ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы диссертационного исследования. Проблемы жилищного строительства как в Российской Федерации, так и в других республиках СНГ, обострившиеся в период перехода к рыночным отношениям, потребовали новых научных подходов к их решению. Жилищное строительство, лишившись централизованного финансирования, не смогло в короткие сроки переориентироваться на рыночные принципы. В результате за годы перехода к рыночной системе хозяйствования в России резко снизились объемы капитальных вложений в жилищное строительство и ввода в действие общей площади жилых домов. Если в 1990 году было введено в действие 61,7 млн. кв. метров жилья, то в 1995 году - 41,0 и в 2000 году - 29,9 млн. кв. метров. В Азербайджанской Республике за те же годы ввод в действие жилых домов составил соответственно 2,85; 0,6 и 0,44 млн. кв. метров общей площади. То есть, объемы ввода в действие жилья за последние 10 лет сократились соответственно в 2,1 и 6,4 раза, в то время как обеспеченность жилой площадью на душу населения в этих республиках значительно снизилась. Поскольку же примерно 80% объемов жилищного строительства осуществляется подрядными строительными предприятиями, то эта негативная тенденция отрицательно сказалась и на показателях их деятельности, на экономических результатах.
На современном этапе возрождения экономики важной задачей является выработка такой государственной жилищной политики, которая была бы ориентирована в основном на развитие внебюджетных форм предоставления средств на строительство жилых домов, выявление иных резервов увеличения объемов жилищного строительства, что позволило бы преодолеть тенденцию дальнейшего спада в этой сфере экономики. В последние годы Азербайджан достиг определенного прогресса в области макроэкономической стабилизации и может
быть поставлен в ряд со странами с развивающейся экономикой, относительно высоким уровнем иностранных инвестиций и средней степенью финансовой стабильности. Эти результаты в значительной мере были достигнуты путем осуществления макроэкономической стратегии, основанной на реализации комплекса мер по активизации разведки, увеличения добычи и экспорта нефти с привлечением иностранных капиталов и ноу-хау.
Развитие нефтяного сектора, обуславливающего приток инвестиций в экономику страны, позволяет при рациональном их регулировании и распределении обеспечить развитие других сфер экономики, в том числе жилищного строительства и его материально-технической базы.
Становление рыночных отношений в жилищном строительстве предполагает по-иному формировать источники его воспроизводства. Продолжающееся расслоение по уровням дохода позволяет части населения решать собственные жилищные проблемы за счет личных доходов. Поэтому инвестиции в жилищную сферу включают средства отдельных предпринимателей и предпринимательских объединений, средства частных лиц и иностранных инвесторов. Важным инвестором в жилищное строительство остается государство, которое осуществляет финансирование собственной программы за счет бюджетных ассигнований. И, наконец, ипотечное кредитование, которое еще не приобрело заметных масштабов.
В связи с изменением структуры жилищного строительства по источникам воспроизводства формируются новые но экономическому содержанию виды жилищ. К ним можно отнести:
- социальное, возводимое за счет государственного и муниципального бюджета;
- социально-частное, осуществляемое за счет долевого участия го-
сударственных и частных средств;
- частное, строящееся за счет личных средств населения;
- коммерческое, возводимое предпринимателями с целью его реализации на рынке.
Переход к рыночным отношениям породил иной взгляд на основные экономические факторы,формирующие цену па строительную продукцию, которая должна учитывать не только затраты на строительство, но и конъюнктуру рынка, то есть спрос и предложение, существующие (или прогнозируемые) на рынке жилья. В рыночных условиях также стали действовать новые, ранее неизвестные факторы: предпринимательский риск, конкуренция и фактор прибыльности.
Для получения прибыли, соответствующей рыночным условиям, важно знать, какие факторы влияют на спрос и предложение жилья, особенности взаимодействия спроса и предложения на этом рынке, а также механизмы предпринимательского риска. Неопределенность в строительном предпринимательстве, связанная с отсутствием необходимой и достаточно достоверной информации об экономической ситуации, влияет на развитие коммерческого жилищного строительства. На развитие жилищного строительства влияют также экологические проблемы, связанные с процессами урбанизации и миграции населения, ростом промышленного производства и т.д.
Формирование рыночного механизма привело к изменению методов управления в строительстве и переходу к экономическим рычагам управления производственными процессами, исследование которых даст возможность сформировать научные подходы для выявления резервов жилищного строительства, дальнейшего совершенствования рыночных механизмов в системе товарно-денежных отношений этой отрасли экономики. А определение методологии составления долгосрочных социально-экономических программ с учетом резуль-
7
татов экономического прогнозирования развития жилищного строительства еще более обеспечит устойчивость и эффективность его развития. Одновременно выявлены и проанализированы факторы, приведшие к деформации процессов воспроизводства в жилищном строительстве при переходе к рыночным условиям хозяйствования и определены резервы развития этой важнейшей сферы жизнеобеспечения населения на перспективу.
Значительный интерес для предпринимателей, занимающихся жилищным бизнесом, могут представить исследования влияния экономических циклов на развитие жилищной сферы экономики. Зная, когда ожидается период экспансии, предприниматели смогут принять оптимальное решение относительно увеличения инвестиций в жилищное строительство.
Вышеизложенное указывает ма особенности в настоящих условиях экономической ситуации с развитием жилищного строительства, определяет актуальность выполненного исследования и послужило основной для выбора темы научного исследования.
Существенный вклад в исследование экономических проблем эффективного функционирования инвестиционно-строительной деятельности в сфере жилищного строительства внесли ученые-экономисты Б.С.Бушусв, Б.А.Волков, П.!'.Грабовый, Ю.Я.Даннлов, О.А.Доничев, М.И.Каменецкий, Н.Ф.Костецкий, Е.А.Кудашов, Е.П.Панкратов, Я.А.Рекитар, Р.Ф.Самусева, В.М.Серов, Р.А.Сст-диков, В.П.Стороженко, В.И.Титов и другие. Вместе с тем, проблемы, рассматриваемые в настоящей работе, изучены еще недостаточно. Поэтому выполненное исследование в определенной мере восполняет имеющийся пробел.
Цель диссертационного исследования состоит в том, чтобы на основе системного анализа состояния и тенденций развития жилищ-
I I
иого строительства в условиях реформируемой экономики разработать теоретическую концепцию и методические рекомендации по формированию экономических резервов и перспектив развития жилищного строительства, обеспечивающих качественные преобразования в этой сфере экономики.
Для достижения поставленной цели в рамках диссертационного исследования поставлены и решены следующие задачи:
- осуществлен системный анализ развития жилищного строительства в условиях перехода к рыночным отношениям;
- выявлены основные экономические факторы, влияющие на объемы строительства и ввода в эксплуатацию жилой площади, и разработаны рекомендации, способствующие усилению активности инвестиционно-строительной деятельности в сфере жилищного строительства;
- произведена оценка действенности механизма формирования цен на строительную продукцию в области жилищного строительства;
- обоснована и разработана методология прогнозирования потребности в жилье на перспективу с учетом демографической и экологической составляющих и иных факторов;
- сформирована концепция, определяющая перспективные направления развития и размещения материально-технической базы жилищного строительства;
- разработаны рекомендации по существенному преобразованию организационных структур управления жилищным строительством.
Объектом исследования являются предприятия, организации и иные структуры, занятые в сфере жилищного строительства.
Предметом исследования являются экономические отношения в сфере жилищного строительства.
Теоретической и методологической основной исследования слу-
жат диалектический метод познания, труды классиков экономической теории, работы российских и азербайджанских экономистов, посвященные экономическим проблемам развития инвестиционно-строительной сферы жилищного строительства, теории воспроизводства и современным теориям рыночной экономики.
Научная новизна выполненного исследования заключается в том, что в нем сформулирована и решена научная проблема, имеющая важное народнохозяйственное значение, суть которой состоит в тео- ретическом обосновании, выявлении экономических условий, факторов и разработке перспективных направлений развития жилищного строительства и его материально-технической базы в условиях перехода к рыночным отношениям.
Основные научные результаты, полученные лично автором, за- ключаются в следующем.
1. Осуществлен системный анализ социально-экономической сущности и выявленных возможностей эффективного функциониро- вания сферы жилищного строительства в переходной экономике как важнейшей составляющей народного хозяйства и жизнеобеспечения населения.
2. Разработаны и обоснованы методологические принципы и прикладные методики прогнозирования потребности в жилье на перспективу с учетом демографических, экологических факторов, миграции населения, социальных и экономических факторов жизнеобеспечения населения, спроса и предложения на рынке жилья.
3. Предложены новые подходы к решению проблемы размещения и перспективного развития материально-технической базы жилищного строительства с учетом использования последних достижений в области создания проектов новых поколений с принципиально иными конструктивными и планировочными решениями, региональ-
10
ных факторов существенного сокращения транспортных затрат, использования местных строительных материалов и т.д.
4. Разработаны и предложены методы оценки и прогнозирования предпринимательских рисков в жилищном строительстве, позволяющие осуществлять выбор оптимальных решений в строительстве жилых домов и их реализации.
5. Осуществлен анализ и прогноз экологической ситуации, влияющей на развитие жилищного строительства, выявлена зависимость спроса на жилье от степени экологического загрязнения территорий строительства.
Достоверность исследований основывается на применении основных положений экономической теории, статистических и экономико-математических методов анализа и прогнозирования социально-экономических процессов, использовании репрезентативного объема статистических материалов и отчетности строительных организаций, внедрении результатов исследования в практику жилищного строительства.
Практическая значимость работы состоит в том, что на основе проведенного анализа состояния жилищного строительства, исследования тенденций и особенностей развития этой сферы жизнеобеспечения населения в реформируемой экономике России и Азербайджана реализация представленных в диссертации научных выводов, рекомендаций и предложений будет способствовать выявлению резервов и новых возможностей увеличения объемов и улучшения качественных показателей сооружения жилых домов. Предложенные рекомендации могут быть также использованы при разработке законодательных и нормативных актов, касающихся инвестиционно-строительной деятельности в сфере жилищного строительства.
На защиту выносятся:
1. Теоретические положения о социально-экономической направленности и выявленных возможностях эффективного функционирования сферы жилищного строительства как интегратора жизнеобеспечения и важнейшей составляющей экономики страны.
2. Методологические принципы экономического прогнозирования потребности в жилье и развития жилищного строительства с учетом демографических, экологических и социальных факторов, спроса и предложения на рынке жилья.
3. Методы прогнозирования предпринимательских рисков в сфере жилищного строительства и реализации готового жилья на базе экономико-математического анализа и предлагаемого аппарата для их расчетов в вариантном исполнении.
Апробация работы. Основные положения диссертационного исследования докладывались: на международной конференции "Экология, энергетика и экономика", Баку, 1995; на I и II республиканских научно-практических конференциях по проблемам жизнедея- тслыюсти населения, Баку, 1998-1999; па III международной конференции по проблемам экологии, Сумгаит, 2000; на Международном симпозиуме по проблемам жизнедеятельности населения, Баку, 2000; на научной конференции, посвященной 25-летию образования Архитектурно-строительного университета, Баку, 2001.
Краткое содержание работы состоит в следующем.
Первая глава посвящена анализу состояния жилищного фонда Азербайджанской Республики я обоснованы рекомендация по улучшению инвестиционно-строительного базиса сферы жилищного строительства, а также рассмотрены возможные формы обеспечения средствами воспроизводственных процессов.
Исследование показало, что Азербайджанская Республика значительно отстает от европейских стран как по обеспеченности граж-
12
дан жилой площадью, так и по качеству жилища. Средняя обеспеченность граждан республики в 2000 году составила 12,2 кв. м общей площади на одного человека, что ниже международного стандарта, разработанного жилищной комиссией ООН, в 2,4 раза. '
Ввод в действие жилых домов в 2000 году по сравнению с этим показателем 1990 года снизился с 2848 тыс. кв. м до 444 тыс. кв. м, т.е. сократился почти в 6,4 раза.
Значительное сокращение объемов жилищного строительства выдвигает в ряд важнейших проблему сохранения и улучшения существующего жилого фонда. Важность работ по сохранению и улучшению жилищного фонда заключается в том, чтобы не допустить ухудшения жилищных условий населения, проживающего в домах старой постройки, и тем самым ускорить решение жилищной проблемы в целом, поскольку существенная часть населения республики до настоящего времени проживает в домах старой застройки. В общем объеме жилищного фонда ветхий и аварийный жилой фонд на начало 2001 года составлял около 675 тыс. кв. метров или 0,7% от общего объема жилья.
В диссертации анализируется опыт жилищного строительства и реализации жилищной программы России. В ряду направлений решения этой проблемы перспективным является долевое формирование инвестиций и строительство жилья, а также за счет выпуска жилищных облигационных займов.
В Азербайджанской Республике предлагается создать для стимулирования иностранных инвестиций в жилищное строительство сеть гарантийных фондов, обеспечивающих инвесторам страхование рисков и предоставление гарантий. Подробно рассматриваются вопросы становления ипотечного кредитования и введения метода отсроченных кредитов.
t3
Во второй главе рассматриваются экологические проблемы, сдерживающие развитие жилищного строительства, а именно загрязнение территорий и атмосферного воздуха, плохое качество питьевой воды. Ускорение урбанизационных процессов создает ряд проблем при расселении городских поселений. В работе предложены меры по рациональному землепользованию, такие, как осушение залитых водой нефтепромысловых территорий, восстановление территорий карьеров по добыче песка и строительного камня, вывоз и использование грунта', образующегося при рытье котлованов и траншей, для осушения загрязненных нефтепромысловой водой загородных территорий и т.д. Установлено, что спрос на преимущества экологической безопасности высокоэластичен к ценам.
В разделе 2.2 предложены меры по преобразованию подрядной деятельности строительных организаций во взаимосвязи с экологическими проблемами в республике.
Третья глава посвящена вопросам экономико-математического анализа факторов и рисков, влияющих на развитие жилищного строительства. В этой главе рассмотрены факторы (налоги, кредиты, рынки труда и щ>.), влияющие на спрос и предложение жилья, приведены результаты анализа этих факторов. Дан анализ процессов изменения возрастного состава населения и численности населения как факторов, лежащих в основе спроса на жилье.
Установлено, что фиксированный налог на недвижимость может способствовать отказу предпринимателей сдавать жилье в аренду, то есть тормозить развитие жилищного бизнеса.
Для того, чтобы связать факторы,влияющие на жилищный спрос, с изменением численности населения, цен на жилье, доходов населения или количеством предлагаемого на рынке жилья, недостаточно описать только процессы формирования спроса. Эти процессы можно
14
понять, изучая влияние на них факторов предложения, а именно рынка труда, объема капиталовложений в жилищное строительство. В работе приведены убедительные доказательства взаимосвязей предложений на рынке жилья с состоянием рынка труда, даны конкретные расчеты и примеры по отдельным регионам Азербайджана. Предложены формулы для оценки числа безработных на одну заявленную вакансию и определения средней продолжительности безработицы.
В этой главе, чтобы проанализировать хозяйственную деятельность предприятий, рассмотрены примеры производственных множеств, предложенные И.Экландом. В невыпуклых производственных множествах с ростом величины затрат производительность растет и стремится к бесконечности. Именно растущая производительность благоприятствует большим производителям в ущерб малым, так как затраты на единицу выпуска меньше для первых, чем для вторых.
Установлено, если длительность строительных циклов принять равным 18 годам (по Э.Хансену), то можно ожидать, что фаза экспансии продлится до 2005 г. Начиная с 2005 г. начнется фаза сжатия с нижней точкой в 2013 г., когда вновь будет открыт путь экспансии. Обоснована возможность моделирования как спроса на жилье, гак и его предложения, которые зависят от большого числа факторов: доходов населения, потребности в жилье, цены жилищ и т.д.
Разработанная модель отражает основные процессы формирования спроса на продукцию жилищного строительства: блок потребности населения в жилье, блок налогообложения, блок влияния доходов населения на спрос, блок ценообразования, блок капиталовложений и т.д. При этом структура модели сформирована таким образом, чтобы ее можно было бы преобразовать под различные значения переменных.
Ключевым блоком модели является производственный процесс
15
(предложение жилья), который соединяет рынок труда и капитала с целью производства готовой строительной продукции. В работе предложена диаграмма связей между переменными, влияющими на спрос и предложение жилья. Для наглядности складывающихся зависимостей в диссертации построены зависимости, между указанными выше переменными в табличном и графическом ©идах.
В разделе 3.2 приведена методика и даны примеры определения вероятности продаж построенного жилья несколькими фирмами, анализ предпринимательских рисков в сфере жилищного строительства. Рассмотрен в рамках теоретико-вероятностной схемы спрос на социальное жилье, который одновременно зависит от нескольких факторов. Поскольку на данном этапе развития экономики актуальным является обеспечение жильем населения с низким доходом с помощью государственной поддержки, определена вероятность распределения по количеству детей семей с низким доходом.
Спрос на разные по количеству комнат квартир определяется при помощи формулы полиномиального распределения. Зная вероятности спроса на разные по количеству комнат и площади квартир в первом этапе строительства, можно пересмотреть (при поточном строительстве) программу второго этапа строительства многоквартирного дома. Работа строительных фирм и отдельных предпринимателей, занимающихся жилищным бизнесом, характеризуется неопределенностью и неустойчивостью их деятельности, поэтому возникает необходимость исследования предпринимательских рисков: анализа, оценки и выработки рекомендаций по снижению риска.
Раздел 3.3 посвящен разработке методологического подхода к определению предпринимательского риска с использованием интегралов Френеля,
В четвертой главе разработана методология прогнозирования
16
развития жилищного строительства. Раздел 4.1 посвящен прогнозированию технико-экономических характеристик жилых зданий. В этом разделе выполнено прогнозирование этажности жилых зданий. Данные, полученные в результате исследований, позволили получить матрицу весовых коэффициентов (/с,-,), отражающую изменение структуры жилищного строительства по этажности.
В разделе 4.2 даны результаты прогнозирования структуры жилищного строительства по конструктивным решениям домов. Прогноз выполнен на основе коллективных экспертных оценок путем систематизированного опроса высококвалифицированных специалистов-экспертов. Исследования показываю!1, что структура прогнозируемых конструктивных решений жилых зданий в перспективе будет претерпевать существенные изменения. Так, удельный вес строительства жилых домов с применением камня и кирпича увеличится до 32,5% в I и до 38,7% во И периоде прогнозирования. Строительство каркасно-каменных и каркасно-кирпичных жилых домов снизится в I прогнозном периоде до 48,7%, во И прогнозном периоде j\o 37,6%. Полученные лри этом коэффициенты вариации свидетельствуют о достаточно компетентном представлении экспертами процесса развития конструктивных решений в жилищном строительстве.
Раздел 4.3 посвящен разработке методологии перспективного прогнозирования развития социального и социально-частного жилья. Социально-частное жилье рассчитывается при различных вариантах государственной поддержки с учетом реальных доходов населения. Разработана блок-схема определения потребности в социально-частном жилье.
Считаем что, если 1/3 часть среднегодового дохода группы населения больше суммы погашения кредита + годовой процент за кредит, то в этом случае кредит застройщику выдастся. Если 1/3 часть средне-
17
годового дохода группы населения меньше суммы погашения кредита плюс годовой процент за кредит, то данную группу населения следует отнести к социально-защищаемой. Анализируем результаты расчетов по двум вариантам строительства социально-частного жилья:
- в I варианте сумма кредита составляет 639,6 млрд.ман. и охватывает 8,9,10 группы с общей численностью населения 562,1 тыс. человек;
- во II варианте программы сумма кредита составляет 1538,7 млрд. манат и охватывает 6-10 группы населения с общей численностью 2150,8 тыс. человек.
Анализ результатов по двум вариантам кредитования строительства социально-частного жилья показывает, что в первом варианте общая сумма кредитов составляет 639,6 млрд. манат и охватывает 8, 9, 10 группы с общей численностью населения 562,1 тыс. человек. Во втором варианте программы сумма кредита составляет 1538,7 j млрд. манат и охватывает 6-10 группы населения с численностью 2150,8 тыс. человек. В условиях перехода к рыночным отношениям, когда кредитные ресурсы государства ограничены, целесообразно выдавать кредиты с высокой процентной ставкой более платежеспособным группам населения (в программе 8-10 группы).
Найдена потребность в жилье в результате естественного прироста населения на краткосрочную перспективу с 2001 года по 2005 год. Суммировав общую потребность ( Я^^+Я»,,^) и разделив полученное значение на обеспеченность жилой площадью на душу населения и на средний состав семьи, определяем количество семей, нуждающихся в социальном жилье (семьи, проживающие в аварийных и ветхих домах, а также мигранты, относятся к социально-защищаемой группе населения).
Ко„= {Пстс+ Пшг) : 12 : 4,2 = 372143 семей |
