Введение
Актуальность темы исследования. Конституция Российской Федерации, принятая на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г., закрепила нормы-дефиниции (ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 7), согласно которым наше государство является правовым и социальным, то есть таким, в котором жизнь государственная и общественная подчинена требованиями права и закона, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. Установлен приоритет человека, его прав и свобод, которые являются высшей ценностью. Правовое социальное государство берет на себя обязанности по признанию, соблюдению и защите прав и свобод человека и гражданина (ст. 2).
В широком ряду социальных, экономических и культурных прав человека, закрепленных действующей Конституцией, одно из ведущих мест принадлежит праву на жилище. Жилище всегда было и остается одной из базовых, фундаментальных потребностей человека; при отсутствии действенных государственных схем и методов удовлетворения данной потребности общество никак не может считаться цивилизованным.
В нашем государстве, согласно Основному закону (ст. 40), каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Закреплены и первичные конституционные гарантии обеспечения данного права. Так, органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Некоторым категориям граждан, в частности, малоимущим и другим, специально указанным в законах Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, жилые помещения из государственных и муниципальных жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами предоставляются бесплатно или за доступную плату.
Правовое социальное государство обязано создавать правовые и
4
организационные основы государственной жилищной политики, определять ее приоритетные направления, отрабатывать механизмы их реализации, формировать действенную нормативно-правовую базу, являющуюся основой для дальнейших преобразований в этой области.
Ввиду новых социально-экономических реалий, складывающихся в нашем государстве, устойчивое функционирование жилищного сектора невозможно без применения новых методов и нового государственного подхода к решению жилищного вопроса. Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации.
Поскольку теперь роль государства ограничивается социальной поддержкой отдельных категорий населения путем предоставления бесплатного или за доступную плату жилья в соответствии с законодательством Российской Федерации, постольку основное трудоспособное население принимает на себя практически всю тяжесть по решению своего жилищного вопроса. От государства здесь требуется прежде всего обеспечить доступность жилья и возможность его свободного приобретения максимально большим числом трудящихся граждан. В свете сказанного одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики выступает формирование системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.
В настоящее время Конституция Российской Федерации, гарантируя основные права и свободы человека и гражданина, в том числе и право на жилище, ставит перед законодателем и исполнительной властью задачу создания и эффективного функционирования механизмов реализации и защиты этих прав. Одним из действенных инструментов обеспечения гарантированных государством конституционных прав граждан и защиты их
5
законных интересов, является институт ипотечного кредитования. Система ипотечного жилищного кредитования является наиболее перспективным направлением для более доступного приобретения жилья физическими лицами.
С возрождением и развитием в России в начале 90-х годов прошлого века института права частной собственности, главенствующее место в гражданском обороте стали занимать сделки с жилыми помещениями. Жилищное право, как одна из отраслей в структуре российского права, закрепило правовое положение граждан страны как субъектов жилищных сделок, обнажив, вместе с тем, массу коллизий и пороков права, не разрешенных до конца законодателем. Практика проведения жилищных сделок значительно опережает теоретическое освоение данного института, так, что на сегодняшний день мы едва ли можем твердо опереться на достаточную законодательную базу и специальную юридическую литературу по этому вопросу.
В связи со сказанным, актуальность темы из года в год становится только острее, а сам процесс проведения сделок при существующем законодательном вакууме - все сложнее и запутаннее, заставляя специалистов уклоняться от противоречий, пытаться закрывать имеющиеся «белые пятна» в законодательстве, оставаясь в то же время в рамках закона. Разумеется, такая ситуация долго продолжаться не может, и, в конечном счете, ипотечное жилищное кредитование найдет крепкую опору в нормативно-правовых актах, снимающих такие спорные на сегодняшний день вопросы, как оформление сделок при ипотечном жилищном кредитовании. Российский нотариат, как правовой институт, взяв на себя обязанность юридического оформления и сопровождения сделок с жилыми помещениями, призван своей практической деятельностью восполнить указанный пробел и обобщить требования, предъявляемые к юридическим документам.
Степень научной разработанности темы исследования и круг
6 источников.
Нормативно-правовую основу настоящего исследования составили Конституция Российской Федерации (1993 г.), а также широкий ряд актов жилищного законодательства, в том числе Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральные законы "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", "Об ипотеке (залоге недвижимости)", «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другие, Указы Президента Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации, судебные решения, в том числе постановления и определения Конституционного Суда РФ, а также акты международно-правового характера.
Конституционное право на жилище и его содержание исследовалось такими учеными, как Аскназий СИ., Басин Ю.Г., Богданов Е.В., Волков В.Д., Грибанов В.П., Касаткина Т.В., Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А., Литовкин В.Н., Погодина Т.И., Прокопченко И.П., Седугин П.И., Сибилев М.Н., Скрипко В.Р., Корнеев СМ. и другими.
Проблематика правового положения личности в обществе и государстве, социально-экономических прав как одной из разновидностей основных прав человека и правового социального государства представлена в работах Витрука Н.В., Воеводина Л.Д., Гордона Л.А., Гриценко Н.Н., Шаркова Ф.И., Иваненко В.А., Иваненко B.C., Козлова А.Е., Четвернина В.А., Лимбаха Ю., Мамута Л.С., Патюлина В.А., Хессе К., Чхиквадзе В.М. и других.
Вопросы реализации и гарантий конституционных прав, в том числе и права человека на жилище содержатся в трудах таких ученых, как Абрамова СБ., Боброва Н.А., Копейчиков В.В., Лучин В.О., Ямпольская Ц.А. и других.
7
Теоретической основой исследования структуры права и места в ней комплексных отраслей права послужили работы Алексеева С.С., Бобылева А.И., Матузова Н.И., Полениной СВ., Райхера В.К.
Разработка проблем залогового права, договоров ипотечного жилищного кредитования проводилась Бабкиным С.А., Белявским И., Брагинским М.И., Витрянским В.В., Васьковским Е.В., Вишневским А.А., Гонгало Б.М., Гришаевым СП., Довдиенко И.В., Исрафиловым И., Каримуллиным Р.И., Кассо Л.А., Киселевым А.А., Корабановой К.И., Корецким А.Д., Кудрявцевым В.А., Кудрявцевой Е.В., Орловой М., Павлодским Е., Плешаковой О.В., Королевым А.Н., Прокофьевым СВ., Сафоновым М.Н., Синайским В.И., Скловским К.И., Соменковым С.А., Стейнметцем Т., Уиттом Ф., B.C. Ема и другими.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе реализации конституционного права человека на жилище путем применения такой формы, как ипотечное жилищное кредитование.
Предмет исследования составляют юридические нормы, регулирующие процессы и механизмы осуществления права на жилище в форме ипотечного жилищного кредитования.
Цель и задачи исследования. Цель данного исследования состоит в том, чтобы наиболее полно и комплексно отразить характер применения в Российской Федерации такой формы реализации права на жилище, как ипотечное жилищное кредитование, и выработать научно-обоснованные рекомендации по совершенствованию российского жилищного законодательства.
Достижению поставленной цели способствовало решение следующих основных задач:
- исследование юридической природы и современного содержания конституционного права человека на жилище как объективного основания, из которого вытекает необходимость функционирования ипотечного
8 жилищного кредитования;
- исследование общего понятия механизма реализации конституционного права на жилище и его стадий;
- исследование конституционных и отраслевых гарантий обеспечения реализации конституционного права на жилище;
- исследование места жилищного права в структуре российского права;
- исследование нормативно-правовой базы, на которую опирается реализация права на жилище и ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерации;
- исследование системы и этапов развития ипотеки;
- исследование проблем правового регулирования общественных отношений, возникающих при заключении договоров купли-продажи жилых помещений и ипотеки;
- исследование юридических проблем, связанных с закладными на жилые помещения;
- исследование правовых проблем, связанных с обращением взыскания на предмет залога в ипотечных отношениях.
Методологической основой настоящего диссертационного исследования являются диалектико-материалистический метод познания объективной действительности и основанные на нем общенаучные и частнонаучные методы (абстрагирование, анализ, синтез, обобщение, индукция, дедукция, системно-структурный, конкретно-социологический, сравнительно-правовой, лингвистический).
Эмпирическую базу исследования составил анализ деятельности ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и его региональных представительств; нотариусов города Набережные Челны, Казани, Москвы, Самарской области, анализ деятельности Нотариальной палаты Республики Татарстан, Нотариальной палаты Самарской области, Учреждений по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Республики Татарстан, Самарской области, Саратовской области; рассмотрение решений
9
судов Набережночелнинского городского суда и Высшего арбитражного суда Республики Татарстан.
Научная новизна диссертации состоит в том, что впервые на уровне диссертации изучены и обобщены результаты исследования форм, способов и средств реализации права на жилище как одного из ведущих социальных прав, имеющего целью удовлетворение жизненной потребности каждого человека в жилище, путем ипотечного жилищного кредитования.
Элементами научной новизны отличаются некоторые авторские выводы и определения, в частности, определения субъективного конституционного права на жилище и процесса его реализации, вывод о первичном содержании данного права, закрепленном в Конституции Российской Федерации, вывод о роли и месте ипотеки в механизме удовлетворения жилищной потребности трудящихся граждан нашей страны, а также вывод о преимуществах трехстороннего договора купли-продажи жилого помещения с одновременной ипотекой, который является наиболее приемлемым вариантом оформления приобретения жилого помещения за счет кредитных или заемных средств в соответствии со ст. 77 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) и др.
На защиту выносятся следующие положения:
1. Определение права на жилище как конституционного социального права, представляющего собой юридически урегулированную возможность каждого человека в России быть обеспеченным постоянным жилищем на условиях, соответствующих его социальному статусу. Обеспеченность постоянным жилищем - цель права на жилище.
2. Вывод о содержании права на жилище, которое представляет собой совокупность следующих элементов: 1) правомочие на комплекс правовых, организационных, материальных и иных условий и средств, способствующих приобретению постоянного жилища; 2) запрет на произвольное лишение жилища.
3. Определение понятия реализации права на жилище как детально
10
регламентируемого юридическими нормами процесса, обеспечивающего каждого человека в Российской Федерации жилищем, беспрепятственным проживанием в нем, а также предоставлением комплекса иных субъективных прав на жилище.
4. Вывод о том, что в новых экономических условиях ипотечное жилищное кредитование является важнейшей формой реализации права на жилище для большинства российских граждан.
5. Вывод о преимуществах трехстороннего договора купли-продажи жилого помещения с одновременной ипотекой, который является наиболее приемлемым вариантом оформления отношений по приобретению жилого помещения за счет кредитных или заемных средств в соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
6. Авторский проект трехстороннего договора купли-продажи жилого помещения с одновременной ипотекой.
7. Предложение об отнесении нотариата к основным участникам рынка ипотечного жилищного кредитования, которые оказывают юридическую помощь в оформлении сделок по ипотеке. Это позволило бы решить ряд проблем, с которыми сталкиваются кредитные организации при реализации схем ипотечного кредитования, начиная со сбора документов, оформления договора, оформления закладных, и заканчивая обращением взыскания на заложенное имущество и его реализацией.
8. Вывод о необходимости обязательного нотариального удостоверения договоров по отчуждению жилых помещений, в том числе договоров купли-продажи жилых помещений с одновременной ипотекой.
9. Ряд предложений по совершенствованию действующего законодательства.
Теоретическая значимость проведенного исследования определяется его актуальностью, новизной и выводами. Настоящая диссертация в целом формирует новые подходы к научно-теоретическому осмыслению правовых проблем ипотечного жилищного кредитования.
и
Практическая значимость настоящего диссертационного исследования состоит в том, что сформулированные в ходе исследования выводы и предложения способствуют совершенствованию российского законодательства. Основные положения диссертации могут быть использованы в научно-исследовательской работе при анализе актуальных проблем конституционного и жилищного права России; в процессе преподавания учебных дисциплин «Конституционное право Российской Федерации», «Жилищное право Российской Федерации» и «Нотариат»; при подготовке лекций, учебников, учебных пособий, практикумов и другой учебно-методической литературы по конституционному, жилищному и нотариальному праву; в законотворческой и нормотворческой работе по совершенствованию российского конституционного, жилищного и нотариального законодательства.
Апробация результатов исследования. Ряд теоретических и практических положений исследования отражен в трех публикациях, подготовленных диссертантом, его выступлениях с докладами на научно-практических конференциях и семинарах: Международная научно-практическая конференция «Российская Конституция и развитие законодательства» (29 октября 2003 г., г. Москва, «Президент-отель»), общероссийская научно-практическая конференция «Правовые проблемы экономической, административной и судебной реформы в России» (20-21 декабря 2004 г.), конференция «Современное состояние российского законодательства и его систематизация» (май 2003 г.), а также в преподавании учебных курсов «Права человека», «Конституционное право», «Нотариат» в Набережночелнинском филиале Современного гуманитарного университета.
Структура диссертации обусловлена ее целями и задачами. Диссертация состоит из введения, двух глав, шести параграфов, одного приложения, заключения и списка литературы. Каждый из параграфов диссертационного исследования завершается формулированием
12
соответствующих выводов и рекомендаций, которые в обобщенном виде представлены в заключении.
13
Глава I. Основное содержание прав человека на жилище и его
реализацию.
§ 1. Юридическая природа и содержание конституционного права на
жилище.
Жилище издавна относится к наиболее существенным благам, обеспечивающим существование цивилизованного человека. Потребность в жилище во все времена являлось первой необходимостью в жизни человека. Так, в 1895 году профессор Исаев писал, что «потребности человека могут быть сведены в двум основным классам: единоличные, вытекающие из индивидуальной природы человека, и общественные, связанные с развитием общежития». Относя потребность в жилище к единоличным потребностям, Исаев полагал, что «...потребность в жилище имеет также первостепенное значение не только в физическом отношении, для защиты от ненастья, но и в отношении нравственном: семейная жизнь сосредотачивается у домашнего очага, и ничто в такой мере не разрушает ее, как неудовлетворительное жилище». «Есть потребности, без которых невозможно продолжение жизни; сюда принадлежит, прежде всего, потребность в пище, а для стран с суровым климатом - в одежде и жилище»1.
Действующая Конституция РФ в ст. 40 закрепляет, что каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен жилища (ч.
1).
Юридическая природа права на жилище характеризуется, прежде всего,
тем, что это право является конституционным.
Конституционные права и свободы, составляющие центральное звено правового статуса личности, являются неотъемлемыми, принадлежащими каждому от рождения, т.е. естественными. Они являются основными, фундаментальными юридическими положениями, базовыми для всей системы прав и свобод, обладают наивысшей юридической силой и подлежат
Исаев. Начало политической экономии. Потребление. С. 529, 532, 542.
14
повышенной защите2.
Общепризнанно, что конституционные права и свободы обладают такой характеристикой, как субъективность. Как писал Н.И. Матузов, «пора бы, наконец, твердо признать, что... все права граждан СССР — как те, которые они приобретают, вступая в разнообразные конкретные правовые отношения, так и те, которые прямо закреплены за ними в законе и вытекают непосредственно из него, то есть независимо от способа их возникновения, реализации, характера выражаемых ими интересов, степени общности, социальной значимости, видов, категорий и иных особенностей, являются по своей направленности (принадлежности, связи с носителями) субъективными, а не какими-либо иными»3.
Субъективные конституционные права и свободы являются индивидуальными, реально принадлежат каждому человеку - носителю этих прав и свобод, это лично-конкретные, существующие в действительности, реальные юридические возможности человека и гражданина, которые подлежат государственному обеспечению и защите. В то же время конституционным правам и свободам свойственна высокая степень обобщенности и формализации.
Во-вторых, право на жилище, с учетом принятой в науке отечественного конституционного права подразделением конституционных прав на личные, политические, социальные, экономические и культурные4, относится к категории социальных прав.
К так называемым правам «второго поколения» - экономическим, социальным и культурным, - в юридической литературе отношение различное.
Одни ученые, фактически, признают существование данной категории прав человека, иногда указывая, что это «особая» группа прав, но зачастую
2 Воеводин Л.Д. Юридический статус личности в России. Учеб. пособ. М., 1997. С. 147.
3 Матузов Н.И. Личность. Право. Демократия. Теоретические проблемы субъективного права. Саратов, 1972. С. 148.
15 никак не объясняя сути последнего заявления.
Например, Е.И. Козлова пишет, что «особую группу прав и свобод человека и гражданина составляют социально-экономические права и свободы. Это понятие охватывает комплекс прав: экономических, социальных и культурных. Они касаются таких важных сфер жизни человека, как предпринимательская и иная экономическая деятельность; собственность, труд, отдых, здоровье, образование, и призваны обеспечить материальные, духовные и другие социально значимые потребности личности»5.
С точки зрения B.C. Нерсесянца, социальные права выделяются в отдельную категорию и характеризуются как «права человека по обеспечению и защите его потребностей и интересов в различных сферах социальной жизни людей»6.
Г.В. Мальцев характеризовал институт социально-экономических прав как прав, в основе которых лежат потребности человека в средствах, обеспечивающих его нормальную жизнь в обществе, т.е. потребности в пище, жилье, отдыхе, поддержании здоровья и т.п.7
Е.А. Лукашева ограничивается замечанием, что «социально-экономические права призваны обеспечить человеку достойный жизненный уровень; право на труд и свободный выбор работы; право на равную оплату за равный труд; право на социальное обеспечение; право на защиту материнства и детства; право на образование и др.»8
В.А. Патюлин рассматривает институт конституционных прав и свобод
4 См., например: Баглай М.В., Туманов В.А. Малая энциклопедия конституционного права. М, 1998. С. 335.
5 Козлова Е.И., Кутафин О.Е. Конституционное право России. Изд. 3-е, перераб. и доп. М.: "Юристь", 2002. С. 278.
6 Нерсесянц B.C. Общая теория права и государства. Учебник для вузов. Изд-во "Норма" (Издательская группа "Норма-Инфра М"). М., 2000. С. 339.
Мальцев Г.В. Социально-экономические прав и свободы граждан СССР и их гарантии// Советское государство и право. 1983. № 2. С. 115.
8 См.: Проблемы общей теории права и государства. Учебник для юридических вузов. Под общ. ред. член-корр. РАН, докт. юрид. наук, проф. B.C. Нерсесянца. Изд. группа "Норма-Инфра м". М., 1999. С. 233.
16
с точки зрения содержания основных сфер общественных отношений, регулируемых его нормами. Данный институт, по его мнению, закрепляет среди прочих такую группу прав, как права на получение от государства и общества необходимых материальных условий существования, на удовлетворение социально-культурных и духовных запросов (социальные и культурные права)9. Экономических прав ученый не выделяет.
По мнению В.Г. Стрекозова, права и свободы, объединенные в группу социально-экономических, «по существу, являются основой всех иных прав и свобод. Их реализация составляет основу материальной жизни общества, государства и каждого человека. Они позволяют решить задачу, сформулированную в ст. 7 Конституции РФ, которая, провозгласив Российскую Федерацию социальным государством, требует от государства проведения политики, направленной на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека»10.
С точки зрения Н.В. Колотовой, социально-экономические права «касаются поддержания и нормативного закрепления социально-экономических условий жизни индивида, определяют положение человека в сфере труда и быта, занятости, благосостояния, социальной защищенности с целью создания условий, при которых люди могут быть свободны от страха и нужды»11. При этом «социальные права обеспечивают человеку достойный уровень жизни и социальную защищенность»12.
В.А. Масленников выделяет категории социально-экономических и социально-культурных прав. «Основные социально-экономические и культурные права представляют собой гарантированную гражданину ССР возможность пользоваться теми социальными благами в сфере общественного производства, распределения, образования и культуры,
9 Патюлин В.А. Государство и личность в СССР (правовые аспекты взаимоотношений). М, 1978. С. 134.
10 Стрекозов В.Г. Конституционное право России. Учебник. М.: Спарк, 2002. С. 105.
11 См.: Права человека. Учебник для вузов. Отв. ред. член-корр. РАН, докт. юрид. наук Е.А. Лукашева. М.: Изд-во "Норма" (Изд. группа "Норма-Инфра М"), 2000. С. 159.
12 См.: там же. С. 164.
17
которые предусмотрены в соответствующих статьях Конституции СССР и с конституциях союзных и автономных республик»13.
А.Е. Козлов пишет, что «главная характерная черта социальных прав — это то, что они призваны обеспечивать личности удовлетворение важнейших жизненных нужд, без которых не может быть и речи о нормальном человеческом бытии»14. Также автор подчеркивает, что «выделяя социальные права в особую группу, следует иметь в виду их характерную особенность: они направлены прежде всего на удовлетворение материальных потребностей граждан, как правило, независимо от количества и качества труда... Хотя социальные права по своему характеру достаточно различны, но их объединяет то, что они определяют социальное положение гражданина, обеспеченность важнейших сторон его жизни за счет общества»15.
Другие ученые считают, что «позитивные» права - это никакие не субъективные права в подлинном значении данного слова, а «идеолого-политические категории, которые представляют собой идеалы, намерения, лозунги-задачи и которые в их реальном значении могут определяться как принципы деятельности государства», а не как «права, имеющие непосредственно юридическое значение, действие и охрану»16.
Например, по мнению В.А. Четвернина, категория экономических, социальных и культурных прав и свобод объединяет «сложный конгломерат прав, свобод, деклараций и благих пожеланий, не имеющих юридического содержания, моральных требований и т.п.»17 Ученый предлагает следующую классификацию социально-экономических прав:
— социально-экономические и культурные свободы, описывающиеся понятием «status negativus» (право частной собственности и ее наследования;
13 Конституционный статус личности в СССР. М., 1980. С. 101.
14 Козлов А.Е. Социальная политика: конституционно-правовые проблемы. М.: "Наука", 1990. С. 84.
15 См.: там же. С. 87.
16 Алексеев С.С. Право: Азбука. Теория. Философия: Опыт комплексного исследования. М., 1999. С. 617.
17 Конституция РФ. Проблемный комментарий/ Рук. авт. коллектива и отв. ред. В.А. Четвернин. М, 1997. С. 234.

Получить работу