3 Введение
Актуальность темы исследования. Формирование и развитие инвестиционной структуры жилищного строительства является определяющим фактором в подъеме российской экономики, создании рабочих мест, мобилизации финансовых ресурсов населения, увеличении валового национального продукта. Как показывает мировая практика, около 9 % рабочих мест прямо или косвенно связаны с сектором жилищного строительства, на который приходится более 6 % валового продукта.
По оценкам экспертов в сферу инвестиционного жилищного строительства России может быть мобилизовано до 50 % свободных денежных ресурсов населения, то есть порядка 150 млрд. долларов, комиссия по ипотечному кредитованию Госдумы Российской Федерации оценивает рынок ипотеки в России в 30 млрд. долларов.
Система ипотечного кредитования, которая начала развиваться в России менее чем 10 лет назад, представлена четырьмя десятками различных малых ипотек, в которых задействована практически вся экономика Рпссии и се финансовые, банковские, страховые, фондовые институты, строительные и девелоперские фирмы, ипотечные ассоциации, что позволяет отнести систему ипотечного кредитования к абсолютному рыночному механизму.
Концепция развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации была утверждена Постановлением Правительства 11 января 2000 г. № 28, в рамках которой был разработан план подготовки нормативных правовых актов по ипотечному регулированию.
Многочисленность участников ипотечного рынка ставит проблему учета их экономических интересов, моделирования и организации учета ипотечных операций в сфере недвижимости на одно из приоритетных направлений развития учета. К таким направлениям совершенствования бухгалтерского финансового и управленческого учета относятся представляющие значительную актуальность нижеследующие проблемы:
4
• инвестиционно-аналитическое обеспечение ипотечных операций;
• инвестиционные потоки в системе жилищного строительства;
• залоговые и ипотечные операций.
Проведенное нами анкетное обследование организации инвестиционного жилищного строительства в условиях ипотечного кредитования на предприятиях, субъектах ипотечных отношений Ставропольского края, показывает исключительную актуальность исследования и апробации вопросов оценки и учета ипотечных и залоговых операций r системе строительного комплекса.
Степень разработанности проблемы, В настоящее время в экономике России функционируют более 40 различных моделей инвестиционного ипотечного жилищного кредитования с учетом их систематизации по основным ипотечным признакам: субъекты ипотечного кредитования (покупатели, банки, продавцы, девелоперы, инвесторы, строительные фирмы и др.); рынок закладных финансовых инструментов (первичный, вторичный, вторичный с коллективной гарантией); основные направления деятельности, подлежащие финансовому учету на рынке недвижимости.
Большинство инвестиционных ипотечных программ с точки зрения диссертанта включают четыре модуля: клиентуры, инвестиционно-кредитный, строительства и реализации, управления.
В связи с этим возникает проблема необходимости, и целесообразности исследования инвестиционных ипотечных операций интегрировано, то есть в системе строительного комплекса.
Наряду с этим из-за многочисленности малых ипотек и в связи с тем, что вопросы моделирования, организации финансовой инвестиционной структуры ипотечных инструментов долгие годы в российской экономике не исследовались, оказались совершенно неразработанными многие проблемы.
К числу таких проблем, представляющих научный и практический интерес, можно отнести:
5 —* разработку и апробирование бухгалтерской модели ипотечных и
залоговых операций;
—» организацию учета жилищного строительства в условиях ипотеки; —* совершенствование учета девелоперской деятельности; -* выбор и оценка сводных вариантов организации учета строительной
деятельности; —*¦ постановка учета в кондоминиумах и, в частности, разработка
уравнений для этих предприятий;
—> совершенствование учета залоговых и ипотечных операций; —* использование производных балансовых отчетов в условиях ипотеки
актуарных, нулевых, органических.
Рассмотрение проблемы учета ипотечных и залоговых операций в системе строительного комплекса диссертантом проводилось па критическом обобщении результатов научных исследований отечественных и зарубежных специалистов в области бухгалтерского финансового и управленческого учета, (анализа и аудита, таких как В.А. Абрамов, В.Д. Андреев, А.С. Бакаев, М.И. Баканов, П.С. Безруких, И.Н. Богатая, Н.А. Бреславцева, Н.Г. Волков, ВТ. Гетьман, Л. Т. Гиляровская, А.Г. Грязнова, Д.А. Ендовицкий, З.В. Кирьянова О.И. Кольвах, В.В. Ковалев, Н.П. Кондраков, Г.Е. Крохичева, М.И. Кутер, Н.Т. Лабьшцев, Е.А, Мизиковский, В.Д. Новодворский, С.А. Николаева, А.Н. Хорин, В. Ф. Палий, Ф.Б. Риполь - Сарагоси, Я.В. Соколов, В.П. Суйц, В.И. Ткач, М.Б. Чиркова, А.Д. Шеремет, Л.З. Шнейдман, ВТ. Широбоков и др.
Для более глубокого понимания кардинальных проблем учета, анализа и аудита в рыночных условиях были использованы исследования зарубежных ученых, таких как:
X. Андерсен, С. Альбрехт, И. Ансофф, А. Арене, Л.А. Бернстайп, И. Бетге, Д. Блейк, М. Ван Бреда, Дж.К. Ван Хорн, Ю.Ф. Бригхэм, Л.Дж. Гитман, М.Д. Джонк, К. Друри, Т.Р. Карлин, Дж.Б. Кединн, Д. Колдуэлл, Д. Лайнз, Ченг Ф. Ли, А.Р. Маклин, Г. Минцберг, М.Р. Мэтыос, Б. Иидлз, В. Нордхаус,
6
Дж.Рис, Б. Райан, П. Самуэльсон, М.Х. Перера, К. Пуарье - Дефуа, Ы. Уолл, Дж. Фридман, Р. Энтони и др.
Цель и задачи исследования. Цель работы заключается в обосновании возможностей формирования направлений совершенствования инвестиционных ипотечных и залоговых операций в системе строительного комплекса и их практической реализации.
Комплексный подход к достижению поставленной цели предопределил решение следующих задач:
• исследовать состояние, развитие и организацию инвестиционных ипотечных и залоговых операций в системе строительного комплекса;
• разработать модель инвестиционно-аналитического обеспечения ипотечных отношений в структуре жилищного строительства;
• построить инвестиционную модель ипотечных и залоговых операций;
• сконструировать модель организации жилищного строительства в условиях ипотеки;
• сформировать предложения по совершенствованию финансового и управленческого учета девелоперской деятельности;
• предложить систему в кондоминиумах;
• определить практические рекомендации по совершенствованию учета залоговых и ипотечных операций;
раскрыть содержание и разработать экономический механизм использования актуарных производных балансовых отчетов в условиях ипотечных отношений.
Объектом диссертационного исследования является инвестиционный ипотечный процесс в строительных организациях Российской Федерации и Ставропольского края.
Предметом исследования является совокупность ипотечных отношений и действующего механизма инвестиционных ипотечных и залоговых операций в строительном комплексе.
7
Методология и методика исследования основывалась на трудах отечественных и зарубежных ученых по проблемам системы инвестиционных ипотечных и залоговых операций, моделирования и организации ипотечных отношений, жилищного строительства в условиях ипотеки, на международных и российских стандартах, данных бухгалтерской, статистической и оперативной отчетности предприятий, анкетных обследований, законодательных, нормативных, аудиторских и арбитражных материалах.
Теоретической и методической основой диссертационного исследования являются моделирование, агрегирование и дезагрегирование; анализ и синтез; дедукция и индукция; диалектический, логический, системный и комплексные подходы; общенаучные методы познания.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в теоретико-методическом обосновании действующей системы инвестиционного ипотечного кредитования и разработка практических рекомендаций по совершенствованию ипотечных и залоговых операций в системе строительного комплекса.
Научная новизна подтверждается следующими научными результатами, выносимыми на защиту:
1. Конкретизировано содержание понятия ипотеки как залога недвижимого имущества и определено место рынка ипотечного кредитования в общей модели инвестиционного рынка; уточнены и дополнены основные субъекты рынка недвижимости;
2. Предложено инвестиционно-аналитическое обеспечение ипотечных отношений в сфере жилищного строительства, его различных аспектов, теоретически обоснованы и разработаны функциональные задачи и организация системного анализа инвестиционного ипотечного кредитования как главного инструмента строительной сферы;
8
3. Разработана и апробирована региональная инвестиционная ипотечная модель (на примере Ставропольского края), раскрыты принципы се функционирования, в соответствии с порядком взаимодействия участников;
4. Разработана модель учета инвестиционных ипотечных операций для исследования состояния оценки и учета ипотеки, основных направлении совершенствования и апробации результатов ипотечного кредитования;
5. Предложены методики ведения финансового и управленческого учета структуры бухгалтерского баланса для девелоперских организаций и кондоминиума в условиях ипотечного кредитования;
6. Обоснованы пути оптимизации залоговых ипотечных операций, а также инвестиционные факторы строительной деятельности в системе учетно-аналитической обеспеченности.
Практическая значимость исследования состоит в том, что в ходе его проведения получены теоретические, организационно-методические и практические результаты, обеспечивающие внедрение следующих новшеств, повышающих эффективность учета:
1. Рекомендовано формирование специализированной активизирующей инвестиционной деятельности через систему инвестиционного ипотечного кредитования,
2. Предложены схемы анализа в разрезе элементов для малых предприятий, базирующийся на дезинтеграции элементов и статей затрат для средних и крупных строительных предприятий;
3. Разработана и апробирована схема оценки для кондоминиумов, построенный на двух равенствах: активы минус обязательства равны капиталу, пассивы равны ограничению пассивов плюс/минус капитал.
Разработанные в диссертации практические и теоретические рекомендации по совершенствованию учета ипотечных и залоговых операций в системе строительного комплекса Ставропольского края апробированы на предприятии ООО Фирма «Юго-Западстрой».
9
Сформулированные рекомендации могут быть использованы Администрацией Кабинета министров Ставропольского края, администрацией г. Ставрополя.
Апробация результатов исследования. Результаты исследования докладывались на международных и региональных научно - практических конференциях по проблемам экономики, управления, учета, анализа и аудита.
Разработанные в диссертации практические и теоретические рекомендации по совершенствованию модели инвестиционных ипотечных и залоговых операций в системе строительного комплекса Ставропольского края апробированы на предприятии ООО Фирма «Юго-Западстрой».
Сформулированные рекомендации могут быть использованы Администрацией Кабинета министров Ставропольского края, Администрацией г. Ставрополя, высшими и средними учебными заведениями, крупными строительными корпорациями, банковскими структурами.
Публикация результатов исследования. По теме диссертационного исследования опубликовано 6 научных работ общим объемом 2,9 п.л. (2,8 п.л. авторские).
Объем и структура работы.
Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и рекомендаций. Работа изложена на 184 страницах компьютерного текста и содержит 24 рисунка, 14 таблиц, 22 формулы и 2 приложения
10
ГЛАВА I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ
ОБЩЕЙ МОДЕЛИ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ КАК
ЧАСТИ ИНВЕСТИЦИОННОГО РЫНКА
1.1. Инвестиционно-аналитическое обеспечение ипотечных операций в
сфере жилищного строительства
Основным экономическим инструментом развития сферы строительства является ипотека, которая с точки зрения профессоров Дж. Сигела и Дж. Шима может быть использована для финансирования приобретения активов, строительства заводов, модернизации производственных мощностей, приобретения гражданами и юридическими лицами жилья, гостиниц, строительства объектов социальной сферы и т.д. [158 с. 236].
Экономический механизм ипотеки1 зародился более чем 3000 лет тому назад с появлением денег и частной собственности на землю.
Ипотека - право притязания на собственность, появившееся в результате гарантии залога под заем или выплату долга, которое утрачивает силу по выплате этого займа или долга. [197, с. 266]
По мнению профессора Соколова Я.В. ипотека - это право удержания имущества, скрепляющее вексель к оплате, который в качестве обеспечения имеет недвижимое имущество и требует периодических платежей. Право удержания личной собственности, такой, как машины и оборудование, называется закладной на движимое имущество [201, с 236].
По нашему мнению ипотека - залог недвижимого имущества (главным образом земли и строений на ней) с целью получения ипотечной ссуды (по российскому законодательству ипотекой признается залог предприятия,
1 Ипотека (от гр. Ilypotheke залог, заклад) - а) залог недвижимого имущества (земли, строения и др.) для получения ссуды; б) ипотечная ссуда (ипотечный кредит) - денежная ссуда, выдаваемая банком под залог недвижимости; в) закладная - долговые свидетельства о залоге недвижимости, выдаваемые банком заемщику.
11
строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им).
Для ипотеки характерно оставление имущества в руках: оставление имущества в пользовании у должника; возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и т. д. закладные; обязательная регистрация залога в государственных учреждениях.
Залог (англ. pawn) - один из наиболее эффективных способов обеспечения исполнения обязательств.
Обремененная залогом вещь, ценная бумага, иное имущество должны принадлежать залогодателю по праву собственности либо полного хозяйственного ведения. [230, с. 328]
Ипотека и связанные с ней инвестиционные ипотечные отношения получили развитие в России в середине последнего десятилетия XX века и в настоящее время весьма разнообразны, как в теоретическом, так и в практическом аспектах.
Различные виды ипотечных моделей, привели нас к выводу, что для оптимизации инвестиционных вложений требуется создание модели инвестиционных ипотечных отношений в сфере недвижимости.
Такая модель позволила бы сгруппировать многочисленные варианты ипотечного кредитования по установлению субъектов инвестиционного ипотечного кредитования, основных направлений их деятельности, имеющихся рынков ипотечного кредитования, используемых ипотечных инструментов, уровня риска, источников финансирования, роли государства в этом процессе и использования мер государственной компенсации фиаско рынка в сфере капитального строительства.
На основании моделирования могут быть выработаны эффективные структуры на рынке инвестиций и организована система инвестирования,
12
обеспечивающая прозрачность отчетных данных и создающая возможность использования информации в оценке, контроле, аудите и управлении.
При этом мы исходили из того положения, что сфера жилищного строительства является определяющей в активном подъеме российской экономики и экономики Ставропольского края. В связи с этим уместно заметить мнение профессора Пуарье-Дефуа, по данным которого одно из каждых 12 мест прямо или косвенно связанно с сектором жилищного строительства, на сектор жилищного строительства приходится более 6 % валового продукта, треть всех капиталовложений в стране приходится на жилье. Половина всего нового строительства - это жилье и половина этого объема связана с модернизацией и улучшением существующего жилья. [173 с. 49],
На необходимость развития системы инвестиционного ипотечного кредитования особое внимание обращено в Послании Президента РФ В.В, Путина Федеральному собранию Российской Федерации, в котором указано, что многие проблемы жилищно-коммунальной политики можно и нужно решать с помощью механизма ипотеки: «В некоторых регионах уже появился первый успешный опыт ипотечного жилищного кредитования. Предоставлено около 40 тысяч кредитов, а в отдельных субъектах Российской Федерации начали работать региональные агентства ипотечного жилищного кредитования. Полагаю, что развитие системы ипотеки должно стать сферой приоритетного внимания и федерального Правительства, и региональных властей» [174, с. 6].
Инвестиционно-аналитическое обеспечение ипотечных операций формирует информационную базу строительства и оборота жилья в разрезе субъектов ипотечного кредитования, основных направлений деятельности на рынках инвестиционного ипотечного кредитования, на основании использования соответствующих ипотечных инструментов в условиях риска и неопределенности.
В первую очередь инвестиционно-аналитическое обеспечение ипотечных отношений в сфере жилищного оборота должно обеспечить
13
информацией возможности участников на рынке недвижимости и снижение потерь в результате не сопряженности интересов многочисленных участников инвестиционного процесса.
Возможности на рынке недвижимости определяются производственным потенциалом его участников: ипотечных ассоциаций, строителей, риэлтеров, девелоперов, фирм по оказанию самых разнообразных услуг, банков, страховых организаций, кондоминиумов и Др.
К числу основных направлений деятельности на рынке недвижимости относят следующие:
1. Риэлтерская деятельность - агентские услуги по продаже и эксплуатации недвижимости.
2. Услуги, основанные на связях с властями, - услуги но ускорению получения разрешений, согласований и т.п., а также получение поддержки и льгот.
3. Собственно девелопмент - продвижение проектов, связанных с недвижимостью. Характеризуется большим объемом вложений (крупных инвестиций) и длительным циклом. [209, с, 98]
4. Должники физические и юридические лица, заложившие строящееся жилье, создающие основу системы долгосрочного инвестиционного ипотечного жилищного кредитования населения. Суть предлагаемой концепции инвестиционного ипотечного кредитования сводится к созданию рыночной системы долгосрочного инвестиционного ипотечного кредитования граждан на приобретение готового жилья как на первичном (вновь построенного, продаваемого застройщиками), так и на вторичном (уже находившегося в частной собственности) рынке жилья.
5. По мнению Дж. Сигела залогодержатели, ипотечные и другие банки и финансовые компании требуют, чтобы стоимость собственности превышала ипотеку под залог этой собственности. Ипотека имеет ряд преимуществ перед другими долговыми обязательствами, включая
и
благоприятные ставки процента, меньшее число финансовых ограничений и достаточно длительный срок погашения долгового обязательства. [191, с. 236].
Ипотечные ассоциации или агентства, которые, приобретая у банков права требования по выданным ипотечным кредитам, практически решают проблему дефицита долгосрочных финансовых ресурсов.
При этом в связи с темой исследования делается упор именно на инвестирование строительной деятельности в условиях ипотечного кредитования.
Строительная деятельность, в силу многих факторов, в частности, неустойчивой внешней среды, падения объема заказов, подвержена рискам, набор которых значительно больше, чем в любой другой сфере. Не случайно проблема управления рисками в строительстве нашла отражение, как в методических рекомендациях, так и в экономических исследованиях.
Наиболее полным исследованием рисков в инвестиционно-строительной сфере является работа Т.Н. Цая, П.Г. Грабового и М. Сайела, в которой систематизировали риски, возникающие в хозяйственной деятельности строительной фирмы, дали им количественную оценку. Они построили модель управления рисками в больших системах, обосновали наиболее эффективные методы борьбы с рисками [238, с. 292].
Исходя из этих позиций основные возможности участников строительной и проектной деятельности на рынке жилья, могут быть представлены на рисунке 1.1. «Возможности на рынке недвижимости» [209, с.100].
Многочисленность участников ипотечного рынка ставит проблему инвестиционного анализа их экономических интересов. С точки зрения профессора Е. К. Ивакина, строительные фирмы вынуждены менять способы минимизации затрат и снижения потерь несопряженности как экономических интересов участников инвестиционного процесса, так и технологии смежников [86, с. 7].
15
ВОЗМОЖНОСТИ
_L
Риэлторская деятельность
1. Жилые помещения
2. Офисные помещения
3. Торговые площади
4. Складские гтлощади

Девелоперская деятельность Услуги на рынке недвижимости

5. Жилые площади 6. Офисные площади 7. Торговые площади 8. Складские площади 9. Управление проектами 10. Консалтинг по профессиональным вопросам 11. Услуги, основанные на связях с властями
Рис. 1.1. Возможности на рынке недвижимости
Исходя из этих позиций и руководствуясь необходимостью
конструирования модели инвестиционно-аналитического обеспечения
ипотечных отношений в сфере жилищного строительства, нами была
разработана модель, представленная данными таблицы 1.1. Модель
инвестиционно-аналитического обеспечения ипотечных отношений
включает 9 вариантов инвестиционного ипотечного жилищного кредитования,
характеризуемых 14 блоками. Все 39 вариантов инвестиционного ипотечного
кредитования сгруппированы в модели в девять основных позиций.
1. Простая (закрытая) ипотечная модель: автономная, сбалансированная с
постоянными, дифференцированными, растущими платежами, с залоговым
счетом и т.д. Для всех этих моделей характерна одноуровневая организация
ипотеки и самые разнообразные варианты ее погашения. Так, например,
ипотека с дифференцированными платежами предусматривает стабильный
срок выплат и ставки, а при этом ежемесячные выплаты меняются в
несколько этапов в сторону повышения. Основной недостаток систем с
дифференциальными платежами сводится к тому, что в начале срока
возможна педоамортизация, т.е. возрастание общей суммы долга.
Таблица 1.1.
Модель инвестиционно-аналитического обеспечения ипотечных отношений в сфере жилищного
строительства
^v Блоки Варианты х. ипотечного ^ч. жилищного кредитования \^ Субъекты нпогечпого кредитования о 2 i ц 1 ЕС С ё Рынок ипотечного кредитования Ипотечные инструменты Особенное™ региональных программ Уровень риска -§-1 Эффект финансового рычага Условия кредитования Опенка Стоимость денег по времени Управление объектом недвижимости Обязательные условия и ограничения Роль государства
¦/X 3 = а* о. С О. о a ас *"" С п ^ С ? у га - Е 1 ш и о Закладная Кредит
Простая (закрытая) ипотечная модель: автономная, сбалансированная, с постоянными дифференцированными растущими платежам», с залоговым счетом и т.д. Н н н О О н Н Н В Минимал ьный Разнообразные н Н н н н Институциональные ограничения «Выработка правил игры»
Простые региональные ипотечные модели: саратовская, уфимская, удмурдская, башкирская, белгородская и др. Н н н о о н н н В Рыночны й Разнообразные н н н н в Региональные ограничения «Выработка правил игры»
Простая деаелоперская модель н н н О о н и н в Рыночны й Разнообразные н н н н в Региональные ограничения «Выработка правил игры»
Открытые ипотечные модели с различными системами рефинансирования: продажи на рынке ипотечных кредитов, через банковские долговые обязательства, на базе коллективной гарантии (пул закладных) н н н н в н н н о Очень высокий Разнообразные с использование м систем рефинансиров ання н н н н в Без ограничения «Выработка правил игры»
Частично открытые ипотеки н н н н О н н н о Рыночны и Разнообразные н н н н в Открытость ограничена количеством облигаций, включенных под первый залог «выработка правил игры»
Сложная девелоперская ипотечная модель н н н н в н н н о Рыночны й Целевые н н н н в Oi-раннчения определяются девелопером «Выработка правил игры»
Нелимятированная открытая ипотечная модель н н н н в н н н о Очень высокий Разнообразные финансовые источники н н н н в Используются новые финансовые инстатути без ограничения «Ныработка правил игры»
Консолидированная открытая ипотечная модель н н н н в 11 н н о Высокий Рефинансиров анис н н н н в Обеспеченность объема выпуска несколькими консолидированными объектами собственности «Выработка правил игры»
Ипотека предприятия как имущественного комплекса н н н О О и н н в Очень высокий Внутренние н н н н в Законодательство о бан кротстве «Выработка правил игры»
Примечание: «Н» означает наличие признаков модели;
«О» означает отсутствие признаков модели;
«В» означает возможное наличие и использование показателей при определенных условиях.
2. Простые региональные ипотечные модели: ростовская, саратовская, ставропольская, удмуртская, башкирская, белгородская, оренбургская, саровская, а также ряд запатентованных ипотечных систем, например «Эффект».
Региональные ипотечные модели имеют многочисленные особенности, отраженные в приложении № 1 «Модели инвестиционного ипотечного кредитования и их инвестиционно-аналитическое обеспечение», которые должны найти отражение в финансовой инвестиционной оценке.
Так, например, в Уфе для организации внедрения инвестиционного ипотечного кредитования декабре 1999 года было организовано Уфимское городское агентство ипотечного кредитования (УГАИК) в форме открытого акционерного общества контрольным пакетом акций у администрации города. Городским советом были подготовлены и утверждены условия ипотечного кредитования [186, с. 72].
Для реализации целевых программ «Жилище», «Свой дом» и других проектов Оренбургской области создана «Оренбургская ипотечно-жилищная корпорация». Корпорация определена генеральным менеджером по реализации Государственных жилищных программ на территории области. Основным акционером корпорации является Комитет по управлению государственным имуществом Оренбургской области.
Для реализации программы было принято более 20 документов, в том числе один закон Удмуртской Республики «О гарантиях Удмурскому банку Сбербанка России», пять постановлений Правительства Удмуртской Республики, одно постановление Президиума Государственного Совета Удмуртской Республики и многое другое.
Решение комплексов задач в системе «Эффект» организовано на базе программных модулей в следующих структурно-функциональных контурах:
а) контур административного управления жилищной программой (контур «Заказчик»);

 Часть из работы     Получить работу