ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы диссертационного исследования. Правовой институт договора аренды один из старейших и популярнейших в гражданском праве, присущий ему некоторый консерватизм и стабильность удивительным образом сочетаются с непрестанными внутренними (в пределах института) переменами и попытками охватить новые экономические отношения.
В значительной степени эти качества объясняются значением самой аренды как одного из способов решения хозяйственных задач. Аренда естественным образом дополняет другие средства и способы социального, экономического и производственного развития. Уникальность аренды в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему отношений Ф собственности, в известной степени гармонизирует экономические
отношения в случаях, когда жесткая конструкция собственности (права собственности) не позволяет успешно и оперативно распорядиться производственными ресурсами.
В юридическом аспекте арендные отношения опосредованы прежде ^ всего нормами правового института договора аренды.
Тривиальность и простота аренды (как в экономическом, так и в юридическом плане) только кажущаяся. Представляется, в современных условиях договор аренды приобретает новое звучание, открываются новые возможности по его применению. Здесь достаточно сослаться на некоторые типичные для всего мирового сообщества усилия в поиске форм (j? экономического сотрудничества, которые бы гармонизировали дисбаланс
между собственниками и несобственниками, между капиталом и энергией по его использованию, между богатством и нищетой. Форма договора аренды, как думается, выступает тем самым средством, которое и позволяет активно
действующим субъектам преодолеть изначальное экономическое неравенство.
Существенными особенностями обладают и отдельные разновидности аренды. Так, под влиянием специфики объекта явно выделяется аренда недвижимости, правовой режим которой не устоялся и не отвечает потребностям современного оборота1.
N В еще большей степени актуальными являются проблемы аренды
земельных участков. Формирование в Российской Федерации частной собственности на землю2 вовсе не решает всех проблем в области землепользования; у значительного круга физических лиц и организаций, публичных образований всегда существует потребность во временном обладании земельными участками либо в сдаче их в аренду для извлечения дохода (компенсации расходов на содержание). Специфика данного объекта щ аренды и необходимость обоснованного сочетания норм гражданского и
земельного законодательства здесь наслаивается круг проблем, вытекающий из различия правового режима собственно земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, а также социально-экономических и даже политических противоречий. Аренда земельных
ф участков была и остается популярной формой организации
производственно-экономического процесса; осознавая необходимость в развитии арендных отношений, Правительство Российской Федерации предусматривает меры по формированию рынка аренды земли как неотъемлемого сегмента общего рынка товаров, работ и услуг, осуществляет комплекс мероприятий «по расширению возможностей аренды земли»1.
ф Отмечается также тенденция к усложнению и расширению внутренней
структуры института аренды; достаточно ярким примером является
1 Об этом свидетельствуют и усилия государства по совершенствованию системы норм о правовом режиме недвижимости, в том числе разработка Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, внесение ряда законопроектов.
2 По данным на 2002 год в РФ перешло в частную собственность более 129 млн. га земли (см.: Экономика и жизнь - Поволжье. 2002. №15. С. 30).
появление лизинга, бурное развитие которого сопровождается появлением ряда проблем юридического характера.
Выделяются и новые объекты пользования, в отношении которых еще предстоит провести квалификационные действия для признания их относящимися к договору аренды («предоставление персонала», «аренда игроков», «пользование» различного рода ресурсами в ИНТЕРНЕТ, «аренда выделенных каналов связи и радиочастот» и пр.).
В совокупности указанные проблемы института аренды, как в части их нормативного регулирования, так и правоприменения, позволяют говорить об актуальности и практической значимости исследования договора аренды в современной России.
Степень разработанности темы. Вопросам аренды (за исключением дореволюционного периода) отечественные правоведы стали уделять внимание только в последние годы.
До настоящего времени по данной теме не было научно-квалификационных работ докторского уровня.
Исследования правового регулирования аренды в целом (как самостоятельно правового явления) представлены лишь публикациями в периодической . печати; исключение составляют монографии В.В. Витрянского и С.Н. Мызрова, где также анализируются далеко не все имеющиеся проблемы.
Научно-квалификационные работы представлены только кандидатскими диссертациями; при этом практически все они посвящены частным, отдельным аспектам аренды (зданий и сооружений - А.Г. Дорошкова, природных ресурсов и земли — Л.М. Ахметшина, Б.В. Кокотов, О.П. Скребкова, В.И. Чуркин, финансовой аренды - Груздева А.А., Лисименко И.Г. и др.).
1 Федеральная целевая Программа «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 годы», утв. Постановлением Правительства РФ от 26.06.1999 г. № 694.
Поэтому есть основания утверждать, что данная тема в целом и на концептуальном уровне недостаточно исследована в науке гражданского права.
Цель и задачи диссертационного исследования. Целью настоящей работы является исследование комплекса основных проблем, связанных с применением договора аренды в целом и отдельных наиболее значимых его разновидностей, оценка современного состояния системы и структуры правового регулирования соответствующих отношений и выявление общих тенденций, внесение на этой основе законодательных предложений, уточнение толкования норм законодательства об аренде, а также выработка рекомендаций по заключению, исполнению и прекращению договора аренды.
Поэтому в рамках данной работы предпринята попытка ответить на следующие вопросы, которые могут быть определены как частные задачи:
- каково место института аренды в системе договорных институтов и каково содержание основных отношений, характеризующих аренду;
- каков состав объектов, способных быть объектом арендных отношений;
- каковы существенные условия договора аренды;
- на основе каких критериев следует отграничивать аренду от смежных договорных институтов;
следует ли признать арендные отношения вещными и каково соотношение обязательственных и вещных прав при аренде;
- в чем заключается специфика договора аренды различных видов недвижимости;
- какова характеристика земельного участка, как объекта гражданских отношений при аренде; в чем состоят особенности субъектного состава, а также заключения, изменения и прекращения договора аренды этих объектов;
- каково соотношение гражданского и земельного законодательства применительно к арендным отношениям;
- выяснить специфические правовые особенности договора лизинга, оценить возможность признания его самостоятельным договорным институтом, а также иные задачи, предопределяемые поставленной целью.
Методология исследования. В диссертационной работе использовались различные общенаучные и частноправовые методы исследования: диалектический (основной -способ объективного познания действительности), исторический и сравнительно-правовой (при выяснении особенностей развития законодательства об аренде), формально-логический (при оценке соотношения отдельных норм, в том числе норм различных отраслей права), системно-функциональный анализ (для определения социально-экономического и хозяйственного эффекта, вызываемого соответствующими правилами) и др.
В цивилистической науке разработано немало конкретных приемов и методов для изучения договора и связанных с ним проблем, изложенных в монографических работах, журнальных публикациях, иных изданиях. Поэтому в диссертационном исследовании использованы специальные методологические приемы и подходы, разработанные российскими и советскими цивилистами: М.М. Агарковым, М.И. Брагинским, В.В. Витрянским, В.А. Дозорцевым, О.С. Иоффе, К.Д. Кавелиным, Д.И. Мейером, К.П. Победоносцевым, И.А. Покровским, В.И. Синайским, Е.А. Сухановым, В.А. Тарховым, В.А. Умовым, Г.Ф. Шершеневичем, Л.В. Щенниковой, Б.Б. Черепахиным и др.
В работе также использованы научные подходы представителей общей теории права, а также других отраслей права.
Предмет исследования - гражданско-правовой институт аренды и сопряженные нормы гражданского и иного законодательства, судебная практика и доктрина.
Объект исследования - общественные отношения, возникающие в связи с договором аренды.
Научная новизна работы. Научная новизна исследования предопределена рядом факторов, в том числе обращением к комплексному исследованию арендных отношений как в целом, так и отдельных, наиболее значимых их разновидностей. В диссертации исследуются основные (концептуальные) дискуссионные вопросы понятия и правовой регламентации данных отношений, соотношения договора аренды с близкими категориями, вносятся конкретные предложения по совершенствованию законодательства и толкованию отдельных правовых положений, что в итоге и составляет личный вклад соискателя в разработку темы.
На защиту выносятся следующие положения:
1. Для понимания существа и структуры правомочий сторон договора аренды важно учитывать, что права арендатора не производны от прав собственника (иного арендодателя), так как права арендатора вытекают не из права собственности (которого у арендодателя может и не быть), а определяются а) непосредственно законом, б) собственной правосубъектностью арендатора, в) назначением имущества и г)содержанием договора аренды. Следовательно, какого-либо «перехода» или «передачи прав» здесь не происходит; не уместна в данном случае и известная формула - «nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet».
2. В период действия договора аренды возникают правоотношения различной правовой природы. При этом группа прав и обязанностей, возникающих у арендатора с государственными органами, органами местного самоуправления, управомоченными по сервитутам и т.д., хотя и не является содержанием договора аренды, тем не менее, возникает в связи именно с договором аренды, в значительной степени предопределена им.
10
Чаще всего эти отношения не составляют предмет гражданско-правового регулирования, но должны учитываться в хозяйственной и правоприменительной деятельности.
Гражданско-правовые отношения между арендатором и арендодателем представлены двумя различными по правовой характеристике связями. С момента вступления договора в силу возникают исключительно обязательственные отношения, предоставление арендатору объекта порождает и вещные отношения. Определять данные правоотношения и соответствующие им права как смешанные («вещно-обязательственные») не представляется возможным. Такого рода система взаимосвязи участников договора аренды может быть квалифицирована как особое правовое состояние («правосостояние»), для которого характерно определенная зависимость и предопределенность обязательств и вещных прав.
3. В ст. 606 ГК РФ обоснованно говорится не о передаче, а о предоставлении имущества (как более широком понятии), также как о предоставлении именно имущества, но не прав.
Во многих случаях аренды предоставление исчерпывается передачей, но передача, как одноактное действие, исходно не выражает существа аренды. Традиционное для дореволюционной цивилистики выражение о «спокойном пользовании» арендатора, вполне применимое и сегодня, предполагает совершение арендодателем всех тех действий или воздержания от действий, которые обеспечивают получение арендатором ожидаемого эффекта аренды в течение всего ее срока. Комплекс обязанностей арендодателя в рамках «правосостояния» аренды требует относить к обязанностям по предоставлению имущества не только обязанности по передаче объекта, но и обязанности по подготовке его к передаче, обязанности по выдаче необходимых для эксплуатации документов, совершению действий по получению необходимых разрешений в
11
отношениях с государственными органами, по защите имущества от посягательств от третьих лиц и т.п.
Поэтому договор аренды не может быть включен в группу договоров о передаче имущества и должен быть отнесен к самостоятельной группе договоров о предоставлении имущества в пользование.
4. Цель (направленность) договора выражает интерес сторон (п. 2 ст. 1 ГК РФ) и решающим образом влияет на возникающие правоотношения. Договор аренды заключается в целях пользования (эксплуатации полезных свойств объекта). Поэтому понятия «владение» и «пользование», лишь отчасти выражают существо аренды, тем более они не могут быть отождествляемы с полномочиями собственника. Не случайно и закон (ст. 606 ГК РФ) говорит не о правах «пользования» и «владения», а только о факте пользования (или также и владения).
Целевой характер аренды приводит к тому, что объем полномочий арендатора формируются всегда для данного конкретного случая и лишь в той степени связан с «правом пользования» и (или) «правом владения», в которой это предопределено целью аренды. Владельческие ситуации типичны для аренды, но они возникают не в силу указания закона или текста договора, а под влиянием общей направленности соглашения. Последняя в решающей степени и определяет объем полномочий арендатора (удерживать арендованное имущество, иметь к нему доступ, контроль над ним и т.п.). В определенном смысле определенные права по владению следуют за предоставляемым объектом.
Действующее законодательство (абзац первый ст. 606 ГК РФ) фактически различает аренду с владением и без него. Однако такое разделение не соответствует смыслу договора аренды и поэтому было бы правильным в тексте абзаца первого ст. 606 ГК РФ слова «во временное владение и пользование или во временное пользование» заменить на слова «для целей пользования».
12
Закон (ст. 305 ГК РФ) обеспечивает вещно-правовую защиту только тем арендаторам, которые также и владеют объектом. Однако из сложившейся фактической ситуации и содержания соглашения не всегда можно сделать вывод о наличии у арендатора владения. Поэтому предлагается факт заключения договора аренды рассматривать предоставляющим презумпцию владения (в порядке толкования нормы абз. первого ст. 606 ГК РФ).
5. В диссертации дается авторская трактовка критериев, которые позволяют разграничивать договор аренды и близкие договорные правовые институты.
В частности:
- договоры хранения в автоматических камерах хранения определены как договоры хранения, поскольку функция самих камер и направленность
4fc> договора заключаются именно в хранении;
- договор коммерческой концессии отличается от договора аренды прежде всего по объекту, если же предусматривается передача не только исключительных прав, но и вещей, договор коммерческой концессии должен быть определен как смешанный договор (с элементами аренды);
—; - договор хранения в целом легко отличается от договора аренды по
обязанности хранителя лишь хранить вещь без пользования. В тех случаях, когда он получает также право и пользоваться хранимым, это правомочие у него возникает опять же в интересах поклажедателя для обеспечения сохранности имущества;
- договор фрахтования (чартер) в работе определен как договор ф) перевозки, поскольку с его помощью удовлетворяется потребность
фрахтователя переместить груз в место назначения; само транспортное средство интересует его лишь косвенно и только в указанной связи. В договоре же фрахтования на время с экипажем фрахтователя интересует
13
именно само транспортное средство и его возможности в целом, этот договор должен быть отнесен к арендному типу договоров;
- концессионные соглашения, в том числе соглашения о разделе продукции, образуют самостоятельный тип договоров, для которых характерен особый субъектный состав (участвует Российская Федерация), административный характер ряда отношений, особый объект (предоставляются исключительные права, а не само имущество). Совокупность этих и других специфических признаков не позволяет смешивать такие соглашения с арендой земельных участков. В работе также сделан вывод, что договор аренды недр невозможен, в том числе в связи с отсутствием у недр свойств непотребляемости и определенности (недра есть естественное состояние земли);
- практикуемая в настоящее время купля-продажа права на заключение 4, договора аренды допустима. Но если она применяется в случаях, когда
договор аренды уже заключен, то отношения следует квалифицировать как перенаем и применять правила главы 24 ГК РФ, в том числе необходимо и согласие кредитора.
6. Экономические преимущества аренды вызывают к жизни попытки
{pi ее использования применительно к необычным объектам договорных
отношений («аренда рабочего времени техники», «наем персонала», «аренда» веб-сайтов, «аренда выделенных каналов связи» и т.п.), ранее не включавшимся в оборот. Это требует правовой оценки таких объектов и соответствующих правоотношений, в том числе с точки зрения признания их объектом договора аренды. Высказывается предложение отказаться от
,jgj сложившегося в последнее время постулата о невозможности признать
какой-либо объект включенным в сферу гражданско-правового регулирования без его легитимации, т.е. без прямого указания законодателя о его существовании. В подобных случаях было бы правильно применять
14
нормы ст. 6 ГК РФ (т.е. применять гражданское законодательство по аналогии).
Анализ законодательства и практики развития арендных отношений позволяет также:
- поставить вопрос о необходимости вернуться к дискуссии о возможности признать имущественные права объектом арендных отношений, хотя бы в отдельных их формах и применительно к отдельным
ситуациям;
- утверждать о невозможности признать права административного характера объектом аренды, если даже они имеют имущественное содержание либо одновременно сними передаются и вещи;
- допустить, что части (конструктивные элементы) отдельных объектов недвижимости могут б^ать объектом аренды, но в таком случае они арендуются не как недвижимость (часть недвижимости), а в качестве самостоятельного соответствующего объекта и лишь в том случае, если нет оснований для оценки таких соглашений договором оказания услуг либо договором, непоименованным ГК РФ;
- аренда незавершенного строительства возможна, но только в качестве аренды соответствующего физического комплекса вещей (но не аренды недвижимого имущества).
7. Объект аренды может быть сложным, состоящим из нескольких самостоятельных объектов (например, здание и земля под ним). В целях обеспечения единства правового режима («единства судьбы») таких объектов предлагается в период аренды рассматривать их как особый самостоятельный объект более высокого интеграционного уровня — «имуществершый комплекс». С одной стороны, действующее законодательство позволяет не только предприятие признавать имущественным комплексом, с другой, нет иной возможности обеспечить единство правового режима таких сложных объектов.
15
8. В числе административных актов, влияющих на арендные отношения, следует различать две группы. Во-первых, это акты, обеспечивающие возникновение самих арендных отношений, которые в совокупности с договором аренды образуют сложный юридический состав (например, постановление органа местного самоуправления о предоставлении земли в аренду и договор аренды). Во-вторых, это акты, обеспечивающие либо формирование праводееспособности
соответствующего пользователя, либо легитимность его деятельности (прежде всего — акты лицензиошю-разрешительного характера). Акты второй группы ни при каких условиях не способны влиять на действительность сделок аренды, в том числе и в случае, если арендатор не имеет, например, лицензии на осуществление деятельности с помощью арендованного оборудования (предприятия), либо не имеет разрешения на эксплуатацию 4 объекта аренды. Первая же группа актов в сложном юридическом составе
(«административный акт - договор аренды») выполняют иную правообразующую для аренды функцию.
8.1. Однако роль актов органов власти и управления для возникновения и действительности арендных отношений различна. Так, в
*, случае принятия постановления администрации муниципального
образования о предоставлении земельного участка в аренду речь идет не только и не столько об административном акте, сколько о решении одного участника гражданских правоотношений (см. ст. 124, 125 ГК РФ) вступить в договорные отношения с другим (арендатором). Поэтому и недостатки таких актов (например, неправильный порядок вынесения решения), их отмена или
,щ) изменение сами по себе (непосредственно) не влекут изменения или прекращения арендных отношений. По общему правилу такие административные акты следует рассматривать как предпосылку заключения договора на стороне арендодателя, т.е. прежде всего частноправовой, а не публично-правовой факт. Отсюда следует, что и всякое аннулирование
16
действия административного акта вызывает лишь оспоримость договора аренды, но не его ничтожность (т.е. применяется не ст. 168 ГК РФ, а ст. 174 ГК РФ и др. аналогичные).
8.2. Правила (положения) о договорах аренды, разрабатываемые субъектами РФ и органами местного самоуправления, до момента заключения договора не обладают для арендатора юридической силой (п. 1 ст. 3 ГК РФ), в случае же заключения договора к таким соглашениям следует применять нормы ст. ст. 426, 428 ГК РФ.
9. Действующие правила о государственной регистрации «права аренды» требуют уточнения редакции ряда положений. В частности, необходимо определить, что именно подлежит регистрации. Представляется, что объектом регистрации является именно субъективное право арендатора (в том числе и в интересах третьих лиц). Сделан вывод об отсутствии необходимости государственной регистрации договора аренды в целом.
Поэтому предлагается п. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» изложить в следующей редакции:
«1. Регистрации подлежат права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, и регистрируемые путем предоставления арендатором соответствующего договора, если иное не установлено законодательством Российской Федерации».
9.1. Договор аренды в отношениях между арендодателем и арендатором следовало бы считать действительным и действующим независимо от факта государственной регистрации права арендатора; государственная регистрация, если она обязательна, должно иметь значение только в отношении третьих лиц.
10. Однозначные критерии недвижимого имущества до настоящего времени в доктрине не выработаны. Очевидно, требуется применять совокупность разных критериев (тесная связь с землей, функциональная самостоятельность, законченность для использования по целевому
17
назначению, фундаментальность, длительный срок использования, значительная стоимость, индивидуальность), но все они уместны только в связи с легитимацией данного объекта (указанием закона о распространении на объект правового режима недвижимости).
11. Система государственной регистрации изначально направлена не на порождение прав, а на придание им свойства публичной достоверности («укрепление»). Статья 129 ГК РФ несколько выходит за пределы этого предназначения государственной регистрации прав на недвижимое имущество, императивно устанавливает не только факт обладания кем-либо правом собственности, но и предопределяет возникновение прав. Это приводит к тому, что даже в федеральных законах не может быть предусмотрено случаев появления права собственности на вновь созданные объекты без совершения регистрационных процедур. Поэтому вносится предложение дополнить текст ст. 219 ГК РФ словами: «если иное не предусмотрено федеральным законом».
12. Анализируя возможность аренды предприятия с точки зрения догмы гражданского права и закона, сделан вывод, что аренда предприятия, включающего в свой состав права и обязанности, объекты интеллектуальной собственности, невозможна. Перспективы аренды предприятий следует связывать только с арендой их вещных составляющих.
Аренда части предприятия возможна, но только в том случае, если эта часть представляет собою самостоятельный имущественный комплекс, однако в таком случае она уже не является и частью предприятия в юридическом смысле.
13. Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 658 ГК РФ). Однако последующая ссылка на п. 2 ст. 434 ГК РФ, где говорится о возможности заключения договора путем обмена соответствующими документами, допускает и другие варианты. Эту неточность целесообразно |
