Многие правовые проблемы, связанные с приватизацией земельных участков, рассматриваются в рамках практических рекомендаций, содержащихся в научно-практических статьях. Однако системного анализа правового регулирования оснований и процедур приватизации земельных участков в поселениях в имеющихся научных трудах не проведено. Отсутствуют комплексные теоретические разработки в данной области, имеющиеся исследования носят обзорный, информативный характер или освещают лишь ряд вопросов, касающихся исследуемой темы.
Несмотря на большое значение приватизации земельных участков, отнесенных к землям поселений, в создании рыночных земельных отношений, становлении института права частной собственности на землю, в структуре функций государственного управления земельными ресурсами, тема правового регулирования приватизации земельных участков в поселениях разработана недостаточно. Она еще не получила комплексного анализа и не была глубоко изучена ни в трудах ученых земельно-правовой дисциплины, ни в работах ученых-цивилистов.
Указанные обстоятельства обусловили выбор темы диссертационного исследования.
Целью исследования является: разработка теоретических положений о понятии и способах приватизации земельных участков в поселениях и соответствующих им практических рекомендаций по совершенствованию правового регулирования общественных отношений в сфере приватизации земельных участков в поселениях, исследование условий и порядка приватизации земельных участков в поселениях.
5 В соответствии с поставленными целями была предпринята попытка
решить следующие задачи:
- выявить отличительные признаки и сформулировать определение приватизации земельных участков в поселениях;
- выявить и классифицировать способы приватизации земельных участков в поселениях;
- исследовать юридические и фактические действия, составляющие содержание процесса приватизации земельных участков в поселениях;
- выделить тенденции в развитии правового регулирования приватизации земельных участков в поселениях и выработать конкретные предложения и практические рекомендации по совершенствованию законодательства, призванного регулировать отношения в сфере правового регулирования земельных участков в поселениях.
Поставленные цели и задачи предопределили предмет исследования.
Предметом исследования являются совокупность общественных отношений, складывающихся в сфере правового регулирования приватизации земельных участков в поселениях; правовые нормы, устанавливающие условия и порядок приватизации земельных участков в поселениях; система законодательных и иных нормативных правовых актов, содержащих указанные нормы; правоприменительная практика данных норм; проекты законов и иных нормативных правовых актов; научные исследования по обозначенной проблеме.
Методологическую основу исследования составляют две группы методов: общенаучные методы, такие как метод системного анализа, логический, прогностический, диалектический и исторический методы, и специальные методы, такие как формально-юридический, сравнительно-правовой, метод правового моделирования, обобщения и установления закономерностей.
Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды ученых - представителей общей теории права С.С. Алексеева, М.Н. Марченко, В.С.Нерсесянца, P.O. Халфиной; теории земельного права- Г.А.
6
Аксененка, С.А.Боголюбова, А.К. Голиченкова, И.А. Иконицкой, И.О. Красновой О.И. Крассова, Н.А.Сыродоева; ученых-цивилистов - О.С. Иоффе, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова и других.
Кроме того, изучены научные работы по отдельным аспектам правового регулирования приватизации земель сельскохозяйственного назначения, авторами которых являются Г.Е. Быстрое, М.Р. Габитов, Е.А. Галиновская.
При написании работы широко применялось законодательство Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, нормативно-правовые акты органов местного самоуправления. В диссертации использованы материалы судебной практики, государственной статистики, научных и практических конференций.
Научная новизна диссертации состоит в том, что впервые на современном этапе развития земельной реформы проведено комплексное исследование отношений, складывающихся в сфере приватизации земельных участков, отнесенных к землям поселений.
В работе проведен анализ ряда правовых категорий и проблем, направленный на установление природы приватизации земельных участков, расположенных на землях поселений.
В диссертационном исследовании предложено определение приватизации земельных участков в поселениях, выделяются принципы правового регулирования приватизации земельных участков, способы и особенности ее осуществления в поселениях. В работе предложена новая классификация способов приватизации земельных участков в поселениях.
Ранее в области земельного права не проводилось исследований, в которых были бы комплексно рассмотрены вопросы такого рода отношений. Имеющиеся работы и публикации представляют собой, как правило, исследования лишь по отдельным проблемам правового регулирования приватизации земельных участков. Они не содержат в себе концептуального анализа правовой природы приватизации земельных участков в поселениях, не раскрывают тех особенностей приватизации, которые существуют в условиях поселений. Направленность таких работ связана, как правило, с
7 позицией совершенствования правового регулирования договорных
отношений, а не с научным построением взглядов в отношении приватизации земельных участков.
На основе проведенного исследования выносятся предложения по совершенствованию законодательства РФ в области регулирования приватизации земельных участков.
В работе сформулирован ряд обладающих новизной теоретических выводов, а также даны конкретные предложения и рекомендации по совершенствованию законодательства, призванного регулировать отношения в сфере правового регулирования приватизации земельных участков в поселениях.
На защиту выносятся следующие теоретические выводы и положения, обладающие научной новизной:
1. Приватизация земельного участка является сложным правовым институтом, представляющим собой совокупность правовых норм, которые регулируют общественные отношения, направленные, с одной стороны, на прекращение права государственной или муниципальной собственности на определенный земельный участок, с другой стороны, на возникновение права частной собственности на этот же земельный участок.
2. В работе предлагается классификация способов приватизации земельных участков в поселениях, критерием которой является признак застроенности земельного участка. На основании этого критерия земельные участки делятся на застроенные, то есть те, на которых расположены объекты недвижимости, или не застроенные. При приватизации застроенных земельных участков может быть применен один из двух способов приобретения в частную собственность земельного участка, определяемый в зависимости от того, на возмездной или безвозмездной основе осуществляется приобретение. Способы приватизации незастроенных земельных участков подразделяются на два вида в зависимости от того, предназначен ли приватизируемый земельный участок для строительства или
8 он предоставляется в собственность для целей, не связанных со
строительством.
3. Приватизация застроенных земельных участков является средством создания «единых объектов недвижимости». Завершение процесса приватизации земельного участка означает появление такого «единого объекта недвижимости», в отношении которого действует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Ограничение исключительного права собственников зданий, строений, сооружений на приватизацию земельных участков, на которых расположены принадлежащие им объекты недвижимости, недопустимо, за исключением прямо предусмотренных законодательством случаев, в том числе недопустимо ограничение исключительного права на приватизацию земельного участка на основании того, что ранее он был предоставлен на праве аренды.
4. Право бесплатной приватизации застроенных земельных участков является исключением из общего принципа возмездное™ приватизации земли и имеет природу льготы. Для безвозмездных способов приватизации застроенных земельных участков характерно сокращение ограничений на приватизацию, которые применяются в случаях приватизации земельных участков на возмездной основе.
5. Некоторые способы приватизации земельных участков применимы только на землях поселений. К ним относится:
• переоформление на право собственности ранее предоставленных прав на земельный участок под жилым домом, приобретенным по сделке до вступления в силу Закона «О собственности в СССР»;
• приватизация домовладельцами земельных участков под многоквартирными жилыми домами;
• приватизация дачных земельных участков;
• приватизация земельных участков, предназначенных для жилищного строительства.
Выделение данных способов обусловлено тем, что жилые здания могут быть расположены только в пределах черты поселения.
9
6. Характерной особенностью правового регулирования приватизации земельных участков в поселениях является значительное влияние норм градостроительного законодательства. При приватизации земельных участков учет требований, содержащихся в документах территориального планирования и градостроительного зонирования земель поселений, является обязательным.
Градостроительное зонирование во многом определяет индивидуализацию земельного участка как объекта приватизации, а также определяет способ приватизации незастроенного земельного участка. При отсутствии градостроительного зонирования в поселении определяющим фактором для выбора способа приватизации незастроенного земельного участка является его разрешенное использование.
7. При приватизации незастроенных земельных участков для целей строительства в поселениях актуальной является проблема изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков у их собственников, землепользователей, землевладельцев или арендаторов. Установлению баланса публичных и частных интересов при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд для строительства служит требование об обязательном соблюдении трех условий:
• строительство должно соответствовать генеральному плану поселения и правилам землепользования и застройки;
• строительство должно осуществляться с целью обеспечения государственных или муниципальных нужд, перечень которых установлен статьей 49 Земельного кодекса РФ или законом субъекта РФ, принятом с соответствии с данной статьей;
• отсутствуют иные варианты размещения объектов, для строительства которых изымается земельный участок.
Практическое значение диссертационного исследования состоит в том, что выводы и предложения, сформулированные в результате исследования могут быть использованы: во-первых, в законотворческой деятельности, в процессе поиска путей совершенствования правового регулирования приватизации как земельных участков вообще, так и
10
земельных участков, расположенных на землях поселений, в частности; во-вторых, в дальнейших научных исследованиях; в-третьих, в учебном процессе при преподавании курса «Земельное право» студентам по специальностям «Юриспруденция», а также на экономических факультетах; в-четвертых, при разработке разъяснений высших судебных органов по проблемам практики применения законодательства о приватизации земельных участков. Исследование вносит значительную определенность в понимание существующего, но недостаточно систематизированного законодательства о приватизации земельных участков.
В работе сформулированы конкретные предложения по совершенствованию законодательного регулирования некоторых аспектов приватизации земельных участков в поселениях. Среди них:
- рекомендации отказаться от использования «размера фактического землепользования» как одного из критериев определения границ и площади приватизируемого земельного участка;
- предложения о целесообразности возвращения в земельное законодательство термина «земли населенных пунктов», и замена им ныне существующего термина «земли поселений»;
- рекомендации закрепить на законодательном уровне принцип приоритета экологических требований и принцип учета градостроительных требований при приватизации земельных участков, в первую очередь, расположенных в пределах черты поселения;
- предложения о целесообразности проведения «централизованного межевания» земель поселений, то есть такого, при котором органы местного самоуправления вне зависимости от наличия со стороны граждан и юридических лиц заявлений о намерении приватизировать земельный участок, определяют его границы и площадь.
Апробация результатов исследования. Основные теоретические выводы и положения исследования, а также практические рекомендации
11
были обсуждены и одобрены на заседаниях кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ им. М.В.Ломоносова. Разработанные в настоящем диссертационном исследовании материалы использовались автором при ведении практических семинарских занятий по курсу «Земельное право» на 4-м курсе дневного отделения и 5-м курсе вечернего отделения юридического факультета МГУ им. М.В.Ломоносова.
Результаты диссертационного исследования нашли отражение в четырех опубликованных работах.
Структура диссертации обусловлена характером исследования и логикой описания ее результатов. Работа состоит из введения, трех глав, в каждой из которых содержится по два параграфа, заключения, перечня использованной литературы и списка нормативно-правовых актов и материалов судебной практики.
12
Глава 1. Понятие, особенности, ограничения и принципы приватизации земельных участков в поселениях
§ 1. Приватизация земельных участков на землях поселений: понятие, особенности правового регулирования, ограничения
Процесс приватизации государственного имущества начался в конце 80-х годов и занимал центральное место в системе экономических преобразований в Российской Федерации в течение последнего десятилетия XX века. Земельные преобразования осуществлялись одновременно с изменением структуры экономических связей в целом. Приватизация земельных ресурсов явилась неотъемлемой частью процесса проводившихся экономических преобразований при переходе от плановой экономики к рыночной.
Одной из основных целей государственной политики с начала 90-х годов XX века в сфере земельных отношений являлось создание и обеспечение условий для эффективного использования земельных ресурсов государства, обеспечить которое предполагалось посредством введения частной собственности на землю и создания рынка земли. В связи с этим центральным звеном земельной реформы стало появление права частной собственности на землю, его закрепление и гарантирование. До настоящего времени процесс приватизации не завешен, и вероятно, будет продолжаться еще длительное время.
Прежде чем рассмотреть обозначенные в наименовании параграфа вопросы правового регулирования приватизации земельных участков в поселениях остановимся на понимании приватизации как экономического явления.
Для правового государства, модель которого была принята за образец в Конституции России, приватизация выступала необходимым связующим звеном для перехода от тоталитарного государства к государству
13 демократическому1. Для России этот процесс стал непростым. Процесс
приватизации при переходе от плановой экономики к рыночной обладал рядом принципиальных особенностей, существенно осложняющих его по сравнению с приватизацией в странах со сложившейся рыночной экономикой. Главным осложняющим обстоятельством явилось то, что история не знала перехода от плана к рынку2.
Privatus по-латыни означает «частный». Термин «приватизация» впервые был введен в оборот в 1976г. американским исследователем Робертом У. Пулом в одной из публикаций, подготовленных им для периодического бюллетеня «Reason Foundation». Терминологические истоки этого понятия восходят к 1969г., когда Питер Ф. Друкер в книге «Век прерывания традиций» употребил слово «реприватизация» для обозначения процесса возвращения национализированных предприятий их прежним владельцам. Позже этот термин появился в словаре Уэбстера издания 1983 г. Понятие «приватизация» расшифровывалось как «преобразование общественной формы правления или собственности отдельного предприятия или отрасли в част!гую»3.
Со времени первого упоминания термина «приватизация» в научной литературе его смысловые границы подвергались многочисленным коррекциям, в результате которых образовался целый ряд формулировок, содержащих расширительное или, наоборот, ограничительное его толкование в зависимости от целей и задач, которые ставили перед собой авторы. Автор фундаментальной работы, посвященной теоретическим и практическим аспектам приватизации в странах Запада, профессор Нью-Йоркского университета Э. Савас понимает под приватизацией осуществление разнообразных мероприятий по уменьшению масштабов деятельности государства или по усилению роли частного сектора во владении фондами в предпринимательской деятельности4.
Это определение уже более конкретизировано, оно содержит три принципиально важных момента: во-первых, приватизация представлена
1 Аккуратов И.Ю. Общетеоретические и гражданско-правовые проблемы приватизации муниципальной собственности. Дис. к.ю.н. М, 2000г. С.35.
2 Рабинович Б.М., Федосеев И.А., Игнатьев А.Е. Земельная реформа в России: принципы и методы осуществления. М, 1995г. С.22.
3 Виноградов В. А, Веселовский С. Я. Приватизация в глобальном контексте. М., 1998. С.8.
4 Савас Э. Приватизация: Ключ крынку (Перевод с английского). М, 1992. С.З.
14
здесь как некий протяженный во времени процесс, а не разовый акт; во-вторых, приватизация рассматривается не просто как распродажа (или передача) государственной собственности в частные руки, а как структурное преобразование экономики; в-третьих, достаточно четко проводится разграничение двух, хотя и тесно взаимосвязанных между собой, процессов -уменьшения масштабов деятельности государства и усиления роли частного сектора1.
В США, согласно официальным документам федерального правительства, приватизация рассматривается как долгосрочная стратегия расширения частного сектора за счет сокращения общественного. При этом Америка ориентируется на привлечение наемных работников к участию во владении и управлении собственностью. В Японии термин «приватизация» одновременно с продажей государственной собственности частным лицам, организациям предполагает также снятие ограничений, касающихся функционирования государственных предприятий2. В Румынии под приватизацией подразумевается выпуск ценных бумаг с учетом оценки имущества предприятий. В Венгрии приватизация отражает полный либо частичный переход имущества государственных предприятий в собственность хозяйственных; обществ, включая частное иностранное владение. В Польше считается, что приватизация означает преобразование собственности государственных предприятий в частную, акционерную, кооперативно, смешанную и другие формы собственности3.
Еще одним экономически пониманием приватизации является следующее: «Приватизация - это полная или частичная передача права собственности на государственное имущество в частный сектор экономики. Этот процесс больше связывается с продажей действующих предприятий, нежели с продажей земли или зданий. Приватизация не подменяет собой такие действия, как прекращение обязательств, сдача имущества в долгосрочную аренду или частное финансирование инфраструктурных проектов»4. Таковы сугубо экономические определения приватизации.
1 Нгуен Таун Ань, Правовое регулирование приватизации государственных предприятий во Вьетнаме. Дис. к.ю.н., 2001г. С.15.
2 Максудова Л.Р. Понятие, сущность и значение приватизации. // Вестник Тисби, № 4, 2003.
3 См.: Курс экономики / Под ред. Б.А. Райзберга. М, 1997. С. 115-116.
4 Reserve Bank Australian Bulletin (Перевод с английского). Декабрь 1997г. С. 7.
15 В юридической науке в течение последних двух десятилетий
вырабатывалось собственное понимание этого явления. Так, И.С. Комарицкий пишет, что «под приватизацией обычно понимается правовой институт, относящийся к сфере правового регулирования права собственности и означающий прекращение права государственной собственности на определенное имущество и возникновение права частной собственности на это же имущество»1. Такой переход права собственности опосредуется, по мнению этого автора, либо договором купли-продажи, либо договором дарения.
Некоторые рассматривают приватизацию государственного и муниципального имущества как особый вид управленческой деятельности, совокупность взаимосвязанных и целенаправленных действий субъектов приватизации по передаче объектов государственной и муниципальной собственности в част1гую собственность2.
Необходимо, таким образом, отделять понятия «приватизация» и «приватизационные сделки», или иначе: существует приватизация в широком и узком смысле. Широкая трактовка приватизации выражена в работах российского теоретика приватизации А.Д. Радыгина, который считает, что определение приватизации в широком смысле включает не только приватизацию в собственном смысле, но и процесс модификации управления государственным предприятием без отчуждения имущественных прав на основе подряда, аренды и других договоров3. А.В. Кашанин приватизацию в широком смысле понимает как сокращение сферы влияния государства, передачу неких областей общественных отношений в частные руки4. Приватизация в узком понимании есть процесс продажи (передачи) имущества (активов) государственных и муниципальных предприятий в частную собственность (физическим и негосударственным юридическим лицам) полностью или частично . Иными словами «приватизация» в узком
1 Комарицкий СИ. Приватизация: правовые проблемы. Курс лекций. М., 2000. С. 7.
2 Белых B.C. Приватизация государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации: экономико-правовые вопросы // Государство и право, 1996. № 10. С. 69.
3 Радыгин А.Д. К теории приватизации в переходной экономике // Вопросы экономики. 1995. №12. С.63.
4 Кашанин А.В. Понятие и правовая природа приватизации //Правоведение. 1997. № 2. С. 120.
5 Радыгин А.Д. Указ. соч. Там же.
16
смысле - это конкретные действия, направленные на передачу определенного имущества из государственной собственности в частные руки1.
Сходное определение предлагает О.Ю.Скворцов: приватизация как процесс есть совокупность мероприятий административно-правового и гражданско-правового характера, в результате которых право собственности на приватизируемое имущество переходит от государства к юридическому или физическому лицу2.
Приватизацию можно рассматривать по-разному: как санкционированный государством переход права собственности на имущество от государства к частным лицам, как форму отчуждения государственной собственности, как способ приобретения права частной собственности. По словам А.В. Кашанина, термин «отношение приватизации» является научной абстракцией, поскольку не существует единого однородного такого отношения. В процессе приватизации возникает пучок правовых связей между различными субъектами, которые имеют различную правовую природу3.
Гражданские права, в том числе право собственности, могут возникать из договоров и иных сделок, из актов полномочных органов, из судебных решений, установивших эти права. Под приватизацией можно, как говорилось выше, понимать двустороннюю сделку. Это справедливо в отношении, как возмездных способов приобретения частной собственности, так и безвозмездных, поскольку и в том, и в другом случае необходима воля двух сторон. Государство формирует и выражает свою волю путем принятия нормативно-правового акта, устанавливающего право безвозмездного приобретения имущества в собственность; лицо, наделенное правом бесплатной приватизации, оформляет свое намерение в соответствующем заявлении. Однако рассматривать приватизацию исключительно как вид гражданско-правовой сделки не допустимо. Приватизация не предполагает полноту свободы договора. Объекты этих правоотношений заранее предопределены, а субъекты - подчиняются не столько гражданскому
1 Кашанин А.В. Указ. соч. Там же.
2 Скворцов О.Ю. Приватизационное право. М, 1999, С. 24-25.
3 Кашанин А.В. Указ. соч. С. 121.

 Часть из работы     Получить работу