ВВЕДЕНИЕ
Актуальность диссертационного исследования определяется существенно возросшей ролью залогового кредитования в условиях нестабильности и экономического кризиса России, когда опасность невыполнения должником своих обязательств особенно повышается. В этом случае залог имущества является обязательным условием получения практически любых кредитов. Во всех странах мира залог имущества исторически сложился как один из наиболее надежных способов обеспечения кредитных обязательств и защиты интересов кредитора.
Вместе с тем, залоговые операции тесно связаны с базовыми отношениями собственности, которые определяют характер общественно-политической системы и механизм экономических связей. Любые формы коллективной собственности (государственная, кооперативная, колхозная, рабочая, общинная и др.) существенно ограничивают право залога. Дело в том, что даже в условиях преобладания частной собственности, имущество, находящееся в коллективной собственности, может быть заложено только с согласия всех коллективных собственников. Следовательно, до появления массового частного собственника (а оно у нас связывается с разгосударствлением и приватизацией) в России залоговые отношения не могли подучить широкого распространения. Но и в новых условиях развитию этих отношений должно быть оказано существенное содействие, прежде всего со стороны государственных и правовых структур.
Особенно возрастает роль залогового кредитования в условиях нестабильности и экономического кризиса, когда опасность невыполнения должником своих обязательств существенно возрастает. Кредитный риск существует в любой, даже самой стабильной экономике, но он во много крат увеличивается в той экономической, социальной и моральной среде, в том правовом вакууме, в котором сейчас находится Россия. Залог имущества в этом случае выступает обязательным условием получения любых кредитов, а инвестиционных - в особенности.
Целью диссертационной работы является исследование возможностей залогового кредитования в деле ослабления кредитных ограничений российской экономики, стабилизации экономического положения и создания возможностей для активизации инвестиционной деятельности. В условиях глубокого инвестиционного кризиса социально значимые общественные проекты "начисто" лишены источников финансирования. В диссертации рассмотрен вариант залогового кредитования таких
проектов, включающий гарантию государственных (муниципальных) органов. При надлежащей организационно-функциональной структуре, обеспечивающей
привлечение кредитных ресурсов, их своевременный возврат и обслуживание долга, оформление необходимых кредитных гарантий, данный вариант может реально "работать" и в российских условиях. Наконец, залоговое кредитование требует создания ряда предпосылок, в общей сложности которые можно сформулировать как условия развития залогового (ипотечного) бизнеса в России. Выявление этих предпосылок применительно к современным реалиям нашей страны, оценка перспектив ипотечного бизнеса также составляют цель настоящего исследования.
Задачи исследования предопределены его целью и следующим обстоятельством. В России за очень короткий период времени (буквально за 7 последних лет) были созданы основы залогового кредитования: приняты "рамочные законы", созданы основные институциональные структуры, отработаны схемы кредитования, оказывается определенная государственная поддержка. И все же этот вид кредитования пробивает себе у нас дорогу с огромными трудностями. Поэтому, наряду с уже отмеченным, задачей в работе ставится выявление причин, сдерживающих развитие залогового кредитования, определение комплекса условий "наибольшего благоприятствования" этой форме кредитования.
Теоретической и методологическойоановой диссертационного исследования послужили работы отечественных и зарубежных экономистов, посвященные проблемам залоговых отношений и залогового кредитования, вопросам реформирования собственности; законодательные и нормативные акты по вышеперечисленным проблемам и вопросам; труды классиков экономической ш, теории. Диссертация состоит из введения, трех глав и заключения. В первой главе
анализируются основные принципы организации залоговых отношений, приводится классификация видов залога, выявляются этапы развития залогового кредитования в России.
Под залогом в работе понимается способ обеспечения обязательства должника перед кредитором, при котором кредитор приобретает право получить удовлетворение за счет стоимости заложенного имущества в случае, если должником обязательства не исполняются. Существенно в залоговом праве то, что залоговый кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами получить удовлетворение за счет стоимости заложенного имущества. Эта "обеспечительная функция" залога защищается государством.
.
В этой части работы даются основные определения и понятия, имеющие в залоговом праве специфическое содержание, а потому требующие конкретизации и разъяснений.
Залог сам по себе существовать не может: он возникает в силу договора или закона. Наиболее распространена практика залога по договору, то есть когда залогодатель заключает специальный залоговый договор с кредитором. По сложившейся у нас практике нельзя заключать договор о залоге без связи с другим предыдущим договором. Обычно в роли последнего выступает кредитный договор. Поэтому залоговое отношение считается дополнительным, а основным называется обеспеченное залогом обязательство.
С понятием залога теснейшим образом связано право собственности, и прежде всего частной собственности. Залох одержшелем может быть лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или на праве хозяйственного владения. Собственник вправе совершать в отношении своего имущества любые действия: продавать, дарить, менять, завещать, отдавать в залог. Залог может быть как с передачей заложенного имущества залогодержателю, так и с оставлением имущества у залогодателя.
Существуют различные классификации залога, которые во многом определяют разновидность форм залога. Даже в России, где залоговые отношения только формируются, можно выделить более двух десятков различных видов залога. В диссертации особо выделены четыре критерия классификации видов залога: отношение сторон к заложенному имуществу, специфика объектов залога, условия кредитования; условия погашения ссуды. По первому признаку различают: залог с передачей заложенного имущества залогодержателю; залог с оставлением имущества у залогодателя; залог имущественных прав. По второму признаку выделяют: "вещный" залог и залог прав и требований. В рамках "вещного" залога особое значение имеет залог недвижимости (ипотека) и залог земельных участков. В работе подробно анализируются состав земель по функциональному назначению и возможности их использования в качестве объекта залога. Такое внимание обусловлено тем, что в отношении залога земель разных категорий в России действует общее правило, согласно которому земля может служить объектом залога в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсов.
По третьему критерию - условиям кредитования - обычно различают два принципиально разных вида залога: залоговое финансирование и залоговое (ипотечное) кредитование. Первый вид представляет собой проектное финансирование с дополнительными гарантиями в виде залога имущества. Обычно к этой форме финансирования прибегают заемщики, не располагающие такими объектами залога, ликвидная стоимость которых позволяла бы обеспечить покрытие суммы кредита. Второй вид (ипотечное кредитование) - это особый вид залогового кредитования, когда объектом залога выступает недвижимое имущество: предприятия, строения, здания, сооружения и иные объекты, земельные участки и жилые помещения.
По четвертому признаку (условиям погашения ссуды) диссертация различает девять основных видов залога: типовая ссуда, ссуда с ростом ипотежей, ссуда с изменяющейся суммой выплат, ссуда с переменной процентной ставкой, ссуда с обратным аннуитетом, ссуда с дележом прироста стоимости имущества, ссуда с периодическим пересмотром процентной ставки, ссуда с залоговым счетом и ссуда со сниженной ставкой. Но число этих видов залога может быть существенно увеличено, ибо на практике применяются самые различные схемы ипотеки и различные варианты погашения основной ссуды и процентов по ней. В работе приводится схема, в которой все виды залога систематизированы по данным четырем классификационным признакам.
Залоговое кредитование в дореволюционной России было развито хорошо, особенно залог земельных участков и имений. Но в годы социалистического строительства оно было забыто. Нынешняя система залогового кредитования практически создавалась "на голом месте", с использованием западного опыта. Главным в деле создания новой системы является правовая база и формирование гражданско-правовых отношений. Залоговое кредитование в настоящее время регулируется Законом РФ "О залоге" (1992 г.), частью 1-й Гражданского кодекса РФ (1995 г.), указами Президента, постановлениями Правительства и другими документами. Особую роль в условиях переходного периода играют постановления и распоряжения местных органов власти. На примере правительства Москвы в работе показано, что последние могут существенно активизировать развитие залоговых отношений и "расшить" таким образом "узкие места" в кредитовании инвестиционных объектов.
Этапы развития залогового кредитования в России в диссертационной работе представлены на примере ипотечного (жилищного) кредитования. Первый этап здесь охватывает весь исторический период развития СССР, вплоть до 1991 года. На этом этапе можно говорить лишь о жилищном кредитовании, без применения залога квартир. Ипотечное кредитование стало складываться лишь после принятия закона "О залоге", то есть после 1992 г.
В 1992-1993 гг. российское правительство предприняло ряд важных шагов по созданию правовой основы для введения ипотечного кредитования и по повышению эффективности жилищных субсидий. Значительные изменения произошли в структуре процентных ставок, равно как и в самом жилищном кредитовании, осуществляемом Сбербанком РФ. Приступили к операциям по ипотечному кредитованию и другие, прежде всего коммерческие банки, начала формироваться сеть специализированных ипотечных банков. Тем самым были созданы базовые предпосылки для развития ипотечного кредитования в России. Специально проанализированы правовые аспекты проблемы, а также создание основ надлежащей институциональной системы. С этой точки зрения особое значение имело создание Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию и Ассоциации ипотечных банков России.
Государственное регулирование системы ипотечного кредитования - это утвердившаяся практика во многих зарубежных странах. Определены следующие основные задачи по развитию ипотечного рынка, стоящие перед органами государственного управления:
- совершенствование и развитие законодательной базы;
- развитие фондового рынка и создание на нем вторичного рынка ипотек;
- мобилизация различных кредитных ресурсов путем государственной гарантии и поручительства;
- эффективное распределение и сокращение кредитного риска, связанного с финансированием социально значимых объектов;
- унификация и стандартизация схем ипотечного кредитования;
- развитие системы страхования ипотечных кредитов;
- совершенствование инфраструктуры по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов;
- государственное регулирование риэлторской деятельности. Выполнение
Г
некоторых из них могли бы взять на себя недавно созданные федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию и Ассоциация ипотечных банков, а некоторые задачи остаются в компетенции государственных управленческих структур.
Вторая глава посвящена проблемам государственного управления залоговыми отношениями. Особо выделены два аспекта данной проблемы: выявление основных принципов государственного регулирования залогового кредитования и организация залогового кредитования для финансирования социально значимых общественных проектов. При этом автор различает два уровня государственного регулирования: уровень правительства РФ и уровень местных органов власти. Особое значение придается второму уровню. Дело в том, что преимущественное число залоговых договоров проходит именно на данном уровне. К тому же, проведенный в работе анализ показал, что именно в тех регионах, в которых местные органы власти всячески поддерживали инициативу банков, риэлторских и финансовых компаний по становлению и расширению залогового кредитования, дела по развитию жилищного строительства, фермерского хозяйства и по выдаче ссуд под инвестиционные проекты обстоят гораздо лучше, чем в остальных регионах.
К правительственному ("верхнему") уровню в диссертации отнесены следующие направления развития залоговых отношений:
- расширение и совершенствование законодательной и нормативно-процессуальной базы залоговых отношений;
предоставление государственного поручительства по залоговому финансированию особо крупных объектов;
- формирование государственного залогового фонда;
- развитие вторичного рынка залогового кредита - как особого сегмента фондового рынка;
- развитие системы страхования залоговых кредитов.
Но только совместное развитие обоих уровней ("верхнего" и "нижнего") управления залоговыми отношениями может в конечном итоге сформировать ту инфраструктуру, которая будет удовлетворять запросам всех участников залогового рынка. "Барометром" действенности подобной инфраструктуры будет уровень доступа всех участников данного рынка к источникам залогового кредитования. Сегодня же на кредитном рынке России "гуляют" значительные кредитные ресурсы
k
банков, предприятий и населения, с одной стороны, и колоссальный 1Щ неудовлетворенный инвестиционный спрос юридических и физических лиц, с другой.
| Организационная структура государственного залогового фонда в работе
представлена на примере залогового фонда Правительства Москвы, который построен по принципу максимальной приближенности к действующим в России стандартам залогового (ипотечного) кредитования. В объекты залога, включаемые в залоговый фонд, входят: предприятия; здания и сооружения; жилые дома и квартиры, незаселенные жильцами с единственным постоянным местом жительства в них; имущественные права на недвижимость; права по аренде земельных участков, предусмотренные законодательством; движимое имущество: акции, облигации и другие ценные бумаги, денежные средства и другие активы.
Проведена систематизация критериев и факторов, на основе которых Mfe осуществляется отбор объектов, включаемых в залоговый фонд. Проанализированы
I схемы залогового финансирования проектов, осуществляемых посредством
| залогового фонда. Из большого числа возможных схем особо выделены четыре, как
| наиболее перспективные, с учетом современных реалий Москвы и других крупных
городов России. В работе приведена логическая структура этих схем, охарактеризованы преимущества и недостатки каждой из них. Определено, что выбор той или иной схемы прежде всего зависит от цели залогового кредитования.
Финансирование социально значимых общественных проектов в современных рыночных условиях практически прекратилось. Причиной тому послужило резкое сокращение бюджетного финансирования. Единственный выход из создавшейся
L ситуации автор видит в залоговом кредитовании, осуществляемом под гарантии
государственных или муниципальных органов. Поскольку в данной системе главную роль играют принципы государственных гарантий и поручительств, постольку организовать работу по созданию и практическому применению такой системы должен, по мнению диссертанта, специальный орган, работающий по принципам межведомственных комиссий. На примере Межведомственной комиссии правительства Москвы в работе представлена организационно-функциональная структура государственного ведомства, отвечающего за привлечение кредитных I ресурсов для общественных проектов по каналам залогового кредитования.
^ Данная структура включает следующие разделы (блоки): отбор общественных
проектов для реализации на условиях залогового кредитования; подготовка документов для кредитора; выбор объектов залога; заключение договоров по
10
залоговому кредитованию; регистрация сделок залога и прав на объекты
1 Щ недвижимости; порядок оформления, учета и реализации договоров поручительства
правительственных органов; контроль за использованием кредита и обслуживание
долга; реализация предмета залога в случае неплатежа. Каждый из этих блоков в
работе проанализирован подробно и представлена очередность работ (или
! содержание документов), включаемых в данные блоки. Автором предложена
следующая приоритетность отраслей для реализации проектов на условиях
залогового кредитования и с использованием залогового фонда: 1) строительство и
реконструкция зданий и сооружений; 2) производство строительных и отделочных
материалов; 3) производство продовольственных товаров и товаров народного
потребления; 4) производство лекарственных и других медицинских препаратов,
: изделий и техники; 5) общественное питание; 6) гостиничное хозяйство; 7) закупка
1ф товаров по критическому импорту: медикаментов, продовольственных и других
дефицитных товаров.
I В третьей главе поставлен и исследован комплекс проблем, связанный с
] организацией ипотечного бизнеса. В организации ипотечного бизнеса
|, основополагающую роль играет устоявшаяся в стране система законодательных актов
I и существующая практика, регулирующая залоговое кредитование и ипотечное дело.
В рамках ипотечного бизнеса, формирующегося в России, в работе выделены и j детально проанализированы следующие элементы: правовое обеспечение ипотеки,
1 ипотечное кредитование и обслуживание ипотечных кредитов, ипотечный риск и его
^ страхование; операции с ценными бумагами (закладными) и вторичный рынок
ипотек, риэлторская деятельность; государственное регулирование ипотеки.
Правовое обеспечение ипотеки исследовано в диссертации применительно к трем основным объектам ипотеки: предприятиям, зданиям и сооружениям; жилым помещениям; земельным участкам. По каждому из них определены реальные возможности залога в соответствии с ныне существующими законами и нормативными актами, недостатки или неоднозначные трактовки в них условий ипотеки, основные направления совершенствования нормативной базы в целях более широкого развития залогового кредитования и ипотеки.
Договор об ипотеке по своей форме является типичным кредитным договором, однако по своему содержанию, форме и порядку регистрации в государственных органах имеет свои особенности. Договор должен быть заключен в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению по закону о государственной
11
регистрации. Несоблюдение формы договора или обязанности регистрации влечет за собой недействительность договора об ипотеке. Рассмотрены условия договора (существенные и дополнительные), основные его разделы (преамбула, сведения о предмете ипотеки, права и обязанности сторон, заключительная часть), прилагаемый к договору (как неотъемлемая часть) пакет документов, состав которого зависит от объекта ипотеки.
Правила регистрации ипотеки пока однозначно не определены ни одним нормативным документом, поэтому здесь должной ясности нет. В этой связи в работе определены следующие основные задачи в области регистрации ипотеки: а) необходимо предельно конкретизировать вопрос о том, какие органы реально осуществляют регистрацию ипотеки по основным ее видам. В разных нормативных актах указаны разные ведомства, уполномоченные производить государственную регистрацию ипотеки; б) следует ввести единые для всей России принципы,
условия и органы государственной регистрации и эта регистрация должна быть публичной (доступной для каждого); в) необходим единый закон о регистрации.
Оформление и выдача кредита является важнейшей стадией ипотечного бизнеса. Ипотечные кредиты обычно считаются высоконадежными и малорисковыми. Помимо собственно залога это достигается тем, что кредиты выдаются лишь на часть суммы оцененного имущества - предмета залога. Зарубежный опыт свидетельствует, что нужно ориентироваться на индивидуальную работу с каждым клиентом. Это говорит о том, что система обслуживания ипотечных кредитов должна быть и в России высокоразвитой, а персонал ипотечного банка - высококвалифицированным. Предстоит также наладить сбор информации о заемщике, составлять его "кредитную историю".
Особое место в деле обслуживания ипотечных кредитов занимают схемы (своего рода "кредитные линии"), по которым реализуется ипотечное кредитование. Сегодня в России применяются весьма разнообразные схемы и практически каждый банк применяет свою особую схему кредитования. Отсутствие стандартов в проведении ипотечных операций, большое количество весьма разнообразных схем кредитования создают дополнительный кредитный риск для банков и, как результат, ведут к "удорожанию" кредитов. Автор считает, что, прежде всего, нужны конкретные методические рекомендации по наиболее приемлемым схемам ипотечного кредитования, по возможной иХунификации и стандартизации. Первым шагом на этом пути могло бы послужить выявление тех общих точек, условий и
12
предпосылок, которые содержатся в большинстве кредитных схем. Следует также понять общую логику таких схем, вытекающую из существующего порядка банковского кредитования, финансирования жилищного строительств в условиях рынка, унаследованных традиций и т.д.
Сейчас в России преобладают обособленные друг от друга схемы ипотечного кредитования. Некоторые из них стали предметом специального анализа. В диссертации довольно подробно рассмотрены схемы кредитования Ипотечного Стандартбанка, Мосбизнесбанка, схема "Жилищные сертификаты" (Серии А и Б). Делается предложение об унификации и стандартизации этих схем под эгидой Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию РФ.
Одним из важнейших условий развития ипотечного кредитования является правильный учет, эффективное сокращение и равномерное распределение рисков. Для ипотечного бизнеса решающее значение имеют три вида риска: риск процентной ставки, кредитный риск и риск ликвидности. В первом случае речь идет о том, что стоимость используемых кредитором заемных средств поднимается выше процентной ставки по неоплаченным кредитам. На конкретном примере в диссертации доказывается мысль о том, что в условиях высокой инфляции банки тяготеют к установлению таких процентных ставок по кредитам, которые близки к величине годового уровня инфляции. Между тем, ежемесячные выплаты процентных ставок заемщиком, пересчитанные по формуле сложных процентов на месячной основе, дают значительный доход банкам (так называемая "эффективная ставка"). В схематической форме автором представлено соотношение между эффективной процентной ставкой и межбанковской процентной ставкой в России в 1992-1995 гг. Тем самым доказывается идея о том, что ипотечное кредитование не является в России неприбыльным делом. Причем с ростом инфляции прибыльность данного кредитования может даже возрастать. Приведены возможные действия по смягчению риска процентной ставки.
Кредитный риск - это риск невозврата кредита заемщиком. Среди мер, направленных на снижение данного риска, на первом месте в работе отмечено совершенствование системы оценки платежеспособности заемщика. Далее указывается на необходимость принятия законодательства, позволяющего кредитору пользоваться правом изъятия заложенного имущества при неуплате кредита и выселения из жилища. Автор считает также необходимым создать судебную систему для оперативного рассмотрения дел, связанных с невыплатой жилищного кредита, равно как и судебного прецедента по рассмотрению нескольких первых дел, возбужденных в связи с невыплатой жилищного кредита.
Наконец, риск ликвидности означает, что приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной платежей по требованиям вкладчиков (включая платежи по процентам). Подвержены этому риску банки, применяющие различные схемы с отложенными платежами по кредитам. Для его снижения обычно банкам рекомендуется держать только небольшую часть своих активов в форме индексируемых кредитов в первые годы после начала погашения ссуд. Позднее проблема ликвидности решается за счет поступления крупных взносов по выданным ранее ссудам. В диссертации высказывается также мысль о том, что государство могло бы также оказать помощь банкам в решении проблемы риска ликвидности, например, путем стимулирования Пенсионного и других внебюджетных фондов на приобретение ценных бумаг, обеспеченных залоговым кредитом. В перспективе же должна быть создана целая институциональная система, реализующая ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.
В заключении диссертации сформулированы основные выводы, полученные в ходе исследования, и практические рекомендации.
Научная новизна работы состоит в комплексной постановке и исследовании проблемы становления залоговых отношений в России в переходный период с позиций необходимости оказания им правовой, экономической и организационно-управленческой поддержки на общегосударственном и региональном уровнях.
Основные научные результаты, полученные лично автором, видятся в следующем.
1. Исследован процесс формирования залоговых отношений в России, определены общие со странами развитой рыночной экономики принципы и отличительные от них российские особенности, систематизированы понятия, критерии и виды залога, свойственные нашей экономике, выделены и проанализированы основные этапы становления российского залогового рынка с позиций правовой базы, организационной структуры и институциональной системы.
2. Выявлены основные принципы государственного регулирования залоговых отношений в современных условиях России. Особо выделены и детально проанализированы как наиболее перспективные два из них: поручительство государственных органов при получении залогового кредита и формирование государственного залогового фонда. Залоговый фонд становится действенным инструментом государственного воздействия, если он представляет собой постоянно обновляемый перечень объектов государственного имущества, которые могут быть
I
14
использованы в качестве предмета залога. Посредством поручительства делаются дополнительные гарантии для кредитора по выполнению заемщиком своих обязательств.
3. Определены современные возможности и насущные задачи развития залогового кредитования в РФ. Последние сводятся к: совершенствованию законодательной и нормативно-процессуальной базы; развитию фондового рынка с целью рефинансирования залоговых кредитов; мобилизации различных кредитных ресурсов путем совершенствования схем кредитования и предоставления необходимых государственных гарантий; эффективному распределению кредитного риска, связанного с финансированием социально значимых объектов; развитию системы страхования залоговых кредитов; унификации и стандартизации схем залогового кредитования; создании необходимой для залогового финансирования инфраструктуры; повышении активизирующей и регулирующей роли государства в развитии залогового рынка.
4. В результате специального анализа установлена перспективность залогового кредитования при финансировании социально значимых общественных проектов. Сформулированы основные принципы реализации этого направления залогового кредитования, организационно-функциональная его структура, включающая: отбор проектов для реализации на условиях залогового кредитования; подготовку документов для кредитора; отбор объектов залога; заключение кредитного и залогового договоров; регистрацию сделок залога и прав на объекты недвижимости; порядок оформления, учета и реализации договоров поручительства правительственных структур; контроль за использованием кредита и обслуживание долга; реализацию предмета залога в случае неплатежей.
5. Проведен сопоставительный анализ некоторых схем залогового финансирования проектов, осуществляемых российскими банками (Ипотечным Стандартбанком, Мосбизнесбанком, Московским банком Сбербанка России, Поволжской финансово-строительной компанией). Довольно существенная их обособленность обусловлена различными целями залогового кредитования, различной инициативой банков при почти полном отсутствии государственной координации и надзора. Унификация и стандартизация этих схем, способствующие существенному удешевлению кредитов, возможны под эгидой недавно созданного Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию РФ и в направлении: а) поиска тех общих точек, условий и предпосылок, которые содержатся в большинстве кредитных схем, б) выявления общей логики "кредитных линий", обусловленной существующим порядком банковского кредитования в России.
15
6. Предложено и раскрыто авторское понятие ипотечного бизнеса, включающее: 1) правовое обеспечение ипотеки; 2) оформление и регистрацию договора об ипотеке; 3) ипотечное кредитование и их обслуживание; 4) учет ипотечного риска и его страхование; 5) операции с ценными бумагами и вторичный рынок ипотек; 6) риэлторскую деятельность; 7) государственное регулирование ипотеки. Исследованы предпосылки по каждому из этих направлений и определены наиболее актуальные задачи по развитию российского ипотечного бизнеса.
7. Проведена реальная оценка перспектив ипотечного бизнеса в жилищной сфере на базе расчета показателя доступности жилья для населения. Предложена методология определения данного показателя, включающая: а) минимизацию расходов собственных средств семьи; б) максимизацию привлечения (заемных) средств; в) учет правительственных субсидий, предоставляемых отдельным категориям населения для приобретения жилья. На примере г. Москвы проведена апробация данного показателя, показавшая, что путем расширения системы залога недвижимости и развития ипотечного кредитования можно существенно расширить рынок жилья в городе (и в России в целом) и тем самым дать инвестиционный импульс общему экономическому росту.
Практическая значимость работы состоит в возможности применения ее выводов и рекомендаций при совершенствовании залогового законодательства РФ, при разработке документов аналитического и прогнозного характера, определяющих направления совершенствования организации и управления ипотечного бизнеса в современных условиях России.
Применение методических рекомендаций диссертации позволит оценить перспективы ипотечного кредитования жилищного строительства в конкретном регионе РФ. Отдельные положения работы могут быть использованы в преподавании некоторых экономических дисциплин в высшей школе, в государственной системе подготовки и переподготовки специалистов.
Апробация и реализация результатов работы. Диссертация выполнена на кафедре Макроэкономики Государственной академии управления в соответствии с планом научно-исследовательских работ на 1997 год.
Результаты проведенного исследования вошли в состав отчета кафедры о выполненной научно-исследовательской и педагогической работе за 1997 год. Часть из них докладывалась и получила одобрение на научно-практических конференциях и семинарах. Отдельные положения диссертации опубликованы в «Российском экономическом журнале» (№ 5-6 за 1996г. и № 3 за 1998г.)
I
16
ГЛАВА 1. ПРИНЦИПЫ ОРГАНИЗАЦИИ И КРЕДИТОВАНИЯ ! ЗАЛОГОВЫХ ОТНОШЕНИЙ
1.1. Основные понятия и определения
Залог является одним из важнейших инструментов рыночной экономики. ; Практически во всех странах залог имущества исторически является одним из
i наиболее надежных способов обеспечения кредитных обязательств и защиты
интересов кредитора. Залоговые операции тесно связаны с базовыми отношениями собственности, которые определяют характер общественно-политической системы и механизм экономических связей. Наконец, залог считается также эффективным способом активизации инвестиционной деятельности. С развитием рыночных отношений сфера применения залога (и особенно залога недвижимости) значительно расширяется: отношения между кредиторами и заемщиками приобретают массовый характер.
Особенно возрастает роль залогового кредитования в условиях нестабильности и экономического кризиса, поскольку именно в таких условиях особенно повышается опасность невыполнения должником своих обязательств. Кредитный риск существует в любой, даже самой стабильной экономике, но он во много крат увеличивается в той социально-экономической среде и в том правовом вакууме, в котором сейчас находится Россия. Залог имущества в этом случае выступает обязательным условием получения любых кредитов, а инвестиционных - в особенности.
В самом общем виде под залогом понимают способ обеспечения обязательства должника перед кредитором, при котором кредитор приобретает право получить удовлетворение за счет стоимости заложенного имущества в случае, если должником обязательства не исполняются. С юридической точки зрения под залогом недвижимости понимают право (вещное право) на чужую недвижимость, состоящее в возможности преимущественного удовлетворения основного требования из стоимости заложенного имущества. С экономической же точки зрения залог обычно не считается способом приобретения права собственности, а только средством удовлетворения основного требования кредитора из стоимости заложенного имущества. Дело в том, что в отличие от прав собственности и других вещных прав,
17
права кредитора по залогу недвижимости в принципе не включают права владения или пользования заложенным имуществом. Кредитор не приобретает права собственности на заложенное имущество и после нарушения должником своих обязательств.
Существенно в залоговом праве то, что залоговый кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами получить удовлетворение за счет стоимости заложенного имущества. Данный принцип помимо законодательных актов, непосредственно касающихся залога, отражен и в других нормативных документах. Так, в "Законе о несостоятельности (банкротстве) предприятий" установлено, что в конкурсную массу нельзя включать имущество, являющееся предметом залога. До объявления конкурса на распродажу имущества банкрота долговые обязательства, обеспеченные залогом, погашаются вне очереди. Более того, обеспеченные залогом требования кредитора должны быть удовлетворены впереди требований любых других кредиторов за счет не только заложенного, но и любого иного имущества несостоятельного должника1. Обычно это называется обеспечительной функцией залога и она защищается государством.
Существенное значение имеют следующие определения и понятия, которые в залоговом праве имеют специфическое содержание:
* залогодатель (должник) - физическое или юридическое лицо, предоставляющее свое имущество в залог для получения кредита или обеспечения долга. Залогодатель обычно не вправе заключить договор о залоге имущества, которое ему не принадлежит, хотя закон не исключает, что залогодателем выступит третье лицо (например, арендатор). Залог права на чужую вещь (или залог права аренды) не допускается без согласия собственника, если это предусмотрено законом или договором2. Поэтому, как правило, залогодателем является должник по
' Существует одно исключение из общего правила по первоочередному удовлетворению требований залогодержателя. Речь идет о ликвидации юридического лица банкрота. В этом случае требования, обеспеченные залогом, удовлетворяются в третью очередь. (После требований фаждан по возмещению нанесенного вреда жизни или здоровью и после расчетов по выплате выходных пособий и оплате труда работников).
" Когда в качестве залогодателя выступает третье лицо, тогда возникают дополнительные показатели, требующие уточнения. Речь идет о следующих:
- ЖШШЖШЖШ^_иск - это иск невладеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате имущества в натуре. Иными словами, это право собственника истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Иск предъявляется либо залогодателю, либо залогодержателю в зависимости от того, у кого находится предмет залога;
¦ недобросовестный владелец - лицо, знавшее о незаконности своего владения. В этом случае имущество возвращается собственнику;
- добросовестный приобретатель - лицо, не знавшее о незаконности своего владения. Собственник в этом случае вправе истребовать имущество от приобретателя, когда имущество

Получить работу