Введение
Актуальность темы исследования
За 10 лет существования российского рынка недвижимости в России пройден путь, на который страны сложившейся рыночной экономики затратили не одно десятилетие. В настоящее время в нашей стране отношение к недвижимому имуществу как к собственности прочно вошло в обиход российских граждан.
Необходимость углубления экономической реформы в России приобретает в настоящее время особую актуальность, поскольку глубокий затянувшийся экономический кризис вызвал мощную критику самой реформы. Очень важным аспектом для дальнейшего развития экономических реформ может и должна стать эффективная законодательная база рынка недвижимости в Российской Федерации.
Законодательное закрепление процесса купли-продажи недвижимости - достаточно новое явление в Российской Федерации. Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил для них специальный правовой режим. Он предусматривает, что право собственности, другие вещные права на "^ недвижимость, их возникновение, ограничения, переход и прекращение
подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Другой важнейшей особенностью оборота недвижимости является то, он служит средой предпринимательства, а центральным договором, опосредующим предпринимательскую деятельность в сфере такого оборота, выступает договор купли-продажи.
Действующее законодательство России более не ограничивает
* количество недвижимых вещей (зданий, строений, сооружений, в том
числе жилых домов, квартир и т.д.), находящихся в собственности
физических или юридических лиц. Правовое регулирование столь
важного сегмента рынка потребовало коренного изменения
гражданского законодательства, содержание и практика применения которого весьма актуальны для цивилистических исследований.
В общем объеме продаваемой ныне в Российской Федерации недвижимости большая часть приходится на жилые помещения, именно поэтому в настоящей работе внимание концентрируется преимущественно на этом весьма актуальном вопросе. Наибольший интерес в этой области представляют сделки, касающиеся квартир и общего имущества в многоквартирном жилом доме. Круг вопросов, охватываемых избранной темой, недостаточно разработан современной российской гражданско-правовой наукой. Отсутствует пока решение фундаментальных вопросов, связанных с правовым положением членов семьи собственника жилого помещения. В массе имеющихся опубликованных материалов преобладают публикации описательного характера, в лучшем случае освещающие судебную практику, но чаще пересказывающие содержание действующих нормативных актов. Поэтому, дальнейшее успеци"4^ пячвитир существующих правовых отношений в
совершенствование их правового регулирования нера *рывно связаны с научной разработкой проблем, существующих в данной области.
От качества законодательства о недвижимости, и, в особенности, законодательства о регистрации прав на недвижимость в значительной степени зависит привлекательность инвестиционного климата в стране и, в конечном итоге, - возможности для преодоления экономического кризиса и последующего экономического роста. В связи с этим целесообразно и необходимо обращение к имеющемуся опыту зарубежных стран в сфере регистрации прав на недвижимость, и, отчасти, - в области норм гражданского права, относящихся к недвижимости.
В диссертационном исследовании показано принципиальное различие системы регистрации прав на недвижимость и системы регистрации сделок. Показано, как принципы регистрации прав на недвижимость реализуются в законодательстве отдельных стран.
Закономерным итогом исследования данного вопроса стал вывод о необходимости системного совершенствования российского законодательства о рынке недвижимости.
Цель исследования заключается в анализе регламентации отношений из договора купли-продажи недвижимости российским законодательством, направленном на выявление резервов ее совершенствования.
Автор видел свою задачу в том, чтобы:
1) провести детальный анализ существенных условий договора купли-продажи недвижимого имущества;
2) выявить особенности договора купли-продажи жилых помещений;
3) исследовать процесс исполнения договора купли-продажи недвижимости;
4) раскрыть роль государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним как способа укрепления прав на недвижимое имущество.
5) изучить последствия ненадлежащего заключения или ненадлежащего исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества;
6) сопоставить решение вопросов регистрации прав на недвижимость российской системы с соответствующим опытом развитых зарубежных стран; определить приоритетные направления совершенствования российского законодательства в данной сфере.
Методологическую основу работы составили системно-структурный подход к анализу объекта исследования, а также историко-правовой, логический, сравнительно-правовой методы исследования.
Теоретическую основу диссертации составили труды российских ученых: И.Т.Балабанова, В.В.Безбаха, М.И.Брагинского, И.Л.Брауде, В.М.Будилова, В.В.Витрянского, Е.А.Васильева, В.В.Ельяшевича, В.С.Ема, В.В.Залесского, В.Д.Карповича, О.М.Козырь,
П.В.Крашенинникова, М.И.Кулагина, А.А.Лазаревского, Д.И.Мейера, К.А.Митюкова, В.П.Мозолина, В.М.Пустозеровой, И.А.Покровского, П.Н.Павлова, Н.В.Рабиновича, В.С.Репина, О.Н.Садикова, А.П.Сергеева, ЕА.Суханова, К.Н.Скловского, Ю.К.Толстого, В.П.Шахматова, Г.Ф.Шершеневича, В.Ф.Яковлева и др.
Основным нормативным источником служил Гражданский кодекс Российской Федерации (части 1 и 2), а также иные нормативные акты. Автор нашел весьма полезными опубликованные в Вестнике Высшего Арбитражного Суда РФ материалы (в частности статьи А.Л.Маковского, ЕА.Суханова, В.В.Витрянского и др.), монографические исследования отечественных и зарубежных цивилистов и, кроме того, постановления Президиума ВАС РФ по конкретным делам, а равно постановления Пленума ВАС РФ по вопросам судебной практики. Весьма важным источником стали для автора комментарии к Гражданскому кодексу в различных редакциях. Кроме того, автор пользовался базами данных электронных правовых систем.
Научная новизна. Настоящее диссертационное исследование является одной из первых работ теоретического и прикладного характера, в которой комплексно используются достижения российской и зарубежной науки, а также отечественной правоприменительной практики применительно к сделкам купли-продажи недвижимого имущества; в работе впервые подвергнуты комплексному исследованию вопросы, связанные с обобщением недостатков, выявленных в ходе применения нормативных актов, регламентирующих рынок недвижимости в России.
Практическая значимость диссертационного исследования определяется тем, что его материалы могут быть использованы в работе учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость, специалистами органов кадастрового и технического учета, а также широким кругом профессиональных участников рынка недвижимости. Кроме того, они могут найти применение в целях совершенствования законодательства о недвижимости, прежде всего Федерального закона
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним".
Апробация работы. Материалы диссертации обсуждались на заседании кафедры гражданского и трудового права Российского Университета дружбы народов, а также использовались в обеспечении учебного процесса в магистратуре юридического факультета Российского Университета дружбы народов.
Основные положения и выводы работы отражены в опубликованных автором статьях.
На защиту выносятся следующие основные выводы.
1. Действующее в Российской Федерации законодательство оперирует недостаточно четким определением недвижимости. Это обстоятельство выступает следствием того, что принятый в развитие базовых положений ГКРФ Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", практически сохранив содержащееся в кодексе определение недвижимого имущества, дополнил перечень объектов недвижимости "жилыми помещениями" и "нежилыми помещениями". В результате определение недвижимости стало распространяться не только на здания и сооружения, но также и на любую их часть.
2. Положения Закона "Об оценочной деятельности", связанные с лицензированием, аккредитацией и аттестацией оценщиков, нуждаются в уточнении. Предусмотренные ими соответствующие процедуры фактически полностью отнесены к компетенции органов исполнительной власти, и зачастую используются последними как источник дополнительного финансирования и расширения своих полномочий; сложившийся порядок лицензирования, аккредитации и аттестации оценщиков ставит под сомнение перспективы оценочной деятельности как вида независимого предпринимательства.
3. Совершенствование законодательной базы требует ускорения работы над проектами законов "О риэлторской деятельности" и "Об основах технического учета и инвентаризации объектов
недвижимости", призванными устранить пробелы в правовом регулировании деятельности риэлторских организаций и органов технического учета (БТИ).
4. Требует нормативно-правового упорядочивания работа организаций в сфере недвижимости. Сейчас каждая из них стремится к созданию собственной глобальной, то есть в масштабе всей страны, информационной системы учета и регистрации. Выступающие следствием этого усложнение процедур, расширение объема собираемых сведений, постоянное дублирование информации и функций, присвоение новых полномочий становятся препятствием на пути экономического развития, дезориентируют граждан и органы власти, ведут к неоправданным расходам. Необходимо регламентарно уточнить взаимодействие между организациями, образующими инфраструктуру управления недвижимостью, более четко определить пределы их полномочий, объемы необходимых для них сведений, правила обмена данными между ними, и, наконец, правила тарификации оплаты их работы.
5. Для разрешения проблемы объектов незавершенного строительства необходимо разработать законопроект, предусматривающий постановку на учет и снятие с учета таких объектов. Действующие в настоящее время правила принятия объекта в эксплуатацию не отвечают условиям существующей в России многоукладной экономики, и во многих случаях не поддаются применению.
6. Создание достаточной законодательной базы ипотечного жилищного кредитования в России, позволяющей снижать финансовые риски участников рынка и повышающей доступность жилья для граждан, требует внесения изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в Жилищный кодекс РСФСР, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", Закон Российской Федерации "О подоходном налоге с физических лиц", проект второй
части Налогового кодекса Российской Федерации. В частности, в целях развития жилищного ипотечного кредитования следует привести в соответствие механизм наложения взыскания на жилые объекты с действующим Жилищным кодексом РСФСР. Кроме того, необходимо ускорить подготовку изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР с тем, чтобы привести его нормы в соответствие с нормами Гражданского кодекса.
7. Защита прав добросовестного приобретателя должна стать в России, как и в развитых зарубежных странах, важным инструментом поддержания основ полноценного рынка недвижимости. Пока, к сожалению, в российском гражданском законодательстве имеет место противоположная ситуация, при которой права добросовестного приобретателя в отношении недвижимого имущества в достаточной мере не защищены.
8. Весьма острой остается на российском рынке недвижимости проблема возмещения ущерба лицам, понесшим его в результате ошибок и злоупотреблений. Дилемма здесь достаточно проста: надо либо допустить возмещение такого ущерба частными страховыми компаниями, либо определить верховным гарантом государство. В первом случае страхование от ущерба - частное дело гражданина, он оплачивает его из своих средств. Это будет означать переход к такой регистрации сделок, при которой государство отвечает за их надежность, но, тем не менее, отягощает граждан бременем содержания недешевой системы регистрации. Во втором случае государство, как верховный гарант прав граждан, объявляет их защиту в сделках по приобретению недвижимости государственным приоритетом, совершенствует законодательство и регистрационные процедуры с тем, чтобы свести к минимуму возможности ошибок и нарушений, а в случае их возникновения - гарантирует возмещение ущерба за счет виновной стороны либо, при ее отсутствии, за счет средств фонда, формируемого из части регистрационных платежей.
10
9. Практика применения регистрационного законодательства в развитых зарубежных странах свидетельствует о практической важности строгого следования базовым принципам регистрации прав на недвижимость. Для российской практики особенно актуальны такие из них, как: приоритет записи прав в реестре над "правоустанавливающими" документами (российский закон провозглашает обратное), обеспечение доверия к записям в реестре, учет всех прав и обременении, затрагивающих интересы собственника или покупателя, реальный публичный доступ к сведениям о правах на объекты недвижимости.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, восьми глав и библиографии.
11
ГЛАВА I. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА НЕДВИЖИМОСТИ
Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву. Недвижимостью в римском праве считались не только земельные участки и недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника. Это признавалось естественной, или имущественной, частью поверхности земли. К недвижимости относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу "сделанное над поверхностью следует за поверхностью". Поэтому не допускалось установление отдельного права собственности на дом и отдельно - на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности.
Что касается правового режима недвижимости, то уже в законах XII таблиц (V в. до н.э.) имелись отдельные элементы особого подхода, отличающегося от подхода к правовому режиму движимых вещей: для приобретения в собственность земельных участков по давности владения требовался срок, в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей. В эпоху принципата (27 г. до н.э. -193 г. н.э.) появились специальные правила, направленные на обеспечение публичности соответствующих сделок. Но все же, в целом римское право, как отмечал И.А.Покровский, имело дело "с единым понятием права собственности, заключающего в себе всю полноту свободы распоряжения. Различие между движимостью и недвижимостью имеет в римском праве самое минимальное значение (разные сроки приобретательской давности и некоторые другие). Как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определялись там для обеих категорий вещей совершенно одинаково:
12
огромное имение может перейти из рук в руки так же бесформально, как и самая незначительная безделушка".1
Для перехода права собственности римское право требовало как для движимости, так и для недвижимости лишь одного - передачи вещей при условии, что передающий являлся собственником этой вещи. В противном случае даже добросовестный приобретатель вещи права собственности не получал, а истинный собственник мог отобрать у него вещь с помощью виндикационного иска. В связи с этим использование римского правила неограниченной виндикации при оживленном имущественном обороте могло бы серьезно повлиять на стабильность последнего. "Последовательное проведение римского принципа, - указывал И.А.Покровский, - создавало бы общую неуверенность оборота: покупщик никогда не мог быть уверен в том, что он стал собственником, что завтра не явится некоторое другое лицо, которое докажет свое право собственности на вещь и отберет ее себе".2
В средневековой Европе развитие правового регулирования имущественного оборота на первоначальном этапе шло за римским правом: наблюдалось сближение правового режима недвижимости и движимости. Но затем для обеспечения того же оборота были востребованы некоторые правила, применявшиеся до рецепции римского права. Ранее у германских народов право на недвижимость имело ярко выраженный публично-правовой характер. В частности, с землевладением были связаны разнообразные публичные права и обязанности: переход к новому владельцу прав на земельные участки зачастую нуждался в согласии разных лиц (сюзерена или ближайших родственников) и был обставлен сложными формальностями.
В конце XVIII в. в Европе возникает институт ипотечной записки (ипотечных книг), который был вызван к жизни потребностями развивающегося поземельного кредита. Содержание института
1 Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998 (Сер. Классика российской цивилистики). С. 195.
2 Покровский И.А. Указ. соч. С. 197.
13
ипотечных книг постепенно расширяется в сторону фиксации не только закладных прав, но и всяких вещных прав на недвижимость. В течение XIX в. ипотечные книги по всей Европе превращаются в поземельные книги, а весь оборот недвижимости перестраивается на новых основаниях.3
Цель введения поземельных книг состояла в том, чтобы в каждый данный момент дать точное изображение юридического положения всякой недвижимости. Достижение этой цели строится на основе двух принципов, которые в юридической литературе получили наименования "принцип публичности" и "принцип достоверности".4
Принцип публичности состоит в том, что всякий акт, претендующий на вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога и т.п.), должен быть занесен в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу для всех третьих лиц. Существо принципа достоверности заключается в том, что всякая запись в поземельной книге имеет полную юридическую силу для третьих лиц и в том случае, когда она не соответствует действительности; заинтересованные лица вправе добиваться исправления записи в поземельной книге, но до этого момента она считается истинной.
Введение поземельных книг способствовало значительному развитию оборота недвижимости, требовавшему адекватного правового регулирования. Данное обстоятельство привело к повсеместному дифференцированному подходу в регламентации правоотношений, которые связаны с переходом прав на движимое и недвижимое имущество, призванному обеспечить учет особенностей последнего.
Современные зарубежные правовые системы также предъявляют специальные требования к форме установления права собственности на недвижимое имущество, а также к совершению сделок с таким
3 Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998 (Сер. классика российской цивилистики).
4 Покровский И.А. Указ. соч. С. 200.
14
имуществом. Юридические акты в отношении недвижимости совершаются на основе публичности и гласности. Всякая сделка по отчуждению недвижимого имущества должна быть заключена в письменной форме и зарегистрирована в специальном публичном реестре - поземельной книге или в ином реестре земельных участков и зданий.
Конкретные правила регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество, конечно же, различны для разных правопорядков. Так, по французскому законодательству все сделки об установлении или перенесении вещных прав на недвижимое имущество подлежат обязательной регистрации в официальном реестре у "хранителя ипотек". Однако сама запись в поземельной книге не является условием возникновения права собственности. С момента их совершения сделки с недвижимостью признаются действительными в отношениях между сторонами по такой сделке, но до момента регистрации прав, возникших из сделки, в реестре указанные права не могут противопоставляться правам на это имущество третьих лиц ввиду отсутствия публичности сделки.
Иной подход отмечается в германском законодательстве. Согласно §§ 873-874 Германского гражданского уложения, никакое вещное право на недвижимое имущество не может возникнуть или прекратиться без занесения его в поземельную книгу. Должностное лицо в соответствующем суде проверяет правомочия лиц, обращающихся с ходатайством о поземельной записи. Сделанная в книге запись считается истинной до момента внесения в нее исправлений. При коллизии прав преимущество признается за правом, ранее занесенным в поземельную книгу.5
Действует система регистрации прав на недвижимое имущество и в англо-американском праве, не знающем деления гражданских прав на вещные и обязательственные. В Англии договор о продаже или ином
5 См. Гражданское и торговое право капиталистических государств / Отв. ред. Е.А.Васильев, 2-е изд., перераб. и доп. М., 1992. С. 202-203.
15
акте отчуждения земли или другого реального имущества еще не порождает перехода права собственности. Для этого необходим специальный акт, при осуществлении которого компетентное лицо проверяет законность сделки, а до акта передачи имущества возникают отношения доверительной собственности. В США по законам штатов акты о передаче прав на реальное имущество составляются в письменной форме. Эти отношения оформляются документом "за печатью", подтверждаемым нотариусом или другим должностным лицом. По законам многих штатов документы "за печатью" должны быть зарегистрированы.6
В зарубежных правопорядках договор продажи недвижимости не выделяется в отдельный вид договора купли-продажи, как это сделано в российском Гражданском кодексе. Однако в принципе и там обеспечивается дифференцированное регулирование продажи движимого и недвижимого имущества. Например, Единообразный торговый кодекс США (ЕТК) предусматривает, что термином "товары" охватываются все вещи, которые являются движимыми к моменту их индивидуализации для данного договора продажи, за исключением денег, в которых должна быть уплачена покупная цена, ценных бумаг и прав требования. Термин "товары" также включает еще не родившийся приплод скота, урожай на корню и другие индивидуализированные вещи, связанные с недвижимостью, в соответствии со статьей о товарах, подлежащих отделению от недвижимости (ст.ст. 2-105 ЕТК). Договор продажи полезных ископаемых (включая нефть и газ), сооружений либо материалов, подлежащих отделению от недвижимости, рассматривается как договор продажи товаров, если они должны быть отделены продавцом; однако до момента такого отделения продажа, которую намереваются совершить стороны и которая не является передачей каких-либо прав, связанных с земельным участком, рассматривается лишь как договор о
6 Гражданское и торговое право капиталистических государств / отв. ред. Е.А.Васильев, 2-е изд., перераб. и доп. М., 1992. С. 203.
16
продаже. При этом данные предписания не умаляют прав третьих лиц, предусмотренных нормами о регистрации недвижимости (ст.ст. 2-107).7 В разделе 1 "Купля - продажа и мена" кн. 7 "Особые виды договоров" Гражданского кодекса Нидерландов в составе общих положений о купле-продаже выделяются специальные правила, посвященные потребительской купле-продаже (аналог российской розничной купли-продажи), а также продаже зарегистрированного имущества (недвижимости).8
7 Единообразный торговый кодекс США / Пер. с англ. М., 1996 (Сер. Современное зарубежное и международное частное право). С. 59-60.
8 Гражданский кодекс Нидерландов. Кн. 2, 3, 5, 6 и 7 / Отв. ред. Ф.Й.М.Фельдбрюгге. Лейден, 1996. С. 339.
17 |
