Введение
Актуальность темы исследования. Институт залога недвижимости (ипотеки) является одним из древнейших в гражданском праве. Он приобретает особенно важное значение в современных условиях.
В условиях достаточно высокого уровня инфляции, низкого развития реального сектора экономики, неплатежей за поставленные товары, выполненные работы и оказанные услуги широкое использование ранее популярных способов обеспечения исполнения обязательств, таких, например, как неустойка, теряет практический смысл. В этом случае повышается роль ипотечных отношений. Договор ипотеки обеспечивает наличие и сохранность имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором. Благодаря ипотеке с момента возникновения обязательства выделяется имущество, которое может быть объектом взыскания со стороны кредитора. Такой кредит, следовательно, уже не находится под угрозой неосуществимости в принудительном порядке принадлежащих кредитору имущественных прав, так как объект возможных взысканий уже обеспечен.
Кроме того, ипотека обеспечивает кредитору возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами своего должника. Реальная опасность потерять имущество в натуре является достаточным стимулом для исполнения должником своих обязательств надлежащим образом.
Дальнейшее развитие ипотеки требует совершенствования законодательного регулирования этой области отношений. Российское законодательство о залоге включает в себя нормативные правовые акты различного уровня, носит «многоуровневый» характер. При этом отмечается (стр. 132) недостаточно четкое регулирование вопросов соотношения положений
Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1 с правилами о залоге, предусмотренными Законом РФ «О залоге»2. Действие Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» показало сложность и противоречивость законодательства, недостаточно эффективную защиту прав сторон договора ипотеки. Требует решения и проблема повышения правовой дисциплины и ответственности участников ипотечных отношений.
Степень разработанности темы диссертационного исследования. В российской юридической литературе вопросам ипотеки уделялось внимание в трудах таких ученых-юристов, как М.И. Брагинский, А.В. Венедиктов, В.В. Витрянский, А.А. Вишневский, Б.М. Гонгало, СП. Гришаев, И.А. Емелькина, О.С. Иоффе, А.И. Масляев, В.П. Мозолин, Л.Ф. Нети-шинская, В.П. Павлов, АЛ. Сергеев, К.И.Скловский, В.А. Тархов, М.Ю. Тихомиров, З.В. Хрулева, Л.В. Щенникова и др.
Тем не менее, имеющиеся на данный момент работы по данной проблеме не отражают в полной мере современного уровня развития ипотечных отношений в российском обществе. Острота дискуссий и разброс точек зрения по рассматриваемой проблеме остаются весьма большими. Неоднозначная сущность залогового правоотношения, особенности его юридической природы стали причиной возникновения в науке гражданского права широкого спектра позиций, взглядов и концепций относительно сущности и содержания ипотечных отношений, правового статуса их участников и особенностей залога отельных видов недвижимого имущества. Сложность и объем проблем, с которыми сталкивается юридическая практика, обусловливают необходимость проведения дальнейших научных исследований в данной области отношений.
1 Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 18.12.2O0d) //Российская газета.-1998.-22 июля.-№ 137.
2 О залоге: закон Российской Федерации от 29.05.1992 г. № 2872-1 (ред. от 26.07.2006) // Российская газета. -1992. - Об июня. - № 129.
В то же время монографические исследования по проблеме правового статуса субъектов ипотеки отсутствуют. В кандидатских диссертационных исследованиях, посвященных вопросам ипотеки, выполненных в последние годы (А.Ю. Александрова, А.А. Киселев, Ю.А. Кожина, Е.В. Ко-сенко, Л.Б. Лазаренко, Е.В. Пантюхина, А.В. Фадеев, О.С. Царапкина), проблемы правового положения субъектов ипотечного правоотношения занимают второстепенное место.
Таким образом, исследование теоретических, практических аспектов, нормативное регулирование правового положения субъектов ипотечных отношений в Российской Федерации представляется актуальной задачей юридической науки, что и предопределило выбор темы данного диссертационного исследования.
Цель и задачи диссертационного исследования. Основная цель работы состояла в том, чтобы на основе анализа существующих теоретических подходов, действующего законодательства и юридической практики исследовать правовое положение субъектов ипотечных отношений, определить пути совершенствования российского законодательства, регулирующего правовое положение субъектов ипотечных отношений.
Реализация данной цели предполагала решение следующих задач:
- проанализировать сложившиеся ипотечные отношения в России;
- изучить понятия и содержание ипотечных правоотношений;
- определить особенности субъектного состава ипотечных отношений;
- уточнить понятия и содержание правового положения субъекта ипотечного отношения;
- выявить специфику правового статуса субъектов отдельных видов ипотеки по российскому законодательству;
- исследовать особенности гражданско-правовой ответственности участников ипотечных отношений.
Объект и предмет исследования. Объектом настоящего диссертационного исследования являются гражданско-правовые отношения, связанные со сделками по передаче в ипотеку (залог) недвижимого имущества.
Предмет диссертационного исследования составили законодательство Российской Федерации различных уровней; судебная практика, а также взгляды ученых по рассматриваемой проблеме.
Методология и методика исследования. Методическую основу настоящего исследования составил диалектический метод познания. При написании настоящей работы диссертант использовал также такие частные научные методы исследования, как историко-правовой, системно-структурный, социально-правовой, сравнительно-правовой, которые в совокупности составили методологическую основу исследования.
Положения и выводы диссертационного исследования основываются на Конституции Российской Федерации, гражданском законодательстве, теоретических основах гражданского права и судебной практике.
Научная новизна диссертации проявляется в том, что впервые произведено аналитическое комплексное научное исследование теоретических, практических аспектов и нормативного регулирования правового по-ложения субъектов ипотечного правоотношения с точки зрения современного российского законодательства.
В процессе исследования уточнены содержание ипотечных правоотношений и основания их возникновения, определена структура правового статуса субъектов ипотечных отношений и содержание его отдельных элементов, выявлены особенности правового положения субъектов отдельных видов ипотеки.
Новизна диссертационного исследования обусловлена наличием предложений по совершенствованию законодательства путем внесения
конкретных положений в Гражданский кодекс Российской Федерации, в российское законодательство об ипотеке.
Научная новизна исследования определяется также положениями, выносимыми на защиту.
Основные выводы и положения диссертационного исследования, выносимые на защиту:
1. История ипотеки в России показывает, что в начале своего возникновения ипотечные правоотношения носили преимущественно вещно-правовой характер. Однако в дальнейшем, по мере развития гражданского оборота, с расширением круга объектов, включаемых в залоговые отношения и более активного применения залога в качестве средства обеспечения исполнения обязательств, в ипотечных правоотношениях усилились, а затем стали преобладать, обязательственно-правовые черты. В результате действия этой тенденции, ипотечные правоотношения стали носить обязательственно-правовой характер. При этом права собственника как субъекта ипотечных отношений защищены в большей мере, чем права стороны обязательственного отношения.
В отличие от прежнего подхода к ипотечным отношениям в современном российском праве как в теории, так и законодательстве отсутствует четкое определение характера этих отношений, что влияет на объем прав и обязанностей субъектов ипотечных отношений.
2. Правовое положение субъектов ипотечных отношений - это признанное государством место и роль носителя прав и обязанностей, связанных с залогом недвижимого имущества в системе ипотечных отношений. Оно представляет собой комплексную, интеграционную категорию, отражающую юридическую связь субъекта не только с иными участниками ипотечных отношений, но и с государством в целом.
Правовое положение субъекта ипотечных отношений характеризуется:
8
а) законодательно закрепленными и договорными правами и обязанностями сторон ипотеки. При этом, объем прав и обязанностей не может зависеть от статуса стороны ипотечного отношения, поэтому предлагаем дополнить:
- абз. 1 п. 2 ст. 335 ПС РФ "Залогодатель" после слов «хозяйственного ведения» через запятую словами: «Лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, «либо лицо, обладаюгцее правом оперативного управления ею», вправе заложить ее без согласия собственника в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 295 настоящего Кодекса». Далее по тексту ст. 335 ПС РФ;
- п. 2 ст. 335 ПС РФ "Залогодатель" абзацем третьим следующего содержания: «Лицо, которому вещь принадлежит на праве оперативного управления, не вправе заложить ее без согласия собственника». Далее по тексту ст. 335 ПС РФ;
б) наличием гарантий прав, т.е. механизма, обеспечивающего права, вытекающие из закона и договора ипотеки. Гарантии не должны ограничиваться лишь возможностью судебной защиты, необходимо использовать и страхование рисков нарушения прав сторон ипотечного отношения.
3. Предложена классификация элементов правового статуса субъекта ипотечных отношений и предлагается выделять две группы элементов: основные и дополнительные.
К основным элементам правового статуса субъекта ипотечных отношений как и субъектов других правоотношений, можно отнести: 1) права и обязанности субъектов ипотечных отношений, вытекающие из закона и договора ипотеки; 2) способность субъектов ипотечных отношений своими действиями приобретать права и обязанности по ипотечным отношениям, видоизменять их или прекращать; 3) ответственность субъектов ипотечных отношений за нарушение условий договора ипотеки.
К дополнительным элементам правового статуса следует отнести гарантии прав субъектов ипотечных отношений, т.е. положения законов и иных нормативных правовых актов, обеспечивающих соблюдение прав и законных интересов субъекта ипотечных отношений, а равно их защиту в случае нарушения со стороны иных лиц. При этом, такие гарантии должны распространяться на всех субъектов ипотечных отношений. Субъекты ипотечных отношений должны обладать равными правами и обязанностями. 6 связи с этим предлагаем внести изменения в действующее российское законодательство и дополнить:
- п. 1 ст. 26 ПС РФ "Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет" абзацем третьим следующего содержания: «К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса», Далее по тексту ст. 26 ПС РФ.
4. Нуждаются в дальнейшем укреплении гарантии прав граждан -участников долевого строительства объектов, находящихся в залоге. С этой целью представляется целесообразным:
- предусмотреть обязательность страхования гражданской ответственности застройщика при заключении инвестиционного договора с участником долевого строительства;
- установить, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только при условии, что он обладает имуществом на праве собственности, позволяющим единовременно погасить все свои обязательства перед гражданами - участниками долевого строительства.
В связи с этим предлагаем исключить из Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» статью 76 "Ипотека строящихся жилых домов" о возможности сдачи в залог незавершенного строительства, что противоречит природе ипотечных отношений заключающейся в возмож-
10
ности передачи в залог имущества, принадлежащего залогодателю на праве собственности.
5. Проблемы, с которыми сталкиваются субъекты ипотечных отношений, связанные с объектом таких отношений и их зашитой, в определенной степени могут быть решены следующими изменениями законодательства. Представляется целесообразным:
- в п. 2 ст. 340 ПС РФ "Имущество, на которое распространяются права залогодержателя" слова: «При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом» заменить словами: «При ипотеке предприятия как имущественного комплекса»: «2. При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором». Далее по тексту ст. 340 ПС РФ;
- изложить абз. 1 ст. 32 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» "Меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения" в следующей редакции: «Для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от вреда, который может быть причинен действиями третьих лиц, несчастным случае, стихийным бедствием и т.п.», далее - по тексту ФЗ;
- дополнить ст. 34 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» "Право залогодержателя проверять заложенное имущество" абзацем третьим следующего содержания: «Залогодержатель по договору об ипотеке (залоге недвижимости) вправе обратиться в контролирующие и надзорные органы местного самоуправления с ходатайством о проведении проверки состояния и условий содержания недвижимого имущества, заложенного по договору. Проверка состояния и условий содержания недвижимого имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществ-
11
дяется уполномоченным органом местного самоуправления в порядке, установленном нормативным правовым актом местного самоуправления»',
- дополнить Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» статьей 351 следующего содержания: «Статья 351. Права должника по основному обязательству, не являющегося залогодателем.
Должник по основному обязательству, не являющийся залогодателем, наделяется правами залогодержателя, предусмотренными абзацем вторым статьи 32, пунктом 1 статьи 33 и статьей 34 настоящего Федерального закона».
6. Развитие отношений по поводу залога земли требует повышения заинтересованности банков в выдаче долгосрочных кредитов под залог земель сельскохозяйственного назначения. Однако существующий порядок обращения взыскания на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения значительно затрудняет возможность отчуждения земельного участка в собственность залогодержателя, что снижает заинтересованность банков в выдаче кредитов под залог земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Одним из путей решения данной проблемы могло бы стать расширение прав банка-залогодержателя в случае обращения взыскания на предмет ипотеки. Предлагается предоставить кредитной организации-залогодержателю, выдавшей долгосрочный кредит под залог земельного участка сельскохозяйственного назначения, преимущественное право приобретения этого участка в собственность в случае решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки.
7. Наибольшую остроту в системе ипотечных отношений в современном обществе приобретает залог жилых помещений. В связи с этим считаем необходимым дополнить ст. 74 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» "Применение правил об ипотеке жилых домов и квартир" пунктом б следующего содержания: «б. Об ипотеке жилого по-
12
мещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи залогодателя жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи залогодателя должны быть уведомлены органы опеки и попечительства.
В случае если ипотека жилого помещения будет противоречить интересам находящихся под опекой или попечительством членов семьи залогодателя жилого помещения либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи залогодателя, органы опеки и попечительства вправе предъявить в суд иск о признании такой сделки недействительной».
Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что сформулированные в ней теоретические положения могут быть использованы в целях дальнейшей доктринальной разработки теории ипотечных отношений и при совершенствовании российского законодательства.
Автором в диссертационном исследовании показаны особенности возникновения и тенденции развития ипотечных отношений в России, раскрыт комплексный характер оснований возникновения ипотечного правоотношения, уточнена структура правового статуса субъекта ипотечных отношений и содержание его отдельных элементов, раскрыт характер прав, обязанностей и ответственности сторон ипотечного отношения как средства обеспечения обязательства. В работе дается характеристика правового положения субъектов отдельных видов ипотеки. Таким образом, данное исследование вносит свой вклад в теорию гражданского права.
Практическая значимость исследования состоит в том, что содержащиеся в ней методические и методологические положения доведены до уровня практических рекомендаций по совершенствованию российского законодательства и могут быть в дальнейшем использованы при разработке конкретных мер, направленных на повышение эффективности правово-
13
го регулирования ипотечных отношений, определяется его значением для участников гражданского оборота, испытывающих потребность в ипотечном кредитовании.
Апробация результатов исследования. Диссертационная работа обсуждена и одобрена на заседании кафедры гражданско-правовых дисциплин Академии права и управления. Материалы диссертации используются в учебном процессе Филиала Московского государственного индустриального университета в г.Сергиевом Посаде Московской области (СПФ ГОУ МГИУ) при проведении лекционных, семинарских и практических занятий по гражданскому праву. Основные положения и выводы, полученные в ходе диссертационного исследования, нашли свое отражение в десяти научных публикациях, докладывались на Международной молодежной научной конференции «XXVIII Гагаринские чтения» (Москва, 2002), V Научно-практической конференции «Право, общество, власть и современность» (Сергиев Посад, 2004), VII Научно-практической конференции «Право, общество, власть и современность» (Сергиев Посад, 2006), межвузовской конференции Академии права и управления по проблемам собственности в гражданском праве (Москва, 2006).
и
Глава 1. Правовое регулирование ипотечных отношений в Российской Федерации
1.1. Историко-правовые аспекты ипотечных отношений в России
В первых письменных источниках древнерусского права вопросы залога не регулировались. Однако уже в Правде Ярослава, относящейся к началу XI века и вошедшей затем в Краткую редакцию Русской правды, имеются положения, относящиеся к заемным обязательствам - в ст. 15 говорилось, что «если где будет иск к кому-либо об уплате займа, то идти ему на судебное разбирательство при 12 свидетелях. И если окажется, что должник злонамеренно не отдавал его деньги, как следовало по условию, то с него взыскивается 3 гривны штрафа»3.
В Пространной редакции Русской Правды, составленной в XII веке, заемным отношениям были посвящены свыше 20 статей, что свидетельствовало о развитии этих отношений в Древнерусском государстве. Много внимания уделялось договору займа с процентами. В начале XII века проценты по займу в Древней Руси были очень большими, что привело в 1113 году к восстанию, направленному против ростовщиков. Это побудило Владимира Мономаха ограничить проценты по займам.4 Решение Владимира Мономаха нашло прямое отношение в ст. 53 Пространной редакции Русской Правды.
Следует отметить, что и этот памятник древнерусского права еще не знает залог как самостоятельную форму имущественного обеспечения. В то же время отсутствие положений, регулирующих вопросы залога в первых писаных законах Древней Руси, не означает того, что залог не применялся. Как указывает Д.И. Мейер, «обычай развил древнее право залога,
1 Хрестоматия по истории государства и права России (составитель - ЮЛ. Титов). М., 2002.
С.5.
4 См.: История государства и права России / отв. ред. ЮЛ. Титов. М., 2003. С. 27.
15
писаный закон касался его лишь в тех ситуациях, когда нужно было ограничить выводы, которые получались из древнего обычного воззрения на залог, когда возникали злоупотребления или настояла надобность согласить залог с другими обязательственными учреждениями. Поэтому указания на древний залог сохранились обрывочно в частных применениях»5. Таким образом, следует признать, что в Древнерусском государстве залог применялся давно, несмотря на то, что в писанных нормативных актах указания на него появились сравнительно поздно.
Значительно более высокую ступень в развитии права по сравнению с Русской Правдой отражала Псковская судная грамота6 (конец XIV - начало XV веков). В этом документе впервые появляются нормы о залоге, регулированию которого посвящен ряд статей.
Согласно ст. 30 Псковской судной грамоты, ссуда на сумму свыше одного рубля должна была обеспечиваться залогом, а сам договор займа подлежал записи: «Если кто-либо станет давать деньги взаймы, то без (обеспечивающего заем), и без записи, (фиксирующей заем), (следует) дав, не более рубля, свыше рубля без залога и записи (взаймы) не давать. Если кто-либо будет взыскивать денежную ссуду (на сумму) свыше рубля, не обеспеченную залогом по доскам, то такие доски ко взысканию не (следует) принимать, а того, к кому предъявлен иск (по делу о займе), оправдать».
Псковская судная грамота регламентировала также порядок рассмотрения споров, связанных с залогом. Так, в ней указывалось (ст. 107), что «если же кто-либо отдал что-нибудь в залог за (взятые им в долг) деньги и впоследствии станет отдавать (эти) деньги, требуя возвращения своего залога, а тот (залогодержатель) будет отрицать получение им залога, заявляя: «(я) тебе денег не давал и у тебя залога не брал», - то дело может решиться трояко по усмотрению того, к кому предъявлен иск (о залоге): он может
5 МеперДИ. Древнее русское право залога, Казань, 1855. С.5.
6 Памятники русского права. Вып. 2. М.,1953. С. 302-324.
16
сам присягнуть, подтвердив тем самым свое отрицание факта залога, или может возвратить на суде стоимость залога, или выйти на поединок с истцом (залогодателем)».
В качестве предмета залога обычно выступал скот, одежда, иное движимое имущество. В случае отказа должника уплатить долг, предмет залога оставался у кредитора, о чем свидетельствует ст. 31 Псковской судной грамоты, где говорится, что «если кто-либо взыскивает денежную ссуду, ссылаясь на доски и предъявляя сверх того залог, состоящий из одежды, доспехов, коня или чего-нибудь ценного из (движимого) имущества, то при ссылке на такой залог, (от которого отказывается ответчик), тяжбы о (ссудных) деньгах не учинять; если (ответчик) будет отказываться от своего залога, говоря (при этом) так: «я тебе этого не закладывал и у тебя ничего не брал (в долг)», то истцу (следует) владеть закладом, а того, к кому предъявлен иск, оправдать».
Следует отметить, что залог в то время мог осуществляться без передачи предмета залога залогодержателю - Псковская судная грамота (равно, как новгородские и московские акты того времени) не требовали передачи закладываемого имущества во владение кредитора7.
Анализ древнерусских источников права показывает, что залог носил преимущественно вещно-правовой характер. Как отмечал Л.А. Кассо, отличительной чертой древнерусского залога являлось окончательное и бесповоротное приобретение права на вещь залогодержателем в случае неуплаты со стороны залогодателя8.
Судебник 1497 года не содержал норм о залоге, а займу была посвящена лишь одна статья из 68 (статья 55), регулирующая вопросы возмещения убытков кредитору в случае утраты предмета займа. Последствия для
7 См.: Лазаренко Л.Б. Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях. Дисс... канд. юрид. наук. Краснодар, 2004. С. 19; Хрулева З.В. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения исполнения обязательств по законодательству Российской Федерации. Дисс.., канд. юрид. наук. М., 2001. С. 17. 1 См.: Кассо Л. Понятие о залоге в современном праве. Юрьев, 1898.
17
должника различались в зависимости от наличия его вины. Судебник 1497 г. устанавливал: «А которой купець, идучи в торговлю, возмет у кого денги или товар, да на пути у него утеряется товар безхитростно, истонет, или згорить, или рать возметь, и боярин обыскав, да велит дати тому диаку великого князя полетную грамоту с великого князя печятию, платити исцеву истину без росту. А кто у кого взявши что в торговлю, да шед пропиет или иным какым безумием погубит товар свой без напраздньства, и того исцю в гибели выдати головою на продажу».
Малое внимание, уделяемое Судебником 1497 г. вопросам займа и регулированию гражданских правоотношений вообще не означает, что эти отношения в XV-XVI веках на практике были мало развиты. Как отмечает И.А. Исаев, в XV-XVI в.в. «широкое распространение получает письменная форма сделок, оттесняющая на второй план свидетельские показания. Договорные грамоты в сделках о недвижимости приобретали законную силу после их завершения в официальной инстанции, контроль государства за этой процедурой усилился после введения писцовых книг»9.
Развиваются также и отношения по поводу залога имущества. Можно предположить, что в этот период получает распространение залог недвижимого имущество, о чем свидетельствует упоминание о залоге вотчинных земель в Судебнике 1550 года. Так, в ст. 85 этого акта, в частности, говорится: «А хто купит вотчину чюжими денгами или заложит или продаст, а доведет на него продавец, что он выкупил чюжими денгами и дръжит ее не за собою, и та вотчина прежнему продавцу безденежно. А кто похочет вперед свою вотчину мимо вотчичев заложыти у сторонного чело-века, и тем сторонним людем и невоччичем те вотчины в заклад имати в колке чего та вотчина судит; а возмет кто сторонней человек, а не вотчичь, чью вотчину в заклад во много болши тое цаны, чево та вотчина судит, и хто вотчичь учнет бита челом, что закладывает или уже и заложил в чю-
9 Исаев ИЛ История государства и права России. М., 2002. С. 59.

 Часть из работы     Получить работу