ВВЕДЕНИЕ
Переход к рыночным отношениям в жилищной сфере предопределил необходимость кардинального пересмотра сложившихся принципов правового регулирования жилищных отношений. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г. и Жилищные кодексы республик 1983-1984 гг. были рассчитаны на регулирование отношений, носивших преимущественно императивно-ограничительный характер, сформировавшихся при отсутствии рынка жилья, существовании системы централизованного управления и распределения жилищного фонда, преобладании государственной, общественной собственности на жилье. Потребности сегодняшнего дня настоятельно требуют обновления всего жилищного законодательства, создания правовой основы рыночных отношений в жилищной сфере.
Большое значение в этом отношении имеет Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики", который устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений в новых социально-экономических условиях при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере. Отдельные предложения по совершенствованию жилищного законодательства уже нашли воплощение в ряде вновь принятых нормативных актов. Среди них можно назвать Основы гражданского законодательства 1991 г.,Закон РФ"О приватизации жилищного фонда в РФ" от 4.07.91., "О внесении изменений и дополнений в Закон Рф"О приватизации жилищного фонда в РФ" соответственно от 23.12.92. и от 11.08.94., Гражданский кодекс (часть первая) 1994 г. и ряд других. Однако эти нормативные акты регулируют лишь отдельные стороны жилищных отношений, отличаются неполнотой, противоречивостью и разрозненностью. Поэтому во весь рост встает задача создания единого кодификационного акта - нового Жилищного кодекса России, который должен стать своего рода Конституцией в области регулирования
жилищных отношений.
В этой связи является актуальным анализ ныне действующего жилищного законодательства и практики его применения с точки зрения целесообразности сохранения отдельных его положений в новом Жилищном кодексе, а также выработка новых подходов к решению существующих в этой сфере теоретических и практических проблем.
Нет единого мнения среди ученых относительно понятия и классификации жилищных обязательств, их соотношения с жилищными правоотношениями. Без должного внимания остались жилищные обязательства, возникающие из договора аренды жилого помещения в частном жилищном фонде.
Требуют переосмысления сложившиеся традиционные взгляды на роль и место гражданско-правовой ответственности в жилищных правоотношениях. Преобладание административно-правовых методов регулирования в жилищной сфере в значительной степени обусловило положение, при котором гражданско-правовая ответственность оказалась отодвинутой на второй план. Это нашло отражение как в построении системы охранительных норм в действующем Жилищном кодексе (в частности, в ст. 154 ЖК под названием "Ответственность за нарушение жилищного законодательства" гражданско-правовая ответственность даже не упоминается), так и в практике ее применения. Рыночные отношения с неизбежностью диктуют необходимость усиления именно гражданско-правовых принудительных средств воздействия на нарушителей жилищного законодательства, одним из которых является гражданско-правовая ответственность.
Для совершенствования норм о гражданско-правовой ответственности за нарушение жилищных обязательств, повышения их эффективности необходим прежде всего серьезный теоретический анализ самого понятия гражданско-правовой ответственности, ее соотношения с другими мерами принудительного характера, применяемых при нарушении жилищных обязательств.
Вопросы юридической ответственности, в том числе и гражданско-правовой, всегда привлекали внимание ученых-юристов как в области общей теории права ,
6
так и в цивилистике. Этой проблеме посвящены монографические исследования таких авторов, как М.М. Агарков, С.С. Алексеев, С.Н. Братусь, О.С.Иоффе, М.Д. Шаргородский, О.Э. Лейст, P.O. B.A. Тархов.И.С. Самощенко, М.Х. Фарукшин и других.
Однако исследований, посвященных особенностям гражданско-правовой ответственности за нарушение жилищных обязательств, практически нет. В обширной литературе по жилищному праву вопросы ответственности за нарушение жилищных обязательств рассматривались, как правило, в контексте оснований прекращения права пользования жилым помещением. При этом не исследовались ни природа этих оснований, ни их место в системе юридических фактов, влияющих на динамику развития и прекращения жилищных правоотношений. Выборочному анализу подвергалась лишь гражданско-правовая ответственность за нарушение жилищных обязательств, возникающих из договора найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также из членства в ЖСК. Не получили должного освещения в литературе особенности оснований гражданско-правовой ответственности за нарушения жилищных обязательств, вопросы соотношения мер гражданско-правовой ответственности с другими средствами принудительного воздействия на субъектов жилищных правоотоношений( с мерами защиты). Отдельные выводы и положения по указанной проблеме, нашедшие отражение в цививлистической литературе , требуют переоценки, уточнения и развития с учетом новейшего жилищного законодательства, ориентированного на регулирование рыночных жилищных отношений.
Недостаточная теоретическая разработка названных вопросов, неясность и противоречивость отдельных положений действующего жилищного законодательства порождают трудности и в практике применения мер гражданско-правовой ответственности за нарушения жилищных обязательств.
Эти обстоятельства и предопределили выбор темы диссертационного исследования.
7
Цель настоящего исследования состоит в том, чтобы, опираясь на общетеоретическое и гражданско-правовое учение об ответственности, выявить специфику гражданско-правовой ответственности за нарушения жилищных обязательств и ее оснований, ее соотношение с мерами защиты, исследовать эффективность применения правовых норм, предусматривающих конкретные меры гражданско-правовой ответственности за нарушения жилищных обязательств, а также разработать на этой основе предложения по совершенствованию жилищного законодательства и практики его применения.
Теоретической основой исследования являются труды ученых-юристов дореволюционого и советского периода, как в области общей теории права, так и цивилистов, посвященные общим проблемам юридической, в том числе и гражданско-правовой ответственности: К.Анненкова, Е.В.Васьковского, Ю.С.Гамбарова, Д.И.Мейера, Э.Э.Пирвица, П.П.Цитовича, Г.Ф. Шершеневича; С.С.Алексеева, З.А.Астемирова, Б.С.Антимонова, М.М.Агаркова, С.Н.Братуся, Д.И.Бернштейна, Б.Т.Базылева, П.Варула, В.М.Горшенева, С.Е.Донцова, О.С.Иоффе, О.ЭАейста, Н.С.Малеина, Г.К.Матвеева, И.С.Самощенко, В.Т.Смирнова, В.АТархова, М.Х.Фарукшина,Е.А.Флейшиц, Р.О.Халфиной и др.
В диссертации использовались также работы, посвященные общим вопросам жилищного права, С.И.Аскназия, Ю.Г.Басина, Е.В.Богданова, Ю.С.Васильева, К.А.Глухова, Т.И.Илларионовой, В.Ф.Маслова, И.Б.Мартковича, А.Е.Мушкина, И.П.Прокопченко, А.Г.Потюкова, Ю.К.Толстого, Н.А.Саниахметовой, Е.О.Харитонова, В.Ф.Чигиря и других авторов.
В качестве методологической основы диссертационного исследования использованы законы философии и положения отечественной теории права. Руководящим методом исследования является диалектический подход к рассмотрению поставленных проблем. Использовались также частные методы научного познания : формально-логический, исторический и метод сравнительного анализа. На этой основе в работе проведен сравнительный анализ законодательства зарубежных стран (в частности, Германии) и России в области регулирования
8
жилищных отношений, показан процесс эволюции норм о гражданско-правовой ответственности за нарушение жилищного законодательства в разные исторические периоды развития нашего государства.
Эмпирическую основу работы образует судебная практика. В диссертации в рамках поставленных задач проведен анализ практики по составляющим предмет исследования категориям жилищных дел, рассмотренных судами г. Санкт-
Петербурга, Ивановской и других областей, а также опубликованная практика Верховных Судов СССР и Российской Федерации.
Научная новизна работы состоит в том, что она представляет собой первое монографическое исследование, специально посвященное гражданско-правовой ответственности за нарушения жилищных обязательств и оснований ее наступления в условиях формирования рынка жилья. С этой позиции проанализировано новейшее жилищное законодательство. Предпринята попытка определить правовую природу жилищных обязательств, дать их классификацию. Выявлены особенности гражданско-правовой ответственности за нарушение жилищных обязательств. Дан развернутый анализ мер защиты субъективных жилищных прав, показано соотношение мер гражданско-правовой ответственности и мер защиты. Проведена классификация мер защиты.
В диссертации разработаны следующие положения, которые выносятся на защиту:
1. Характеристика жилищного обязательства как видового по отношению к жилищному правоотношению понятия, являющегося по своей природе цивилистической категорией, в силу которого одна сторона обязуется предоставить другой стороне во временное или постоянное пользование для проживания жилое помещение, а другая сторона обязуется использовать его по назначению и вносить установленные платежи.
2. Вывод о том, что гражданско-правовая ответственность за нарушения жилищных обязательств всегда реализуется в рамках охранительного правоотношения. При этом отличительной особенностью ответственности за
9 нарушение внерыночных жилищных обязательств является ее императивный
характер, установление форм и объема ответственности исключительно на уровне закона, что представляет собой исключение из свойственного гражданскому праву принципа диспозитивности.
3. Классификация всех мер гражданско-правовой ответственности за нарушения жилищных обязательств на компенсационные(возмещение убытков), штрафные (неустойка, задаток), конфискационные (изъятие в доход государства незаконно полученных сумм от сдачи жилого помещения в поднаем) и пресекательно-поражающие(лишение или ограничение права пользования жилым помещением-выселение без предоставления другого жилого помещения и принудительный обмен).
4.Классификация всех государственно-принудительных мер за нарушение жилищных обязательств на меры ответственности и меры защиты. Их разграничение должно проводится не по основаниям применения или функциональной направленности, а по характеру последствий, наступающих для лица, к которому они применены.
5. Определение мер защиты как правовых средств принудительного воздействия, направленных на охрану и защиту прав и законных интересов их носителей, применяемых к субъектам независимо от их вины и не влекущих для них некомпенсируемые лишения имущественного характера.
6. Вывод о возможности применения за одно и то же нарушение жилищного обязательства как мер защиты, так и мер ответственности.
7.Положение о возможности сопряженного применения договорной и деликтной ответственности, обусловленного нарушением правил общежития, создающим обстановку невозможности совместного проживания.
На основе характеристики гражданско-правовой ответственности за отдельные нарушения жилищных обязательств разработаны предложения по совершенствованию действующего жилищного законодательства, которые могут быть использованы в ходе разработки нового Жилищного кодекса России. В диссертации на основе обобщения и анализа материалов конкретных жилищных
10
дел даны рекомендации, направленные на совершенствование практики применения мер гражданско-правовой ответственности и мер защиты, которые могут быть учтены в правоприменительной деятельности судебных органов.
Основные положения диссертационного исследования изложены в опубликованных автором работах и докладах на конференциях.
Изложенные в диссертации выводы и рекомендации могут применяться при чтении лекций по спецкурсу "Жилищное право" и при проведении соответствующих практических занятий.
Структура работы обусловлена целью исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, а также списка использованной литературы.
ГЛАВА I ПОНЯТИЕ И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЖИЛИЩНЫХ
ОБЯЗАТЕЛЬСТВ 1 Соотношение жилищного правоотношения и жилищного обязательства.
Комплексный характер жилищного законодательства, наличие в нем норм различной отраслевой принадлежности предопределило неоднозначную трактовку жилищного правоотношения в цивилистической науке и, соответственно, различное понимание жилищного обязательства.
В некоторой степени тот или иной подход к определению жилищного правоотношения зависит оттого, что понимают авторы под жилищным отношением. В юридической литературе отмечалось, что понятие жилищного отношения может пониматься как в узком, так и в широком смысле. Жилищный кодекс признает жилищными широкий круг общественных отношений, сопутствующих отношениям пользования жилым помещением. Исходя из положений ст.2 ЖК РФ, где говорится о том, что "задачами жилищного законодательства является регулирование жилищных отношений в целях обеспечения использования и сохранности жилищного фонда, а также укрепления законности в области жилищных отношений " и ст.З, в которой указывается, что жилищные отношения регулируются настоящим кодексом и иными актами жилищного законодательства РФ(1) авторы, признающие комплексный характер жилищного права, делают вывод о том, что все общественные отношения, урегулированные нормами жилищного законодательства, относятся к жилищным правоотношениям. При этом жилищные отношения определяют как "общественные отношения, складывающиеся в связи с обеспечением граждан жилыми помещениями, пользованием жилым помещением, обеспечением их сохранности и надлежащей эксплуатации".(2) Сторонниками широкой трактовки жилищных отношений
1. Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983.N 26.Ст.883.
2. Харитонов Е.И. Саниахметова Н.А. Правовое обеспечение надлежащей реализации права на жилище. Киев .1990.С.14.
12
предпринимались попытки выделить их общие черты. Так, Харитонов Е.И. и Саниахметова Н.А.В числе таких определяющих признаков называют следующие:
1) Жилищные отношения-материальные экономические отношения, отражающие и фиксирующие определенную "присвоенность" пользователями такого специфического вида имущества, как жилище, которые складываются не в сфере производства, а в сфере общественного потребления;
2) Характеризуются особенностью субъектного состава (одной из сторон такого отношения всегда является гражданин);
3)специфичен объект жилищных отношений-жилые помещения(1);
Нельзя однако не отметить, что указанные признаки можно лишь отчасти распространять на все отношения, регулируемые жилищным законодательством. Так, первый признак присущ лишь общественным отношениям, регулируемым гражданским правом, и не может быть распространен на отношения по учету и распределению жилья, отношения по эксплуатации и управлению жилищным фондом, носящие административный характер. Выделение каких-либо общих признаков жилищных отношений всегда будет весьма условным, поскольку не затрагивает существа, содержания входящих в это иллюзорное единство отношений. Соответственно трудно говорить и о единстве правоотношений, регулируемых жилищным законодательством. Да и сами авторы признают, что жилищные правоотношения могут носить как административно-правовой, так и гражданско-правовой характер. "В зависимости от правовой ситуации определяющими в конкретном жилищном правоотношении являются либо административно-правовые, либо гражданско-правовые элементы. Понятие жилищного правоотношения-обобщающая категория для обозначения правоотношения получения жилого помещения и пользования им."(2) Сторонники широкой трактовки жилищных правоотношений выделяют, в частности, следующие их виды:
^правоотношения в области управления жилищным фондом, эксплуатации,
1. Харитонов Е.И.Саниахметова Н.А. Указ. соч. С. 12-13.
2. Там же. С. 14-15.
13 обеспечения сохранности и ремонта жилых домов;
2)правоотношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищных фондов;
3)правоотношения по приобретению жилого дома жилищным кооперативом и членства в кооперативе, элементы которых имеют специфические черты, определяемые не только жилищным, но и специальным законодательством;
4)правоотношения по пользованию жилым помещением. (1)
Следует согласиться с утверждением о том, что "жилищные правоотношения" - обобщающая категория, объединяющая правоотношения различного характера(как гражданско-правовые, так и административно-,финансово- правовые и т.д.)
Многие авторы понимают под жилищными отношения, связанные с удовлетворением потребности человека в жилье. (2) При этом некоторые акцентируют внимание на том,что жилищные отношения - это отношения, в которых удовлетворяется не временная, а постоянная потребность в жилье. (3) Соответствующее этому понимание жилищного правоотношения представляется неоправданно узким,особенно в нынешних условиях, когда все большее распространение получают отношения по временному пользованию жилым помещением (на основании, например, договоров аренды жилого помещения, поднайма), а сфера действия договора найма жилого помещения в связи с приватизацией жилого фонда, сокращением жилищного строительства постепенно сужается.
Нельзя согласиться и с авторами, сводящими жилищные правоотношения лишь к правоотношениям, возникающим исключительно из договора найма жилого
1. Марткович И.Б. Жилищное право: закон и практика. М. 1990. С. 111-114.
2. Потюков А.Г. Жилищное право. Л. 1973. С.5.
3. Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата. 1963. С. 17. Маслов В.Ф. Защита жилищных прав граждан. Харьков. 1970. С.З.КабалкинА.Ю. Жилищное законодательство в СССР .М. 1970. С. 6.
14
помещения. (1) Как уже было отмечено, жилищные правоотношения возникают не только из договора найма жилого помещения, но и из других оснований (договора аренды, поднайма, найма в домах ЖСК, членства в ЖСК) О.А.Красавчиков определяет жилищное правоотношение как правоотношение, опосредующее отношения по владению, нормированному пользованию и ограниченному распоряжению жилым помещением, предоставленным пользователю (несобственнику) для проживания. При этом указывается,что жилищные правоотношения находятся во взаимосвязи с отношениями собственности, так как последние являются предпосылкой существования первых, однако отношения собственности перекрывают, поглощают жилищные. (2) Подобное определение жилищного правоотношения выводит за его пределы отношения по пользованию жилым помещением и владению им без правомочий ограниченного распоряжения, которое характерно для правоотношений по пользованию жилым помещением, возникающих из договора аренды жилого помещения, поднайма и т.д.. По сути дела предпринимается попытка свести все многообразие жилищных правоотношений лишь к одному из его видов, а именно к жилищному обязательству, не учитывая при этом разновидностей последнего. Представляется, что необходимо провести четкую грань между жилищным правоотношением (которое по своей природе может быть гражданско-,административно-,финансово-правовым и т.д.) и жилищным обязательством, являющимся сугубо цивилистической категорией.
Согласно ст.307 ГК РФ "в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора)определеное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. либо воздержаться
1. Белякова А.М. Комаров Б.К.КорнеевС.М. Жилищные права граждан в СССР//Советское государство и право. 1965.N 12 .С. 136. Гонгало Б.М. Структура жилищного обязательсгва//в сб. Проблемы обязательственного права. Свердловск. 1989. С. 128-134.Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права.Алма-Ата. 1963. С.88-96.
2.Красавчиков О.А. Основы жилищного законодательства:предмет регулирования и юридическая природа.//в сб. Основы советского жилищного законодательства. Свердловск. 1981.С. 16-23.
15 от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника
исполнения его обязанности".(1)
Жилищные обязательства, являясь одним из видов гражданских обязательств, наряду с общими чертами, присущими последним, обладают и специфическими особенностями, которые позволяют, во-первых, отграничить их от иных правоотношений, регулируемых жилищным законодательством, выделить жилищные обязательства среди прочих видов гражданско-правовых обязательств и, наконец, провести дифференциацию внутри отдельных их разновидностей. Кроме того, четкое определение правоотношений, являющихся по своей природе жилищными обязательствами,позволит очертить границы настоящего диссертационного исследования.
Прежде всего следует отметить, что в отличие от иных видов правоотношений, регулируемых жилищным законодательством, рассматриваемые правоотношения относятся: 1) к гражданско-правовым по своей природе, 2) к такому их виду, как обязательственные. Соответственно, такие правоотношения, как правоотношения собственности на жилое помещение, в рамках которых также происходит удовлетворение потребности граждан в жилье, и которые приобретают в настоящее время все большее значение, выходят за рамки настоящего исследования. Тем не менее нельзя забывать, что жилищные обязательства тесным образом связаны с отношениями собственности на жилое помещение, последние являются экономической предпосылкой существования первых. В то же время жилищные обязательства взаимосвязаны с административными правоотношениями (по постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий,выдаче ордера и т.п.), которые в ряде случаев рассматриваются как основание возникновения жилищных обязательств.
Отталкиваясь от общей характеристики гражданско-правового обязательства, следует указать на те общие черты, которые присущи всем без исключения жилищным обязательствам, и позволяют определить их место в системе гражданско-
1.СЗ РФ.1994 N 32. Ст.3301.
16
правовых обязательств.
1)Жилищные обязательства относятся к обязательствам по предоставлению имущества в пользование и являются видом данной группы гражданско-правовых обязательств.
2)Все жилищные обязательства носят имущественный характер и опосредуют процесс закрепления за гражданами имущественных благ (жилого помещения).Следует отметить, что жилищные обязательства опосредуют материальные экономические отношения, складывающиеся исключительно в сфере общественного потребления.
3)Интегрирующим признаком всех жилищных обязательств является их целевое единство, заключающееся в предоставлении в пользование жилого помещения исключительно с целью проживания, удовлетворения потребности граждан в жилье.
4)По характеру связи, соединяющей управомоченное лицо с обязанными лицами, жилищные обязательства являются относительными правоотношениями,в которыхуправомоченному противостоит не неопределенный круг лиц.а конкретные участники правоотношения с конкретными обязанностями по совершению реальных положительных действий, заключающихся в передаче жилого помещения, в обязанности произвести капитальный ремонт жилого помещения и т.п.
5)Жилищные обязательства относятся к регулятивным, возникающим как из договора, так и из иных правомерных действий, в отличие от охранительных правоотношений, возникающих, например, из причинения вреда жилищному фонду.
6) По соотношению прав и обязанностей жилищные обязательства относятся к двусторонним, взаимным обязательствам, т.е. каждый из участников обязательства имеет как права, так и обязанности и одновременно выступает как в роли кредитора, так и должника. Права и обязанности сторон корреспондируют друг другу, например, обязанности арендатора предоставить жилое помещение соответствует право арендатора требовать предоставления жилого помещения, обязанности последнего вносить квартирную плату корреспондирует право
17 первого требовать выполнения этой обязанности.
7)По объему прав и обязанностей жилищные обязательства являются сложными: каждому из участников правоотношения принадлежит не одно, а несколько взаимных прав и обязанностей.
8)Специфичен объект жилищного обязательства, коим является лишь жилое помещение. Не может быть объектом самостоятельного жилищного обязательства помещение, предназначенное для хозяйственного или иного назначения, а также подсобные помещения (кухня, коридоры и т.п.)
9)Жилищные обязательства характеризуются и особенностями субъектного состава.Одной из сторон жилищного обязательства всегда является гражданин (физическое лицо), причем жилищные права тесно связаны с личностью их носителя. В ряде случаев (например, в обязательстве из договора найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда) жилищное обязательство является обязательством со множественностью лиц на стороне гражданина (наниматель и члены его семьи). Причем согласно ст.53 ЖК РФ члены семьи нанимателя.проживающие совместно с ним .пользуются наравне с нанимателем всеми правами и обязанностями, вытекающими из договора найма жилого помещения.
Таковы общие черты, присущие всем жилищным обязательствам независимо от оснований их возникновения.
С учетом вышеизложенного, жилищное обязательство можно определить как разновидность гражданско-правового обязательства по предоставлению имущества в пользование, в силу которого одна сторона (наймодатель, арендодатель, ЖСК и т.д.) обязуется предоставить во временное или постоянное пользование для проживания жилое помещение, а другая сторона (наниматель, арендатор, член ЖСК) обязуется использовать его по назначению и вносить установленные платежи.

 Часть из работы     Получить работу