ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Экономический рост в России сопровождается значительным ростом реальных доходов населения. По официальным данным Госкомстата, темп прироста реальных доходов населения (очищенных от инфляции) в 2002 году составлял 7%, в 2003 — 15%, по оценкам в 2004 году - не менее 6%. Данный факт обусловливает рост доли сбережений населения в доходах, а это, в свою очередь, означает удлинение сроков возможного привлечения и размещения средств.
Вместе с тем развивается и другая позитивная тенденция — увеличение нормы накопления (т.е. доли инвестиций в ВВП). Все это свидетельствует о переходе российской экономики на стратегический путь устойчивого развития, о постепенной переориентации на средне- и долгосрочную перспективу.
Складывающаяся ситуация является в известном смысле уникальной, не имеющей аналогов в новейшей мировой экономической истории. Образующиеся в экономике доходы населения, не используемые на текущее потребление, неадекватно превращаются в инвестиции и кредиты в реальный и финансовый сектора экономики. На наш взгляд, этому факту есть две причины - сохраняющееся недоверие к фондовому рынку и государству как эмитенту ценных бумаг (и при этом государство остается пассивным участником рынка), и колоссальный инвестиционный спрос населения на недвижимость.
Таким образом, особенность национальной экономики заключается в том, что ускорение темпов роста ВВП, помимо ориентации на сырьевой экспортный сектор, будет опираться на развивающуюся строительную индустрию. Будучи базовым комплексом хозяйства, данная отрасль, при должном обеспечении «длинными» деньгами, должна стать лидером экономического роста в стране. Особенно это касается регионов с высокими темпами экономического роста, а, следовательно, с высокими темпами роста
доходов населения и благоприятной конъюнктурой рынка недвижимости.
Тем не менее, следует признать, что возможности развития строительного комплекса сдерживаются нехваткой «длинных» денег. За последний год была сформирована нормативно-законодательная база по ипотеке, что значительно оживило рынок недвижимости и строительную отрасль в крупных городах с растущей экономикой. Однако не следует идеализировать роль ипотечных механизмов на рынке недвижимости. Это лишь один из источников роста отрасли и рынка. Не следует уменьшать роль уже ставших привычными для России долевых схем участия населения в создании жилищной недвижимости.
Проблему инвестиционного развития строительного комплекса крупного города целесообразно и обоснованно рассматривать в контексте единой политики, общей идеологии с четко расставленными приоритетами и социально-экономическими ориентирами. Ведь муниципальное стимулирование инвестиционной деятельности в данной сфере опирается на интересы различных социальных слоев и групп с одной стороны, а с другой — на интересы развития города, - по определению Аристотеля, «единства индивидуальностей».
Степень научной разработанности проблемы. Экономическими и финансовыми проблемами городского развития занимались отечественные и зарубежные авторы: Д.С. Львов, А.Д. Некипелов, СВ. Глазьев, О.Ю. Богомолов, С.Н. Шаталин, В.И. Кушлин, В.А. Нарский, И.В. Шевченко, Л. Гитман, М. Джонк и др. Их труды стали методологической базой исследования данной диссертационной работы.
Однако вопросы прикладного характера, посвященные проблеме формирования эффективной муниципальной политики по стимулированию городского развития в жилищной сфере, на наш взгляд, требуют дальнейшей теоретической и методической разработки.
Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы — на
основе теоретического обобщения отечественного и зарубежного опыта, анализа состояния и тенденций развития строительного жилищного комплекса города Краснодара разработать методические подходы к формированию и реализации организационного и инвестиционного механизмов жилищной политики муниципалитета.
Для достижения поставленной цели в диссертационной работе ставились следующие задачи:
уточнение отдельных теоретических положений в области муниципальной жилищной политики;
проведение критического анализа отечественной нормативно-законодательной базы в области жилищного строительства;
формулировка методических подходов к формированию муниципальной политики инвестиционного стимулирования развития рынка жилищной недвижимости;
анализ современного состояния, проблем и тенденций развития жилищного строительства в городе Краснодаре;
обоснование основных направлений муниципальной политики в сфере жилищного строительства;
разработка экономико-математической модели оценки эффективности и целесообразности применения методов муниципального стимулирования деловой активности на рынке жилищной недвижимости;
дополнение схемы ипотечного кредитования финансовым механизмом строительных сберегательных касс как инструмента стимулирования деловой активности на первичном рынке жилой недвижимости.
Объект исследования. В качестве объекта исследования определены рынок жилья и инвестиционно-строительный комплекс г. Краснодара.
Предмет исследования. Предметом исследования является совокупность организационных и экономических отношений, возникающих в процессе разработки и реализации муниципальных жилищных программ.
Теоретическая и методологическая основа исследования состоит в конкретном приложении теории научного познания, в том числе методов дедукции и индукции к проблемам формирования эффективной инвестиционной политики на жилищном рынке крупного города. Кроме того, в работе использованы такие методы как: абстрактно-логический, монографический, экономико-статистический, экономико-математический, расчетно-конструктивный и др.
В ходе написания диссертации автор опирался на труды отечественных и зарубежных экономистов, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, материалы научных и практических конференций и семинаров.
Информационной и эмпирической базой исследования послужили данные Краснодарской краевой статистической службы, отраслевых проектных и научно-исследовательских институтов, бюджетов города и края, бухгалтерская отчетность строительных организаций, инструктивные материалы и коммерческие предложения банков и инвестиционных фондов. Научная новизна исследования состоит в следующем:
уточнен понятийный аппарат в вопросах муниципальной жилищной политики, в частности, даны определения коммерческого и социального жилища, видов рисков на рынке недвижимости;
сформулированы и обоснованы критерии оценки эффективности мер стимулирования деловой активности в сфере жилищной недвижимости;
систематизированы факторы роста инвестиционной деятельности и объемов строительства в сфере жилищной недвижимости;
предложена и обоснована концепция двух направлений формирования муниципальной жилищной политики, коммерческого и социального жилища;
определены методические подходы к экономическому и инвестиционному обоснованию конкретных мер муниципальной жилищной политики, в частности, стимулирования деловой активности на первичном и
вторичном рынках недвижимости;
разработан организационно-экономический механизм реализации муниципальных жилищных программ, соединяющий социальные интересы муниципального образования и коммерческие интересы инвесторов.
Практическая значимость диссертационного исследования заключается в возможности применения выводов и рекомендаций в работе муниципальных и государственных служб, занимающихся инвестиционным развитием территорий и регулированием финансовых институтов. Результаты диссертации позволяют решать конкретные задачи по развитию деловой активности на рынке жилой недвижимости крупных городов. Формирование муниципальной жилищной политики, основанное на выводах и рекомендациях диссертации, способно комплексно решить проблемы повышения конечного эффективного спроса и инвестиционного развития городской инфраструктуры.
Результаты исследования также могут быть использованы в лекционных и семинарских курсах по дисциплинам «Инвестиции», «Финансы», «Региональная экономика», «Банковское дело» для студентов экономических специальностей вузов.
Апробация и реализация результатов исследования. Основные положения диссертации докладывались в установленном порядке на двух международных научно-практических конференциях: «Стратегия развития региона» (Москва, Министерство экономического развития и торговли, 2002 год), «Управление стоимостью компании» (Ростов-на-Дону, журнал «Рынок ценных бумаг» и компания «АВК», 2002 год), обсуждались на «круглых столах» международного инвестиционного форума «Кубань» - 2002, 2003 и 2004 (г. Сочи). Выводы и рекомендации диссертации внедрены в практику работы Департамента строительства и Департамента финансов администрации муниципального образования города Краснодара.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 печатных работ общим объемом 1,7 п.л.
На защиту выносятся следующие основные положения:
уточнение сущности и экономического содержания рынка недвижимости крупного города в контексте городской жилищной политики: определение приоритетов развития рынков социальной и коммерческой жилой недвижимости;
обоснование факторов повышения деловой активности на рынке жилой недвижимости и определение места и роли муниципальных жилищных программ в стимулировании инвестиционной активности на рынке;
концепция формирования муниципальной жилищной политики города Краснодара;
инструменты стимулирования инвестиционной активности, направленные на повышение конечного эффективного спроса на рынке жилой недвижимости крупного города и возможностей инфраструктурного развития города в условиях либерализации земельных отношений;
формирование финансово-инвестиционной инфраструктуры рынка жилой недвижимости с участием муниципалитета, существенно расширяющей возможности реализации городских жилищных программ.
Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.
В первой главе раскрываются теоретические, научно-методические аспекты темы, исследуются социально-экономические процессы в сфере жилья в современных условиях. Изучаются предпосылки и факторы развития рынков жилья и стратегий их государственного регулирования в мировой практике, состояние и развитие нормативно-правовой базы в России. Особое место в теоретическом исследовании уделено оценке эффективности инструментов государственного регулирования рынка недвижимости, и, в частности, коммерческого и социального его секторов. Раскрываются
8
основные проблемы функционирования рынков жилой недвижимости в России с позиций анализа методических подходов отечественных и зарубежных авторов — представителей различных экономических школ.
Во второй главе проводится экономическая и финансовая оценка современного состояния и тенденций развития строительно-инвестиционного комплекса города Краснодара. Подробно изучены место и роль комплекса в городской экономике, факторы и последствия динамики его экономического и финансового положения, дана оценка основных показателей развития комплекса по сравнению со среднероссийским их уровнем. Вскрыты наиболее важные проблемы дальнейшего развития строительно-инвестиционного комплекса исходя из государственной экономической и финансовой политики, складывающихся специфических условий в регионе.
В третьей главе на основании выводов из аналитической части сформулированы направления государственной и муниципальной политики на рынке недвижимости, обоснованы их цели и задачи. Особо подчеркнуто, что формирование политики регулирования рынка недвижимости должно использовать принципиально различные инструменты в секторе коммерческого и социального жилища. Предложены механизмы эффективного взаимодействия участников первичного и вторичного рынков жилья для активизации использования кредитных схем финансирования строительства, мобилизации мощного потенциала ипотеки. Определен механизм сберегательных строительных касс как специализированных банков, защищенных государственными и муниципальными гарантиями. Характерно, что разработанные механизмы и схемы базируются на экономических формах и методах стимулирования инвестиционной активности со стороны государства и муниципалитета.
1. РЫНОК ЖИЛЬЯ В СИСТЕМЕ КОНКУРЕНТНЫХ И РЕГУЛЯТИВНЫХ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ОТНОШЕНИЙ
1.1. Институциональная структура рынка жилья и социально — экономические условия его развития в России
Рынок жилья по мере осуществления хозяйственных реформ приобретает все большее значение в общей структуре рыночного сектора экономики. Не вызывает сомнения тот факт, что рынок жилья будет и дальше развиваться и укреплять свои позиции, тесно сочетаясь с фондовым, финансовым, инвестиционным, товарным и другими рынками. Осуществление преобразований в условиях конкурентного рынка России потребовало соответствующих, принципиально новых для нее структурных и институциональных изменений нормативно-правового, социально-политического и экономического характера, ускоренного создания и развития необходимой, отвечающей требованиям этого рынка инфраструктуры. К сожалению, общие недостатки и перекосы экономических реформ в полной мере отразились и на соответствующих институтах рынка жилья, в определенной мере сформировали некоторые особенности их развития. Этому способствовали в значительной степени одностороннее увлечение псевдомонетаристскими и превратно понимаемыми неолибералистскими методами воздействия на экономику, поспешно проведенная и не создавшая своих легитимных социально-экономических последствий приватизация, недооценка необходимости государственного регулирования экономических процессов.
Изменения, произошедшие в политической жизни страны, дают основание полагать, что государство осознает свою роль в экономике не в качестве администратора и главнокомандующего, чьи указания, безусловно, должны выполняться, но и не в качестве «ночного сторожа», который «должен уйти из экономики». Исходя из этого, можно высказать уверенность, что государство будет осуществлять свою регулирующую
10
функцию методами, признанными действенными для смешанной экономики, с целью формирования и развития полноценного, эффективно функционирующего, социально-ориентированного рынка, в том числе и в сфере жилья, поскольку именно она наиболее близка, адекватна и напрямую нацелена на решение социальных задач общества.
Эта особая социальная роль рынка жилья делает именно этот рынок значимым, реализующим важную государственную задачу — социальную. Но он же одновременно является и очень сложным, в условиях России имеющим собственные негативные социальные аспекты. Об этом нас предупреждают и некоторые ученые-экономисты. Так, например, В. Леонтьев, оценивая ситуацию на российских рынках и подчеркивая при этом особую роль именно рынка жилья, а также его зависимость от неурегулированности земельных отношений, указывал, что рынок жилья и недвижимости наибольшее значение имеет именно в городах. В ближайшее время городам России придется столкнуться с рядом сложных проблем: реконструкция старых промышленных зон, развитие инфраструктуры, осуществление массового жилищного строительства в новых рыночных условиях и др. Для их преодоления необходимо создать юридические, институциональные и экономические условия, в которых частный сектор и государство смогут выступать в качестве партнеров, интересы которых надежно защищены, а права гарантированы.
Все перечисленные проблемы до настоящего времени актуальны, и их решение потребует значительных усилий, как федерального центра, так и регионов, корпоративных и предпринимательских структур и, безусловно, населения. Структура и инфраструктура рынка жилья при этом будет также иметь особенности. Это определяется следующими обстоятельствами.
Во-первых, жилье, как главная часть городской недвижимости, в долгосрочной перспективе обладает в России несомненно высокой ценностью, причем эта ценность неуклонно возрастает во времени, особенно
11
в наиболее крупных городах. Цена этого ресурса даже может превышать стоимость промышленного сектора, а инвестиции в развитие рынка жилья представляются сейчас наиболее перспективными.
Во-вторых, в силу ряда обстоятельств приватизация жилья и отдельных видов недвижимости в России, то есть передача или продажа его из общественной собственности в частную, или уже осуществлены, или должны при оговоренных условиях, наконец, осуществиться. В зависимости от выбранных методов и подходов к решению этой задачи ее результаты могут иметь совершенно различную эффективность по влиянию их на экономическое развитие, с точки зрения социальной значимости, а также по их вкладу в федеральный и местный бюджеты.
Данные положения осложняются тем обстоятельством, что рынок жилья в России развивался и развивается в условиях серьезного дефицита необходимых правовых и организационных рамок для его цивилизованного формирования. По сравнению с другими рынками этот сектор в определенной мере развивался в полулегальных формах.
Следует отметить также и чисто законодательный (регулятивный) фактор, сыгравший свою роль в сдерживании развития жилищного рынка. Речь идет об опоздании в создании государственной регистрационной системы, призванной обеспечить легитимность и юридическую чистоту сделок с жилищной недвижимостью. Такая система учреждений юстиции по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним начала функционировать лишь в 1999 году, практически на 8 лет позже либерализации рынка жилья.
В сфере градостроительного планирования отсутствовала разработка планов использования земель (зональных планов), в том числе и под жилищную застройку, что затрудняло и затягивало процедуру выдачи разрешений на строительство, особенно частного жилья.
Урезанная приватизация жилых помещений в значительной мере
12
осложнила социальные проблемы общества, поскольку не привела и не могла привести к образованию кондоминиумов, как это предусматривалось программой реформирования жилищно-коммунальной сферы. Существуют различные мнения в отношении создания кондоминиумов в России. Есть серьезные доводы против их искусственного создания в существующих жилых домах, которые в основной массе строились и заселялись в дореформенный период и сегодня населены представителями самых различных социальных групп — от «новых русских» до пенсионеров, получающих мизерные пенсии. Кроме того, здесь же находится 40-50% неприватизированных квартир. Естественно, из жильцов одного дома, находящихся на разных ступенях социальной лестницы, кондоминиум создать невозможно чисто по финансовым соображениям.
В то же время в развитых странах с рыночной экономикой 30-35% владельцы квартир объединены в кондоминиумы, что делает их социально активными, ответственнее относящимися к содержанию и благоустройству жилых домов и прилегающих территорий. Как бы то ни было, но государство, желая освободиться от бремени содержания, ремонта и коммунального обслуживания жилого сектора, будет стремиться к созданию кондоминиумов, но делать это нужно на базе новых, строящихся домов, в которых квартиры приобретают представители близких социальных групп, способных не только купить жилье, но и содержать его.
Пока же плата за квартиру и коммунальные услуги более чем на 50% дотируется из городского бюджета. Управление жилым фондом и коммунальные услуги по-прежнему монополизированы муниципальными структурами. Все это вместе взятое — фактически фиктивная приватизация жилья, без определения прав на землю и здание; недостаток нормативно-правовых актов; нелегальная субаренда; отсутствие градостроительных планов использования земли вместе с непредсказуемыми темпами инфляции, — становятся еще одной из причин, которые затрудняют становление рынка
13
жилья, а также развивающей его нормальной системы ипотечного кредитования и массового жилищного строительства, отвечающего существующим потребностям.
Вместе с тем, следует отметить, что российский рынок жилья достаточно бурно развивается в последние 4-5 лет, однако перечисленные обстоятельства формируют особенности его структуры и инфраструктуры, степень взаимодействия участников данного рынка, что, в свою очередь, определяет методику его систематизации. Для того чтобы наиболее объективно определить сущность системы связей субъектов, действующих на рынке жилья, выделить содержательную сторону их взаимоотношений, систематизировать объекты этого рынка, необходимо последовательно рассмотреть их функциональные модели.
Для этого необходимо уточнить такие понятия, как границы рынка жилья в целом, а также границы вторичного и первичного рынка жилья. Границы рынка жилья очерчены лишь тем жильем, которое представлено на продажу. В приграничной зоне должно находиться жилье, которое потенциально может быть предложено к реализации, при этом следует учитывать также и жилые дома, которые их владельцы вообще не собираются продавать в обозримом будущем, но в отдаленной перспективе они все же могут стать объектом рынка. Поэтому при построении структурных композиций мы имеем в виду только жилье, которое имеется на рынке.
Под первичным рынком мы понимаем только рынок нового жилья, которое строилось для продажи и пришло на этот рынок, в то время как вторичный рынок представлен жильем, которое уже находилось в эксплуатации, а теперь по каким-либо причинам реализуется владельцем.
Владельцами жилья на вторичном рынке являются, в первую очередь, в подавляющем большинстве частные лица. Небольшое количество жилья осталось в собственности предприятий, но поскольку оно заселено, а
14
содержать его невыгодно, предприятия передают его муниципальным органам, которые, в свою очередь, являются крупными собственниками неприватизированного жилья. Освободившиеся квартиры на рынок не выставляют, а распределяют очередникам. Количество юридических лиц на вторичном рынке весьма, ограничено, это, в первую очередь, риэлтерские фирмы, реализующие приобретенное у частных лиц жилье, либо выступающие посредником при продаже частного жилья, а также организации, продающие отреставрированное жилье, полученное от заказчиков в оплату за новые квартиры или приобретенное для целей реставрации и последующей перепродажи. Системная композиция рынка жилья состоит из трех уровней и может быть схематично представлена на рис. 1.1.
Рассматриваемая системная композиция структуры рынка жилья дает, на наш взгляд, объективное представление о его составляющих. Объекты рынка жилья декомпозируются на первичный и вторичный рынка жилья, на третьем уровне представлены непосредственно объекты рынка, которые являются товаром, их количество, также как и цена, определяется величиной спроса и предложения. Например, на рынке жилья Краснодарского края выделены основные объекты рынка жилья и определена их доля в процентном отношении (глава 2). Она непостоянна и зависит как от конкретного предложения, так и времени года, но всегда колеблется вокруг данных цифр с разницей в несколько процентов.
К первой группе объектов рынка следует отнести коттеджи и малоквартирные элитные жилые дома. Они представлены на рынке в виде готовых объектов, но в подавляющем большинстве строятся в результате договора между заказчиком и подрядчиком и, как правило, при условии предоплаты.
15
Объекты рынка жилья
Вновь
строящееся
муниципальное
жилье
о
Первичный рынок жилья
о и
я
О
1
3
I
Я О
)Я о
5
3
3 о.
03
« к о.
о о
2
1)
Вторичный рынок жилья
Я
1
к я
о
Q
о
я а
т
о
S3
CQ
S
а
i
Муниципальное, государственное и общественное жилье
о
я
S
S
я
о
о
I
I
и о
I
(D
о
а я
8
ё
Рис. 2.7. Элементы рынка жилья
Значительное место на первичном рынке занимают дома с индивидуальной планировкой квартир и с отделкой и оборудованием в зависимости от возможностей заказчика.
На первичном рынке представлено и типовое жилье. Оно строится за счет бюджета и за счет средств, получаемых заказчиками в виде сертификатов. Это, как правило, жилье для офицеров, увольняемых из армии, беженцев, переселенцев из Северных и приравненных к ним районов.
Последний сегмент этого рынка - вновь возводимые индивидуальные дома в сельской местности и дачи. В основном они строятся по договорам и с предоплатой, свободного предложения, как правило, нет.
16
Аналогичным образом выглядит рынок вторичного жилья, отличие состоит лишь в малосемейных и коммунальных квартирах.
В настоящее время большая часть населения нуждается в жилье. Однако, оно не в состоянии приобрести его, опираясь исключительно на свои доходы. То есть на рынке жилья возникает потребность в социальном строительстве.
Социальное жилье существует во всем мире, и строится оно за счет бюджета. Но муниципальные бюджеты не могут позволить себе жилищное строительство для нуждающихся. Поэтому мы считаем, что несмотря на все имеющиеся сложности разрабатываемые федеральные целевые программы «Социальное жилье» должны иметь финансирование за счет федерального и региональных бюджетов, а также внебюджетных фондов.
Негативные социальные последствия складывающегося рынка жилья этим не ограничиваются, они значительно шире. И одной из причин их появления являются неурегулированные земельные отношения и ограничения на продажу земельных участков под жилищное строительство, в первую очередь в городах, поскольку в сельской местности подобных проблем, как правило, не возникает. До принятия Земельного и Градостроительного кодексов проблема заключалась в том, что в условиях городской монополии местной власти на землю участок под строительство нового дома нельзя было купить, но его можно было получить как бы бесплатно, в долгосрочное пользование. За это должны были идти отчисления на развитие инфраструктуры, снос ветхого жилья или другие нужды. Реально застройщик расплачивался жильем за свой счет. Законность и финансовую сторону этой акции рассмотрим несколько ниже. В настоящее время ситуация достаточно резко меняется, по крайней мере на законодательном уровне. Городские земельные участки теперь могут покупаться и продаваться, что создает ряд проблем для городского развития территорий, в частности в комплексных застройках, связанных со сносом
17 |
