3 Введение.
Актуальность темы исследования. Среди прав человека и гражданина особое место занимает право на жилище, которое является неотъемлемым социальным благом, атрибутом цивилизации и цивилизованности. Право на жилище закреплено в ст. 40 Конституции РФ. Оно раскрывается и конкретизируется в целом ряде нормативных правовых актов, среди которых федеральные законы, законы субъектов РФ, подзаконные акты федеральных органов и органов местного самоуправления.
Основополагающим источником законодательства, регулирующего реализацию жилищных прав граждан, является Жилищный кодекс РФ. По юридическому значению он фактически является фундаментом всего жилищного законодательства Российской Федерации.
В ходе рыночных преобразований механизм реализации права на жилище существенно видоизменился. К обеспечению граждан жильем из государственного фонда добавились такие формы реализации этого права, как предоставление жилья из муниципального жилищного фонда, наем жилых помещений, находящихся в частной собственности других граждан, приобретение жилья в частную собственность путем покупки уже существующих жилых помещений, либо путем строительства, или же путем инвестирования в строительство новых жилых домов. В результате этого доля частного жилого фонда по сравнению с долей государственного резко возросла, и, соответственно, акцент в правовом регулировании отношений по поводу жилья изменился: от публично-правовых методов законодательство переходит к преимущественно гражданско-правовым инструментам воздействия на сферу жилищного права. Оставаясь по-прежнему одной из наиболее строго регламентируемых отраслей по количеству действующих в ней подзаконных правовых актов, жилищно-коммунальное хозяйство постепенно перестраивается, приспосабливаясь к новым условиям, что неизбежно приводит к усилению роли договорных
4
институтов, формированию нового субъектного состава рассматриваемых отношений, корректированию принципов распределения ответственности.
У собственников квартир возникли права по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом, т.е. - права и обязанности по управлению им. Это привело к формированию новой системы отношений. Собственник квартиры теперь, с одной стороны, свободно осуществляет свои правомочия относительно принадлежащего ему жилого помещения, но с другой стороны - является участником сложных правоотношений по поводу управления общим имуществом многоквартирного дома, где он ограничен установленной законом процедурой принятия решений по поводу владения, пользования и распоряжения.
Однако практика таких отношений еще не сложилась. В том числе и потому, что ни в теории, ни в действующем законодательстве не дано ответа, что считать объектом вышеназванных правоотношений; что такое многоквартирный дом и каков состав его имущества; что представляет из себя деятельность по управлению им; каков правовой статус субъектов управления многоквартирным домом и какие виды договорных отношений возможны между ними.
Все вышеперечисленные вопросы предопределили выбор темы диссертационной работы.
Объектом диссертационного исследования является складывающаяся в настоящий момент система гражданско-правовых, в частности, договорных отношений по поводу управления многоквартирным домом.
В его предмет входят положения нормативно-правовых актов, регулирующих рассматриваемую сферу общественных отношений, договорные нормы, обычаи делового оборота, юридическая литература, акты правоприменения.
Целью диссертационной работы является изучение нормативного регулирования, а также опыта реализации нового законодательства в правоприменительной практике, обобщение результатов договорной
5
деятельности граждан и организаций в сфере управления многоквартирными домами и выработка рекомендаций по совершенствованию правового регулирования и договорной практики исследуемых отношений. Для достижения указанных целей поставлены следующие задачи:
1. Анализ основных этапов развития законодательства в сфере управления многоквартирным домом.
2. Изучение правового статуса многоквартирного дома как вида имущества, его состава и особенностей правового регулирования.
3. Исследование договорной и иной деятельности по управлению многоквартирным домом.
4. Изучение субъектного состава и особенностей содержания отношений в этой сфере.
5. Классификация договорных отношений по управлению многоквартирным домом и рассмотрение их основных видов.
6. Анализ возможностей договорного регулирования ответственности в
сфере управления многоквартирным домом.
Методологическую основу исследования составили общенаучный диалектический метод, предполагающий объективность и всесторонность познания рассматриваемых явлений, а также системный, формальнологический, сравнительно-правовой методы.
Степень разработанности темы. Теоретическую базу исследования составили научные разработки таких авторов, как Иоффе О. С, Алексеев С. С, Венгеров А. Б., Агарков М. М., Красавчиков О. А., Садиков О. Н., Суханов Е. А., Толстой Ю. К., Тархов В. А. Подробная разработка теории института договорного правоотношения М. И. Брагинским и В. В. Витрянским позволила проследить основные закономерности, характерные для этой новой сферы исследований. Непосредственно проблемам жилищно-коммунального хозяйства свои работы посвящали Филимонов С. Л., Гордеев Д. П., Деревяго В. М, Широков А. Н., Шешко Г. Ф., Маликова И. П. и др. Для написания настоящей работы рассматривались также диссертации по
6
смежной проблематике Бобровской О. Н., Ермакова В. С., Савельева Д. Б., Дроздова И. А., Малюткина-Алексеева И, А. Однако перечисленные работы либо исследуют ранее действовавшее законодательство, либо включают в себя исключительно прикладной аспект этих отношений для решения узкоспециальных задач. Указанными авторами не проводилась классификация договоров в сфере управления многоквартирным домом, не рассматривалась структура этих отношений, не был проведен анализ таких новых понятий, как «многоквартирный дом», «управление многоквартирным домом».
Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что диссертация является одной из первых работ на базе нового жилищного законодательства и правоприменительной практики, которая рассматривает отношения управления многоквартирным жилым домом в гражданско-правовом ракурсе. Изучается их структура, которая только начинает складываться, оцениваются перспективы и пути развития соответствующей нормативной базы на этом этапе.
На основе изученных материалов автором сформулированы следующие основные положения, которые выносятся на защиту.
1. Предлагается авторское определение понятия «многоквартирный дом» как имущественного комплекса, включающего в себя индивидуально-определенное здание, в состав которого входят квартиры и помещения общего пользования, а также иное движимое и недвижимое имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения в этом здании. Обосновывается необходимость технического учета помещений общего пользования в многоквартирном доме, который рекомендуется предусмотреть в п. 4-5 ст. 19 ЖК РФ наравне с обязательным учетом и паспортизацией жилищного фонда (совокупности жилых помещений), использовав для этого следующую редакцию указанных норм:
7 «4. Жилищный фонд, а также помещения общего пользования в
многоквартирных домах подлежат государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
5. Государственный учет жилищного фонда и помещений общего пользования в многоквартирных домах наряду с иными формами их учета должен предусматривать проведение технического учета этих объектов, в том числе техническую инвентаризацию и паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений и помещений общего пользования в многоквартирных домах - документов, содержащих техническую и иную информацию об этих объектах, связанную с обеспечением соответствия их установленным требованиям)».
2. Доказывается, что понятие «формирование земельного участка», используемое в п.п. 2-5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»,] включает в себя действия по межеванию территории, составлению градостроительного плана земельного участка, выносу на местность его границ и проведению кадастрового учета. В связи с этим предлагается более точно определить закрепленную за органами государственной власти и местного самоуправления обязанность по осуществлению таких действий, изложив п. 4 ст. 16 упомянутого Закона в следующей редакции: «Формирование земельного участка под многоквартирными домами существующей застройки, в том числе, составление проекта межевания и градостроительного плана земельного участка, проведение землеустроительных действий и кадастрового учета, осуществляется органами государственной власти или местного самоуправления за счет средств соответствующего бюджета».
3. Предлагается рассматривать понятие «управление многоквартирным домом» в «широком» и «узком» смысле.
^деральный закон от 29 декабря 2004 г, № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» // СЗ РФ. - 2005. - J& 1 (часть I). - Ст. 15.
8
Осуществление собственниками помещений своих правомочий в отношении принадлежащего им имущества в многоквартирном доме, а также исполнение корреспондирующих обязанностей является, на наш взгляд, содержанием деятельности по управлению многоквартирным домом в широком понимании этого термина.
В узком смысле это осуществление собственником или уполномоченным лицом по его поручению юридических действий относительно общего имущества многоквартирного дома и иных, связанных с эксплуатацией дома, действий.
4. Функции управления определяются как направления, которые присущи этому виду деятельности. Доказывается, что в договорных отношениях по поводу передачи функций управления последние являются видом услуг. В связи с этим предлагается внести изменения п. 2 ст. 779 ГК РФ, дополнив его еще одним видом договоров, к которому будут применимы положения гл. 39 ГК РФ, и изложить указанную норму в следующей редакции: «Правила настоящей главы применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию, управлению многоквартирными домами и иных, за исключением услуг, оказываемых по договорам, предусмотренным главами 37, 38, 40, 41, 44, 45,46, 47, 49, 51,53 настоящего Кодекса».
5, Обосновывается авторская классификация договорных отношений в исследуемой сфере по признаку содержания деятельности:
договоры о передаче функций управления;
договоры, направленные на осуществление функций управления (о поставке коммунальных и оказании жилищных услуг, о распоряжении индивидуальной собственностью, об оказании информационных, статистических, иных услуг и др.)
9
6. Свойство неделимости общего имущества многоквартирного дома, в частности, энергопринимающих сетей, не позволяет заключать отдельно договоры с физическими и юридическими лицами - собственниками помещений. Чтобы избежать противоречия между п. 2 ст. 543 ПС РФ и ч. 4 ст. 37 ЖК РФ предлагается изложить п. 1 ст. 543 ГК РФ в следующей редакции: «Абонент обязан обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых сетей, приборов и оборудования, ...если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон».
7. Поскольку отношения по поводу оказания жилищных услуг между товариществом собственников жилья (иным кооперативом) и собственниками, не являющимися их членами, устанавливаются на основе закона (абз. 3 п. 1 ст. 137, п. 1 ст. 39 ЖК РФ), они не требуют договорного оформления. В связи с этим положения п. 2 ст. 138 и п. 6 ст. 155 ЖК РФ об обязанности товариществ заключать такие договоры предлагается исключить.
Практическая значимость результатов исследования заключается в выработке рекомендаций по совершенствованию договорной практики в сфере управления многоквартирным домом, а также в определении правовой природы складывающихся правоотношений, что может послужить улучшению качества правоприменительной работы. Определены неурегулированные правом области и предлагаются рекомендации по совершенствованию соответствующих нормативных актов.
Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права ФГОУ ВПО «Волгоградская академия государственной службы». Основные научные положения, выводы и предложения по совершенствованию законодательства изложены автором в ряде статей, опубликованных в журналах «Право: теория и практика», «Объединенный научный журнал», «Федерация», «Вестник Поморского университета», а также применяются в ходе работы инициативных групп по созданию товариществ собственников жилья, в консультационной практике
10
000 «Юридическая компания «Юраспект»» и правовом обеспечении договорной деятельности Волгоградского областного Фонда жилья и ипотеки.
Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих в себя пять параграфов, и заключения. Прилагается список литературы, использованной при написании работы, а также образцы договоров, иллюстрирующих оформление отношений в сфере управления многоквартирным домом. Структура диссертации определена целями исследования и отражает его логику.
11
Глава 1. Управление многоквартирным домом как совокупность гражданско-правовых отношений.
§1. Развитие законодательства Российской Федерации об управлении многоквартирными домами.
Возникновение многоквартирных домов как вида имущества в России относится к началу 20 века, когда рост городского населения, развитие строительных технологий и использование новейших инженерно-технических изобретений в области тепло- и водоснабжения зданий привело к тому, что строительство индивидуальных жилых домов, отвечающих современным требованиям о комфортном и удобно расположенном жилье, стало достаточно дорогим. По этой причине в крупнейших городах нашей страны начало развиваться строительство многоквартирных домов на долевых началах, квартиры в которых принадлежали различным собственникам.
После революции 1917 года крупные здания в результате национализации оказались сосредоточены в руках единого собственника в лице государства. 20,11.1917 г. были изданы «Тезисы закона о конфискации
2
домов со сдаваемыми внаем квартирами», которые послужили основой для «жилищного передала» - выселения буржуазии из ее домов и заселения их семьями рабочих. В этом нормативном акте предусматривалась также национализация всей городской земли. В них были намечены главные направления жилищной политики Советского государства и заложены принципы управления общественным жилищным фондом.
Изложенные идеи нашли дальнейшее отражение в Декрете СНК РСФСР от 23.11 (06.12). 1917 г. «Об отмене частной собственности на городские недвижимости»3 и Декрете ВЦИК от 06 (29). 12.1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью».4
2 Декреты Советской власти. - М,, 1957. - Т. 1. - С, 133.
3 Там же.-С. 136.
4 Там же. - С. 137.
12
Однако неэффективность государственного управления домовым хозяйством, при котором невозможно учесть характеристики и потребности конкретного дома, вскоре стала причиной развертывания программы по его децентрализации, что выразилось в принятии в 1919 году Декрета ВЦИК и СНК РСФСР «О демуниципализации (приватизации) жилых зданий».5 Многоквартирные жилые дома были переданы коллективам жильцов в пользование на договорной основе при условии проведения ремонта. Для ограничения государственного вмешательства в эту сферу в 1921 году был принят декрет ВЦИК И СНК РСФСР «О разгрузке коммунальных органов от непосредственной эксплуатации муниципализированного фонда и передаче домов коллективам жильцов».6 Поощрить гражданскую инициативу был призван Декрет Совнаркома от 23.05.1922 «О жилтоварищестах»,7 деятельность которых, в соответствии с более поздним Постановлением ВЦИК и СНК СССР от 19.08.1924 «О жилищной кооперации»,8 обрела три формы: жилищно-арендных кооперативных товариществ (ЖАКТ); рабочих жилищно-строительных кооперативных товариществ (РЖСК); общегражданских жилищно-строительных кооперативных товариществ (ОЖСК).
Эксплуатация жилищного фонда требовала регулярных вложений денежных средств, что затруднялось государственными декларациями о всеобщей бесплатности жилья, а также льготами и привилегиями для различных категорий жильцов. С другой стороны, с 1924 года кооперативам разрешалось сдавать нежилые помещения в субаренду, 20% сбора от которой передавалось в их бюджет, а 80% передавалось в доход государства,
3 Шейнис Д. И. Жилищное законодательство. Сборник декретов, инструкций и распоряжений с комментариями. Зе изд. ГУКХ НКВД, 1926. - С. 7.
6 Шейнис Д. И. Указ. соч. - С. 9.
7 Декрет СНК РСФСР от 23.05.1922 «О жилтоварищестах» // СПС «Гарант» 5 Шейнис Д. И, Указ. соч. - С. 32.
'См. ст. 1, 2 Декрета СНК РСФСР от 27.01.1921 «Об отмене взимания платы за жилые помещения с рабочих и служащих и за пользование водопроводом, канализацией и очисткой, газом и электричеством и общественными банями - с государственных учреждений и предприятий и их рабочих и служащих и о распространении указанных льгот на инвалидов труда и войны и лиц, находящихся на иждевении» // СУ РСФСР. - 1921. - № 6. - Ст. 47. Также см. п. 31 ст. 1 Декрета ВЦИК и СНК РСФСР от 27.09.1926 «О поручениях, даваемых домоуправлениям со стороны правительственных и административных органов» // СУ РСФСР. -1926. - № 64. - Ст. 497.
13
взимать плату за проезд на территорию, вступительный взнос и обязательные сборы со своих членов. Многие товарищества пришли к мнению о необходимости привлечения профессиональных кадров в сферу домового хозяйства. Этому способствовали принятые СНК РСФСР Постановления «Об управлении домами»10 в 1921 году, «О бездифицитности ведения домовых хозяйств на основе самоокупаемости»11 в 1926 году. Последний нормативный акт содержал рекомендации, в соответствии с которыми специалисты, получившие образование в области ведения коммунального хозяйства, должны набираться по найму. В 1926 году кооперативы преобразовались в союзы, в компетенцию которых кроме организационных и правовых функций входили также обязанности по подготовке профессиональных управленческих кадров.
Однако весной 1927 года на партийной конференции ВКП(б) было принято решение о смене курса страны на централизованное хозяйственное управление. Это означало, что собственность вновь становилась общегосударственной, а заинтересованные в сохранении жилищного фонда домовладельцы устранялись от управления им.
Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17.10.1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах»12 управление всем жилшцным фондом было возложено непосредственно на местные Советы и на государственные предприятия и учреждения, которые имели в своем ведении жилые дома.
Великая Отечественная война затормозила развитие правового регулирования этой отрасли. Правовой вакуум в отношении жилищного самоуправления и кооперации продолжался вплоть до принятия 20.03.1958 года Советом Министров СССР Постановления «О жилищно-строительной
10 Постановление СНК РСФСР от 08.08.1921 г. «Об управлении домами» // Собрание узаконений РСФСР. -1922.-№30.-Ст. 349.
11 Шейнис Д. И. Указ. соч. - С. 37.
12 Постановление ЦИК и СНК СССР от 17.10.1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах»// СЗ СССР. -1937, -№ 69. - Ст. 314.
14
и дачно-строительной кооперации».13 Оно было одним из первых в ряду последовавших далее нормативных актов,14 направленных на возрождение кооперативного движения. Тем не менее, не являясь альтернативой государственной жилищной политике, кооперативы были лишь способом удовлетворения жилищной потребности. Функции управления и эксплуатации были производными, поскольку возникали автоматически, из смысла создания этих организаций.
Управление многоквартирными жилыми домами осуществлялось административными методами. Субъектами, непосредственно осуществляющими эти функции, были государственные хозрасчетные жилищно-эксплуатационные конторы, действовавшие в соответствии с Типовым положением об управлении домами (жилищно-эксплуатационной конторе, жилищной конторе) исполкома местного Совета депутатов трудящихся, утвержденным приказом Минкоммунхоза РСФСР от 08.07.63 №204.15 Их основной задачей было сохранение находящегося в ведении жилищного фонда в исправном состоянии и обеспечение бесперебойной работы оборудования и устройств жилых домов. Эти организации руководствовались в своей работе Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными приказом Минкомхоза РСФСР от 31 декабря 1968 г. №45516, и обеспечивали своевременное проведение текущего и капитального ремонта зданий, содержание домовладений в надлежащем техническом и санитарном состоянии; соблюдение жильцами обязанностей по образцовому содержанию квартир; повышение благоустройства дворовых территорий.
13 Постановление Совета Министров СССР от 20.03.58 «О жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации» //Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) РСФСР. -1958. -№5. - Ст. 47.
14 Постановление Совета Министров РСФСР от 26.11.1982 № 608 «О жилищно-строительной кооперации» // Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) РСФСР. - 1982. - №12. - Ст. 43; Постановление Совета Министров СССР от 19.08.1982 №765 «О жилищно-строительной кооперации» // Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) СССР. -1982. -№24. - Ст. 104; Постановление Совета Министров СССР от 31.03.1988 №406 «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации» // Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) СССР. -1988. - №16.- Ст. 43
15 Законодательство о жилищно-коммунальном хозяйстве. - М.: Юридическая литература, 1972 . - Том 1. -С. 130.
16 Приказ Минкомхоза РСФСР от 31 декабря 1968 г. № 455 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» // СПС «Гарант»
15
Жилищно-эксплуатационные конторы также участвовали в предоставлении коммунальных услуг. На основании постановления Совета Министров РСФСР от 28.01.69 № 70 «Об утверждении Инструкции о порядке возмещения жилищно-эксплуатационным организациям расходов по техническому обслуживанию водопроводных канализационных, теплофикационных и электрических сетей и устройств, находящихся внутри здания предприятиями, получающими доходы от эксплуатации этих сетей и устройств»17 ресурсоснабжающие организации предоставляли коммунальные услуги, а жилищно-эксплуатационные конторы (далее -ЖЭКи) осуществляли эксплуатацию и содержание внутридомовых сетей. Оплата услуг по техническому обслуживанию производилась ресурсоснабжающими организациями путем компенсации понесенных эксплуатационными конторами затрат. Таким образом, полученные средства аккумулировались, минуя ЖЭКи. Этим объяснялось низкое качество обслуживания жилищного хозяйства, и, как следствие, его стремительная амортизация.
Увеличивающееся бремя содержания жилищно-коммунального хозяйства, а также начавшиеся в 90-х годах прошлого столетия экономические преобразования в обществе выявили необходимость смены принципов управления в жилищной сфере, и послужили толчком к началу жилищно-коммунальной реформы.
Одной из целей реформ стало разгосударствление многих сторон жизни и деятельности общества. В условиях рынка субъектами хозяйствования должны стать свободные, но законопослушные собственники, государству же необходимо переключить внимание на те сферы, где оно обязано исполнять свои изначальные функции - охрана правопорядка, оборона, законотворчество, защита прав граждан, внешняя политика, бюджет,
17 Постановление Совета Министров РСФСР от 28.01.69 № 70 «Об утверждении Инструкции о порядке возмещения жилищно-эксплуатационным организациям расходов по техническому обслуживанию водопроводных канализационных, теплофикационных и электрических сетей и устройств, находящихся внутри здания предприятиями, получающими доходы от эксплуатации этих сетей и устройств» // Собрание постановлений Правительства РСФСР. -1969, - № 5. - Ст. 20.
16
экология, связь, транспорт, и т. д. Соответственно, от административно-правовых рычагов управления жилищно-коммунальным хозяйством предполагалось перейти к построению гражданско-правовых отношений в этой сфере.
Действовавший на момент начала преобразований Жилищный кодекс РСФСР18 изначально был рассчитан исключительно на государственное управление жильём. Раздел второй этого источника устанавливал, что уполномоченными государственными органами в области использования и обеспечения сохранности жилищного фонда на территории РСФСР являются Министерство жилищно-коммунального хозяйства РСФСР и его органы на местах в пределах их компетенции. Управление преобладающим по объему жилищным фондом местных Советов народных депутатов должно было осуществляться их исполнительными комитетами и образуемыми ими же органами управления, а ведомственным жилищным фондом - министерствами, государственными комитетами, ведомствами и подчиненными предприятиями, учреждениями, организациями.
Объектом управления выступал жилищный фонд, определяемый в ст. 4 упомянутого акта как совокупность «находящихся на территории РСФСР жилых домов, а также жилых помещений в других строениях», что означало безусловную централизацию и приоритет административных мер правового воздействия на существующие отношения.
Процесс приватизации жилья существенно не затронул организацию управления. В 1991 году в ст. 129 ЖК РСФСР были внесены изменения19, согласно которым за государственными жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями сохраняются обязательства по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений по договору с их собственниками. Сохранение принципов государственного управления жильем оставалось законодательно закреплено и в ст. 24 Закона
18 Жилищный кодекс РСФСР 1983 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. -1983. - № 26. - Ст. 883.
19 Закон РСФСР от б июля 1991 г. № 1552-1 «О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР» // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. -1991, - № 28, - Ст. 963,
17
РФ от 4 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».20 Согласно закрепленной в ней норме, обслуживание и ремонт жилого дома в целом осуществлялось жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями или их правопреемниками, обслуживавшими этот дом до начала приватизации.
Одним из первых нормативных актов жилищной реформы стал Закон РФ от 24 декабря 1992 г. №4218-1 «Об основах федеральной жилищной
/у 1
политики», в котором были намечены подходы, обеспечивающие элементы конкуренции в сфере содержания и ремонта жилья. Так, в ст. 24 было установлено, что «договоры на оказание услуг по содержанию и ремонту государственного и муниципального жилищного фондов заключаются местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями и организациями, как правило, на конкурсной основе, с привлечением предприятий и организаций любых форм собственности». В ст. 8 указанного источника для определения объединений собственников жилья в многоквартирном доме впервые использовалось понятие кондоминиума, закреплялись его права по контролю издержек и цен на жилищно-коммунальные услуги. Тем не менее, рассматриваемый Закон по-прежнему определял управление жилищным фондом как составную часть жилищной сферы, являющейся отраслью народного хозяйства. В ст. 5 этого норматива участие в управлении жилищном фондом рассматривалось как право граждан, неправительственных, общественных организаций и иных добровольных объединений «нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности ... с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов».
Серьезное изменение подходов к управлению жильем произошло после принятия Закона РФ от 15 июня 1996 г. №72-ФЗ «О товариществах
20Закон РФ от 4 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР,- 1991. - №28. - Ст. 959. 21Закон РФ от 24 декабря 1992 г. №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. -1993. - № 3. - Ст. 99.

 Часть из работы     Получить работу