ВВЕДЕНИЕ
Важнейшим направлением социально-экономических
преобразований в России является повышение эффективности функционирования как предприятий инвестиционно-строительного комплекса (ИСК), так и реформирование и развитие предприятий жилищно-коммунального комплекса (ЖЮС). Сложные трансформационные сдвиги, происходящие в строительном секторе национальной экономики страны, обуславливают необходимость коренного изменения принципов управления в связи с новым содержанием социально-экономических процессов и системы управления. Управленческие технологии должны учитывать происходящие процессы децентрализации, расширяющиеся права субъектов управления и специфические особенности объектов управления.
Возникновение негосударственных форм собственности изменило состав объектов воспроизводства. В России, как в стране с рыночной экономикой появились новые элементы имущества, подлежащие воспроизводству (объекты недвижимости, акции, доли, паи в хозяйствующих обществах, облигации и др.). Принципиально иным стал механизм формирования финансовой базы обеспечения процесса воспроизводства регионального и муниципального жилищного фонда.
Вслед за перераспределением прав собственности, изменились состав и функции субъектов управления. Управленческие функции сконцентрировались у собственников основных элементов производственного потенциала, в число которых входят территориальные органы управления. Обеспечение эффективного распоряжения
имущественно-земельным комплексом территории в рыночных условиях создает необходимость экономического анализа и разработки методов регулирования и управления воспроизводственных процессов на уровне территории.
Земельно-имущественный комплекс города является материально-
4
технической базой функционирования экономики города и его социальной сферы, а управление им - одна из основных функций, с помощью которой реализуется социально-экономическая политика крупного города, направленная на повышение благосостояния и жизненного уровня населения. Важнейшей целью распоряжения структурными составляющими имущественно-земельного комплекса является обеспечение доходных поступлений в бюджет города и целевые бюджетные фонды развития административных округов и районов крупного города. Критерием эффективности управления земельно-имущественным комплексом города принято считать уровень доходов от обновления жилого фонда и его эксплуатации, который составляет основу валового городского продукта
(ВГП).
Экономика России - это городская экономика. В городских поселениях
сосредоточено 75% основных производственных фондов, расположено большинство промышленных предприятий и научных организаций, учреждений образования, здравоохранения и культуры. В экономике городов занято свыше 50 млн. человек или 3/4 трудовых ресурсов страны.
Ведущей составляющей в составе единого земельно-имущественного комплекса, объединяющего ИСК и ЖКК, является жилищное хозяйство, которое обеспечивает все формы воспроизводства, содержание жилищного фонда и доведение жилищно-коммунальных услуг до непосредственного потребителя населения.
В городском жилищном хозяйстве технологически взаимосвязаны жилищный фонд и предприятия разных видов собственности, профиля деятельности и организационно-правовых форм, которые должны обеспечивать его долговечность и комфортность. Если ИСК функционирует как самостоятельно сложившийся элемент рыночной экономики, то в ЖКК сохранился приоритет административно-ведомственного механизма управления и не проработанность нормативных аспектов в части взаимоотношений предприятий и организаций между собой, с органами
власти и потребителями, что ведет к росту дефицита финансовых ресурсов, направляемых на развитие отрасли, увеличивает ее дотационность, которая ложиться тяжелым бременем как на федеральный, так и городской бюджет и вызывает социальную напряженность в обществе.
Ведомственный монополизм, низкое качество предоставляемых услуг и неэффективное управление определяют необходимость комплексного реформирования городского жилищного хозяйства путем демонополизации, перевода в режим безубыточности и ориентации на увеличение количества и повышение качества услуг потребителям.
Особую актуальность имеет процесс обновления с позиции системного подхода и реформирование жилищного хозяйства на уровне городов, так как в них проживает большинство населения страны, сосредоточена большая часть жилищного фонда и основных мощностей энергоресурсоснабжающих предприятий и жилищных организаций. На уровне крупного города наиболее ярко проявляются негативные черты нынешнего состояния жилищного хозяйства.
При этом под обновлением автор понимает перманентный процесс развития жилого образования, выражающийся в качественном и количественном изменении, как отдельных элементов, так и всего жилищного фонда в целом, преобразование ее структуры и состава в соответствии с современными рыночными требованиями.
Поэтому назревшей необходимостью и масштабностью практического решения задач по устойчивому развитию жилищного хозяйства крупных городов в условиях рыночной экономики определяется значимость разработки эффективного экономического механизма управления его внутренними ресурсами и, в первую очередь финансовыми, ориентированного на трансформацию функций управления.
Для города получение доходов от эксплуатации имущества на протяжении многих лет может быть обеспечено только при условии осуществления как простого воспроизводства основных элементов
имущества (т.е. поддержание их характеристик на существующем уровне без увеличения потребительной стоимости), так и расширенного, позволяющего увеличить ВГП от имущества за счёт повышения потребительной стоимости уже существующего жилого фонда или за счёт расширения его состава.
Необходимым условием обеспечения процесса воспроизводства любой экономической системы, в т.ч. имущества города, является привлечение различных ресурсов на эти цели и, прежде всего, инвестиционных.
Сложившиеся в годы структурной перестройки экономики воспроизводственные дисбалансы были обусловлены, прежде всего, дефицитом инвестиционных средств, приведших к прямому «проеданию» основного капитала, как части национального богатства и нарушению пропорций его не только расширенного, но и простого воспроизводства.
Именно специфика территории определяет материальные условия экономической деятельности. Территориальная организация воспроизводства ресурсов и есть основное содержание и цель региональной политики.
Различные проблемы управления жилищным фондом, механизмы привлечения финансовых ресурсов и организация и функционирование управляющих жилищных компаний рассматривались учеными экономистами Е.К.Ивакиным, А.Н. Кирилловой, В.Ю. Прокофьевым, СР. Хачатряном, М.Д. Шапиро, Л.Н. Чернышевым и др.
Экономические и управленческие вопросы теории и практики функционирования недвижимости в рыночных условиях представлены в трудах ученых П.Г.Грабового, В.В.Григорьева, И.Г.Лукмановой,
М.Л.Федотовой и др.
Вместе с тем, имеющиеся разработки не позволяют сформировать
целостную концепцию экономического механизма управления жилищным хозяйством крупного города. Актуальность данного направления и определила выбор темы исследования.
Целью диссертационной работы является разработка экономического
механизма по регулированию процесса воспроизводства жилищного фонда города в рыночных условиях, позволяющего повысить уровень удовлетворения потребностей населения в жилье и жилищно-коммунальных услугах в соответствии с нормативными требованиями, что способствует решению социально-экономических задач на уровне местного самоуправления.
Для достижения поставленной цели были поставлены и решены следующие задачи:
- исследованы, сложившейся в процессе реформирования, отношения в системе организации и управления жилищным хозяйством города;
- проведен анализ теоретических основ и практических условий формирования и регулирования инвестиционного потенциала города по обеспечению воспроизводственных процессов;
- обоснована актуальная необходимость в системном подходе по обновлению и управлению жилищным фондом, как объектом воспроизводства структурных элементов имущества города;
- формирование факторного пространства, определяющего условия принятия решений по обновлению жилого фонда с учетом выбора рационального инвестиционного портфеля города;
- разработаны методические основы оценки экономической эффективности и потенциальной доходности городского имущественно-земельного комплекса с учетом его привлекательности;
- разработан механизм совершенствования управления и планирования жилищного фонда города в условиях функционирования управляющих жилищных организаций рыночного типа;
- разработана система финансово-экономического механизма по привлечению ресурсов в обновление жилого фонда и управления объектами недвижимости предприятий ЖКХ с учетом перспектив их развития;
- разработана муниципальная концепция развития и регулирования процессов воспроизводства земельно-имущественного комплекса на основе рьшочных методов управления в жилищно-коммунальном комплексе города.
Объектом исследования являются процесс воспроизводства жилищного фонда города и методы регулирования этого процесса.
Предметом исследования является организационно-экономический механизм по воспроизводству структурных составляющих жилой недвижимости городского жилищного хозяйства.
Теоретическую и методологическую основу исследования составляют научные труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области экономических теорий, теории воспроизводства, региональной экономики, реализующих системно-функциональный и институционально-структурный подходы к анализу рынка объектов недвижимости и жилищно-коммунальных услуг, а также формированию индикативного механизма управления.
При решении поставленных задач автор диссертационной работы использовал методы системного и сравнительного анализа, статистических группировок, анализа первичной документации, статистической и финансовой отчетности, экономико-математического моделирования и статистического прогнозирования.
Информационную базу исследования составляют официальные документы законодательных и исполнительных органов власти Российской Федерации, данные Госкомстата РФ, Госстроя РФ, Департаментов архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства г.Воронежа, Воронежского областного комитета государственной статистики, а также материалы опубликованные в научных монографиях и периодической печати.
Научная новизна выполненного исследования состоит в обосновании и разработке основных принципов и положений, обеспечивающих системный подход в решении теоретических, методических и практических рекомендаций по разработке и реализации основ концепции стратегии воспроизводства жилищного фонда крупного города как одной из целевых функций региональной политики.
Личный вклад автора в решении задач, имеющих элементы научной новизны и вынесенных на защиту состоит в следующем:
- доказана объективная необходимость процесса обновления объектов недвижимости, дополнены и развиты принципы и методы реформирования ЖКХ на муниципальном уровне с учетом повышения роли органов самоуправления, послужившие основой разработки организационно-экономического механизма управления жилищным фондом города;
- обоснована необходимость изменения целевой функции управления жилым фондом путем перехода от решения задачи получения максимального дохода от обновления и эксплуатации к задаче его системного воспроизводства для сохранения и преумножения ресурсного потенциала города как базы доходных поступлений;
- разработана методика решения задач по оценке экономической эффективности обновления и потенциальной доходности от управления имущественно-земельным комплексом города с учетом привлекательности жилищного фонда;
- разработан метод определения конечной стоимости земельно-имущественного комплекса, а также механизм совершенствования планирования и управления жилищным фондом как важного составляющего элемента эффективности городской экономики при формировании валового городского продукта;
- разработаны основы муниципальной концепции обновления объектов недвижимости предприятиями инвестиционно-строительного и жилищно-коммунального комплексов, критерии оценки финансово-экономического состояния управляющих жилищных организаций и перспективы их развития.
Практическая значимость диссертации заключается в разработке конкретных научно-прикладных рекомендаций и их использовании в практической деятельности законодательного, нормативного и программного характера региональных органов управления, регламентирующих процессы регулирования воспроизводства различных структурных элементов земельно-имущественного комплекса города, а также при реформировании системы управления жилищным хозяйством на муниципальном уровне.
ю
На защиту выносятся:
механизм регулирования воспроизводства жилищного фонда и управления жилищным хозяйством города;
- методика решения задач оценки экономической эффективности обновления и потенциальной доходности от управления земельно-имущественным комплексом, составляющего основную структуру валового городского продукта;
- организационно-экономический механизм совершенствования системы планирования и управления структуры воспроизводства жилищного фонда и реализации регламентированной системы развития объектов жилищной недвижимости;
- концепция обновления жилищного фонда города и основы стратегии его воспроизводства.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения диссертационной работы доложены автором на межвузовских научно-практических конференциях, на методологических семинарах кафедры «Экономики и управления в строительстве» Воронежского государственного архитектурно-строительного университета, совещаниях руководителей МУ "Департамент ЖКХ и энергетики", МУ "Департамент строительства и перспективного развития города Воронежа", строительных, энерго-ресурсоснабжающих и жилищных предприятий Воронежской области.
Результаты диссертационного исследования используются в работе МУ «Департамент строительства и перспективного развития города Воронежа», Администрации и предприятий ЖКХ Центрального района г. Воронежа.
Научно-методические положения диссертации используются при разработке учебных программ, курсов лекций и практических занятий по дисциплине «Обновление сложившейся застройки и управление жилищно-коммунальным комплексом города» на кафедре «Экономики и управления в строительстве» Воронежского государственного архитектурно-строительного университета.
и
Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 работ, общим объемом 10,1 п.л., в том числе лично автором 2,35.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений, библиографического списка и трех приложений.
Объем диссертации без приложений составляет 175 страниц, 20 таблиц, 29 рисунков. Библиографический список составляет 95 наименований, объем приложений составляет 87 страниц.
12
Глава 1. Особенности воспроизводства жилищного фонда в России 1.1. Формы воспроизводства жилищного фонда и их развитие 1.1.1. Научные аспекты воспроизводства жилищного фонда
В Российской Федерации на долю жилищного сектора приходится 20% воспроизводимого национального богатства, инвестиции в жилищный сектор составляют примерно 25% от общего объема инвестиций, в строительстве жилья, его обслуживании и эксплуатации занято 13% от общей численности работающих [24,54]. При этом большинство российских семей проживает в неблагоприятных условиях с ненадежными системами коммунального обслуживания. Показатель обеспеченности жильем населения в Российской Федерации в соответствии с действующими нормативами составляет 30%, при этом величина самого норматива ниже аналогичного показателя уровня обеспеченности жильем практически во всех странах не только Западной, но н Восточной Европы [76,93].
Это свидетельствует о низком качестве жилищных условий и, следовательно, низком качестве воспроизводства основных фондов жилищного хозяйства.
Как известно, воспроизводство основных фондов жилищного хозяйства можно осуществляется путем нового строительства, реконструкции, модернизации и капитального ремонта. Новое строительство объектов жилищного хозяйства направлено на полное возмещение физического износа и морального снашивания ветхих и устаревших фондов, а также служит основным средством их расширения. Возмещение износившихся по своему физическому состоянию фондов является элементом простого воспроизводства, а возмещение морального износа и расширение фондов составляет основу расширенного воспроизводства [41].
До 90-х годов преобладающей формой воспроизводства было новое строительство. В условиях экономического кризиса переходного периода размеры вводимого нового жилья и значительно сократились. В связи с этим особое значение приобретает поддержание в нормальном техническом состоянии
13
уже существующих объектов Одновременно необходимо осуществлять модернизацию, реконструкцию и переустройство объектов жилищного фонда, направленную на перестройку домов довоенной постройки и массовой индустриальной застройки 50-60-х гг., переоборудование в них инженерно-технических систем, переустройство коммунальных квартир в отдельные для посемейного заселения, повышение благоустройства жилых домов старой застройки до уровня новых.
В этой связи большую актуальность приобретают экономические проблемы обновления основных фондов, осуществляемого путем реконструкции, модернизации и капитального ремонта
В экономической литературе, посвященной данной проблеме, мы не нашли однозначной трактовки таких понятий, как "модернизация", "реконструкция", "переустройство зданий", "капитальный ремонт". Одна группа авторов [89] объединяет "реконструкцию", "модернизацию" и "капитальный ремонт" общим понятием "переустройство зданий". При этом иногда отождествляются такие понятия как "модернизация" и "реконструкция". Другая группа авторов различает по существу понятия "реконструкция", "модернизация" и "капитальный ремонт" [39].
С нашей точки зрения, каждое из приведенных понятий должно отражать специфику форм воспроизводства основных фондов. Поэтому понятия "реконструкция", "модернизация" и "капитальный ремонт" имеют право на самостоятельное существование, несмотря на то, что при ремонтно-строительных работах часто производятся одновременно, например, капитальный ремонт и модернизация. Одновременность выполнения таких работ затрудняет разграничение этих двух понятий в практической деятельности.
В Положении об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88(р) говорится, что "капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные,
14
улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории" [17]. В этом Положении подчеркивается, что на капитальный ремонт ставится, как правило, здание (объект) в целом или его часть (секция, несколько секций). При необходимости может проводиться капитальный ремонт отдельных элементов здания или объекта, а также внепшего благоустройства, т.е. происходит обновление здания.
Как отмечалось во введении, обновление - перманентный процесс развития жилого образования, предусматривающий на современном этапе подход к субъектам управляющей подсистемы и объектам управляемой подсистемы в отличии от ранее используемого комплексного подхода (рис. 1.1).
В соответствии с этим Положением, при реконструкции зданий (объектов), исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования, помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:
• изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка;
• повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей;
• улучшение архитектурной выразительности зданий, а также благоустройство прилегаемых территорий.
При этом при реконструкции объектов может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий, сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта взамен ликвидируемых.
15
а) Характеристика комплексного подхода
б) Характеристика системного подхода
Обеспечение заданного уровня комфорта проживания и уровня обслуживания населения
Максимальное повышение плотности существующей застройки
Целевая ориентация
Изменяемые в процессе обновление характеристики жилой
Жилые здания: Объекты Инженерное Благоустройство:
улучшение обслуживания: оборудование: совмещение
архитектурно- создание обеспечение функционального
пространственн полноценной зданий всеми использования iajL|| IIIIIIIIIII
ого решения системы КБО по видами создание единой
застройки; номенклатуре и инженерного системы зеленых
повышение по радиусу оборудования насаждений;
комфортности обслуживания улучшение
жилья; на базе санитарно-
увеличение существующих гигиенического
жилой площади учреждений, их состояния;
с учетом перспектив реконструкции и строительства упорядочение транспортной схемы и пешеходного
демографии новых движения
Уплотнение: новое строительство на
освоенных
территориях,
уплотнение
существующей
застройки
I
Совмещение нескольких функций в одном здании, создание полифункциональных комплексов, изменение использования зданий
Упорядочение планировочной
структуры:
формирование
крупного жилого
образования
I
Изменения структурной организации района
Удовлетворение потребностей населения Размещение и специализация объектов,
в жилой среде, обеспечивающей обеспечивающее максимизацию
воспроизводство на социальной основе получаемого дохода, в данных условиях места и времени
Целевая ориентация
Субъекты управляющей подсистемы
Население Хозяйствующие субъекты Городские Инвесторы
1 1
Повышение Создание условий Повышение Получение
потребительских для повышения интенсификации требуемой
качеств жилья, эффективности использования нормы
повышения деятельности городских земель; доходности на
уровня предприятий, формирование капитал;
культурно- производственных доходной части снижение
бытового учреждений, городского бюджета; рискован-
обслуживания хозяйств взимание налога за ности
населения до находящихся на использование вложений
нормативных территории объектов и
показателей, микрорайона, территории района;
улучшение максимизация продажа земли и
благоустройства получаемого дохода недвижимости
территории
Жилые здания Производственные и Территория
обслуживающие
Объекты управляемой подсистемы
Purr». 1 1 TTnrmwr4 r»fiwrmш*т*«г с плчиттыи c:weT(*-sjrH(xr{\ лл ¦игчтг»тп.'*лл:»а/гг»гг» пяирр кпмттттрктттогп nrmvnття
16
Анализируя понятие форм воспроизводства основных фондов, приведенные различными авторами в экономической литературе, мы считаем целесообразным дать следующие определения:
Реконструкция представляет собой форму расширенного воспроизводства основных фондов. Она направлена на переустройство объекта, связанное с улучшением его основных технико-экономических показателей В процессе реконструкции снижается моральный и физический износ зданий путем замены конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, установки дополнительного оборудования, изменения объемно-планировочных характеристик, включая объем здания и его назначение.
Модернизация представляет собой форму простого воспроизводства. При модернизации выполняется комплекс мероприятий, направленных на устранение физического износа и частичного снижения морального путем проведения работ, аналогичных реконструкции, за исключением изменения объема и назначения зданий.
Капитальный ремонт зданий заключается в замене или восстановлении отдельных частей или целых конструкций и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением, а также в устранении в необходимых случаях последствий морального износа конструкций и проведении работ по повышению уровня благоустройства. При капитальном ремонте ликвидируется физический и моральный (частично или полностью) износ зданий. Капитальный ремонт предусматривает, в основном, замену одной или нескольких систем инженерного оборудования, а также приведение в исправное состояние всех конструктивных элементов и выполнение работ по повышению благоустройства.
Капитальный ремонт подразделяется на комплексный и выборочный. Комплексный капитальный ремонт охватывает все здание в целом или отдельные его секции. При этом устраняют физический и моральный износ, то есть предусматривается одновременное восстановление изношенных конструктивных элементов, инженерного оборудования и повышение степени благоустройства здания в целом. Выборочный капитальный ремонт охватывает отдельные
17

Получить работу