ВВЕДЕНИЕ
Преобразование форм и отношений собственности в процессе перехода к рыночной экономике в России проявились вначале в виде приватизации объектов государственной и муниципальной собственности, тогда как аренда имущественных комплексов, недвижимости находилась в течение длительного времени на втором плане. Однако постепенно акценты значимости, важности, объемные показатели стали смещаться в пользу разных способов, видов аренды объектов государственной и муниципальной собственности, недвижимого, а затем и движимого имущества.
Опыт осуществления экономических реформ убедительно подтверждает, что аренда имущественных комплексов, земельных участков становится ведущей формой управления государственной и муниципальной собственностью. После того, как поспешная и во многом неумелая приватизация объектов государственной собственности не привела ни к поступлению ожидаемых средств в бюджеты Российской Федерации и ее субъектов, ни к повышению эффективности использования приватизируемых ресурсов, стало ясно, что процесс формирования частной собственности на средства производства должен пройти промежуточную фазу. В этой фазе еще не происходит полной смены собственника, но создаются необходимые условия для возмездного использования государственной и муниципальной собственности частными лицами, предпринимателями. А это и есть в своей основе аренда.
Обширные возможности продолжительного целевого применения арендованного имущества, выгодного как арендатору, так и арендодателю, дополненные правом его выкупа у собственника
- 4 -
на взаимоприемлемой основе, прокладывают естественный мост для постепенного плавного перехода объектов государственной и муниципальной собственности в частную, корпоративную, акционерную собственность. При этом в течение переходного периода государственные и муниципальные органы, представляющие интересы собственника, наряду с обеспечением постоянного поступления доходов в казну способны оказывать регулирующие воздействия на характер использования арендуемого имущества, не допуская господства чисто корыстных интересов его нового обладателя.
Практическая реализация потенциальных возможностей аренды объектов государственной и муниципальной собственности, повышение экономической эффективности такой аренды, измеряемой поступлением денежных средств в региональный бюджет, требуют совершенствования управления арендными процессами, в том числе возникающими в ходе аренды отношениями между арендаторами и арендодателями. Для этого необходимо повсеместно использовать в управлении арендой научные методы и подходы, анализировать накопленный, пока еще небогатый опыт.
Как свидетельствует реальная практика аренды самых разных видов объектов муниципальной собственности в Москве, она уже приносит весомые доходы городу, соизмеримые с поступлением средств от приватизации. Однако, существует острая проблема поддержания достигнутого уровня доходов и изыскания методов и средств повышения отдачи, получаемой за счет предоставления в аренду объектов государственной и муниципальной собственности. Одновременно необходимо решать не менее сложную задачу обеспечения социальной направленности аренды
- 5 -
как источника удовлетворения общественных потребностей в
объектах аренды.
Проблема совершенствования управления арендой объектов
муниципальной собственности проявляется и в необходимости его согласования с общим курсом экономических реформ в стране, проводимыми преобразованиями всего хозяйственного механизма, переходом к рыночным отношениям. Поэтому в дитссерта-ции аренда рассматривается как составная часть системы управления собственностью.
На поиск и научное обоснование путей решения этих настоятельных проблем управления государственным имуществом и имущественными отношениями в условиях переходного периода ориентирована диссертационная работа.
Цель работы. В соответствии со сформулированными проблемами главная цель диссертации состоит в разработке и практическом применении эффективных методов и средств управления арендой объектов государственной и муниципальной собственности городов, регионов, позволяющих обеспечить высокую доходность аренды при одновременном выполнении ею социальных функций.
Для достижения указанной цели в диссертационной работе поставлены и решены следующие основные задачи:
1. Раскрытие сущности и установление особенностей аренды и арендных отношений применительно к объектам государственной и муниципальной собственности в условиях перехода к рыночной экономике.
2. Выявление основных проблем управления арендой объектов недвижимости, земельных участков, определение основных направлений решения этих проблем.
- 6 -
3. Разработка усовершенствованных методов формирования и установления арендной платы за пользование разными видами объектов собственности, позволяющих повысить экономическую и
социальную эффективность аренды.
4. Выработка предложений о путях повышения эффективности управления арендой объектов городского хозяйства и социальной сферы на основе комплексного развития и улучшения всей системы аренды и арендных отношений.
Теоретическую и методологическую основу исследования составляют научные положения, результаты анализа практического опыта аренды объектов недвижимости, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных авторов в области экономической теории, экономики переходного периода, теории управления, менеджмента, управления государственной и муниципальной собственностью. В работе использованы методы системного анализа, экономико-математического моделирования, статистического анализа.
Обоснованность и достоверность исследования. Исследование опирается на реальный опыт аренды объектов муниципальной собственности в г. Москве в период с 1992 по 1999 годы. В диссертации использована практическая информация об объектах аренды, арендной платы, доходах бюджета от аренды, содержащаяся в официальных документах, отчетах, сводках. Исследование основывается на анализе и сравнении предложений автора диссертации с действующей законодательно-нормативной базой, положениями Гражданского Кодекса РФ.
Научная новизна исследования связана с ограниченностью предшествующих настоящей работе обобщающих научных исследований, посвященных экономике аренды объектов государственной
- 7 -
и муниципальной собственности в условиях переходного перио
да.
К основным результатам диссертации, обладающим выражен-
ной научной новизной, автор относит:
1. Установление соотношений владения, распоряжения, пользования, ответственности в экономических отношениях между арендодателями и арендаторами объектов государственной и муниципальной собственности.
2. Уточнение и конкретизацию исходных понятий: "экономическая эффективность аренды", "социальная функция аренды", "эффективность управления арендой" применительно к объектам
государственной и муниципальной собственности; предложение расчетной зависимости для определения величины экономической эффективности аренды таких объектов.
3. Разработку новых методов и моделей арендного ценообразования, позволяющих формировать и назначать ставки арендной платы с учетом рыночной конъюнктуры, затрат на аренду, доходности объектов аренды для арендаторов, экономической и социальной эффективности аренды, предоставляемых льгот.
4. Установление особенностей формирования арендной платы за пользование городским жильем, земельными участками, служебными помещениями, памятниками истории, культуры, архитектуры.
5. Формулирование основных направлений комплексной программы повышения эффективности управления арендой объектов государственной и муниципальной собственности.
Практическая значимость работы состоит в непосредственной приложимости ее результатов к управлению арендой недвижимого и движимого имущества федеральной, субфедеральной и
- 8 -
муниципальной собственности.
Результаты исследования позволяют:
1. Внести необходимые дополнения, изменения, уточнения в законодательно-нормативную базу, регулирующую аренду объектов муниципальной собственности.
2. Использовать научно-обоснованные методы формирования арендной платы, установления ее величины с учетом многообразных факторов, отражающих свойства объектов аренды, способ использования объектов в процессе аренды, рыночный спрос и предложение, социальную значимость объектов.
3. Разработать и осуществить комплексную программу повышения эффективности управления арендой объектов государственной и муниципальной собственности.
Реализация результатов работы. Результаты работы частично реализованы в деятельности Департамента государственного и муниципального имущества г. Москвы, отражены в нормативных документах Правительства Москвы, вошли в проект закона г. Москвы "Об аренде объектов государственной и муниципальной собственности города Москвы", одобренный Постановлением Правительства г.Москвы, используются Министерством государственного имущества РФ. Основные положения диссертации использованы автором в его практической работе, связанной с выработкой управленческих решений, направленных на повышение эффективности аренды объектов недвижимости в г. Москве. Автором прочитан курс лекций обаренде для слушателей Высшей школы приватизации и предпринимательства, разработана методика расчета арендной платы. Основные результаты работы нашли отражение в Концепции управления собственностью Москвы, разработанной при непосредственном участии автора.
— У ~
Апробация работы и публикации. Основные результаты исследований, положенные в основу диссертационной работы, докладывались на заседаниях Правительства Москвы, Московской городской Думы, заседаниях хозяйственно-экономического актива города, рабочих совещаниях в Департаменте государственного и муниципального имущества г. Москвы, обсуждались на конференциях и научно-практических семинарах по проблемам управления хозяйством города.
По теме диссертации опубликовано 4 работы общим объемом 1,6 печатных листа.
Структура и построение работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и рекомендаций, списка литературы, содержит ___ страниц машинописного текста, 3 рисунков,
11 таблиц. Библиография содержит 85 наименований.
Расположение материалов диссертации по главам подчинено основной цели и задачам исследования и отражает логику взаимосвязей и взаимодействий, присущих аренде крупных объектов муниципальной собственности. На содержание диссертации оказало влияние и отмеченное выше практическое отсутствие фундаментальных научных исследований в области аренды объектов муниципальной собственности в странах с экономикой переходного типа и непосредственно в России. В связи с этим обстоятельством в работе не выделен традиционный раздел, посвященный анализу предшествующих исследований по проблематике аренды объектов недвижимости и движимого имущества. Автор ограничился в этом отношении анализом состояния и проблем аренды имущественных комплексов в разных странах.
В российских законодательных актах об аренде, принятых в ходе проведения экономических реформ, основное внимание
- 10 -
сконцентрировано на положениях, регулирующих аренду в целом или отдельные виды аренды, отличающиеся типом объекта (земля, жилые помещения, нежилой фонд, строения и т.д.). Специфика аренды объектов разных форм собственности отражена в гораздо меньшей степени. Поэтому в первой главе диссертации основное внимание уделено особенностям аренды объектов государственной и муниципальной собственности в современных условиях и в историческом плане, анализу состояния аренды подобных объектов и ее проблем на примере Москвы.
Исходя из зависимости экономической результативности аренды от величины арендой платы и ее ставок, вторая глава диссертации посвящена решению методических проблем формирования арендной платы с учетом влияющих на нее факторов рыночной и нерыночной природы. Материалы этой главы содержат изложение предлагаемых автором диссертации методов и моделей определения величины арендной платы в целом и применительно к типовым объектам муниципальной собственности, сдаваемым в аренду.
В соответствии с главной целью диссертационной работы предметом ее заключительной главы стало изложение предложений автора о путях совершенствования управления арендой объектов государственной и муниципальной собственности, позволяющих существенно повысить ее экономическую и социальную эффективность.
Результаты исследований в концентрированной форме изложены в выводах и рекомендациях.
- 11 -
Г Л А В А 1
АРЕНДА КАК СПОСОБ УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
И МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ
1.1. Сущность аренды. Субъекты и объекты аренды государе-
твенной и муниципальной собственности. Арендные отношения.
История аренды и арендных отношений исчисляется тысячелетиями, однако само понятие "аренда" не получило однозначного толкования в экономической науке и практике.
Такое положение связано с несколькими обстоятельствами.
Во-первых, аренда есть обобщающее, универсальное понятие, трудно поддающееся четкому определению. Содержание этого термина настолько обширно и многогранно, что его не удается вписать целиком в одну или несколько фраз.
Во-вторых, аренда - развивающееся понятие, включающее по мере развития экономики и экономической науки все более широкий круг видов деятельности и процессов, методов и форм их осуществления, характерных признаков.
В-третьих, аренда представляет многозначный термин, это и форма экономических отношений, возникающих между собственниками и пользователями имущества в связи с его предоставлением одним владельцем другому, и юридические договорные отношения, имеющие место вследствие передачи определенного круга прав собственности на возмездной основе, и разновидность временного владения и пользования вещами, принадлежащими другому собственнику, и способ совместного управления имущественным комплексом со стороны собственника и нанимате-
- 12 -
ля имущества.
Характерно, что Гражданский Кодекс Российской Федерации, в котором аренде посвящена специальная глава (68), не содержит развернутого определения понятия "аренда".
В экономических словарях /44/ и учебниках по экономике /25/ аренду принято характеризовать как юридически оформленное предоставление имущества, объектов недвижимости, земли их собственником (арендодателем) во временное пользование другим лицам (арендаторам) на договорных условиях, за плату.
Несколько более развернутое определение термина "аренда" содержится в проекте Закона города Москвы "Об аренде объектов государственное и муниципальной собственности г. Москвы" /71/. В этом проекте аренда трактуется как "основанное на договоре временное возмездное владение и пользование или временное пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями и другими имущественными комплексами, зданиями, сооружениями, оборудованием, транспортными средствами и другими вещами, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования".
Выделим два важных элемента в этом определении, которые не представлены или недостаточно представлены в других источниках. Первый из них касается трактовки аренды как отношений собственности, точнее, изменения отношений собственности, возникающего по воле и в силу заинтересованности собственника и по побуждению со стороны лиц, желающих приобрести права собственности.
Будем опираться на предположение, что в исходном состоянии собственник имущества является одновременно его владельцем, распорядителем и пользователем. Принципиально важ-
- 13 -
но, чтобы от был распорядителем или обладал делегированными ему со стороны собственника правами распорядительства. Далее
возможны две ситуации:
1) собственник-распорядитель имущества готов на возмездных началах при соблюдении определенных условий передать в пользование другому лицу, которое становится арендатором, имущественный комплекс, находящийся в распоряжении собственника. Права владения при этом не передаются, что ограничивает возможности арендатора трансформировать используемый им имущественный комплекс. Ближе всего к такой форме аренды стоит прокат имущества, но прокат имеет в виду использование арендатором движимых вещей для потребительских целей, тогда как аренда распространяется на недвижимость и осуществляется чаще всего в целях предпринимательства;
2) собственник-распорядитель имущества передает на условиях возмездности и при соблюдении определенных ограничений находящийся в его распоряжении имущественный комплекс арендатору во владение и в пользование. Таким образом, арендатор получает не только право пользоваться имуществом, но и трансформировать, видоизменять, наращивать, улучшать имущественный комплекс в пределах и на условиях, оговорена договоре аренды. Это гораздо более глубокая и прогрессивная форма аренды имущества, значительно повышающая заинтересованность арендатора, способная обеспечить ему дополнительные выгоды и в то же время расширяющая диапазон источников дохода арендодателя от аренды, так как он вправе дать согласие только на такие изменения объекта аренды, которые представляются ему целесообразными, исходя из собственных интересов.
Отметим, что именно второй тип отношений аренды стано-
- 14 -
вится все более распространенным. Это предопределяется не только его более обширными возможностями, но и тем обстоятельством, что при передаче арендодателем имущества в пользование арендатору довольно сложно вычленить право владения как непередаваемое. Пользователь поневоле становится владельцем в том смысле, что во время постоянного использования имущества он реально обладает им. Справедливо лишь утверждать, что право владения имуществом со стороны арендатора, не будучи передано ему, реально ограничено определенными пределами.
Наряду с такой неявной формой передачи полномочий владения арендатору, имеющей место в любом случае аренды, существуют и явные, отраженные в арендном договоре формы. К ним относятся: право сдачи арендатором арендованного имущества в субаренду, право выкупа имущества арендатором по истечении срока аренды или в любое другое время, право осуществления реконструкции, реставрации объекта, профилактических ремонтов, использование прав аренды в качестве залога, вклада, взноса. Во всех этих случаях арендатор осуществляет не только пользование, но реализует и функции владения объектом аренды в соответствии с переданными ему полномочиями владения.
Приходится отмечать,что ни в экономической, ни в юридической науке пока не проведены четкие грани между категориями "владения" и "пользования", а в более широком аспекте -между тремя фундаментальными понятиями теории собственности: "владение", "распоряжение", "пользование". По своей сути пользование означает извлечение полезных свойств из объекта, имущества, применение объекта в соответствии с его назначе-
- 15 -
нием в интересах удовлетворения потребностей пользователя. Но в этом определении не обозначена граница, выход за пределы которой возможен только при совмещении пользования с владением или распоряжением.
В свете высказанного разделение аренды на две разновидности: "возмездное пользование" и "возмездное владение и пользование" представляется необходимой, но недостаточной характеристикой функций обладания собственностью, которыми наделяется арендатор. Договор аренды и сущность арендных отношений заведомо предопределяют передачу арендодателем арендатору основного круга прав пользования, но и в этом случае арендодатель вправе устанавливать ограничения в виде, например, использования объекта только по определенному назначению. При одновременной передаче арендатору как прав пользо-
ч
вания, так и прав владения, которые не вытекают автоматически из прав пользования, необходимо указывать какие именно права владения передаются и в какой форме. Например, арендуемый имущественный объект может быть передан на баланс арендатора со всеми вытекающими отсюда правами владения.
В то же время надо иметь в виду, что если арендное использование объекта чаще всего ограничивается условием применения его по исходному назначению, то передача прав владения ограничена более жестким образом. Она может быть осуществлена лишь в пределах сохранения за арендатором прав распоряжения, характеризующих его как собственника. Иначе говоря, передача вещных прав собственности арендой не предусматривается, такая передача требует либо продажи объекта, выходящей за пределы его аренды, либо дополнения договора аренды специальным соглашением, предусматривающим право
- 16 -
арендатора выкупить объект у собственника и приобрести тем самым права собственности.
Дополнительного истолкования требует также фиксируемый в приведенном выше определении аренды признак объекта аренды, состоящий в сохранении его натуральных свойств в процессе использования. В широком смысле слова, когда говорится о сохранении натуральных свойств, речь идет о таких объектах и способах их использования, при которых натурально-вещественное начало объекта, то есть его вещественная сущность не изменяет своей природы.
Рассуждая подобным образом, мы выходим за пределы понимания объектов аренды как "вещей, которые не теряют своих натуральных свойств" в виде "непотребляемых вещей", истолковываемый статьей 607 Гражданского Кодекса Российской Федера-
ции.
Условия сохранения натуральных свойств объекта аренды в
процессе его использования по нашему мнению следует воспринимать двояко, не только как критерий, определяющий какие именно виды имущества, вещей могут быть объектами аренды, но и как ограничение способа использования арендуемого объекта.
С точки зрения характеристики объектов аренды этот признак определяет их как любые вещественные предметы, целевое использование которых не приводит к их расчленению, потере целостности, изменению структуры и основных свойств, уменьшению количества вещества в ощутимых пределах. Допускается ЛИШЬ естественный, амортизационный износ, старение,
обусловленное развивающийся во времени физико-химическими процессами, имеющими место в нормальных, предусмотренных стандартам, нор»™™, обычаями условиях применения объек- |
