ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Социально-экономические преобразования, происходившие в нашей стране в связи с переходом к рыночным отношениям затронули все отрасли и комплексы национальной экономики, в том числе и жилищную сферу, которая является важнейшей сферой в жизнедеятельности человека. С переходом к рыночным отношениям большинство отраслей (исключая сырьевую направленность) экономики находилось в стагнации. Одним из таких секторов экономики являлась жилищная сфера. Действовавшая ранее схема взаимоотношений государства и хозяйствующих субъектов жилищной сферы предполагала возможность управления организациями через вертикальные структуры посредством директивного воздействия. В настоящее время приоритетным является не прямое, а косвенное государственное регулирование деятельности субъектов жилищной сферы, основными инструментами которого являются разработка новой инвестиционной политики, обеспечение законодательной и нормативной базы взаимоотношений субъектов жилищной сферы, поддержание конкурентной среды как на рынке жилья так и жилищного строительства и обслуживания ЖКХ, формирование системы государственных гарантий, развитие системы долгосрочного инвестирования жилищной сферы, формирование института ипотеки развитие других форм поддержки населения в решении жилищной проблемы.
Жилищная проблема всегда была одной из самых тяжелых и наиболее острых социальных проблем. Органы исполнительной власти пытаются её решать, реализуя различного рода федеральные, региональные и муниципальные строительные программы, направленные на повышение эффективности строительного комплекса и доступности жилья для населения.
Формирование рынка доступного жилья в системе жилищного строительного комплекса является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Современная государственная жилищная политика наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения должна сделать новый акцент на решении жилищных проблем ос-
5
новной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения являются механизмы долгосрочного жилищного кредитования, возможность и необходимость реализации которых обоснована в законодательных и нормативных документах на федеральном уровне, а также на уровне субъектов РФ и муниципальных образований.
Одной из основных задач государства в становлении системы долгосрочного жилищного кредитования состоит в создании законодательной базы и научно-обоснованном нормативном регулировании процесса с целью снижения инвестиционных рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.
Государственное бюджетное финансирование должно направляться на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья. Таким образом, будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.
Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на жилищно-строительном рынке за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в жилищностроительную сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к строительству населением жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных ресурсов. При этом за государством безусловно остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного
кредита (займа) и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья.
Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма инвестирования и долгосрочного кредитования жилищно-строительной сферы, позволяющие обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, можно выделить следующие основные взаимосвязанные блоки:
> инвестирование жилищного строительства;
> государственная бюджетная поддержка строительства жилья населением (система целевых адресных субсидий);
У долгосрочное жилищное кредитование населения, предусматривающее реализацию механизмов:
- ипотечного жилищного кредитования;
- жилищных облигационных займов;
- накопительных систем жилищно-строительных сбережений населения (НСЖСС) через строительно-сберегательные кассы (ССК) или жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).
Одним из инвестиционных механизмов поддержки населения и фактором развития строительного производства является механизм ипотеки. Ипотека в жилищно-строительном комплексе является тем инструментом, который за счет эффекта мультипликации является не только действенным фактором развития строительного производства, но и социально-экономического развития региона в целом. Ипотечные программы развития строительного комплекса разрабатываются и внедряются во многих регионах РФ. Однако массового характера, несмотря на очевидные их преимущества ипотека до настоящего времени в России не приобрела. В настоящее время фактически отсутствует единый подход к организации региональных ипотечных программ. Это объясняется тем, что теоретические исследования в этом направлении в России только начинаются и многие вопросы, связанные с организацией программ долгосрочного жилищного кредитования строительства и приобретения жилья в регионах решаются ли-
бо путем механического копирования зарубежного опыта, либо интуитивно путем проб и ошибок.
Степень научной разработанности проблемы. Исследования проблем инвестирования жилищной сферы, управления жилищным строительством, оценки эффективности инвестиций, формирования рынка жилья и развития жилищной сферы проводились в нашей стране много лет. Эти проблемы рассматриваются в трудах зарубежных и отечественных ученых, таких как А.Н. Асаул, B.C. Боголюбов, Е.М. Блех, В.В. Бузырев, Х.М. Гумба, Н.Е. Егорова, О.П. Коробейников, С.Н. Максимов, Ю.П. Панибратов, В.М. Серов, Е.Б. Смирнов, И.С. Степанов, СР. Хачатрян, B.C. Чекалин, Л.М. Чистов и др.
Однако многие проблемы, связанные с развитием долгосрочного инвестирования жилищной сферы на уровне региона, возникшие с переходом к рынку мало изучены и недостаточно исследованы, хотя имеют важнейшее значение в решении жилищной проблемы и развитии жилищного комплекса региона в условиях развитого рынка. Исследования по данной проблематике проводятся, как правило с позиций отдельных аспектов указанной проблемы. Вместе с тем, формирование единого подхода к долгосрочному инвестированию жилищного строительства (особенно дотационных регионов) может быть обеспеченно только на основе системного и комплексного подхода с учетом воздействия рыночных факторов. Все это свидетельствует о необходимости и актуальности настоящего исследования, направленного на изменение сложившейся ситуации в такой социально значимой сфере как жилищная.
В соответствии с вышеизложенным, целью диссертационной работы является разработка методологических и методических основ организации долгосрочного механизма инвестирования жилищной сферы дотационных регионов. Для реализации поставленной цели в диссертации решались следующие основные задачи, имеющие комплексный характер:
- анализ проблем развития жилищной сферы Российской Федерации с выявлением основных направлений решения жилищной проблемы на региональном уровне в условиях развития рыночных отношений;
8
- анализ опыта организации ипотечных программ в сфере жилищного строительства в регионах Российской Федерации;
- исследование и анализ существующих механизмов инвестирования жилищной сферы региона в современных условиях;
- уточнение методологических подходов регулирования инвестиционных процессов в жилищной сфере дотационного региона;
- разработка методологических основ моделирования долгосрочного инвестирования в жилищной сфере на уровне дотационного региона;
- разработка методического подхода к формированию инвестиционной привлекательности программ развития жилищно-строительного комплекса;
- разработка организационно-экономической модели ресурсного обеспечения региональных программ строительства и приобретения жилья с использованием ипотечного механизма;
- исследование методологических и методических основ оценки эффективности инвестиций в жилищную сферу дотационного региона.
Предметом исследования являются методологические и методические вопросы долгосрочного инвестирования жилищной сферы дотационного региона в современных социально-экономических условиях развития российской экономики.
Объектом исследования выступают формы и методы долгосрочного инвестирования жилищной сферы дотационного региона.
Теоретической и методологической базой исследования послужило использование многоаспектных знаний по изучаемым проблемам, базирующееся на теории системного подхода, теории экономического, логического и сравнительного анализа, методах математической обработки статистических данных, экономико-математического моделирования и экспертных оценок, а также работах российских и зарубежных ученых по проблемам инвестирования жилищной сферы.
Информационной базой исследования послужили материалы Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитова-
ния (МАИФ) и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя РФ), статистические данные, представленные информационно-аналитическим отделом «Ивановского центра недвижимости», Управлением жилищной политики администрации г. Иванова и муниципальным учреждением «Фонд развития капитального строительства и ипотечного кредитования», материалы периодической печати, а также результаты, полученные автором в процессе самостоятельно проведенного исследования. Научная новизна диссертационного исследования состоит в следующем:
1. разработан методологический подход к постановке и решению жилищной проблемы на уровне дотационного региона, отражающий в комплексе все аспекты долгосрочного кредитования жилищной сферы дотационного региона;
2. выявлены закономерности, определяющие объемы ресурсного обеспечения строительного комплекса в региональных программах долгосрочного кредитования жилищной сферы, с учетом социального характера решения жилищных проблем в дотационных регионах;
3. разработаны методологические принципы и положения, определяющие пути и способы развития долгосрочного инвестирования и кредитования жилищной сферы, которые создают условия для роста объемов жилищного строительства, а также способствуют улучшению условий приобретения квартир;
4. проведен анализ и предложена классификация методик жилищного кредитования, на основании которой выработан перечень программных мероприятий по совершенствованию нормативно-правовой базы в сфере жилищного кредитования на региональном уровне;
5. предложен методологический подход к формированию схемы долгосрочного инвестирования и кредитования жилищной сферы дотационного региона, предусматривающий их долгосрочность и поэтапную реализацию;
6. предложена двухуровневая модель стандартов процедуры выдачи, сопровождения и реинвестирования ипотечных кредитов (займов), учитывающая
10
оптимизационный характер расчета основных параметров ипотечных программ;
7. предложен методический подход к определению спроса на жилье, с учетом специфики особенностей дотационного региона, учитывающий структуру потребности в жилье по различным категориям;
8. усовершенствована организационно-экономическая модель обоснования потребности в инвестиционных ресурсах для реализации программ жилищного строительства, предусматривающая их долгосрочность и поэтапную реализацию;
9. разработана модель формирования сбалансированных решений комплексной жилищной программы с учетом специфики дотационного региона, позволяющая сопоставить имеющиеся финансовые ресурсы с реальной потребностью в улучшении жилищных условий.
Практическая значимость диссертационной работы состоит в том, что ее основные положения и результаты могут быть использованы как теоретические и методические основы при формировании жилищной политики дотационного региона, направленной на ускорение решения жилищной проблемы.
Практическая реализация экономико-организационных моделей ресурсного обеспечения региональных программ развития строительного комплекса, а также технологии исследования регионального строительного и вторичного рынков жилья была выполнена автором на примере Ивановской области и в последствии может использоваться структурными подразделениями администраций Ивановской области, г. Иваново, муниципальным учреждением «Фонд развития капитального строительства и ипотечного кредитования», строительными организациями региона.
Положения и рекомендации, разработанные автором настоящей диссертационной работы, могут быть использованы в качестве учебно-методических материалов студентами строительных ВУЗов.
Апробация работы. Основные положения диссертации докладывались и получили положительную оценку на Межрегиональной конференции «Долго-
11
срочное жилищное финансирование и ипотечное кредитование в РФ» (М., 2000 г.), семинаре по проблемам реформирования ЖКХ г. Иванова (17.03.04 г.), Второй всерос. конф. «Ипотечное кредитование в России» (31.03.04 г.), семинаре «Стратегическое управление муниципальным развитием» (02.03.04 г., г. Иваново), совместном заседании комиссии по вопросам формирования рынка доступного жилья ГД РФ, МАИФ и региональных участников ипотечного рынка (05.04.04 г., М.), междунар. семинаре «Доступное жилье для уязвимых групп населения» (18.11.04 г. МЦО «Малинки» Ивановской обл.), IX, X, XI Междунар. научно-практических конф. «Информационная среда Вуза» (Иваново, 2002 г., 2003 г., 2004 г.), междунар. науч.-практич. конф. «Актуальные проблемы социально-экономического развития Ивановской области» (Иваново, 2003 г.), семинаре по вопросам обсуждения организационно-экономического механизма долгосрочного кредитования строительства и приобретения жилья для молодых семей (08.12.04 г., г. Иваново), науч.-практич. конф. «Устойчивое развитие российского города: методология, стратегия, программы» (17.03.05 г., г. Иваново), 1Y Междунар. науч.-практич. конф. 17.03.05 г. СПб), междунар. конф. Строителей (21.0405 г., г. Иваново), междунар. конф. «Доступное жилье в России: с чего начать?» (3.11.205 г., М.), конф. «Развитие ипотеки в России: новые финансовые технологии для долгосрочных инвесторов» (11.10.05 г., М.).
Отдельные результаты применены в практической деятельности Администрации г. Иваново и Муниципального учреждения «Фонд развития капитального строительства и ипотечного кредитования» при составлении муниципальных программ: «Ипотечное финансирование строительства и приобретения жилья в г. Иваново», «Жилище на 2003-2010 г.г.», «Переселение граждан из ветхого жилищного фонда в г. Иваново на 2003-2010 г.г.», а также в учебном процессе Ивановской государственной архитектурно-строительной академии.
Публикации. По теме диссертации опубликовано более 80 научных трудов, 3 монографии, общим объемом более 50 п.л.
Структура и объем диссертации обусловлены общим замыслом и логикой проведения исследований. Диссертация состоит из введения, пяти глав, вы-
12
водов и предложений, списка использованной литературы из 299 наименований и приложений. Общий объем работы составляет 304 страницы. Работа иллюстрирована 25 таблицами и 34 рисунками.
13
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ ДОЛГОСРОЧНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ И КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ
1.1. Структура и особенности функционирования жилищной сферы региона
Жилищная сфера - понятие многогранное и многоаспектное, она представляет собой сложную многоуровневую и многофункциональную систему, в которой переплетены важные социально-экономические взаимосвязи. Говоря о жилищной сфере региона, как правило, понимают систему социально-экономических отношений, складывающихся в регионе по поводу приобретения, владения и пользования жильем. Одной из главных особенностей жилищной сферы, отличающих ее от других сфер и систем экономики, является то, что функционирование этой системы направлено на решение важнейшей проблемы - жилищной проблемы. Особенность функционирования жилищной сферы состоит в двойственном характере, присущем жилью: с одной стороны жилье выступает как объект потребления, приобретение жилья способствует увеличению спроса на разнообразные строительные материалы и другие товары и предметы длительного пользования, тем самым создавая импульс роста, распространяющийся по целому спектру отраслей материального производства и услуг; с другой стороны жилье - капитальный товар длительного пользования, пользующийся устойчивым спросом, к тому же достаточно дорогой и жизненно необходимый. Приобретение жилья в развитой экономике, где есть предложение (т.е. этот товар доступен для приобретения как любой другой товар), является одним из наиболее важных факторов, стимулирующих трудовую активность населения и их сбережения, способствуя тем самым росту платежеспособного спроса на жилье, и как следствие, наращиванию инвестиционного потенциала жилищного сектора.
Прежде чем подробно рассматривать структуру и особенности функционирования жилищной сферы, уточним часто используемые в экономической литературе, нормативно-правовых документах разных уровней и хозяй-
14
ственной практике такие понятия как "жилищная сфера", "жилищное хозяйство", "жилищно-коммунальное хозяйство" (ЖКХ), "жилищная реформа", "жилищно- коммунальная реформа" и др.
С целью выявления сущности понятия "жилищная сфера" и роли жилищного строительства в обеспечении жизнедеятельности региона остановимся на анализе приведенных выше понятий и отраслевой структуре городского/регионального хозяйства. Комплекс отраслей городского/регионального хозяйства направлен на удовлетворение хозяйственно-бытовых и социально-культурных потребностей городского населения и города в целом. Все отрасли принято разделять на две группы: сферу материального производства и сферу услуг.
Отраслевая структура основных фондов непроизводственной сферы городского хозяйства показывает, что большая часть фондов представлена объектами жилищного хозяйства (табл. 1.1).
Таблица 1.1
Отраслевая структура основных фондов непроизводственной сферы
Основные фонды непроизводственной сферы %
- жилищного хозяйство 57
- коммунального хозяйства 13
- бытового обслуживания 18
- здравоохранения, науки, культуры, искусства и 12
Всего 100
В стоимостной структуре основных фондов непроизводственной сферы на долю жилищного фонда приходится более половины всех средств, а удельный вес основных фондов социально-культурного и коммунально-бытового назначения вместе взятых не превышает 45%. В жилищном хозяйстве на долю зданий приходится 97% всех основных фондов [67, 152, 211, 236, 294]. В коммунальном хозяйстве значительный удельный вес имеют передаточные устройства - инженерные сети города (47,4%).
Из вышесказанного следует то, что жилищно-коммунальное хозяйство охватывает сферу услуг не только связанную с жилищным фондом, но и дру-
15
гую инфраструктуру городской среды, обеспечивающую жизнедеятельность городского населения и приезжих (гостиницы, бани, прачечные, городской транспорт и т.п.), а также функционирование предприятий и учреждений (обеспечение энергией, водой, газом и т.д.).
Жилищная сфера касается сферы производства и сферы предоставления услуг. Таким образом, в первом приближении можно предложить следующее определение жилищной сферы города. Жилищная сфера представляет собой сферу производства (проектирование, строительство, реконструкцию и капитальный ремонт жилищного фонда) и часть сферы услуг (обеспечение жилищного фонда водой, энергией, газом, его техническое обслуживание, вывоз мусора и т.п.). Следовательно, жилищная сфера затрагивает две отрасли (строительство с его подотраслями и жилищно-коммунальное хозяйство) и две сферы общественного разделения труда (сфера производства и сфера услуг) [27, 225].
Не противоречит приведенной трактовке понятия "жилищная сфера" определение, данное в Законе Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", где говорится: "Жилищная сфера - область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт" [266]. Из приведенного определения видно, что его авторы в понятие "жилищная сфера" включают и объекты социальной инфраструктуры, т.е. детские сады, ясли, магазины и т.п. Эти объекты не входят непосредственно в состав жилищной сферы, т.к. принадлежат к другим отраслям городского хозяйства -просвещения, торговли, культуры, образования и т.д. Вызывает определенные сомнения и включение в жилищную сферу только структур, занятых управлением жилищным фондом. Если рассматривать жилищную сферу в соответствии с приведенным в Законе понятием, включающим строительство и реконструкцию жилищного фонда, то следует отнести к жилищной сфере и админист-
16
ративные структуры управления строительством и реконструкцией жилищного фонда.
Предлагаемый подход к определению понятия "жилищная сфера" позволяет рассматривать объект исследования как систему, включающую:
Проектирование - Строительство - Эксплуатация (техническое обслуживание, текущий ремонт, водоснабжение, энергоснабжение и т.д.) - Капитальный ремонт (модернизацию) - Эксплуатация - Снос.
Схематично можно представить модель функционирования и развития жилищной сферы региона следующим образом, см. рис. 1.1.
Представленные процессы протекающие в жилищной сфере распространяются на каждый отдельный объект и на весь жилищный фонд региона в целом. При этом эксплуатация жилищного фонда является целью функционирования жилищной сферы. Под эксплуатацией мы здесь понимаем использование потребительских свойств вещи (в данном случае жилищного фонда). Следует отметить, что на практике и в нормативных документах различных уровней существует иная, не верная, с нашей точки зрения, трактовка понятия "эксплуатация жилищного фонда", под которой понимают техническое обслуживание жилищного фонда и его текущий ремонт, выполняемые жилищно-коммунальными службами. Так, например, в таком смысле трактует понятие "эксплуатация" известный Указ Президента РФ "О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов". Слово "эксплуатация" произошло от французского exploitation и означает: использование, извлечение выгоды. Если следовать логике приведенного понятия, то полезные свойства жилищного фонда используют владельцы или арендаторы квартир, т.е. жильцы, а не жилищно-коммунальные службы, осуществляющие не эксплуатацию, а техническое обслуживание и текущий ремонт жилищного фонда.
17
|
