ВВЕДЕНИЕ
Земля является объектом правовых отношений, которые в настоящее время в Российской Федерации изменяются особенно интенсивно. Исторический путь развития России, отличный от пути западноевропейских стран, коренным образом повлиял на формирование этих отношений, поэтому экономические и политические реформы последнего десятилетия (в первую очередь направленные на либерализацию экономики) повлекли значительные изменения в земельном законодательстве, которое всегда ориентировано на социально-экономический строй общества.
В основу реформирования земельного законодательства Российской Федерации легло введение права частной собственности на землю, которое декларируется статьями 9 и 36 Конституции РФ. Таким образом, земельные отношения приобрели имущественный характер. Это, в свою очередь, привело к установлению множественности субъектов земельной собственности и включения земли как объекта недвижимости в рыночный оборот. Здесь необходимо уточнить, что же включается нами в понятие "рыночный оборот земли". По определению многих авторов оборот земли представляет собой совокупность сделок с землей1. Наиболее развернутое определение этому понятию дано в диссертации Герасина СИ., который
-5-
говорит, что земельный оборот - это осуществляемый в соответствии с гражданским законодательством и особенностями, установленными земельным законодательством, регистрируемый компетентными государственными органами переход права собственности и иных прав на земельные участки посредством совершения гражданско-правовых сделок, а также посредством иных, допускаемых земельным законодательством, гражданско-правовых способов2. Понятие "рыночного оборота" не является юридическим, но, тем не менее, достаточно часто используется для того, чтобы подчеркнуть возмездный характер соответствующих сделок по передаче земельных участков и прав на них. "Внерыночный оборот", то есть оборот земель в порядке административной процедуры, не является предметом настоящего исследования. Определив понятие "рыночного оборота земли", нами доказывается, что составляющими этого оборота в настоящее время также являются, так называемые "права на заключение договора аренды земли и совершение сделок с этими правами". Исследованию этих прав (особенно их теоретическим аспектам) в настоящей работе уделяется специальное внимание.
Приобретение и освоение земель негосударственными организациями и установление платного землепользования в Российской Федерации, потребовало от новых обладателей долгосрочных прав на землю существенных капиталовложений. Во-первых, значительного
1Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект// Государство и право, 1998 г. №2 стр. 50
2 Герасин СИ. "Правовые основы оборота земель, используемых в сельскохозяйственном производстве" // Кандидатская диссертация, 2000 г., стр. 28,
-6-
финансирования требует приобретение соответствующих прав (права собственности или права аренды). Во-вторых, хозяйственное освоение земли и оплата установленных государством земельных платежей (налогов, арендной платы) также несут в себе существенные расходы. Основной же статьей капиталовложений при освоении земельных участков несельскохозяйственного назначения являются расходы на их улучшение (новую застройку или реконструкцию уже существующих и расположенных на них объектов недвижимости). Как показывает практика, поиски необходимых средств для освоения промышленных земель часто приводят российских обладателей прав на землю к выводу, что им необходима поддержка иностранного капитала. Такой вывод связан с тем, что использование иностранных инвестиций, как правило, "дешевле", чем использование средств российских кредитных организаций. Иностранные предприниматели, в свою очередь, тоже заинтересованы в инвестировании в российскую промышленность, поскольку сроки окупаемости этих инвестиций короче, чем в экономически развитых странах. Такое совпадение интересов часто приводит к созданию коммерческих организаций с иностранными инвестициями. На пути создания, например промышленного предприятия (на основе организации с иностранными инвестициями) получение прав на землю, на которой и будет находиться производство, является промежуточной, но неизбежной задачей этой организации. Поскольку получение прав на землю, как уже говорилось
-7-
выше, требует значительных затрат, финансирование этих затрат, как правило, осуществляется иностранным инвестором.
На сегодняшний день иностранные предприниматели сталкиваются при осуществлении своей деятельности в Российской Федерации с существенными административными и правовыми барьерами. Одной из самых заметных причин полного отсутствия активности иностранных инвесторов в некоторых субъектах Федерации является политика местных органов власти в отношении предоставления этим инвесторам долгосрочного права на землю. Иногда даже наличие иностранного участия в уставном капитале российской хозяйственной организации может послужить основанием для отказа в предоставлении этой организации долгосрочных прав на земельные участки. С точки же зрения иностранного инвестора (для осуществления им инвестиций в индустриальные проекты) предоставление долгосрочных прав на землю является обязательным условием. Более того, ему должны быть предоставлены законодательные гарантии устойчивости этих прав. В результате, присутствие иностранного капитала в промышленном производстве Российской Федерации несравнимо с теми потенциальными возможностями, которые готовы реализовать иностранные инвесторы после законодательного урегулирования порядка предоставления им долгосрочных прав на землю.
При отсутствии соответствующей (разработанной и законодательно установленной на федеральном уровне) процедуры каждый случай предоставления иностранному лицу земельного участка согласовывается с
-8-
многочисленными государственными и местными органами власти. При этом важно отметить, что иностранный инвестор не всегда нуждается в получении права собственности на землю. Право долгосрочной аренды с преимущественным правом продления договора аренды является для иностранного инвестора не менее привлекательной формой землепользования, что будет подробно рассмотрено в настоящей работе.
Сложности в решении иностранным инвестором "земельного вопроса" часто связаны с проблемами взаимодействия других отраслей права с земельным правом. В первую очередь (применительно к рассматриваемой теме) для иностранного инвестора важно взаимодействие земельного и гражданского права. По мнению профессора Е.А. Суханова "оборот земельных участков - естественная составная часть предмета гражданско-правового регулирования"3. А, например, в законодательстве субъекта Федерации - Свердловской области сказано, что "нормы земельного права, содержащиеся в нормативно-правовых актах иных отраслей законодательства, должны соответствовать земельному законодательству"4. Проект Земельного Кодекса (пункт 3 Статья 3), утвержденный 10 октября 2001 года Советом Федерации, по данному вопросу дает следующее разъяснение: "имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским
3. Суханов Е.А. О проекте федерального закона "О земле"// ВМУ, специальный выпуск, 1994 год, стр.
172.
4 Эйриян Г.Н. "Основания возникновения прав на землю" Диссертация на соискание ученой степени
кандидата юридических наук", Москва, 2001 год, стр. 50.
- 9 -
законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, природоохранительным, иным специальным законодательством". С точки же зрения иностранного предпринимателя гражданское законодательство является определяющим в установлении его прав на землю, поскольку, именно оно устанавливает правовой статус иностранных лиц. Имущественные земельные отношения тесно связали земельное и гражданское право. Например, передача иностранным инвестором в залог приобретенного в Российской Федерации здания для получения кредита под его реконструкцию не возможна без передачи в залог земельного участка, используемого для эксплуатации этого здания (пункт 3 статья 340 ГК РФ)5. Стороны договора залога в этом случае должны оформить свои права на здание и на земельный участок. Оформление прав на здание регулируется гражданско-правовыми нормативными актами, а оформление \ прав на земельный участок - в значительной мере земельным
законодательством. Применительно к теме данного исследования это
I означает, что включение земли, а также права ее аренды в рыночный
I
I оборот должен сопровождаться реформированием смежных отраслей
права и, в первую очередь, гражданского.
Еще одной существенной проблемой для привлечения иностранных инвесторов на российский земельный рынок является отсутствие единого подхода к способу и порядку оценки земли и прав на нее. Положение
Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01 июля 1996 года № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ Оглобина О.М., Сделки с землей в Российской Федерации, учебно-практическое пособие // Юринформцентр, М., 1999, стр. 98
-10-
статьи 66 проекта Земельного Кодекса, утвержденного Советом Федерации 10 октября 2001 года, декларирует обязательность оценки земли, но до настоящего времени критерии этой оценки не разработаны. По этой причине на сегодняшний день невозможен не только предварительный расчет потенциальной доходности реализуемых проектов, но и примерный расчет расходов, связанных с эксплуатацией земельного участка, что не может не влиять на степень активности в Российской Федерации иностранного капитала. Для иностранных инвесторов, намеренных осуществлять капиталовложения в сферу промышленного производства и строительства в Российской Федерации, идеальным подходом к оценке земельного участка или прав на него является определение его рыночной стоимости при законодательно гарантированной свободе действий продавца и покупателя. На рыночный спрос может повлиять:
- абсолютная доступность и достоверность информации о правах и обременениях на интересующий иностранного инвестора участок земли;
наличие законодательно установленного порядка ипотечного кредитования земельных участков; стабильность земельного законодательства;
- наличие накопленного опыта судебных прецедентов разрешения земельных споров;
создание рынка страхования рисков капиталовложений;
-11 -
упрощение системы регистрации прав на объекты недвижимости, в
том числе на землю;
создание единой системы оценки земли и прав на нее.
Как показывает юридическая практика, рыночная стоимость земли
или стоимость предоставления прав на нее является в настоящее время не
результатом научного подхода к подобным расчетам, а результатом
вынужденного компромисса представителей уполномоченных
государственных органов власти и иностранного инвестора. Используя
местные особенности спроса на землю и оценивая ее инвестиционную
привлекательность, а также отношение к привлечению иностранного
капитала в данном конкретном регионе страны, органы местного
I самоуправления самостоятельно строят земельную политику6, в том числе
I в отношении иностранных инвесторов.
Необходимо отметить еще один немаловажный фактор, влияющий на привлечение иностранных инвесторов, связанный с правами на землю. За последние годы реформирования земельного законодательства в Российской Федерации у иностранных предпринимателей успели сложиться стереотипы в представлениях о земельных отношениях в стране. Например, у многих потенциальных инвесторов есть устойчивое мнение, что ни иностранные лица, ни российские коммерческие * организации с иностранными инвестициями не имеют права приобрести в
Российской Федерации земельный участок в собственность для его
8 Коростелев СВ., Земельное и лесное право // Издательство Михайлова В.А., Издательство "Полиус", С.Петеребург, 1998, стр. 103
-12-
"промышленного" освоения в силу действующего федерального законодательства. Этот вывод не соответствует российскому законодательству в силу положений Конституции, действующей с декабря 1993 года. Юридическая практика по передаче права собственности на земельный участок иностранным лицам, которая будет рассмотрена в настоящей работе, также опровергает подобные стереотипы.
Актуальность темы диссертации определяется необходимостью установления существующих видов прав иностранных инвесторов на землю в Российской Федерации, а также необходимостью обобщения практики предоставления им земельных участков.
Актуальность этой темы обоснована различиями в подходах к рассматриваемым вопросам в Российской Федерации и в развитых европейских странах. Например, в Германии право собственности на землю автоматически влечет за собой право собственности на здания, расположенные на этом земельном участке (Немецкое гражданское уложение - параграфы 93 и 94), поскольку является существенной составляющей частью земельного участка. В соответствии со статьей 553 Гражданского Кодекса РФ земельный участок может продаваться без передачи права собственности на недвижимость, которая на нем расположена. При этом за продавцом сохраняется право пользования той частью земельного участка, которая необходима для использования оставшейся в его распоряжении недвижимости. По российскому законодательству (статья 552 ГК РФ) право на земельный участок под
-13-
зданием следует за "судьбой" здания. Однако при продаже здания земельный участок под ним не передается "автоматически" покупателю. Во-первых, продавец может не являться собственником этого земельного участка, а значит - не имеет возможности предоставить право собственности на него покупателю здания, во-вторых, вид предоставляемого покупателю права на земельный участок зависит от условий договора об отчуждении здания. При этом стоимость здания включает стоимость земельного участка, находящегося под зданием, но только при условии, что продавец здания является собственником земельного участка, используемого для эксплуатации здания, и в договоре об отчуждении здания не определены передаваемые права на этот земельный участок.
Данная работа является первым монографическим исследованием проблемы прав иностранных инвесторов на землю в Российской Федерации как способа привлечения иностранных инвестиций в развитие промышленных предприятий.
Основой для написания диссертации послужила практика юридического сопровождения проектов по передаче иностранным лицам прав на земельные участки, которая привела к выводу, что наиболее приемлемой формой долгосрочного пользования земельным участком несельскохозяйственного назначения как для самого иностранного инвестора, так и для собственника земельного участка (если этот земельный участок принадлежит государству), является аренда.
-14-
Объектом изучения диссертации явилось действующее российское законодательство (федеральное и региональное), регулирующее права иностранных лиц и российских коммерческих организаций с иностранными инвестициями на земельные участки, а именно: виды прав указанных лиц на земельные участки, а также основания и порядок возникновения этих прав.
В работе проанализирована практика по получению иностранным лицом права собственности на земельный участок в Москве, Екатеринбурге и Московской области, а также существующий в Москве порядок приобретения прав на заключение договоров аренды и прав на совершение сделок с правом аренды.
Практическое значение данной работы состоит в том, что в ней выявлены основные юридические проблемы, который возникают при совершении сделок по передаче иностранному инвестору прав на земельные участки несельскохозяйственного назначения для дальнейшего осуществления строительства на них и их промышленной эксплуатации. Особое внимание в диссертации обращается на возможность использования иностранным инвестором права аренды "вместо" права собственности на такие земельные участки и применение права аренды в качестве обеспечения других прав иностранного лица (например, права на возврат этих капиталовложений). Практические аспекты получения права аренды земельных участков рассмотрены на примерах сделок с этим
-15-
правом, юридическое сопровождение которых осуществлял автор диссертации.
Задачами диссертации является обобщение опыта передачи иностранным инвесторам земельных участков в Российской Федерации, предназначенных для производственных целей, а также внесение предложений по совершенствованию соответствующей
правоприменительной практики. Основной задачей исследования стал поиск возможных вариантов правовых взаимоотношений между государством и иностранным инвестором по вопросам долгосрочных прав иностранного инвестора на землю, при которых обеспечивается единство интересов государства и этого инвестора.
На защиту выдвигаются следующие положения:
1. Законодательные ограничения для иностранных инвесторов и российских коммерческих организаций с иностранными инвестициями в отношении прав на землю, которые в настоящее время существуют в некоторых субъектах Российской Федерации, противоречат федеральному законодательству.
2. Необходимыми условиями для привлечения иностранных инвестиций в промышленность Российской Федерации являются:
-16-
предоставление иностранному инвестору права долгосрочного использования земельного участка, предназначенного для строительства и эксплуатации промышленного объекта, возможность беспрепятственного включения полученных иностранным инвестором прав на этот земельный участок в рыночный оборот.
Долгосрочные права на землю, предоставленные иностранному инвестору, являются для него финансовым механизмом реализации промышленного инвестиционного проекта и служат дополнительной гарантией возвратности осуществляемых капиталовложений.
3. Предлагаются к рассмотрению правомерность юридических процедур приобретения иностранными инвесторами права собственности и права аренды на земельные участки, которые разработаны на основе действующего российского законодательства с учетом личной практики юридического обеспечения этих сделок.
4. Законодательное регулирование порядка заключения сделок с правом аренды земельных участков является одним из перспективных направлений развития земельного законодательства в Российской Федерации, которое может способствовать привлечению иностранных инвестиций в экономику страны.
-17-
Апробация и внедрение результатов исследования.
Диссертация выполнена на секторе сельскохозяйственного и земельного права Института государства и права Российской Академии наук. Основные выводы и положения диссертации были изложены автором на конференциях по вопросам недвижимости в Российской Федерации (в Берлине, август 1999 год и Люксембурге, июнь 2000 год). Основные положения диссертации отражены в опубликованных статьях.
Автором работы осуществлено юридическое сопровождение ряда сделок с землей и арендными правами на нее, в которых участвовали российские организации с иностранными инвестициями и иностранные юридические лица, заинтересованные в реализации крупных производственных инвестиционных проектах на территории Российской Федерации. |
