Введение
Актуальность темы исследования.
Реформа земельных отношений в Российской Федерации привела к включению в сферу рыночных операций и земельные участки. Это, в свою очередь, обусловило необходимость стоимостной оценки городских земель. Однако проблемы переходной экономики России приводят к сложности создания адекватной системы оценки. Попытки решения назревших задач экономики городского землепользования поднимают большой пласт новых проблем управления развитием города, не только экономических, но и правовых, информационных, социальных, градостроительных и других. Неопределенность в оплате пользования городскими территориями приводит к увеличению финансовых рисков, существенному ограничению инвестиционных процессов, проблемам формирования городского бюджета. При этом затрудняется воспроизводство городской инфраструктуры и, как следствие, не в полной мере обеспечивается рациональное использование городских земель.
Первой и основной целью кадастровой оценки городских земель в настоящее время- является определение качественных характеристик и условий, от которых зависит стоимость земли, а также анализ их структуры, влияющей на процессы создания и воспроизводства земельной недвижимости, всей системы городских земель, включая инженерную, транспортную; социальную и иные составляющие инфраструктуры. При этом важна не только общая оценка влияния на стоимость различных ценообразующих факторов, и прежде всего связанных с топологическим расположением городских объектов, но и их дифференциация по территории города, землям различного функционального назначения, административным образованиям. Немаловажное значение имеет определение локальных балансов затрат и поступлений, характеристик эффективности использования городских земель и возможностей ее повышения. И здесь, безусловно, важную роль играет информация об относительной градостроительной ценности различных территорий, функциональное зонирование
города в соответствии с генеральным планом его развития.
Вторая цель кадастровой оценки - определение величины рентной составляющей стоимости городских земель различного назначения, то есть реальной или потенциальной прибыли от их использования. Здесь важно учитывать, что по ряду причин (особенно на стадии становления и развития рыночных отношений, согласования макроэкономических интересов города в целом и интересов отдельных предприятий и граждан) рентная составляющая по определенным видам использования земель и некоторым территориям может быть для города и отрицательной. Тем важнее становится поиск и обоснование возможных управленческих решений для более эффективного использования городского потенциала, повышения отдачи от произведенных затрат, дотаций и льгот как для городской экономики в целом, так и для наиболее важных для его жителей отдельных территорий, предприятий и организаций.
Таким образом, точная; и сбалансированная кадастровая оценка городских земель позволит создать современные экономические рычаги для изменения системы существующего землепользования в интересах оптимизации условий жизни, работы и отдыха жителей, более гармоничного развития города в целом.
Отметим также, что определение основных видов стоимости городской земельной ? недвижимости в рамках системы кадастровой оценки позволит решить и назревшую проблему формирования единых подходов к налогообложению недвижимости и сделок с ней. Из-за подмены понятий и недостаточной развитости рынка рыночная стоимость часто оказывается существенно заниженной, как и доходы от сделок с ней. Экономический эффект здесь вполне очевиден.
В настоящее время в Российской Федерации появился целый ряд школ оценки недвижимости, представляющих различные технологии, методологические подходы и методики массовой оценки недвижимости, в том числе земель различных категорий и разного целевого назначения. Однако, представленные этими школами технологии и методики зачастую «слепо» скопированы с меж-
дународной оценочной практики без учета специфики законодательства Российской Федерации и российских условий политической, экономической и социальной жизнедеятельности. В сегодняшних условиях Российской Федерации данные методики не в полной мере учитывают многие факторы, влияющие на конечную стоимость, и потому зачастую дают некорректные результаты.
Таким образом, одной из приоритетных на сегодняшний день задач является выбор или разработка методики и технологий кадастровой оценки городских территорий.
Исследования, представленные в настоящей диссертационной работе, будут касаться методик, методологических подходов, вычислительных технологий и других вопросов, связанных с оценкой городских территорий.
Состояние изученности проблемы.
Вопросы оценки? городских земель и недвижимости отражены. в трудах В:В. Григорьева, A.F. Грязнова, В.М. Рутгайзера, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотова, Д.Ш Фридмана, Д;К. Эккерта и др. Исследовйния современных проблем оценки городской земли и недвижимости содержатся в трудах В.Р. Беленького, G.B. Бородко, А.А. Варламова, С.Н. Волкова, C.Hi Кабаковой, П.Ф. Лойко, Р.Т. Нагаева, В.А. Прорвича; А.П; Ромма, А.Э. Сагайдака;СИ: Сая, А.А. Сегедико-ва, В.Н. Хлыстуна и др.
Вместе с тем, развитие рыночных отношений поставило ряд новых вопросов, связанных с совершенствованием организационно-экономических механизмов и новых технологий оценки городских земель, что требует проведения дополнительных самостоятельных научных исследований.
Цель и задачи исследования.
Цель исследования состояла в том, чтобы на базе анализа существующих технологий оценки городской недвижимости, в том числе с использованием зарубежного опыта, определить наиболее эффективные и адекватные подходы к массовой оценке городских земель и предложить базирующиеся на современ-
ных вычислительных технологиях улучшенные методики кадастровой оценки городских земель.
В соответствии с целью исследования были поставлены следующие задачи:
1. изучить отечественные и зарубежные методики в области кадастровой оценки городских земель;
2. провести комплексный анализ современных алгоритмов, используемых для кадастровой оценки городских территорий, выявить наиболее эффективные и актуальные для использования, как в современных условиях Российской Федерации, так и на далекую перспективу;
3. разработать и предложить к рассмотрению методику кадастровой оценки городских земель на основе самых современных вычислительных технологий, таких как ГИС-вычисления и технологии искусственного интеллекта;
4. предложить варианты использования методики и результатов кадастровой оценки городских земель, апробировать отдельные элементы методики ? на примере города Воронежа с представлением, как фактического экономического эффекта, так и ожидаемого на перспективу.
Предметом исследования являлись современные методики кадастровой оценки городских земель и применяемые в них вычислительные технологии, как отечественной разработки, так и используемые в зарубежной практике.
Объект исследования. В качестве объекта исследования рассматривались территории городских поселений Российской Федерации. Более углубленные исследования и их практическая реализация осуществлялась на примере г. Воронежа.
Теоретической и методологической основой исследования послужили: философско-диалектические методы познания; труды классиков экономической теории; работы отечественных и зарубежных ученых, посвященных оцен-
ке городских земель.и недвижимости; теория вероятностей и математической статистики; теория нейронных сетей; методы стоимостного анализа, экономико-математического моделирования; законодательные, нормативные и методологические материалы федерального и регионального уровней.
Научная новизна исследования состоит в следующем:
Г. уточнены,методологические подходы к оценке городской недвижимости на базе теории стоимости;
2. обобщен и проведен комплексный;анализ; существующих в Российской Федерации и за рубежом методик и вычислительных технологий, применяемых для массовой кадастровой оценки городских земель и других форм недвижимости;
3. впервые в практике российского землеустройства для оценки городских территорий применены передовые технологии искусственного интеллекта в совокупности с ГИС-технологиями;
4. разработана новая, адаптированная к современным условиям российской экономики методика массовой кадастровой оценки городских территорий с использованием технологий нейронных сетей и геоинформационных систем.
Достоверность работы базируется на репрезентативном массиве информации^ материалах земельно-учетной и статистической отчетности Росземка-дастра, Госкомстата России, Федерального»кадастрового центра «Земля», областных и городских комитетов по землеустройству и земельным ресурсам, материалах институтов ОАО ВПИ: «Воронежпроект», ООО «Центр Информационных Технологий V-GIS», ОАО «ЦЧО НИИ Гипрозем».
Практическая значимость работы состоит в том, что содержащиеся в ней теоретические и методические разработки, выводы и практические рекомендации позволяют проводить качественную массовую оценку городских земель для различных государственных целей с минимальными трудовыми и финансо-
8
выми затратами на всей территории Российской Федерации, а также использовать получаемые результаты для проведения оценки конкретного земельного участка.
Разработанные в диссертационной работе теоретические и методические положения возможно применять в производственной и научно-методической деятельности научных и проектных организаций, земельно - кадастровых палат, а также для подготовки соответствующих специалистов в области землеустройства и земельного кадастра.
Апробация работы:
Основные положения диссертации докладывались на конференциях, в Воронежском государственном аграрном университете имени К.Д. Глинки (2000 - 2003 гг.), Московском государственном университете по землеустройству (2003 г.) и ряде других ведомств и организаций.
Вычислительные технологии, описанные в настоящей диссертационной работе были внедрены институтах ОАО ВПИ «Воронежпроект», ОАО «ЦЧО НИИ Гипрозем».
Публикации. По теме исследований опубликовано 10 печатных работ общим объемом 3 п.л.
Объем и структура диссертационной работы:
Диссертационная работа состоит из введения, четырех глав, выводов и предложений, библиографического списка (102 наименования, в том числе 59 иностранных авторов) и приложения. Диссертация изложена на 175 страницах машинописного текста и содержит 16 таблиц, 35 формул, 21 рисунок.
Глава 1. Теоретические аспекты развития земельных отношений и оценочной деятельности.
1.1 Зарождение и развитие земельных отношений.
Первые знания о земельных отношениях и способах платы за землю были изложены в трудах древнеримских и древнегреческих писателей, ученых, публицистов и общественных деятелей, таких как: Аристотель, Феофраст, Ко-тон Старший, Страбон, Геродот, Лукреций, Вергилий, Марк Порций, и многими другими (Р.С. Мустафаев, 1996). В частности, Геродот описывает египетского царя Сесостриса (XIX в до нашей эры), который разделил землю между своими подданными, дал каждому из них квадратные участки равной величины и обязал их платить ежегодно земельную подать. В случае размыва земель водами Нила он направлял людей для измерения ущерба, чтобы снизить размер этой подати.
Необходимость различного рода регулирования земельных отношений посредством законов появилась еще в древних царствах Египта, Месопотамии, Средней Азии, Китая, Индостана в связи с возникновением собственности на землю и рабовладением. Так, первый из известных современной истории законов о земле был издан в XVIII веке до нашей эры царем Вавилонии Хаммурапи (О.А. Скуфинский, 2000).
В Древнем Риме с целью закрепления права собственности на землю были проведены описания земель, начало которых приписывается царю Сер-вию Туллию (VI в. до нашей эры). Для этих целей были заведены специальные реестры, в которые заносились сведения о размере земельных участков, способе их обработки, качестве и доходности земель (В Л. Троицкий и др., 1995).
Основу земельного строя в средние века составляли феодальная собственность на землю и надельное крестьянское землепользование, носившее, как правило, наследственный характер. За пользование землей крестьяне платили ренту — отработочную (барщину), продуктовую (оброк) и денежную.
10
Исторически первой школой экономической теории, возникшей и получившей развитие и широкое практическое применение в Англии, Франции, Италии и других странах в XV-XVII вв. был меркантилизм. Главной основой национального богатства считалось увеличение денежного капитала страны (в виде золотых или серебряных монет или иных сокровищ) за счет прибылей, возникающих во внешней торговле. Роль материального производства в создании национального богатства недооценивалась. Впоследствии было показано, что постоянный приток в страну драгоценностей, обилие денег в государстве приводят к росту внутренних цен, удорожанию товаров и сокращению потребления населения.
Однако, при всех недостатках первых попыток создания экономической теории активная разработка экономистами практических рекомендаций для государственной политики привела к возникновению политической экономии как науки, раскрывающей роль государства в увеличении национального богатства страны. Само название науки «политическая экономия» было введено Антуа-ном де Монкретьеном в 1615 г.
В XVII-XVIII вв. были созданы основы классической политической экономии, описывающей все сферы экономики: производство, распределение, обмен и потребление всех видов товаров и услуг. На ранних стадиях развития классической политической экономии основную роль играли идеи двух школ — французской и английской.
Французская школа (физиократы) сделала основной акцент на сельском хозяйстве, единственной отрасли производства, где, по мнению физиократов, создается дополнительный «чистый продукт», основа прироста богатства страны и ее народа. Эти идеи отражены ив самом названии школы, которое означает «сила природы». Основателем и главой школы был Франсуа Кенэ.
Физиократы считали, что доходы являются продуктом земли и человека. Без приложения труда человека земли не представляют никакой ценности. Богатство государства не определяется размерами его денежных богатств. Для поддержания государства необходимы действительные богатства, которые по-
11
стоянно возобновляются, в которых всегда имеется потребность, которые могут быть всегда проданы и которые можно было бы использовать для удовлетворения своих потребностей.
В отличие от физиократов, представители английской школы считали, что богатство создается не только в сельском хозяйстве, но и во всех других отраслях материального производства. Они показали, что всеобщей формой богатства является стоимость, воплощенная в товарах и деньгах. Саму стоимость создает труд работников, производящих товары.
Основоположником этой школы считается Адам Смит. На формирование его научных взглядов большое влияние оказали экономисты-физиократы, с которыми он был хорошо знаком. В своем главном произведении «Исследование о природе и причинах богатства народов» Смит обосновал представление о товарном производстве и обмене как о сфере человеческой деятельности, которая развивается по объективным законам и поэтому не нуждается в государственном регулировании, детально исследовал зависимость рыночной цены от условий производства, прежде всего разделения труда, которому он отводил важнейшую роль в экономической жизни любого общества, и предложения товаров на рынке. По Смиту, именно разделение труда привело к возникновению рыночных отношений в человеческом обществе, а действительным, точным и единственным мерилом меновой стоимости всех товаров является труд, количество которого выражается определенным количеством денег.
В результате анализа составных частей цены товаров Смит сделал выводы, что стоимость, которую рабочие добавляют к стоимости материалов, распадается на три части, одна из которых идет на оплату их труда в виде заработной платы, вторую составляет прибыль предпринимателя, рискующего своим капиталом в этом деле, а третья - на оплату земельной ренты землевладельцам, включая плату за естественные плоды земли (A. Smith, 1976).
Вместе с тем, разделив труд на производительный и непроизводительный, Смит фактически исключил из экономической жизни общества сферу услуг, управления и культуры. Еще одним существенным недостатком разрабо-
12
танной; теории было то, что Смит не исследовал воздействие спроса покупателей на цену (А. И. Сурин, 2000).
Прямым продолжателем учения Смита был Давид Рикардо, уделивший основное внимание развитию трудовой теории стоимости. Он выделил понятия1 «потребительная стоимость» и «меновая стоимость», подчеркнув, что стоимость товара зависит от относительного количества труда, которое необходимо для его производства, а не от величины вознаграждения, которое выплачивается за этот труд. Вещи, имеющие: величайшую потребительскую стоимость (например, вода или воздух), по мнению Рикардо, часто обладают очень малой или не обладают вовсе меновой стоимостью. И наоборот, вещи с величайшей меновой стоимостью (например, золото) имеют малую потребительскую стоимость или вовсе лишены ее. Таким образом, полезность не является мерой меновой стоимости, хотя и абсолютно существенна для последней. Если предмет ниша что не годен, ничем не служит нашим нуждам, он будет лишен меновой стоимости, как бы редок он ни был и каково бы ни < было количество труда, необходимое для его получения (М. Блауг, 1994).
Проводя: сопоставительный анализ относительной стоимости различных товаров и труда, Рикардо указал на существование некоторого универсального эквивалента стоимости различных товаров. Он также сформулировал закон обратной пропорциональной зависимости между заработной платой рабочего и прибылью капиталиста.
Рикардо развил теорию ренты,. основанную на концепции ограниченности использования земли и законе уменьшения доходов с течением времени. Остаточный доход определялся как рента. Исследования, Рикардо внесли большой;вклад в теорию наилучшего и наиболее эффективного использования, а также в теорию остатка, используемую в доходном: методе оценки (P.J. Davies, 1958).
В современной оценочной практике считается, что классическая теория стоимости создала основы для формирования затратного метода оценки. Хотя представитель классической школы Вильям Петти в своей работе «Трактат, о
13
налогах и сборах» (1662) пришел к выводу: «После того, как найдена рента или стоимость ... за год, возникает вопрос, какой сумме годичной ренты естественно равноценна земля ? ...» (В. Петти, 2000). Таким образом, он рассматривал один из вариантов доходного метода определения стоимости. Впоследствии экономисты, относящие себя к продолжателям классической школы, дополнили и доработали теорию стоимости, основанную на производственных затратах.
Джон Стюарт Милл проанализировал и доработал идеи Адама Смита. Это нашло свое выражение в книге «Принципы политэкономии» (1848), которая была основным источником научных исследований экономического содержания того времени. Милл определил взаимоотношения между ставками дохода и стоимостью в пользовании, роли рисков в теории стоимости, концепцию «не заработанного капитала» применительно к земле. Будучи абсолютно уверенным в своих исследованиях, он утверждал: «Ни в настоящее время, ни когда-либо в будущем нельзя будет утверждать, что теория оценки окончательно сформулирована. Это бесконечный процесс, который развивается наряду с достижениями человечества».
Фон Тюнен, развивший теорию ренты доступности, в первой половине XIX века, проанализировал участие размещения и местоположения в формировании стоимости, где транспортные затраты напрямую влияют на формирование стоимости. Адаптация этой модели к городской земле была проделана американскими экономистами-урбанистами в начале прошлого века. Распространение автомобильного транспорта и процесс заселения пригородных зон привели к модернизации теории доступности другими экономистами и урбанистами.
Карл Маркс в своем основном труде «Капитал», над которым он работал 40 лет, детально исследовал капиталистическую экономику и законы ее развития, по новому разработал классическую трудовую теорию стоимости и теорию прибавочной стоимости. Маркс считал, что в капиталистических странах политическая экономия выражает интересы собственников, и стремился поставить
14
свой вариант политической экономии на службу интересам рабочего класса. Высоко в целом оценивая вклад Маркса в развитие экономической теории, многие современные исследователи считают, что классовый подход отрицательно сказался на научной объективности ряда высказанных им положений и выводов.
Тем не менее, трудовая теория стоимости открыла основной закон товарного производства — закон стоимости, согласно которому обмен товаров на рынке совершается в соответствии с общественно необходимым рабочим временем, воплощенным в продуктах труда товаропроизводителей (К. Маркс, 1983).
В конце XIX в. в противовес английской классической школе возникло неоклассическое направление, позволившее существенно продвинуть экономическую теорию.
Прежде всего неоклассики изучали поведение на рынке потребителей товарных благ, отведя первенство в установлении цен спросу покупателей и разработав концепцию предельной полезности материальных благ. Изучая спрос, они впервые сформулировали психологические законы массового поведения потребителей рыночных благ.
Концепции предельной полезности и предельной производительности факторов производства позволили поставить во главу угла неоклассической теории проблему эффективности рыночной экономики. Такая эффективность означает достижение максимума удовлетворения потребности людей (или максимума доходов предпринимателя) при минимуме затрат производственных ресурсов.
Такая постановка вопроса привела к возникновению математической школы в экономике (обычно ее основоположниками считают Уильяма Стевон-са Джевонса, Леона Мари Вальраса и Вильфредо Парето). Именно введение предельных величин позволило использовать в экономике всю силу аппарата высшей математики и описать с помощью математических методов ряд принципиально важных функциональных зависимостей, характеризующих произ-
15
водство, потребление и собственно рынок. Современные математические методы позволили решить задачи оптимизации вариантов использования производственных возможностей при ограниченных ресурсах.
Поэтому неоклассический переворот в экономической теории часто называют маржиналистской (от франц. marginal — предельный) революцией.
С маржиналистской революцией в экономике обычно связывают три независимые экономические школы: австрийскую (Карл Менгер, Отто Бем-Ба-верк и Фридрих фон Визер), американскую (Джон Бейтс Кларк) и английскую (Альфред Маршалл).
Австрийская экономическая школа подвергла критике как классическую теорию, так и и теорию Маркса. Основополагающим стержнем Австрийской школы явился тот факт, что стоимость продукта или объекта определяется его «полезностью» и спросом на рынке; Таким образом, когда появляется дополнительный спрос на продукт или объект, теория затрат на производство представляется несостоятельной. Однако, безусловная заслуга австрийской школы — сама постановка проблемы определения потребительской стоимости товаров,, прежде всего их относительной полезности, или относительной предельной пользы, включая комбинацию «полезностей» необходимых товаров\ с точки зрения отдельного потребителя, его психологии и индивидуальных особенностей.
Основоположник американской политической экономии Дж. Б. Кларк дополнил концепцию предельной полезности потребительских благ теорией предельной производительности труда и капитала.
Следует отметить, что Кларк прямо противопоставил свою теорию классической теории прибавочной стоимости и эксплуатации рабочего класса при капитализме. Как он полагал, центральное место в экономической теории занимает проблема распределения общественного продукта. Это распределение осуществляется в соответствии с вкладом каждого из равноценных факторов производства: труда, капитала и земли. Доходы рабочих и бизнесменов, по мнению Кларка, соответствуют реальному вкладу труда и капитала в конечный
16
продукт производства, что ведет к гармонии интересов капиталистов и рабочих.
Наиболее важный вклад Кларка — введение концепции предельной производительности труда и капитала. При этом Кларк стремился доказать, что в процессе производства наблюдается убывание производительности труда и капитала (по аналогии с законом убывающего плодородия земли). Действительно, при постоянной величине суммы всех факторов производства увеличение любого из них дает убывающий рост продукции. Например, при определенном капитале, численности рабочих и других факторов производства, всякий дополнительный рабочий будет создавать меньшее количество продукции. Важно, что в таком случае заработная плата будет равняться «продукту труда», который произвел «предельный рабочий» на уровне насыщения производства.
Недостаток теории Кларка в том, что она фактически описывает гипотетический случай остановки технического прогресса, когда эффективность всех факторов снижается по мере расширения производства, и идеальный мир, в котором нет препятствий для свободного перемещения факторов производства. Тем не менее сама методология подхода в принципе позволяет учесть влияние и этих реальных факторов.
Следующий этап в развитии экономической теории часто называют «Маршаллианской революцией». Английский ученый А. Маршалл, обладавший также и глубокими познаниями в философии и математике, смог дополнить, развить и обобщить взгляды всех школ маржиналистов.
Маршалл развил так называемую теорию синтеза, которая сформировала современную концепцию теории стоимости, заключающуюся в использовании' всех трех методов оценки для получения качественных результатов. Маршалл сравнивал спрос и предложение с двумя лезвиями одних ножниц, так как ни один из этих факторов не может быть отделен от концепции стоимости. Он обосновал важность временного фактора. Маршалл установил, что рынок стремиться к точке равновесия, где пересекаются цены и затраты на их производство. Маршалл верил в возможность создания идеальной модели экономики
17
функционирования рынка и что цена, затраты и стоимость могут быть равными.
Пообразному выражению А. Маршалла, «не следует полагать, что собственник передаваемых благ, когда он их передает, всегда может выручить всю денежную стоимость, которую они для него составляют. Например, хорошо сшитый костюм может вполне стоить цены, назначенной дорогим портным, так как заказчик считает его для себя необходимым и не в силах заставить портного сшить его за меньшую цену, но сам заказчик не сможет продать его и за пол цены» (А. Маршал, 1993). Таким экстравагантным способом А. Маршалл объяснил понятие «стоимости в обмене», которое является одним из видов стоимости в современной практике оценки. Маршалл был первым экономистом, разработавшим технику определения стоимости, особенно стоимости объектов недвижимости.
Анализ основных разработок в отношении формирования стоимости городских земель был сделан в работе Пьера Мерлена «Город. Количественные методы изучения», где были заложены методологические основы для проведения массовой оценки земли на базе градостроительного подхода. Пьер Мерлен являлся директором Института районной планировки и урбанистики в Париже. Рассматривая работы А. Маршалла, Р. Харда, Ml Хальбвахса, Р. Хейга, Р.! Тарвея, Р. Ратклиффа, П. Уэнда, Л. Уинго, У. Алонсо, М. Маарека, Р. Мейера и приходит к следующим выводам: «Несмотря на различия в подходах и в формализации, все рассмотренные модели имеют много общих черт. В частности, они сходны в акцентировке значения; времени, расходуемого на передвижения (обобщенные транспортные издержки), тем самым, показывая, что вопрос о цене земельных участков в • городе нельзя < рассматривать в отрыве от развития транспортных средств. Во всех этих теориях местные факторы или, как их еще называют, факторы локальной неоднородности города, вводятся лишь как корректив, что и создает схему кольцевых концентрических зон, где контуры изо-хрон превращаются в изолинии равных цен и равных доходов. Их видоизменяет только анизотропная структура транспортной сети и наличие вторичных

Получить работу