Введение
Актуальность темы исследований.
В проекте Закона РФ «О деятельности по управлению недвижимостью в РФ» управление недвижимостью понимается как предпринимательская деятельность по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых допускаемых гражданским законодательством РФ правомочий собственника недвижимого имущества.
Согласно Гражданскому кодексу РФ под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Как видим, обязательными признаками предпринимательства называются пользование имуществом и другие признаки [7, 71].
^" Однако однозначного понимания определения управления
недвижимостью до сих пор нет. Управление недвижимостью связано с предпринимательской деятельностью выполнения определенных работ по эксплуатации имущества в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника, а речь идет об управлении собственностью [43]. Недвижимое имущество является основой производственно-хозяйственной деятельности организаций,
инвестиционной составляющей бизнес-проектов, частью активов предприятий, самостоятельным объектом управления и сделок.
Гражданский кодекс РФ (ст. 130) относит к недвижимому имуществу земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Таким образом, характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с
Г"
землей. Поэтому и понимание недвижимости следует начинать с земли, затем - с расположенных на ней здании и сооружении, их частей.
О важности, перспективности управления недвижимостью говорят следующие факты. Доход от инвестиций собственных средств в коммерческую недвижимость США за последние 10 лет превысил доход от вложений в облигации и равен доходу от акций. Инвестиции в недвижимость с использованием заемных средств принесли больший доход, чем акции. В Великобритании коммерческая недвижимость принесла больший доход, чем акции и облигации, вместе взятые.
Важнейшей составляющей недвижимости являются те изменения, усовершенствования, которые осуществляются в процессе управления имуществом. Именно подобный процесс может привести к значительному росту первоначальной стоимости недвижимого имущества (в том числе и за счет «движимого» имущества). Развитие недвижимости (девелопмент) как раз и понимается как целенаправленное ее изменение, после которого объект недвижимости приобретает новые качественные характеристики, а следовательно, и стоимость.
Следует отметить, что рынок недвижимости существенно отличается от других рынков более сложными условиями проведения сделок, значительными затратами на их осуществление. Так, велики трансакционные издержки при заключении сделок. Это затраты на поиск информации о рыночной ситуации, ведение переговоров, оценку имущества и др. Повышен на рынке недвижимости и риск в связи со сложностью процессов. В России, к тому же, не закончено формирование законодательной базы операций с недвижимостью
Однако рентабельность вложений в коммерческую недвижимость в России составляет более 18%. Устойчивое развитие экономики России, приток нефтедолларов определяет направление вложений финансовых ресурсов - в настоящее время прирост инвестиций в коммерческую
недвижимость превышает 50% [69]. По мере развития рынка доходность вложений в недвижимость [69] будет падать. В этом случае большее внимание следует уделять построению инженерной инфраструктуры недвижимости, оптимизации управления ею, снижению издержек, что приведет к повышению рыночной стоимости управляемых объектов.
Таким образом, привлекательность инвестирования в объекты коммерческой недвижимости связаны с ростом ее стоимости со временем, длительным периодом физического износа, возможностью реконструкции и перепрофилирования. Наиболее высока доходность по офисной недвижимости, менее - по складской и производственной. Риски инвестиций наиболее велики в недвижимость торговли, бизнеса в сфере услуг (гостиницы, спортивные клубы и др.) [69]. Наиболее привлекательны инвестиционные проекты по развитию недвижимости, когда осуществляется реконструкция и новое строительство. По ним доходность составляет 25-35%. В целом же следует отметить, что переходное состояние рынка недвижимости существенно затрудняет процесс управления имуществом.
В России около 40% предприятий убыточны. Как правило, это связано с тем, что предприятия в рыночных условиях не сумели диверсифицировать производство, а следовательно, нет и должных объемов продаж, мощности не загружены. В тоже время потребность в производственных площадях и оборудовании для малого и среднего предпринимательства достаточно велика. Предприятия согласны продать или сдать в аренду излишнее имущество. Однако потребителей не устраивает качество предлагаемой недвижимости и другого имущества. Здания и сооружения, оборудование требуют значительных капитальных вложений со стороны покупателей, которые не имеют на это достаточных средств. Коммерческие банки и инвестиционные компании, другие инвесторы, имеющие финансовые ресурсы, не имеют практики
управления недвижимостью и неохотно идут на подобные сделки.
* Выходом из подобной ситуации может быть профессиональное
управление недвижимостью, основанное на научном подходе.
Таким образом, подобная тематика исследований актуальна и имеет существенное значение для развития и оценки эффективности предпринимательской деятельности в области управления коммерческой недвижимостью, а также для теории и практики оценки рыночной
(^ стоимости недвижимости.
Степень разработанности проблемы. Разработке систем управления предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости посвящены не очень многочисленные исследования. К тому же в столь сложных условиях становления рыночных отношений в России управление недвижимостью является, как это уже показано, достаточно сложным и важным направлением исследований. Особенно важна систематизация
, исследований, учет опыта зарубежных ученых и разработка методических
положений для практики предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.
В своей работе автор опирался на исследования зарубежных и отечественных ученых. Работы R. Brown, R. Brayshaw, F. Wilkers, P. Lapides, H. Ордуэя, E. Rondeau, G. Smith, J. Samuels, Дж. Фридмана, Д. Хорна и других зарубежных ученых, исследования СВ. Валдайцева, В.А.
№¦ Горемыкина, В.Ф. Комарова, В.М. Елисеева, С.Н. Максимова, А.Г.
Грязновой, Е.С. Озерова, В.М. Рутгайзера, В.Н. Старинского, Г.М. Стерника, Е.И. Тарасевича, Н.А. Щербаковой и многих других позволили обобщить и систематизировать материалы исследования автора.
Представленные в диссертации автором теоретико-методические исследования по разработке методических подходов к управлению коммерческой недвижимостью позволяют девелопмент представить как управление развитием инвестиционного проекта на основе
'г
многовариантного технико-экономического и финансового обоснования * эффективности намечаемых и реализуемых улучшении недвижимости, а
также операций, сделок с ней.
Цель исследований - разработка методических подходов к управлению предпринимательской деятельностью на рынке коммерческой недвижимости как к управлению развитием инвестиционного проекта с целью повышения рыночной стоимости недвижимости.
v* Поставленная цель определила следующие основные задачи, которые
подлежали решению в рамках данного диссертационного исследования:
- дать анализ рынка коммерческой недвижимости;
- представить инвестиционный подход к управлению недвижимостью;
- обосновать лизинг коммерческой недвижимости как фактор активизации предпринимательской деятельности;
- изучить существующие методы оценки коммерческой недвижимости; , - разработать методическую основу экономического обоснования
предпринимательской деятельности по управлению недвижимостью.
Объект исследования - предпринимательская деятельность на рынке коммерческой недвижимости.
Предмет исследования - механизмы экономического обоснования принятия решений в управлении коммерческой недвижимостью.
Область исследования - 10.21. «Анализ и оценка эффективности
^ предпринимательской деятельности» на рынке коммерческой
недвижимости; 7.7. «Проблемы формирования рыночной стоимости
организаций, функционирующих в различных сферах экономики»
Паспорта специальностей ВАК (экономические науки).
Теоретическая и методическая основа исследования. Работа выполнена на основе методологии системного анализа механизмов экономического обоснования принятия решений в управлении коммерческой недвижимостью. Методическая и эмпирическая база работы
опирается на исследования автора, связанные с анализом и формированием т системы управления предпринимательской деятельностью на рынке
коммерческой недвижимости. В процессе исследований использовались научные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам рыночной экономики, предпринимательства, оценки имущества, менеджмента недвижимости.
Методы исследования: системный, ситуационный анализ на основе ip проведения многовариантных расчетов экономического обоснования
принятия решений в управлении коммерческой недвижимостью от покупки недвижимости до ее продажи.
Результаты исследования, полученные лично автором. Основным результатом исследования является анализ ситуации на рынке недвижимости и разработка методических подходов к построению системы управления недвижимостью в различных ситуациях предпринимательской деятельности. Эта система включает совокупность следующих основных результатов:
- дан анализ рынка коммерческой недвижимости, основных элементов классификации недвижимости;
- представлен инвестиционный подход к управлению недвижимостью на основе оценки эффективности проектов с помощью бизнес-планирования;
<*¦ - обоснована эффективность использования лизинга недвижимости за
счет активного использования кредитных ресурсов, уменьшения риска, расширения доступа к ресурсам малых предприятий;
- разработаны методические подходы к экономическому обоснованию предпринимательской деятельности по управлению недвижимостью на основе использования методов оценки коммерческой недвижимости.
Научная новизна и основные научные положения, защищаемые в диссертации.
1. Разработаны методические подходы к управлению коммерческой недвижимостью (девелопменту) как к управлению развитием инвестиционного проекта на основе многовариантного технико-экономического и финансового обоснования эффективности намечаемых и реализуемых улучшений недвижимости, а также операций, сделок с ней (от покупки до продажи). При этом в любой момент принятия решений формируется оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости как инвестиционного проекта на основе критериев его эффективности -чистого дисконтированного дохода, внутренней нормы доходности.
2. Обоснован выбор различных схем финансирования сделок с недвижимостью, в зависимости от целей собственников и особенностей проекта, рыночной конъюнктуры.
3. Дан анализ проблем рынка коммерческой недвижимости, основных элементов классификации недвижимости, а в рамках предпринимательской деятельности по управлению недвижимостью весь этот процесс, определяемый как девелопмент, представлен системой принятия решений с целью максимизации стоимости недвижимости.
Теоретическая и практическая значимость результатов работы. Теоретическое значение представленных в диссертации научных результатов заключается в совершенствовании управления предпринимательской деятельностью на рынке коммерческой недвижимостью на основе разработки теоретико-методических подходов, положений экономического обоснования принятия решений при управлении недвижимостью на основе использования методов ее оценки.
Практическая значимость работы заключается в возможности использования разработанных подходов управления недвижимостью в практике предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.
Апробация работы осуществлялась на семинарах НГУ, ИЭиОПП СО РАН, на Директорском форуме при ИЭиОПП СО РАН. Основные
положения и результаты диссертации обсуждались на конференциях, в том числе на конференции «Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие» (3-5 октября 2003 г., С-Петербург), научно-практической конференции «Современные методы управления эксплуатацией недвижимости как инструмент увеличения стоимости бизнеса» (Москва, 26.2.2004 г.), «Стратегическое планирование и развитие предприятий» - пятый всерос. симопзиум (Москва, 13-14 апр. 2004 г.). Внедрение результатов исследования осуществлено в управляющей компании «ABC-офис». Результаты исследования использовались также другими организациями Новосибирска.
Публикации. По теме исследования опубликовано 4 научные работы общим объемом 2 п.л. Одна работа опубликована в журнале «ЭКО» (Новосибирск), 2 публикации - в сборниках научных статей ИЭиОПП СО РАН (Новосибирск).
Структура диссертации. Работа объемом 160 страниц основного текста состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 108 наименований, семи приложений.
ю
Глава 1. Рынок коммерческой недвижимости
«Г
1.1. Определение недвижимости и возможные
классификации ее объектов
Недвижимое имущество представляет собой важнейшую составную часть имущества любого хозяйствующего субъекта, необходимую для организации его предпринимательской деятельности.
В литературе для обозначения исследуемых объектов используются термины «недвижимость», «недвижимое имущество», «объекты недвижимости». В настоящей работе не делается различия между этими терминами, все они используются как синонимы.
Деление имущества на движимое и недвижимое возникло еще во времена римской империи. Впервые понятие недвижимого имущества появилось в римском праве в связи с использованием в гражданском обороте земельных участков и других природных объектов. В России понятие было впервые использовано в 1714 году в указах Петра I, регламентирующее оборот недвижимости и правила ее наследования. В СССР термин недвижимость применялся к отдельным элементам основных фондов - зданиям и сооружениям, а также земельным участкам. Последние не имели стоимостной оценки и учитывались только в натуральном выражении [9, 68].
(^ В РФ в ходе реформирования гражданского законодательства понятие
недвижимости использовано уже законом о Собственности в РСФСР от 24 декабря 1990 г., затем термин уточнялся в нормативных актах по регулированию земельных отношений и развитию аграрной реформы. Окончательно термин сформулирован в Гражданском кодексе РФ 1994 года [12].
Рассмотрим некоторые наиболее распространенные определения понятия недвижимости (дополнительные материалы о понятии и
w классификации недвижимости даны в Приложении 1).
11
Общая, популярная трактовка рассматриваемого понятия представлена в Большом экономическом словаре [3]. Здесь под недвижимостью понимается земля и другие естественные угодья, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, иные вещные права на землю, имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней.
Вебстеровский толковый словарь дает следующее определение: «Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а ц также зданий и сооружений на ней» [93].
Некоторые авторы считают, что «Недвижимость, недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле» [68 ].
Поскольку понятие недвижимого имущества возникло очень давно, его
определение дается и в ряде исторических документов. Так, в Своде
, Законов Российской Империи «Недвижимыми имуществами» считались
«земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и
пустые дворовые места, а также железные дороги» [9].
Как видно из вышеприведенных определений, несмотря на различие хронологических периодов и формулировок, все они подчеркивают ключевое значение земли и всего, что неотрывно с ней связано. В сфере правового регулирования термин земля обозначает: земля, как природный ¦ объект и природный ресурс, земля, как земельный участок, земля, как
часть земельного участка. Согласно ст.6 Земельного кодекса РФ «Земельный участок - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. В соответствии со ст.1 ФЗ «О государственном земельном кадастре» Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным
12
государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральным законом о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами».
Во Франции Гражданский кодекс относит к недвижимости все предметы, находящиеся на земельном участке и используемые для его обслуживания, если они обладают хотя бы одним из следующих признаков:
а) недвижимая природа,
б) функциональное назначение,
в) принадлежность к недвижимому объекту.
В США в состав недвижимости включается земля, все, что с ней прочно связано, и воздушное пространство. В Италии к недвижимости относится и вода.
Как было отмечено выше, и Гражданский кодекс РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права. Так согласно статье 130 «к недвижимым вещам - (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости также в силу ст.132 ГК РФ относятся предприятия как имущественные комплексы [12 ].
Таким образом, и в трактовке Гражданского кодекса РФ к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости). Это свойство недвижимого имущества обуславливает такие важные для управления им особенности, как значительную стоимость и жесткую привязку к земле (вне связи с
13
земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение ^ и соответственно снижается их цена).
В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым относятся как отдельные, так и сложные объекты. Первые включают в себя:
• Земельные участки,
• Участки недр,
• Обособленные водные объекты,
'* • Объекты, связанные с землей: леса, многолетние насаждения,
здания, сооружения,
• Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты,
• Другие объекты, наделенные законом статусом недвижимости. Сложные объекты - это:
'¦ • Предприятия в целом как имущественные комплексы, включая
земельные участки, здания и сооружения, инвентарь и оборудование, сырье и продукцию, требования и долги, права и обозначения, индивидуализирующие предприятие и его продукцию, нематериальные активы, информацию, другие исключительные права.
На рис. 1.1.1 схематично представлена принятая в экономической литературе трактовка критериев выделения понятия недвижимость.
Таким образом, хотя в общем случае недвижимостью считаются земельные участки и все, что с ними связано, перемещение которых невозможно без значимого ущерба и ограничения возможностей их использования, российское законодательство приравнивает к этой категории имущества и другие объекты. Так, действующее гражданское законодательство относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. Это подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда
14
внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно обладает признаком прикрепленности к земельному участку, как элементу природной среды и предусматривает использование природных ресурсов , и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости. Такое расширительное толкование может быть объяснено целесообразностью использования общего правового режима. То есть применительно к недвижимости используются не только критерии материально физической формы, но и критерии экономико-правового характера.
Прикрепленность к определенному земельному участку
Назначение и свойства
Природа
с о
Б
с т в
Е
н н о с т ь
Рис. 1.1.1. Критерии выделения понятия недвижимость.
Экономическая природа недвижимости позволяет рассматривать ее как актив, т.е. объект, владение которым позволяет получать доход. На рис. 1.1.1 отдельно изображен блок, отражающий правовые отношения собственности, которые особенно важны при выделении недвижимости и управлению ею.
15
Недвижимое имущество отличается многообразием возможных комбинаций составляющих правомочий права собственности (распоряжения, владения и пользования). Так, отдельные части сложного объекта недвижимости могут находиться в собственности пользователя, другие в аренде, третьи — переданы в залог, четвертые - в государственной собственности и т.д.
В мировой практике понятие недвижимость охватывает и земельный щ участок, и его проекции - т.е. все, что находится «под ним» и «над ним»,
включая постоянные объекты и права на эти объекты. В рамках такого «расширительного» толкования недвижимое имущество включает:
1) земельный участок,
2) имущество под поверхностью участка, полезные ископаемые,
3) объекты над поверхностью участка (деревья, вода и др.).
При этом следует отметить, что права на воздушное пространство и ,'Ф недра, как правило, принадлежат государству. Разграничение прав и
обязанностей происходит в соответствии с законодательными нормами и требованиями каждого государства.
Достаточно сложно провести четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом. Так выделяют «существенные» неотделимые части и принадлежности. Существенными считаются неотторжимые части недвижимого имущества, которые не могут быть отделены от него без несоразмерного ущерба, как самому объекту недвижимости, так и отделяемой части. Они самостоятельно не могут быть объектом прав и обязанностей. Принадлежность обозначает движимые предметы, которые связаны с недвижимым объектом общим назначением, служат ему и могут быть отделены от него по решению собственника недвижимости.
Часто сложно провести различие между движимым и недвижимым имуществом и на практике. Некоторые объекты могут переходить из одной категории в другую. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости
16
деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос. Леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес это уже движимое имущество. Оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях относится к движимому имуществу. Но поскольку оно является неотъемлемой частью объектов недвижимости, то в рамках сделок по этим объектам, как правило, включается в их состав, т.е. становится частью недвижимости.
Одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно. Примерами таких объектов могут служить статуи весом несколько тонн, не скрепленные с фундаментом, или здания, установленные на поверхности земли на блоках.
Рассмотрим ключевые характеристики объектов недвижимости, которые во многом определяют особенности владения и управления ими. К ним принято относить следующие характеристики.
1. Стационарность, неразрывность с поверхностью земли Как отмечается во всех определениях, объекты недвижимости характеризуются жесткой привязкой к земной поверхности и невозможностью их перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает их непригодными для дальнейшего использования.
2. Материальность (недвижимость характеризуется, как вещь, что порождает её способность к обороту). Следует отметить, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, влиянии на окружающую среду, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих
17 |
