ВВЕДЕНИЕ
Жилищное строительство является важнейшим инструментом осуществления конституционного права граждан России на жилье. Вопросы развития жилищного строительства, благодаря его особой социально-экономической значимости выходят за рамки строительной отрасли. Жилищное строительство - это общенациональный приоритет реформирования социально-[ экономических основ Российской Федерации, способный решить ряд
острейших проблем современного развития, оно касается всего населения нашей страны. Острота этой проблемы для России видна из того, что средняя обеспеченность одного человека жильем в России - около 16 м2, в Венгрии, Словакии, Чехии - 30-35 м и развитых капиталистических странах - 40-50 м .
Около 20 млн. граждан России проживают в коммунальных квартирах, общежитиях и бараках. Не имеют собственного жилья около 300 тыс. семей военнослужащих, 17 млн. россиян, имеющих менее 5 м2 жилой площади на человека, стоят в многолетних очередях на получение жилья, большое количество людей живет в ветхих и аварийных домах, во времянках, в неприспособленных помещениях ютятся сотни тысяч беженцев и вынужденных переселенцев. Острая нехватка жилья не позволяет переселить людей с территорий с повышенной радиацией, из северных районов, из закрытых городков военно-промышленного комплекса, из поселков, расположенных у истощенных месторождений и нерентабельных производств и т.д.
Дефицит жилья в переходный период не компенсируется вновь построенными объемами. Ввод жилья сократился с максимума в 72,8 млн. м2, достигнутого в 1987 г., до минимума в 37,9 млн. м2 в 1992 г. В период 1993 -1995 гг. в России строилось около 40 млн. м жилья ежегодно. Депрессивное состояние жилищного строительства связано с общеэкономическим кризисом. Однако жилищное строительство - одна из немногих отраслей, сохраняющих #| свой потенциал, а в 1995 - 1998 гг. отмечались некоторые признаки подъема.
5
Согласно мировым тенденциям, рост жилищного строительства является индикатором выхода страны из кризиса.
Переход от командно-административной системы к рыночной в жилищной сфере особенно сложен и противоречив. Здесь действуют как инерция материальных ресурсов, так и менталитет населения, привыкшего за годы советской власти к бесплатному жилью.
Как известно, законодательное регулирование новых жилищных отношений в России началось с принятия VII Съездом народных депутатов РФ новой редакции статей 12 и 58 Конституции Российской Федерации, а Верховным Советом РФ - законов "Об основах федеральной жилищной политики" и "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР", "О приватизации жилищного фонда в РСФСР". В июне 1993 г. была принята Государственная целевая программа "Жилище", сформулировавшая рыночную стратегию долгосрочной государственной жилищной политики, главным образом на 1993 - 1995 гг., включающая изменения правовой базы жилищной реформы, преодоление сокращения объемов жилищного строительства, изменение структуры жилищного фонда, включая формы собственности, источники финансирования, типологии строительства, достижение
безубыточного функционирования жилищной сферы, обеспечение социальной защиты малоимущих, изменение. условий землепользования, совершенствование организации и управления строительством, структурную перестройку строииндустрии и промышленности строительных материалов. В июне 1994 г. были изданы три указа Президента РФ по совершенствованию жилищной политики: №1180 «О жилищных кредитах», №1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» и №1181 «О мерах по обеспечению достройки незавершенных строительством жилых домов.
Принятая в 1993 г. Государственная целевая программа "Жилище" (Постановление Правительства РФ №595) основывалась на либерально-рыночных подходах. Предполагалось, что рынок сам по себе обеспечит
6
активную инвестиционную деятельность, достаточные ресурсы для строительства, «автоматический» рост объемов жилищного строительства. Однако реальная жизнь опровергла эти ожидания. Хронический дефицит бюджетных средств и финансовых ресурсов у коммерческих банков, распад системы управления и хозяйственных связей, неплатежи, отставание законодательной базы от времени - все это предопределяет необходимость поиска принципиально новых подходов в организации строительства жилья. Кроме того, стихийный рынок в жилищной сфере предстоит заменить рынком, регулируемым государством. Поддержка государства, его протекционистская политика и организующая роль на первом этапе рыночных преобразований необходимы.
Для достижения хотя бы минимальной обеспеченности россиян жильем, (к примеру,* комната на человека) жилой фонд страны понадобится увеличить в 1,5 раза.
Проблемы строительства во всех аспектах его развития
рассматриваются в трудах таких ученых-экономистов, как Абрамов СИ., Бушуев Б.С, Грабовый П.Г., Карасев A.B., Колосов А.Ф., Панибратов Ю.П., Панкратов Е.П., Рекитар Я.А., Спицин А.Т., Степанов И.С., Хайкин Г.М. и т.д. Следует отметить, что при большой практической значимости разработок указанных авторов, вопросы строительства малоэтажных жилых домов, где главным действующим лицом является предпринимательская строительная организация, требуют дополнительного изучения. Все это предопределяет выбор темы диссертационного исследования, ее актуальность и народнохозяйственную значимость строительства малоэтажных жилых домов с учетом функционирования предпринимательских строительных организаций.
Объектом исследования являются предпринимательские строительные организации, участвующие в инвестиционных проектах по застройке малоэтажных жилых домов.
Предметом исследования являются экономические отношения, взаимосвязи и зависимости, стратегии и тактики поведения строительных организаций на рынке объектов малоэтажных жилых домов с учетом их реального спроса.
Теоретической и методологической основой исследования являются:
- неоклассические, классические и современные экономические теории и концепции развития производства в условиях рынка;
- научные труды отечественных и зарубежных ученых и практиков по экономике, организации и управлению как народным хозяйством в целом, так и строительным комплексом в отдельности;
- законодательные и нормативные акты Российской Федерации, методические и инструктивные разработки Минстроя РФ.
Методический инструментарий исследования базируется на диалектических методах познания, обеспечивающих комплексный и объективный характер изучения.
В процессе исследований использованы методы экономико-математического моделирования, логического анализа количественных признаков, экспертных оценок, корреляционно-регрессионного анализа, линейного программирования, имитационного моделирования и др.
На рис. 1.1 представлена общая схема проведения исследования.
Целью исследования является разработка теоретических и методических принципов формирования стратегии управления экономической стабильностью для предпринимательских строительных организаций при строительстве малоэтажных жилых домов в условиях становления рыночных отношений.
В соответствии с этой целью в диссертации необходимо решить следующие задачи:
- анализ развития малоэтажного жилищного строительства в России;
- выявление социальных и экономических аспектов малоэтажного жилищного строительства;
определение сущности предпринимательской деятельности, специфических особенностей при строительстве малоэтажных жилых домов и проведение оценки основных направлений повышения активности строительной организации;
- разработка методических принципов формирования экономической стратегии развития предпринимательских строительных организаций;
- изучение связей и зависимостей между факторами, влияющими на условия функционирования строительной организации при становлении и развитии малоэтажного жилищного строительства;
- проведение выбора и обоснование стратегии управления экономической стабильностью строительной организации;
- выработка методических подходов к определению рейтинга подрядной организации на рынке строительной продукции (услуг) при малоэтажном строительстве;
- разработка методических основ определения уровня экономической стабильности предпринимательской строительной организации с оптимизацией влияния факторов на изменение рыночной ситуации;
Научная новизна диссертации заключается в том, что в работе раскрыты роль и место по формированию предпринимательской деятельности многофункциональной подрядной строительной организации на всем жизненном цикле строительства малоэтажных жилых домов.
Основными элементами научной новизны являются:
1. Разработана концепция функционирования многофункциональной строительной организации по принципу: производство - строительство -владение и эксплуатация малоэтажных сборных жилых домов (коттеджей);
2. Сформулированы основные положения по определению экономической стабильности строительной организации с учетом рисков на основе выбора стратегии и тактики, учитывающей результат ее производственной и инвестиционной деятельности;
3. Выявлены граничные значения областей экономической стабильности функционирования строительной организации с учетом ее экономического состояния;
4. Разработана экономико-математическая модель экономической стратегии функционирования многопрофильной строительной организации при реализации инвестиционного проекта застройки малоэтажных жилых домов;
5. Методика разработки стратегии и тактики управления по обеспечению экономической стабильности функционирования предпринимательской строительной организации.
Основные положения, выносимые на защиту:
1. Классификация факторов экономической стабильности и критериев оценки эффективности функционирования предпринимательской строительной организации с учетом факторов риска.
2. Экономико-математическая модель управления экономической стратегией и экономической стабильностью предпринимательских строительных организаций;
3. Методы определения рейтинга экономической стабильности строительных организаций на основе тестовой технологии.
Практическая значимость работы заключается в том, что ее выводы и предложения направлены на повышение эффективности функционирования предпринимательской строительной организации при организации строительства малоэтажных жилых домов. Проведенный анализ показал, что подобные предпринимательские структуры успешно работают в Подмосковье, в Норильске и ряде других областей России.
10
Практические предложения автора, а также рекомендации научно-методического характера могут быть использованы на многих предприятиях стройиндустрии, которые работают по принципу производство - строительство, а также Госстроем РФ при разработке жилищной политики по развитию малоэтажного жилищного строительства на ближайшую перспективу.
Достоверность диссертационного исследования основывается на репрезентативной статистической и бухгалтерской отчетности, представляющей обширный массив информации, использовании общепризнанных современных теорий и методов исследования, а также разработанных автором в процессе исследования оригинальных методов, научных положений и приемов, многие из которых применены в практике.
Основные выводы и результаты исследования апробированы в докладах и сообщениях, а также в 8 публикациях общим объемом 7,85 п.л.
Диссертация состоит из введения, четырех глав, выводов и предложений, библиографии, трех приложений. Общий объем диссертации составляет 196
j страниц, машинописного текста, из них 16 таблиц и 37 рисунков,
I
библиография содержит 76 наименований трудов отечественных и зарубежных | авторов.
6.
исследований
Щель проведения работь^
Разработка теоретических и методических принципов формирования стратегии управления экономической стабильностью предпринмательских строительных организаций при стюительстве малоэтажных жилых домов в условиях рынка _______
Определение сущности предпринимательской деятельности в строительстве малоэтажных жилых домов и оценка основных направлений повышения активности строительной организации;
Анализ источников внебюджетных средств и форм их привлечения;
Конкуренция как необходимое условие развития предпринимательской деятельности и факторы, влияющие на дальнейшее развитие малоэтажного строительства; Изучение связей и зависимостей между факторами влияющими на условия функционирования строительной организации при становлении и развитии малоэтажного жилищного строительства;
Выбор и обоснование стратегии управления экономической стабильностью строительной организации;
Выработка методических подходов к определению рейтинга подрядной организации на рынке строительной продуций (услуг) при малоэтажном строительстве.
Полученные результаты
1. Применяемый подход позволяет создать более гибкую систем функционирования строительной организации, позволяющую ей участвовать на всех этапах жизненного цикла инвестиционного проекта; *
2. Предложены направления стратегии и тактики управления строительной организации, занятой в системе производства-строительства и владения малоэтажным жильем
оэтажны
]рбъект исследований Предпринимательские строительные ор-гаизации, участвующие в инвестиционных проектах по застройке малоэтажных жилых домов ______
Методологические основъ^ классические, неоклассические и современные экономические теории развития производства;
труды российских и зарубежных ученых и практиков по экономике, организации и управлению как народным хозяйством в целом, так и строительным комплексом в отдельности;
законодательные акты России и норматив-ные документы Госстроя._______________
практическое внедрений Предложенные результаты исследований были использованы в концепции создания в России многопрофильной организации по изготовлению и монтажу малоэтажных жилых домов-котеджей.
Разработка и внедрение методических вопросов оценки эффективности проектов в строительстве малоэтажных зданий
-О-
исследований
Экономические отношения, взаимосвязи и зависимости стратегии и тактики поведения строительных организаций на рынке малоэтажных жилых домов
ная новизне^
Раскрыты роль и место по формированию предпринимательской деятельности многопрофильной-подрядной строительной организации на всем жизненном цикле строительства малоэтажных жилых домов.
ра защиту выносятся]
Классификация факторов экономической стабильности;
Экономико-математическая модель управления экономической стратегией и экономической строительной организацией; учетом рисков; Методика по обеспечению экономической стабильности многопрофильной строительной организации;___________________________________
Апробация
Результаты исследования были приняты и внедрены в строительной компании «СИЭТЛ», опубликованы в 7 научных работах.
Рис. 1.1. Схема проведения исследования
12
ГЛАВА 1. ИССЛЕДОВАНИЕ СОСТОЯНИЯ РАЗВИТИЯ
ОСНОВНЫХ НАПРАВЛЕНИЙ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИИ
1.1. Анализ развития малоэтажного жилищного строительства
На современном этапе формирования новых экономических отношений в России проблема жилья продолжает оставаться неразрешенной для значительной части населения. Государственное и муниципальное строительство в городах почти прекращено, бюджетное финансирование в этой сфере практически отсутствует. На лицо самая низкая жилищная . обеспеченность в Европе: 15,4м2 общей площади на одного человека в России при 21,1м2 в среднем на одного жителя Европы. При этом около 30% семей проживает на площади ниже санитарной нормы (9 м2).
Основным источником финансирования жилищного строительства в последние годы становятся внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки. В январе-марте текущего года на территории РФ построено жилье общей площадью 4 млн. м2, что на 10% меньше, чем за тот же период прошлого года.
В то же время частное строительство за чертой города переживает небывалый по масштабам бум. Малоэтажное строительство охватило всю Россию. Это, пожалуй, одно из самых противоречивых социальных явлений в условиях неэффективной работы государственного хозяйственного механизма и обнищания значительной части населения.
Первый этап этого явления можно назвать его пионерным периодом (1990-1995 гг.).
К основным отрицательным факторам первого периода массового малоэтажного строительства в России можно отнести:
13
1. Традиционный устаревший подход к решению качественно новых проблем без учета опыта развития других стран, отсутствия предварительного технико-экономического обоснования.
2. Неподготовленность и разобщенность отечественной индустриальной базы строительства, и отсутствие отрасли промышленного производства высококачественных сборных элементов и деталей для загородного жилья.
3. Появление большого количества случайных, недостаточно профессиональных проектных и строительных фирм, основная цель которых получение сиеминутной максимальной прибыли (что само по себе не плохо, но лишь в сочетании с эффективной работой и полным удовлетворением потребностей клиентов), а не создание перспективных современных проектов и ведение строительства малоэтажного загородного жилья, отвечающего современным стандартам.
4. Массовая вырубка лесных угодий, произвольный метод освоения территорий под строительство.
5. Отсутствие комплексного подхода по созданию единой инженерной инфраструктуры (прокладка дорог, сетей).
6. Несовершенство законодательной базы по регулированию рынка продаж готового загородного жилья.
7. Отсутствие дифференциации в учете спроса и возможностей социально различных групп покупателей.
Необходимость изучения экономических аспектов организации строительства загородного жилья предопределяет актуальность рассматриваемой темы исследования, т.е. рынка спроса, и соответствующую оценку возможностей его удовлетворения. Для строительного комплекса это означает оптимизацию всех возможностей и ресурсов с учетом настоящих требований и перспективных потребностей в загородном жилье.
14
Социальная неоднородность населения непосредственно влияет на общие потребности жилища и его типологию. Здесь важно знать постоянные изменения таких потребностей в конкретных типах жилища.
С целью максимального удовлетворения жилищных запросов населения посредством развития малоэтажного индивидуального строительства в 1996 году была принята Государственная целевая программа "Свой дом". Госстрой России с участием Министерства экономики РФ, Министерства финансов РФ и ЦБ России проделал большую работу по конкретизации и осуществлению данной программы. В сфере законодательных, организационно-правовых, кредитно-финансовых, земельных и инженерно-технических аспектов решения проблемы.
Началось освоение земельных участков, определялись будущие застройщики. Некоторые банки стали выдавать кредиты на строительство домов. Были проведены конкурсы (всероссийские и региональные) по выбору проектов недорогого малоэтажного жилья, с использованием местных материалов и конструкций.
Реализация данной программы позволила выявить ряд очень серьезных проблем, а именно:
- отсутствие единых методических подходов по планировке поселков индивидуальных домов на отведенных территориях, разработки, согласования и утверждения их генеральных планов;
- отсутствие статистической годовой отчетности по ежегодным объемам загородного жилищного строительства и источникам финансирования.
Местные архитектурные органы произвольно согласовывают и принимают к реализации те или иные проекты индивидуальных жилых домов. Они не предъявляют профессиональных требований к его размерам, планировке, конструкциям и архитектурному облику, а также к их соответствию требованиям СНиП Нет должного контроля за ходом возведения и приемки в эксплуатацию жилых домов. Все это нередко приводит
15
к беспорядочному размещению домов на участках, скученности жилой застройки, нарушению противопожарных и санитарных требований, возведению зданий с грубыми отступлениями от действующих норм, что подчас вызывает аварийные ситуации.
Кроме того, неясно, как должен организовываться на конкретных территориях процесс градостроительного формирования поселков индивидуальных жилых домов. Должен ли составляться, согласовываться, утверждаться и контролироваться генеральный план застройки?
Как и кем должен организовываться контроль качества работ и приемка в эксплуатацию зданий, если дом индивидуально возводит семья?
Как известно, в Федеральной целевой программе "Свой дом", особое внимание уделялось строительству экономичного жилища (300-400 долларов США за один м2), Госстрою Российской Федерации было поручено разработать рекомендации в области рациональных видов жилых малоэтажных домов и перейти от дорогих коттеджей на более доступные индивидуальные жилища с размерами на семью (60-80 квадратных метров) с перспективой дальнейшего увеличения его площади (растущий дом).
Стоимость квадратного метра общей площади в таком доме на 5-10% меньше, чем в коттедже, а расход энергии на отопление снижается еще больше.
Архитектурный внешний облик индивидуальных жилых домов, особенно чрезмерной площади, часто не отвечают местным и природным условия, национально-бытовым традициям и т.д. Их вычурность, конечно, отражает стремление застройщиков уйти от типовой архитектуры. Но все эти "изюминки", примененные без определенного знания, такта и мастерства, вносят безвкусицу в архитектуру домов и поселков. Бороться с этим "перебором" после долгих лет архитектурного однообразия сложно. Здесь не помогает чиновничий запрет.
При составлении производственных программ и оценке проектов поселков нужно учитывать целый ряд требований. Это особенности конкретных
16
мест их размещения, традиции регионов, природно-климатическую специфику и градостроительные особенности (пригородная, дачная или сельская застройка, в урбанизированной среде, курортной или рекреационной зонах, в лесной тихой или ветреной степной местностях и т.п.).
В Московской области реализуется также областная целевая программа "Жилище". В соответствии с этой программой, утвержденной правительством Московской области, малоэтажное жилищное строительство к 2000 году в Подмосковье в целом составит более 50%, а на селе - 90% общего ежегодного ввода жилья.
Основными источниками финансирования жилищного строительства на сегодняшний момент являются средства населения. Дом становиться собственностью жильца, что побуждает человека по-иному подходить к качеству дома. Основными критериями становятся следующие:
- дом должен быть долговечным и служить семье более 100 лет;
- конструкции и материалы дома должны обеспечивать тепло, комфорт, экологическую чистоту жилища;
дом должен иметь удобную планировку, быть архитектурно-выразительным и недорогим.
Таким образом, жилище в условиях рынка изначально имеет заказчика и потребителя, требования которого первичны для всех архитектурно-планировочных предложений и решений. Поэтому в условиях становления новых экономических отношений в сфере жилищного строительства, отказа от типового проектирования в связи с индивидуализацией потребностей необходима многовариантность архитектурно-пространственных решений жилища для удовлетворения растущих потребностей семьи соответственно социально-демографическим характеристикам, образу жизни и экономическим возможностям различных социальных групп населения. Причем одна из важных задач - участие профессиональных строительных организаций,
17
учитывающих требования покупателя и обеспечивающих соблюдение всех норм и требований СНиП РФ.
1.2. Социальные аспекты малоэтажного жилищного строительства
На этапе перехода к рыночным отношениям в России сформировались три основных слоя населения:
- полностью малоимущие, жилище которых должно быть обеспечено за счет государственных или муниципальных бюджетов;
- частные застройщики с высоким достатком, возводящие престижные дома за счет собственных средств;
- промежуточный средний класс населения, для которого проблема обеспечения жильем может быть решена путем частичного использования собственных средств и за счет займов, а также путем получения государственного (муниципального) жилья по договору аренды с возможностью последующего выкупа.
По данным результатов исследования Института социально-экономических проблем народонаселения, доля экономических групп в населении по уровню душевого дохода составляет: бедные - 51,9%, богатые и очень богатые - 5%, средний класс - 43,1%. При этом в среднем классе различают группы мало-, средне- и высокообеспеченные, доля которых равна соответственно: 19,1%; 18,2%и 5,8% [19].
Для части населения (среднего класса) должны быть определены реальные возможности осуществления строительства и уровень показателей качества жилья. Среди социально защищаемых слоев населения часть семей может вложить определенную долю собственных накоплений в строительство своего дома при активной поддержке со стороны государства в виде единовременных пособий, льготных субсидий, кредитов.
Рынок жилья вызвал значительные изменения в типологии жилых домов для индивидуальной застройки. Ведущими, по-прежнему, остаются дома |
