Введение
Принципиальные изменения экономической системы, осуществляемые в Российской Федерации с 1992 года, сущность которых составляет формирование рыночных отношений, в качестве одного из закономерных следствий привели к созданию рынка недвижимости. Этот рынок представляет собой один из наиболее динамичных секторов национальной экономики. Можно констатировать, что в РФ нашла свое подтверждение одна из основных тенденций экономической динамики, характерная для всех без исключения стран с рыночной организацией хозяйства: именно рынок недвижимости является индикатором общего состояния экономической системы, во многом определяя направления и уровень ее развития.
На современном этапе на первый план выходят проблемы формирования целостной системы управления недвижимым имуществом, что должно явиться одним из главных условий устойчивого экономического роста. Определяющим условием решения этих проблем служит обеспечение эффективного пространственно-экономического развития недвижимости, конечной целью которого является достижение наилучших показателей использования объектов недвижимости с учетом характеристик той пространственной среды, в которой они находятся. Выполнение отмеченного условия связано с необходимостью разработки методических подходов, позволяющих адекватно отразить результирующее воздействие факторов пространственной среды на рыночную стоимость объектов недвижимости, которая представляет собой интегральный показатель их экономической и общественной ценности. Разработка подобных методических подходов и рекомендаций отвечает насущным потребностям развития сферы недвижимости в направлении совершенствования рыночных отношений. Она позволит отразить
4.
устойчивые закономерности и характер влияния факторов пространственной среды города на изменение стоимостного эквивалента объектов городской недвижимости.
Актуальность темы исследования обусловлена:
- важным значением как объекта инвестирования и решающего фактора экономического роста;
- первоочередной ролью факторов пространственной среды города в формировании рыночной стоимости объектов недвижимости, сложностью и многоаспектностью города, как пространственной системы;
- неразрывной взаимосвязью градостроительных решений по развитию недвижимости с экономическими показателями ее использования;
- необходимостью максимизации рыночной стоимости земельно-имущественного комплекса, являющейся критерием эффективности управления городской недвижимостью;
- недостаточно полным отражением в действующих методических рекомендациях воздействия факторов пространственной среды города в комплексе их конкретных характеристик на рыночную стоимость объектов городской недвижимости;
необходимостью формирования эффективных механизмов регулирования пространственно-экономического развития и рыночного оборота городской недвижимости.
В связи с тем, что местоположение представляет собой атрибут любого объекта недвижимости, учет влияния пространственной среды, в которой существует объект недвижимости, должен являться обязательной составной частью процесса оценки. Анализ этого влияния в его наиболее существенных аспектах составляет основное содержание диссертационного исследования.
5.
Целью исследования является разработка методических подходов, позволяющих повысить точность оценки рыночной стоимости объектов городской недвижимости на основе комплексного учета факторов пространственной среды города.
Цель исследования реализуется посредством решения следующих задач:
- анализ факторов пространственной среды города и характера их влияния на рыночную стоимость объектов городской недвижимости;
- определение параметров декомпозиционной структуры, критериев и методов оценочного зонирования городского пространства;
- разработка рекомендаций по оценочному зонированию городских территорий;
- обоснование состава факторов, определяющих сравнительные преимущества местоположения и результаты его стоимостной оценки;
- разработка методов и алгоритмов определения рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом влияния факторов пространственной среды города.
Предметом исследования являются факторы пространственной среды города и их влияние на стоимостной эквивалент объектов городской недвижимости.
Объектом исследования являются объекты недвижимости в границах пространственной системы города.
Теоретической и методологической основой исследования явились основные положения экономической теории, теории градостроительства, теории оценки недвижимости, труды ведущих отечественных и зарубежных специалистов. Проблемам повышения эффективности градостроительства во взаимосвязи с пространственным развитием городов посвящены работы А.Э. Гутнова, Г.А. Гольца, П. Мерлена, К. Линча и др. Исходной базой исследования послужили модельно-
6.
системная концепция территориально-пространственного развития города, разработанная проф. Л.И. Павловой и результаты научной разработки проблем градостроительной оценки территорий городов, осуществленной проф. СИ. Кабаковой. Исследование вопросов, связанных с оценкой рыночной стоимости объектов городской недвижимости, осуществлено с использованием положений, содержащихся в трудах, подготовленных под руководством и при участии проф. П.Г. Грабового, проф. И.Г. Лукмановой, проф. В.М. Рутгайзера, проф. Е.И. Тарасевича, а также ряда зарубежных ученых - Дж. Фридмана и Ник. Ордуэя, Генри С. Харрисона, К. Эккерта и
Др.
Научная новизна проведенного исследования заключается в:
- методическом обосновании анализа пространственной среды города как обязательной составной части процедуры оценки объектов недвижимости;
уточнении содержательной характеристики понятия «пространственная среда», конкретизации ее параметров, системном анализе пространственной среды города и определении на этой основе факторов, оказывающих влияние на величину стоимостного эквивалента объектов городской недвижимости;
- определении критериев, уровней и направлений декомпозиции городского пространства применительно к целям и задачам определения рыночной стоимости объектов недвижимости;
формировании комплекса функциональных зависимостей, совокупность которых определяет закономерности и степень влияния пространственной среды города на результаты оценки объектов недвижимости;
- обосновании подходов к оценочному зонированию городских территорий в целях повышения эффективности пространственно-экономического развития городской недвижимости;
7.
- корректировка методов и алгоритмов определения рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом влияния факторов пространственной среды города.
Практическая значимость исследования заключается в возможности использования разработанных конкретных методических предложений для:
повышения эффективности пространственно-экономического развития недвижимости посредством оценочного зонирования городских территорий;
- обоснования методов и алгоритмов определения рыночной стоимости объектов городской недвижимости на основе комплексного учета факторов пространственной среды;
- использования в качестве элемента экономического механизма регулирования первичного рынка недвижимости при определении стартовых цен объектов недвижимости;
- применения системы разработанных критериев и показателей для рационализации принимаемых градостроительных решений;
- использования при формировании достоверной информационной базы для целей налогообложения недвижимого имущества.
Основным методом исследования послужил системный подход, обеспечивающий раскрытие содержательной характеристики элементов пространственной системы и анализ взаимосвязей, определяющих результирующее воздействие на рыночную стоимость объектов недвижимости.
Основное содержание диссертационной работы включает три главы.
В главе I содержится сравнительный анализ теоретических и методологических подходов к оценке городского пространства. Рассматриваются пространственные аспекты градостроительной эволюции и особенности города, как пространственно организованной системы. При
8.
этом характеристики местоположения рассматриваются, как атрибут и компонента потребительной стоимости любого объекта городской недвижимости. Обосновывается первичность характеристик пространственной среды города с позиций влияния на все экономические показатели использования объектов недвижимости и вывод о необходимости соответствующей корректировки существующих методов определения их рыночной стоимости.
В главе II предпринят анализ факторов пространственной среды города, в своей совокупности формирующих критериальный показатель оценки городских территорий - градостроительную ценность. Определены пространственные параметры декомпозиционной структуры города, компоненты градостроительной ценности и методические подходы к определению характера и степени их влияния на рыночную стоимость объектов городской недвижимости.
В главе III рассматриваются методические аспекты применения теории ренты в стоимостном анализе влияния факторов пространственной среды города на рыночную стоимость. Обосновываются корректировки алгоритмов оценки, позволяющие получить более точные значения оценки рыночной стоимости в зависимости от конкретных характеристик местоположения объектов недвижимости. Приведен пример расчета рыночной стоимости по разработанным алгоритмам.
В заключении приводятся основные выводы по результатам проведенного исследования, а также обосновываются направления дальнейших исследований закономерностей влияния факторов пространственной среды города на стоимостной эквивалент объектов городской недвижимости.
9.
На защиту выносятся:
- комплекс функциональных зависимостей влияния факторов пространственно-экономической среды города на рыночную стоимость объектов недвижимости;
- методические подходы к оценочному зонированию городских территорий с учетом градостроительной ценности;
- методика оценки рыночной стоимости с учетом влияния факторов пространственной среды города;
- расчетные модели определения рыночной стоимости объектов городской недвижимости.
По теме исследования опубликовано 3 работы общим объемом 0,9 п.л. Материалы исследования использованы в гл. 2 «Городское пространство и его влияние на стоимость объектов недвижимости» учебника для ВУЗов «Экономика и управление недвижимостью» под общ. ред. докт. экон. наук, проф. П.Г. Грабового (рекомендован Министерством образования РФ в качестве учебника для студентов высших учебных заведений, обучающихся по всем строительным специальностям).
Диссертационная работа включает три главы общим объемом 168 стр. В тексте работы содержится 15 рисунков, 5 таблиц. Индексация формул включает порядковый номер главы и порядковый номер формулы в данной главе; нумерация рисунков - сквозная по всей работе.
10.
Глава I. Теоретические и методологические подходы к оценке городского пространства
Проблема повышения эффективности использования всех видов объектов городской недвижимости может быть успешно решена лишь при условии комплексного учета как пространственных, так и экономических факторов, поскольку обе этих группы факторов отражают атрибутивные характеристики любого объекта недвижимости. Как известно, атрибут представляет собой «неотъемлемое, существенное, необходимое свойство, признак предмета или явления, без которого предмет или явление не могут существовать, быть самим собой ...» [61;47] (подчеркнуто нами - К.К.). Сам по себе атрибутивный характер пространственных характеристик непосредственно вытекает из отмеченного ранее статуса объекта недвижимости, как главной вещи. Свойство атрибутивности диалектически проявляется в двух направлениях: с одной стороны, факторы пространственной среды составляют одну из существенных компонент потребительной стоимости объекта недвижимости; с другой стороны, любой объект недвижимости можно рассматривать в качестве атрибута города, как места расселения. Ни один из объектов недвижимости не может рассматриваться вне пространства, ни один из объектов экономического анализа не может рассматриваться вне контекста конкретной рыночной системы, элементом которой он является. Неразрывное сочетание этих атрибутивных характеристик присуще любому объекту недвижимости. Это обуславливает необходимость комплексного анализа как пространственного, так и экономического аспектов формирования стоимостного эквивалента. В более узком смысле это означает необходимость экономической интерпретации всех факторных компонент и результирующего воздействия пространственной системы.
11.
Обобщенная структурно-логическая схема исследования закономерностей влияния факторов пространственной среды города на рыночную стоимость объектов городской недвижимости представлена на рис. 1.
Теория
градостроительства Пространст-
Теорети- Теория земельной Конкре- венная среда Анализ
ческие и ренты тизация предметной области города факторов
методоло- венной
гические Базовые
основы положения среды
оценки
недвижимости
Критерий и качественная опенка влияния Экономическая оценка (стоимостная интерпретация) факторов пространственной среды Количественная оценка влияния Результирующая корректировка рыночной стоимости Методика определения рыночной стоимости с учетом влияния факторов пространственной среды
факторов пространственной среды (уровень градостроительной ценности) пространственного фактора (уровень пространственной ренты)
Рис. 1. Структурно-логическая схема исследования.
Первым этапом решения данной задачи является определение состава и анализ тех факторов, которые, являясь элементами пространственной среды, воздействуют на стоимостной эквивалент объектов городской недвижимости.
На втором этапе должны быть проанализированы существующие подходы к определению стоимостного эквивалента объектов городской недвижимости. Рассмотрение изложенных вопросов составляет основное содержание главы I.
12.
1.1. Концепции формирования и развития города как методологическая основа оценки городского пространства
С общеметодологических позиций исходными, обязательными и равнозначными условиями существования любых материальных объектов являются пространство и время. В полной мере это справедливо и для процесса формирования и развития городов, что, в частности, выражается в существовании и использовании концепции «пространство - время» как основы рациональной планировки [44; 426-449]. Однако в контексте экономического анализа недвижимости (одним из видов которого является оценка) это положение нуждается в некоторой корректировке, содержание которой сводится к следующему:
во-первых, во всех без исключения процессах материального мира время является фактором абсолютно неизменяемым в том смысле, что оно по определению не может являться объектом целенаправленных воздействий. Оно должно рассматриваться в качестве главного из необходимых условий, в границах и в соответствии с которыми эти воздействия осуществляются. Одним из конкретных проявлений таких воздействий следует считать изменение во времени самого природного пространства, наиболее общими границами которого служит вся земная поверхность. В методологическом плане не имеет существенного значения то обстоятельство, каков характер самих изменений, - представляют ли они собой результаты естественной природной эволюции или сознательной человеческой деятельности. Следовательно, базисное соотношение «время - пространство» применительно к анализу городского пространства и его динамики является, по существу, однонаправленным и
более точно может быть представлено в виде «время —> пространство», что отражает подчиненность городского пространства времени. То есть, город
13.
существует как территория (в наиболее общем понимании этого термина -произвольный фрагмент земной поверхности), не совпадающая с самой собой по совокупности своих характеристик в каждый последующий момент времени.
Можно, следовательно, записать:
А-* (sb $2i ••• i Sj, ... , Sn) t+l Ф\и (Si, S2, ••• , Sj, ... , Sn) t , (I'l*)
где L - произвольный фрагмент территории города;
Sj (i = 1,2, ..., n) - конкретизирующие характеристики, единые по составу, но различные по своему содержанию в несовпадающие моменты времени; п - число конкретизирующих характеристик; t и t+l - предшествующий и последующий моменты времени.
Иначе говоря, один и тот же фрагмент городской территории, начиная от конкретного земельного участка и заканчивая территорией города в целом, в течение периода времени A t = {(t+l) - t} претерпевает изменения в любых своих существенных характеристиках, и прежде всего - в пространственных. Для города в целом это проявляется в изменении размера его территории (площади), а также (в меньшей степени) -конфигурации (формы). Применительно к фрагментам городской территории изменяется их пространственное соотношение, в частности, сравнительная удаленность. Таким образом, процесс градостроительной эволюции в качестве одного из обязательных и важнейших элементов содержит динамику пространственной среды.
Данное положение имеет особенное значение для анализа объектов недвижимости, поскольку:
14.
практически все объекты недвижимости существуют в особым образом организованном пространстве, представляющем собой результат целенаправленной человеческой деятельности;
это организованное пространство является территорией расселения людей. Следовательно, оно представляет собой реализацию функции целеполагания, обязательной для любой сознательно созданной системы.
Наличие этих двух взаимосвязанных характеристик позволяет сделать следующий вывод:
границы территории расселения одновременно служат границами организованного пространства, и следовательно, представляют собой пределы сферы проявления пространственного фактора.
Именно такой подход зафиксирован в ст. 38 «Территории городских и сельских поселений» действующего Градостроительного кодекса РФ от 7 мая 1998 г., согласно которой: «Пространственную и земельно-ресурсную основу городских и сельских поселений составляют территории в пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений, а также все, что находится над и под поверхностью указанных территорий» [3].
Из этого, в свою очередь, следует, что влияние пространственного фактора на результаты оценки объектов недвижимости также ограничивается границами территории города. В этом состоит отличительная особенность характера влияния пространственного фактора по сравнению с воздействием макро- и мезоэкономических факторов (уровень экономической активности, динамика инфляции, размеры доходов на душу населения и т.п.). Характер и результаты влияния этих факторов могут быть едиными для всех или большинства городов на территории региона или страны в целом, тогда как результаты влияния пространственного фактора будут различаться для каждого конкретного города.
15.
При анализе недвижимости в качестве таких границ, "пространственных рамок" выступают границы поселений (по-латыни "municipia", в связи с чем в российском законодательстве для обозначения поселений используется термин «муниципальные образования»). Главной отличительной чертой поселений является не сам факт расселения (в этом смысле территорией расселения является преобладающая часть всей земной поверхности), а характер расселения, постоянство проживания людей на территории муниципальных образований.
Основной формой расселения является город. Урбанизация стала одним из наиболее существенных признаков современной цивилизации.
Фундаментальным признаком города служит урбанистическая концентрация, которая в наиболее общем виде может быть определена, как последовательно нарастающее во времени сосредоточение процессов жизнедеятельности в пределах достаточно ограниченного пространства (на территории города). Можно сказать, что город представляет собой пространственно - координированный «цивилизационный сгусток». Урбанистическая концентрация проявляет себя в следующих основных аспектах:
а) концентрация расселения. Занимая по площади чуть более 3% территории РФ, города являются местом проживания 3/4 населения. Можно добавить, что в столицах относительно небольших по размеру государств проживает до половины всего населения страны (например, в Копенгагене проживает 40% населения Дании);
б) концентрация жизнедеятельности, как непреложное объективное следствие концентрации первого вида.
В целях данного исследования существенным является то обстоятельство, что отмеченные два аспекта урбанистической концентрации неизбежно принимают вещественную форму именно в виде размещения на ограниченной территории большого количества объектов
16.
недвижимости самого различного функционального назначения. Объекты недвижимости обеспечивают собственно проживание, а также осуществление всех других видов деятельности - экономической, культурной и т.д.
С учетом изложенного можно сделать вывод, что влияние пространственного фактора на объекты недвижимости (в том числе, на их экономическую оценку) должно рассматриваться, в первую очередь, применительно к городу.
Это, естественно, не означает, что не может быть проведен аналогичный анализ объектов недвижимости, находящихся на территории сельского поселения. Однако влияние пространственного фактора в данном случае следует считать крайне незначительным. Согласно действующему Градостроительному кодексу РФ к сельским отнесены те из поселений, в которых проживает от 200 до 5000 чел. Такая незначительная величина населения предполагает, что территория сельского поселения весьма компактна и, следовательно, любой объект недвижимости на его территории имеет одинаковые (или весьма схожие) пространственные характеристики.
Необходимость ограничений анализа факторов пространственной среды на стоимостной эквивалент объектов недвижимости территорией города обосновывается также и тем, что в пределах этих границ имеет место стабильность расселения и жизнедеятельности. С этой точки зрения город представляет собой локализованную пространственную систему.
Наконец, границы городской территории определяют пространственные пределы конкретного рынка недвижимости, параметры и показатели которого в каждом городе могут существенно различаться. Таким образом, расширение границ пространственной среды за пределы территории города с позиций влияния на стоимостной эквивалент является необоснованным.
17.
Современный этап градостроительной эволюции характеризуется крайне высокими темпами урбанизации и нарастанием интенсивности ресурсного обмена между местами расселения. Это приводит к формированию новых по своей пространственной структуре форм современного расселения, наиболее характерными из которых являются агломерация, конгломерация и конурбация (при явном преобладании первой). Естественно, подобная качественная трансформация пространственной среды не может не вызывать последствий с позиций влияния на стоимостной эквивалент объектов недвижимости. Однако в настоящее время в РФ в законченном виде ни одна из указанных форм мест расселения не имеет места. Под законченностью в данном случае понимается обязательное наличие однородности экономической ситуации, что можно, в частности, трактовать, как единое равновесие на рынке недвижимости. Однако, подобное положение не характерно для современной экономической ситуации в РФ. Одной из ее наиболее существенных особенностей является резкая дифференциация экономической активности даже в пространственно близких местах расселения (достаточно указать на Москву и города ближайшего Подмосковья). Следовательно, будучи в высокой степени гомогенными пространственными системами, связанность элементов которых (именно в пространственном аспекте, который является показателем степени гомогенности) последовательно нарастает, существующие на территории РФ агломерации, конгломерации и конурбации остаются гетерогенными экономическими системами (в данном случае главную роль играет не столько отсутствие устойчивых связей между ними, сколько различие самих элементов). Именно в этом следует видеть одно из главных проявлений рыночных отношений, развитие которых «несомненно, приведет к более глубокому социальному расслоению населения, углублению его социально пространственной дифференциации. ... вызовет |
