных в диссертационном исследовании выводов.
Щ ¦
Научная новизна. Работа представляет собой первое комплексное исследование гражданско-правовых вопросов формирования и функционирования вторичного рынка ипотечного кредитования. На основе углубленного теоретического анализа исторического и современного состояния исследуемого явления предлагаются варианты решения основных правовых проблем вторичного рынка ипотечного кредитования.
На защиту выносятся следующие основные теоретические положения 1. Рынок ипотечного кредитования - понятие, описывающее экономическую
Ф категорию, сущность которого не может быть точно выражена посредством юри-
дических терминов. Вместе с тем, функционирование этого рынка обеспечивается использованием сугубо правовых инструментов. Вторичный рынок ипотечного кредитования - это часть ипотечного рынка в целом, включающая основанное на гражданско-правовых сделках привлечение средств на финансовом рынке в сферу ипотечного кредитования под имеющиеся ипотечные активы. Для первичного рынка ипотечного кредитования такими сделками являются сделки
ф- по выдаче кредитов (займов), залогу недвижимого имущества, по обращению
взыскания на заложенное имущество и его продаже в случае ненадлежащего исполнения или неисполнения заемщиком его обязательств, а также сделки по страхованию предмета залога. Для вторичного рынка ипотечного кредитования при одноуровневой системе это будет выпуск эмиссионных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными активами, а также сделки по размещению этих ценных бумаг, а для двухуровневой системы ипотечного кредитования — сделки по переуступке прав из ипотечных кредитов или самих ипотечных кредитов с целью их рефинансирования и сделки по страхованию на вторичном ипотечном рынке.
Неотъемлемым правовым атрибутом организации вторичного рынка ипо-Ш
течного кредитования является применение публично-правовых методов: установление предельной величины номинальной стоимости выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными активами, пропорциональной стоимости ипотечных
активов и собственных средств ипотечного кредитора, публичные ограничения деятельности ипотечных кредиторов, установление принципов функционирования ипотечной системы. •
2. Вторичный рынок ипотечного кредитования при одноуровневой системе основывается на классических континентальных институтах залога и ценных бумаг. При двухуровневой системе ипотечного кредитования вторичный рынок опирается на понятиях залога (mortgage) и собственности англо-саксонской правовой системы.
В основе построения европейской и англо-американской моделей рынка ипотечного кредитования лежат различные экономико-правовые факторы. Эти модели строятся на различных понятиях о залоге (mortgage и ипотеки как особого вида залога по континентальному праву),- что оказывает существенное влияние на ипотечный рьшок в целом. Построение двухуровневой модели ипотечного кредитования с использованием конструкций континентального залога затруднено ввиду необходимости использования механизмов цессии при передаче прав по ипотечным кредитам, а также в виду коренных различий в правовой природе ценных бумаг по российскому праву и ценны бумаг в англо-саксонской правовой системе (securities).
3. Основой укрепления прав на недвижимость и необходимым элементом построения рынка ипотечного кредитования является соблюдение принципов ипотечной системы: публичности, бесповоротности, достоверности данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эти принципы должны быть закреплены законодательно. Потребности оборота требуют пересмотра принципов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Действию принципов внесения, достоверности и бесповоротности должны быть подчинены правила совершения сделок с недвижимостью. С момента государственной регистрации права в силу принципов внесения, досто-верности и бесповоротности все иные лица, в том числе заключившие договор купли-продажи недвижимости раньше, но не зарегистрировавшие переход права
собственности, должны приобретать только право требования возмещения убытков, но не передачи недвижимости.
4. Для целей оборота, в том числе и для функционирования рынка ипотечного кредитования земельный участок должен признаваться главной вещью по отношению к связанной с ним недвижимости. Такая связь должна носить в первую очередь юридический характер. Разделение земли и прочно связанной с ней недвижимости должно быть исключено, благодаря чему будет восстановлено понятие единого объекта недвижимого имущества.
5. Ценные бумаги по российскому праву, которые могут использоваться для привлечения средств на вторичном рынке ипотечного кредитования, и ценные бумаги англо-американской системы (securities) имеют коренное различие в своей правовой природе. Последние являются инструментами, переносящими право собственности на ипотечный актив, что невозможно при передаче российских ипотечных ценных бумаг, удостоверяющих только право требования. Это должно учитываться при построении ипотечного кредитования по англо-американской модели.
6. Европейские ценные бумаги — закладные листы являются самостоятель- ным видом ценных бумаг, постепенно выделившихся из класса облигаций бла-годаря самостоятельному регулированию их выпуска и обращения. Закладной лист - эмиссионная ценная бумага. Права требования по закладному листу обеспечиваются особым по сравнению с содержащимися в Гражданском кодексе Российской Федерации способом - путем формирования обеспечительной массы, которая представляет собой имущественные права требования по выданному кредиту, обеспеченному правами залога недвижимого, имущества. Эта обеспечительная масса предназначена для обеспечения требования владельцев закладных листов. Она не.должна включаться в состав имущества, отвечающего по иным долгам эмитента, а также входить в состав общей конкурсной массы эмитента, составляя отдельную конкурсную массу.
7. Эмитенты закладных листов должны обладать специальной правоспособностью. В рамках общей правоспособности юридического лица невозможно
./'¦'¦ - ¦ - / ¦ ¦ . 12
обеспечить защиту прав владельцев эмиссионных ипотечных ценных бумаг — закладных листов, а также обеспечить замкнутость цикла ипотечного кредитова-ния от выдачи кредита, обеспеченного залогом недвижимости, его рефинансирования при помощи выпуска закладных листов до выдачи нового ипотечного кредита за счет полученных в процессе рефинансирования средств.
На основе теоретических положений в диссертации сформулирован ряд предложений по совершенствованию действующего российского законодательства и практики его применения. Основные предложения по реформированию законодательства сводятся к следующему. В отношении ипотек, возникших в силу закона (законных ипотек), рекомендуется установить следующий порядок: законная ипотека как вещное право возникает на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, вне зависимости от факта государственной регистрации. Но для того, чтобы за ней сохранился характер вещного права необходима ее государственная регистрация в течение достаточно короткого установленного законодательно срока, носящего пресека-тельный характер.
В виду действия в российском законодательстве принципа об отнесении к ценным бумагам только тех документов, которые отнесены к числу таковых законами о ценных бумагах или в установленном ими порядке, доказана необходимость закрепления в российском законодательстве конструкции закладного листа как эмиссионной ценной бумаги, права требования по которой будут обеспечиваться за счет формирования особого обеспечения - обеспечительной массы, состоящей из прав требования по ипотечным кредитам, а также, в виде исключения, иного имущества, прямо указанного в законе. Это имущество должно исключаться из конкурсной массы эмитента при его банкротстве, составляя отдельную конкурсную массу, служащую для обеспечения прав требования владельцев закладных листов. Объем выпуска закладных листов должен быть ограничен не только величиной, кратной величине собственных средств эмитента, но и величиной имеющихся в качестве обеспечения прав по закладным листам ипо-
/ / - 13
течных активов. Эмитенты закладных листов должны обладать специальной
правосубъектностью.
Практическая значимость работы заключается в том, что материалы исследования могут быть использованы в нормотворческой, правоприменительной деятельности, а также в преподавании курса гражданского и международного частного права.
Содержащиеся в диссертации выводы и рекомендации автора использованы при проведении теоретических семинаров, проводимых Госстроем России, Академией народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации, и при проведении семинарских занятий со студентами юридического факультета МГУ им. М.В.Ломоносова, а также были учтены Госстроем России при разработке законопроектов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об ипотечных ценных бумагах», части второй Налогового кодекса, а также подзаконных актов: Письма Банка России о порядке бухгалтерского Банк России учета операций по уступке прав требования по ипотечным кредитам и закладным, и внесения изменений и дополнений в инструкцию Банка России от 30 июня 1997 г. № 62а "О порядке формирования и исполь-*¦ зования резерва на возможные потери по ссудам".
Структура работы обусловлена целями исследования и предопределена его логикой. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих девять параграфов, и библиографии. .
Работа выполнена на 207 страницах. Список использованной литературы без учета нормативных актов составляет 186 наименований.
/ У 14
Глава 1. Экономическое содержание и правовые формы организации и функционирования вторичного рынка ипотечного кредитования
§ 1. Понятие рынка ипотечного кредитования
и его диверсификация на первичный и вторичный
Одной из особенностей современной рыночной экономики является широкое использование заемных средств, в том числе и привлеченных на долгосрочной основе. Как показывает мировая практика, долгосрочное кредитование чаще всего осуществляется под залог недвижимости.
В настоящей работе в качестве предмета договора об ипотеке мы будем рассматривать только землю и недвижимые имущества, прочно с ней связанные. Не имеющая необходимой связи с землей недвижимость не будет рассматриваться в виду сколь угодно большого диапазона вещей, могущих быть отнесенными к недвижимости и множества нюансов и особенностей ее оборота. Кроме того, основным объектом внимания в настоящей работе будут здания, сооружения, а также квартиры, т.к. сделки с правами требования, обеспечением по которым служит именно такое имущество, составляют большую часть на вторичном рынке ипотечного кредитования.
Ипотекой (залогом недвижимости) в соответствии с п.2 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации7 признается залог земельных участков, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества с оставлением предмета залога у залогодателя. Ипотека может возникать в силу закона и в силу договора (п.2 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»8 (далее — Закон об ипотеке или ЗоИ). По договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой; имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества Другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (чЛ п.1 ст.1 Закона об ипотеке).
7 Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.
8 Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 29. Ст.3400.
В современной литературе, посвященной ипотеке, дается множество определений этого понятия9. К сожалению, подавляющая их часть представляет собой языковые «кальки» соответствующих иностранных понятий. Вместе с тем, часть определений, отождествляющих понятие «ипотека» с понятием «ипотечное кредитование», требует специального рассмотрения и анализа. Указанное отождествление отражает динамическую эволюцию отношений, возникающих в процессе выдачи кредитов под обеспечение залогом недвижимости.
Само слово «ипотека» употребляется в нескольких значениях10: для определения исторической формы залога; для определения современной формы зало- га с оставлением предмета залога у залогодателя, тесно связанной с системой регистрации; для определения ипотечного займа (кредита), обеспеченного залогом недвижимости.
Современное понятие «ипотека» неотделимо от понятия «ипотечная система» (собственно, ипотека и дала название этой системе). И именно в значении залога недвижимости, необходимо связанного с особой системой укрепления прав на недвижимость, употребляется слово «ипотека» во втором своем значении.
Согласно словарю Брокгауза и Ефрона, под ипотечной системой, понимается «порядок приобретения прав на недвижимые имущества путем записки в публичных поземельных книгах. Термин: «ипотечная система» не вполне соответствует содержанию института, который регулирует приобретение всякого рода вещных прав на недвижимые имущества, между тем как слово «ипотека» вызывает представление о залоге, составляющем только один род вещных прав. Удачные термины «система поземельных книг»... и «вотчинная система» п .•
9 Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. СПбГТУ, Спб, 1996. Толковый экономический и финансовый словарь. Французская, русская, английская, немецкая, испанская терминология: В 2-т. - Пер. с
* фр. - М.: Междунар. отношения, 1994. Федоров Б.Г. Англо-русский банковский энциклопедический словарь.
Спб.: Лимбус Пресс, 1995. Экономика и право. Энциклопедический словарь Габлера. Сокращенный пер. с нем. Под общей ред. А.П. Горкина, Н.Л. Тумановой, Н.Н. Шаповаловой, Ю.В. Якутина, М.: Научное издательство «Большая советская энциклопедия», Торгово-промышленная палата Российской Федерации, Издательский дом «Экономическая газета». 1998. С.71.
10 Подробнее см.: Правовые проблемы организации рынка-ипотечного кредитования в России. / Под ред. В.С.Ема. - М.: Статут, 1999. С.10-16.
1' Брокгауз Ф.А., Ефрон И.А. Энциклопедический словарь. Т. XIII. Ст. «Ипотечная система». С.297.
¦¦¦'.. / ¦, ¦ .¦/•.. 16
Большинство ипотечных систем строятся на принципах внесения (обязательности), специальности, гласности, достоверности. Ввиду особой значимости этих принципов, а также их большого влияния на сделки, осуществляемые на вторичном рынке ипотечного кредитования, будет рассмотрен вопрос об отражении этих принципов в современном законодательстве России и предложены пути совершенствования законодательства с точки зрения защиты инвесторов вторичного рынка и добросовестных приобретателей недвижимости, полагавшихся на достоверность записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Именно в силу связанности с системой регистрации прав на недвижимость и укрепления прав залогодержателя на заложенную недвижимость ипотеку называют наиболее надежным способом обеспечения исполнения обязательств.
Вместе с тем, с течением времени кредитные операции под залог недвижимости приобрели массовый характер и во многих аспектах были стандартизированы. Слово «ипотека» все чаще стало употребляться для обозначения займа (кредита), обеспеченного залогом недвижимости. Так, немецкие юристы оперируют следующим понятием: «Hypothek - краткая форма от Hypothekendarlehen. Под этим понимается долгосрочный заем, обеспеченный ипотекой..., зарегистрированной в поземельной книге. Ипотечный заем, выдаваемый ипотечными банками — традиционная и надежная форма финансирования строительства.
В правовом смысле под ипотекой понимается заем, обеспеченный посредством регистрации обременения в поземельной книге ипотекой на земельный участок»1.
Наряду с понятиями «ипотека» и «ипотечная система» в литературе2 повсеместно используется термин «ипотечное кредитование». Под ним понимается система, включающая в себя помимо элементов ипотечной системы, также кредита, выданного под обеспечение ипотекой (залогом недвижимости), зарегистрированной *"" в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
1 Immobilien-Finanzierungs-Lexikon. Ein Nachschlagewerk der deutschen Hypopthekenbanken. Bonn, 1997. S.21.
2 Модель вторичного ипотечного рынка ипотечных кредитов: опыт США. - Сост. Институт экономики города. М., 1995. Павлов П. США: система ипотечного кредитования // Закон, 1995, N 1. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. / Под ред. В.С.Ема. - М.: Статут, 1999.
¦. ¦ / . . ¦ / 17
и еще одного существенного элемента - механизма рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечные кредиты. В результате массового применения ипотечного кредитования в экономически развитых обществах возникает рьшок ипотечного кредитования.
Чтобы более четко очертить круг гражданско-правовых проблем рынка ипотечного кредитования, следует кратко остановиться на экономических аспектах его деятельности. Ведь право, в частности, опосредует отношения, складывающиеся в экономике. Под рынком ипотечного кредитования - mortgage market (англ.), Hypothekenmarket (нем.), mercado hypotecario (исп.), marshe hypothecaire (фр.) - (называемом также ипотечным рынком) в экономическом смысле понимается «рынок, где обращаются только долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными с целью содействовать рефинансированию ссуд, выданных под столь надежное обеспечение»14.
Говоря о рынке ипотечного кредитования, следует отметить, что с экономической точки зрения он является частью рынка капитала15,, а говоря об этом рынке в странах англо-американской системы правильно будет сказать, что он представляет собой часть финансового рынка16.
• Рынок ипотечного кредитования принято в экономической литературе17 делить на первичный и вторичный, отражая объективно существующие процессы разной направленности финансовых потоков. На первичном рынке ипотечного кредитования происходят процессы предоставления кредитов (займов) под залог недвижимости, а на вторичном рынке — процессы привлечения средств в сферу ипотечного кредитования под обеспечение полученными на
14 Толковый экономический и финансовый словарь. Французская, русская, английская, немецкая, испанская терминология: В 2-т. — Т.И: Пер. с фр. - М-.: Междунар. отношения, 1994. С. 180.
15 К экономическому понятию «рынок капитала» можно отнести совокупность институтов и процедур, использующихся для привлечения средств любыми цивилизованными способами.
16 К понятию «финансовый рынок» можно отнести «совокупность институтов и процедур, которые имеют своей целью свести вместе покупателей и продавцов всех типов финансовых документов». Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. СПбГТУ, СПб., 1996. С.5.
17 Экономика и право. Энциклопедический словарь Габлера. Сокращенный пер. с нем. Под общей ред. А.П. Горкина, Н.Л. Тумановой, Н.Н. Шаповаловой, Ю.В. Якутина, М.: Научное издательство «Большая советская энциклопедия», Торгово-промышленная палата Российской Федерации, Издательский дом «Экономическая газета».1998. С.37, 131. Bush V. The Secondary Markets and affordable Housing. Savings & Community Bankers of America. January 1, 1994. Robin Paul Malloy The Secondary Mortgage Market - A Catalyst for Chinage in Real Estate Transactions, 39 Southernwestern Law J. 991, (Feb., 1986). Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость / СПбГТУ, Спб, 1996.

Получить работу